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1、從業(yè)指南投資拓展崗房地產(chǎn)房地產(chǎn)目錄1 1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作、房地產(chǎn)投資崗的主要工作2 2、土地獲取的基本流程及方式、土地獲取的基本流程及方式3 3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯4 4、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì)、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì)5 5、房地產(chǎn)投資崗職業(yè)發(fā)展路徑、房地產(chǎn)投資崗職業(yè)發(fā)展路徑6 6、房地產(chǎn)投資崗知識(shí)清單建議、房地產(chǎn)投資崗知識(shí)清單建議7 7、答疑、答疑1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作投資拿地產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃融資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理銷售實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)融資實(shí)現(xiàn)投資拓展部營(yíng)銷管理部營(yíng)銷管理部設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)管理部工程管理部成本管理部成本管理部招標(biāo)采2、購(gòu)部財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)資金部運(yùn)營(yíng)管理部客戶關(guān)系部人力資源部物業(yè)管理部法務(wù)管理部開(kāi)發(fā)報(bào)建部財(cái)務(wù)資金部3區(qū)位、區(qū)位、還是區(qū)位！土地投資的成功與否決定了項(xiàng)目成功的70%！1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作1、踏勘土地2、市場(chǎng)調(diào)研3、撰寫市場(chǎng)/項(xiàng)目研判報(bào)告4、設(shè)計(jì)項(xiàng)目合作交易路徑5、組織完成投資測(cè)算6、公司評(píng)審資料及項(xiàng)目報(bào)名/合作資料準(zhǔn)備1、房地產(chǎn)投資崗的主要工作幾個(gè)名詞土地屬性：土地屬性：住宅用地住宅用地、商業(yè)用地、科研用地、教育用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、科研用地、教育用地、工業(yè)用地容積率=計(jì)容建筑面積計(jì)容建筑面積占地面積總建筑面積=計(jì)容建筑面積+不計(jì)容建筑面積畝單價(jià)=總地價(jià)總地價(jià)占地面積樓面價(jià)=總地價(jià)總地價(jià)計(jì)3、容建筑面積2、土地獲取的基本方式及流程土地獲取的基本方式及流程03一二級(jí)聯(lián)動(dòng)02勾地等意向性拿地01直接招拍掛04三舊改造07聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)06股權(quán)類合作05土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓08代管代建+品牌輸出一級(jí)市場(chǎng)（從國(guó)家/政府獲得）二級(jí)市場(chǎng)（從其他公司/個(gè)人獲得）2、土地獲取的基本方式及流程土地獲取的基本方式及流程土地信息項(xiàng)目踏勘項(xiàng)目研判營(yíng)銷市調(diào)設(shè)計(jì)強(qiáng)排投資測(cè)算準(zhǔn)備資料集團(tuán)評(píng)估拿地程序掛牌公告熟悉城市了解區(qū)位項(xiàng)目概況拜訪政府了解競(jìng