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1、投模 從測算到管理投模測算管理1、投模測算1.1、定義1.2、邏輯1.3、意義1.4、項(xiàng)目運(yùn)營工具1.1 定義對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力及風(fēng)險(xiǎn)模擬分析的評價(jià)過程是一種管理工具，是為了滿足特定的管理需求，在符合特定管理規(guī)則的前提下，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際業(yè)務(wù)邏輯及方案指標(biāo)，制作的綜合數(shù)據(jù)計(jì)算模型投模是經(jīng)營計(jì)劃的數(shù)字化集成，以及結(jié)果輸出1.2 邏輯投資模型評價(jià)模擬經(jīng)營現(xiàn)金流利潤測算嵌入管控規(guī)則模擬指標(biāo)及產(chǎn)品模擬成本投入計(jì)劃模擬租售計(jì)劃模擬回款計(jì)劃模擬融資計(jì)劃模擬稅費(fèi)支出計(jì)劃管理口徑占資費(fèi)管理口徑利潤率管理費(fèi)用2%包干營銷設(shè)施建造費(fèi)含在營銷費(fèi)用內(nèi)管控模擬或抽象指標(biāo)及產(chǎn)品利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅金凈利潤2、率/IRR現(xiàn)金流回正周期/資金峰值1.2 邏輯利潤測算收入成本費(fèi)用稅金凈利潤=銷售收入面積售價(jià)=地容積率公建配套項(xiàng)目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)競爭關(guān)系開發(fā)成本=土地成本+建造成本前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)景觀工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)貸款利息營銷設(shè)施建造費(fèi)有票/無票 管理費(fèi)用銷售收入管理費(fèi)率2%3%營銷費(fèi)用銷售收入營銷費(fèi)率2%5%財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息計(jì)入開發(fā)間接費(fèi) 增值稅銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅 增值稅附加增值稅12%土地增值稅增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除率 企業(yè)所得稅稅前利潤25%含稅利潤表1.2 邏輯利潤測算含稅收入含稅成本含稅費(fèi)用稅金（含增值稅）凈利潤=不含稅收入不含稅成本不含稅費(fèi)用各科目含稅成本可抵扣比例增值稅3、率增值稅率1含稅費(fèi)用=不含稅利潤表稅金（不含增值稅）可抵扣比例增值稅率增值稅率1含稅收入增值稅率增值稅率1凈利潤=應(yīng)繳增值稅=銷項(xiàng)稅進(jìn)項(xiàng)稅=一定情況下1.2 邏輯模擬經(jīng)營現(xiàn)金流收入成本費(fèi)用稅金租售計(jì)劃成本支出計(jì)劃費(fèi)用支付計(jì)劃全周期開發(fā)計(jì)劃稅金預(yù)繳清算計(jì)劃供貨計(jì)劃推售計(jì)劃回款計(jì)劃工程款支付計(jì)劃管理費(fèi)支付計(jì)劃營銷費(fèi)支付計(jì)劃融資流入流出計(jì)劃稅金預(yù)繳計(jì)劃貸款利息支付計(jì)劃稅金清算計(jì)劃1.2 邏輯模擬經(jīng)營現(xiàn)金流拿地開工開盤交付收支前端融資開發(fā)貸銷售回款土地款1 土地款2建造成本建造成本建造成本建造成本管理費(fèi)用營銷費(fèi)用還貸貸款利息稅金預(yù)繳及清算現(xiàn)金流入=銷售收入+貸款收入現(xiàn)金流出=土地成本+建造成本+費(fèi)用+4、稅金+還貸1.2 邏輯嵌入管理規(guī)則 管理口徑占資費(fèi)累計(jì)融資性現(xiàn)金流回正之前，用融資性現(xiàn)金流缺口（假設(shè)等于對集團(tuán)資金占用）按10%15%的年利率計(jì)占資費(fèi)，另用融資凈額按實(shí)際融資利率計(jì)占資費(fèi)累計(jì)融資性現(xiàn)金流回正后（假設(shè)不再占用集團(tuán)資金）且累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正之前，則按經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口及融資利率計(jì)占資費(fèi)如果累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正了，則不再計(jì)占資費(fèi)，也不計(jì)正向貢獻(xiàn)拿地融資放款開盤交付融資還款集團(tuán)占資利率實(shí)際融資利率累計(jì)融資性現(xiàn)金流累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流1.2 邏輯嵌入管理規(guī)則 管理口徑利潤率不含稅收入所得稅-土 稅-附加-費(fèi)/不含稅成本-不含稅收入增值稅按管理口徑占資費(fèi)計(jì)入成本非按稅前利潤*25%按實(shí)際貸款利5、息計(jì)入成本計(jì)算所得稅 會計(jì)口徑利潤率VS含稅收入所得稅-土 稅-附加-費(fèi)/含稅成本-含稅收入不增值稅不不按實(shí)際貸款利息計(jì)入成本按稅前利潤*25%1.2 邏輯投資模型評價(jià)盈利評價(jià)指標(biāo)：p利潤（毛利潤和凈利潤）p利潤率（銷售利潤率、自有資金回報(bào)率）p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評價(jià)指標(biāo)：p投資峰值p資金缺口評價(jià)體系：pIRRp回正周期分析p不確定性分析1.2 邏輯投資模型評價(jià)IRRCICOt模擬經(jīng)營性凈現(xiàn)金流量圖財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR)，是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各月凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率1.2 邏輯投資模型評價(jià)IRR 項(xiàng)目投資實(shí)際渴望達(dá)到的收益率 反應(yīng)實(shí)際投資的收益水平，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)6、 IRR簡單理解:今年投入100元，1年可以賺回多少元？IRR：數(shù)值越大表示周轉(zhuǎn)越快、動態(tài)收益率也越高 每個項(xiàng)目就是不同的銀行 項(xiàng)目的 IRR 就是“項(xiàng)目銀行”所代表的存款利率1.2 邏輯投資模型評價(jià) 現(xiàn)金流回正周期 資金峰值拿地融資放款開盤交付融資還款累計(jì)融資性現(xiàn)金流累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流融資性現(xiàn)金流回正周期經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期融資性資金峰值經(jīng)營性資金峰值1.3 意義拉通管理維度為預(yù)演及動態(tài)決策提供數(shù)據(jù)依據(jù)提供經(jīng)營評價(jià)工具以終為始使政策、客戶、供應(yīng)商、稅務(wù)等客觀對象有效關(guān)聯(lián)使運(yùn)營、財(cái)務(wù)、營銷、成本等管理維度拉通為總圖布置、開盤定價(jià)、節(jié)奏鋪排提供決策依據(jù)為投審會、定位會、全策會提供指標(biāo)參考提供獎金激7、勵的評價(jià)參考動態(tài)的綜合地衡量項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營質(zhì)量及運(yùn)營偏差1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具工具本身全項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)地價(jià)分?jǐn)偝杀緟R總付款計(jì)劃銷售計(jì)劃現(xiàn)金流量表土地增值稅稅費(fèi)說明利潤測算表勾稽關(guān)系經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（凈利潤率、IRR）兩張表營業(yè)收入增值稅附加銷售成本（含土地、資本化利息）土增稅期間費(fèi)用稅前利潤所得稅稅后利潤利潤率利潤測算表現(xiàn)金流入銷售回款增值稅及附加（含土增）工程款（除土地、資本化利息）土地款支付期間費(fèi)用所得稅土增稅及所得稅返還IRR現(xiàn)金流現(xiàn)金流量表銷售計(jì)劃表稅費(fèi)說明成本匯總表土地增值稅1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具工具本身1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 營銷定價(jià)時的策略 提售價(jià) or 降成本 or 提流速 項(xiàng)目關(guān)鍵8、計(jì)劃節(jié)點(diǎn)對指標(biāo)的影響 開盤延遲/晚拿證/早放款 增稅稅率變化的影響 利潤提升/讓利供應(yīng)商 收并購項(xiàng)目為什么總覺得算賬有問題 提升標(biāo)準(zhǔn)/降低稅檔1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 營銷定價(jià)時的策略假設(shè)一個項(xiàng)目的動態(tài)投模經(jīng)營指標(biāo)如下：變量指標(biāo)住宅均價(jià)17046元/m2住宅可售單方建造成本3672元/m2住宅推售去化周期4個月（每個月均分）住宅簽約回款周期3個月（每個月均分）利潤率12.17%IRR43.57%目標(biāo)：如在營銷定價(jià)時，需利潤率達(dá)到全策會15%的水平，則如下變量需變化到什么程度才能達(dá)到。對均價(jià)、成本、去化周期、回款周期四個變量做單變量求解得如下結(jié)果：目標(biāo)利潤率15%單變量現(xiàn)水平變化率對應(yīng)IR9、R住宅均價(jià)18595元/m29%56.30%住宅可售單方建造成本2543元/m2-31%50.95%住宅推售去化周期1個月無法達(dá)到51.97%住宅簽約回款周期1個月無法達(dá)到50.00%在常規(guī)招拍掛項(xiàng)目中，售價(jià)比成本對利潤率的影響大很多；去化及回款周期對IRR影響大，對利潤率影響較小1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 項(xiàng)目關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)對指標(biāo)的影響假設(shè)一個項(xiàng)目開發(fā)效率如下：變量指標(biāo)拿地到獲取施工證5個月四證齊全到融資放款1個月施工證到首開5個月管理口徑占資費(fèi)7759萬元利潤率12.17%IRR43.57%假設(shè)：獲取施工證、融資放款、首開等計(jì)劃節(jié)點(diǎn)延誤，以上節(jié)點(diǎn)單獨(dú)將對關(guān)鍵指標(biāo)的影響如下：單變量拿地到獲10、取施工證四證齊全到融資放款施工證到首開現(xiàn)水平6個月2個月6個月對應(yīng)占資費(fèi)變化737萬元66萬元674萬元對應(yīng)利潤率變化-0.27%-0.09%-0.19%維持利潤率不變，應(yīng)增加銷售單價(jià)303元/m240元/m2226元/m2開盤延誤比融資放款延誤，對利潤影響大，首開節(jié)點(diǎn)延誤對項(xiàng)目影響是致命且多方面的。1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 增值稅率變化的影響假設(shè)一個項(xiàng)目增值稅率情況如下：變量指標(biāo)銷售銷項(xiàng)稅率10%基礎(chǔ)設(shè)施/建安/配套/景觀10%利潤率12.17%IRR43.57%中國 4 月 1 日開始適用新增值稅稅率。其中建筑行業(yè)增值稅稅率將由 10%降至 9%方案一：銷售銷項(xiàng)稅率降為9%，成本科目11、保持含稅成本不變，進(jìn)項(xiàng)稅率降為9%方案二：銷售銷項(xiàng)稅率降為9%，成本科目保持不含稅成本不變，進(jìn)項(xiàng)稅率降為9%，調(diào)整含稅成本VS指標(biāo)原方案方案一變化方案二變化不含稅銷售收入170179萬元1561萬元1561萬元不含稅建造成本123320萬元980萬元0萬元利潤率12.17%0.11%0.23%IRR43.57%0.38%0.63%國家的讓利要牢牢的把握在房企手里！1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 收并購項(xiàng)目為什么總覺得算賬有問題由于收并購項(xiàng)目，溢價(jià)往往無票，項(xiàng)目層面指標(biāo)較好，但收購方股東層面指標(biāo)慘淡，利潤測算分析如下：24%6%10%20%22%35%利潤分析增值稅附加土地成本開發(fā)費(fèi)用我方股東利12、潤所得稅土增稅合作方溢價(jià)建造成本除建造成本外，合作方溢價(jià)與土增稅占比較高，極大程度吞噬股東利潤，土增稅增值率已達(dá)109%如何擺脫項(xiàng)目困局？檔次增值率適用稅率速算扣除1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%60351.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 收并購項(xiàng)目為什么總覺得算賬有問題嘗試一：適當(dāng)提高產(chǎn)品品質(zhì)，降低土增稅檔次，是否可以實(shí)現(xiàn)綜合效益最優(yōu)？10,00010,50011,00011,50012,00012,50013,00013,50014,00014,500-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0001613、,000凈利潤額隨建安成本增加緩慢降低跳點(diǎn)：增值率100%每增加4000萬成本，凈利潤僅減少400萬抵稅效應(yīng)降低4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%-2004006008001,0001,200凈利潤率隨單方建安成本增加緩慢降低每增加100元/m2建安成本，凈利潤率僅降低0.07%結(jié)論：不可以，但對利潤影響因素極小1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 收并購項(xiàng)目為什么總覺得算賬有問題嘗試二：適當(dāng)提高產(chǎn)品品質(zhì)，在售價(jià)不變的情況下，對營銷助力，提高營銷去化流速，是否可以實(shí)現(xiàn)綜合效益最優(yōu)？69010005個月精裝修標(biāo)準(zhǔn) 推售至回款周期4個月利潤率降低0.21%與項(xiàng)目提前一個月賣效果14、略低20%利潤率提升0.2%0.3%結(jié)論：可以，且促進(jìn)現(xiàn)金流及時回正，業(yè)績的提前兌現(xiàn)1.4 項(xiàng)目運(yùn)營工具關(guān)注點(diǎn)案例 收并購項(xiàng)目為什么總覺得算賬有問題嘗試三：仍然大量的土增稅產(chǎn)生，是否還有其他優(yōu)化空間？-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000按60%折損將增加的成本轉(zhuǎn)為體外循環(huán)利潤表內(nèi)凈利潤體外循環(huán)利潤結(jié)論：一定條件下，有空間2、投模管理2.1、意義2.2、基礎(chǔ)/三個維度2.3、展望2.1、意義如果每一張投模表格都是一個有趣的靈魂作為信息處理器的我們，雖然閱15、人無數(shù)，看盡了眼前的茍且 卻從未發(fā)現(xiàn)詩和遠(yuǎn)方測算管理讓我們的工作回歸管理本源！2.2、基礎(chǔ)/三個維度實(shí)體（顆粒度）專業(yè)（多版本）時間基礎(chǔ)的工作雙維度的管理多維度的管理模板的優(yōu)化、管理情景的調(diào)整.數(shù)據(jù)指標(biāo)多版本編制要求、區(qū)域?qū)用娆F(xiàn)金流預(yù)測.動態(tài)指標(biāo)與兩會差異分析、各項(xiàng)目建安單方成本對比.基礎(chǔ)管理延伸單維度的工作專業(yè)數(shù)據(jù)的交圈、供應(yīng)目標(biāo)向樓棟的拆分.讓管理模板化流程化2.2、基礎(chǔ)/三個維度基礎(chǔ)模板管理普及和學(xué)習(xí)專業(yè)協(xié)作規(guī)范短中長 投模強(qiáng)條的約束性檢查 增加樓棟產(chǎn)供銷回表格 建立標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的 一鍵獲取信息功能 建立含自持業(yè)態(tài)的模板 將產(chǎn)供與工程款支付關(guān)聯(lián) 建立收并購股東方現(xiàn)金流 分析模板 建立城市16、更新的模板 審視投模的管理要素適當(dāng)更新 建立集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目長效交流機(jī)制 編制基礎(chǔ)操作指引發(fā)布 對集團(tuán)/區(qū)域主要運(yùn)營人員進(jìn)行培訓(xùn) 建立試題庫，對集團(tuán)/區(qū)域投模主要參與人員進(jìn)行考核，形成考核上崗機(jī)制 在集團(tuán)/區(qū)域?qū)用媾嘤赌Ｑ芯啃〗M 編制各專業(yè)協(xié)作流程 建立各專業(yè)人員限制性修改/查看的機(jī)制投模管理的基礎(chǔ)是多維度管理的前提，是投模管理與其他運(yùn)營管理模塊打通的前提2.2、基礎(chǔ)/三個維度實(shí)體專業(yè)時間公司項(xiàng)目樓棟集團(tuán) 產(chǎn)品投審定位全策年度基準(zhǔn)動態(tài)調(diào)價(jià)清算設(shè)計(jì)營銷工程財(cái)務(wù)運(yùn)營專業(yè)提煉數(shù)據(jù)對比風(fēng)險(xiǎn)管控?cái)?shù)據(jù)復(fù)盤專業(yè)精度動態(tài)策略調(diào)整三個維度2.2、基礎(chǔ)/三個維度單維度實(shí)體維度專業(yè)維度時間維度短中長 建立從樓棟到17、集團(tuán)關(guān)鍵指標(biāo) 建立區(qū)域、集團(tuán)層面匯總分析的中間數(shù)據(jù)層 深化關(guān)鍵指標(biāo)，形成不同層級的指標(biāo)庫 建立半自動化的指標(biāo)分析報(bào)告 形成各專業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)搜集操作規(guī)范 編制各專業(yè)詳細(xì)專業(yè)管理指引 建立專業(yè)指標(biāo)庫 形成行情變化、管控調(diào)整的動態(tài)更新機(jī)制 編制版本管理制度，明確版本編制的背景及條件，明確各維度在不同版本中的操作要求 建立區(qū)域/集團(tuán)多版本管理數(shù)據(jù)庫 明確各版本與其他管理動作的銜接要求 建立不同版本的顆粒度要求 建立不同層級的編制審核提交機(jī)制單維度夯實(shí)2.2、基礎(chǔ)/三個維度時間實(shí)體專業(yè)1、投模管理制度及操作指引2、區(qū)域公司定期的經(jīng)營分析3、集團(tuán)層面現(xiàn)金流回顧及預(yù)測1、不同版本可售比變化分析2、熱點(diǎn)/適銷產(chǎn)18、品反饋及復(fù)盤3、工程款支出與預(yù)算偏差分析1、項(xiàng)目動態(tài)主要經(jīng)營指標(biāo)偏差預(yù)警2、區(qū)域季度業(yè)績達(dá)成預(yù)測3、項(xiàng)目定價(jià)與三會指標(biāo)對比1、集團(tuán)同一產(chǎn)品可售單方分析2、區(qū)域內(nèi)樓棟供應(yīng)計(jì)劃鋪排3、區(qū)域各項(xiàng)目融資分析多維度挖掘2.2、基礎(chǔ)/三個維度多維度舉例不同項(xiàng)目工程款+期間費(fèi)用季度發(fā)生分析不同業(yè)態(tài)成本科目單方指標(biāo)分析2.2、基礎(chǔ)/三個維度多維度舉例-100.00-50.000.0050.00100.00福州福州杭州杭州上海上海蘇州蘇州太原太原西安西安廈門廈門2014以前以前20152016201720182019序號公司2014以前2015 2016 2017 2018 2019 累計(jì)(億元)1福州-54.19、3538.3141.9546.2221.616.30100.062杭州-70.895.4411.2337.7034.940.3418.753上海-56.65-46.0950.4567.3925.493.4444.034蘇州-32.925.0924.7227.83-3.43-3.1118.185太原2.21-6.036.477.471.27-0.0111.376西安-27.05-5.6918.4519.6223.4916.7845.607廈門-19.86-21.3626.1153.4228.16-5.7060.77合計(jì)-259.51-259.51-30.33-30.33179.38179.38259.66259.66131.52131.5218.0318.03298.77298.77相同業(yè)態(tài)不同樓棟，在銷售成本單方基本相等的情況下，可售單方的差異受樓棟的推盤節(jié)奏、市場行情的影響較大 單個項(xiàng)目現(xiàn)金流回正周期、凈利率、IRR等指標(biāo)查看多維度舉例2.2、基礎(chǔ)/三個維度2.3、展望銷售系統(tǒng)合約系統(tǒng)費(fèi)用系統(tǒng)SAP HANATA on HANA解決展現(xiàn)問題解決業(yè)務(wù)建模問題企業(yè)運(yùn)營門戶和企業(yè)運(yùn)營門戶和B BI I主數(shù)據(jù)系統(tǒng)計(jì)劃系統(tǒng)面積系統(tǒng)TA投模系統(tǒng)大數(shù)據(jù)中間層解決數(shù)據(jù)建模問題解決業(yè)務(wù)處理問題投模上線測算管理單維度多維度運(yùn)維運(yùn)營THANK YOU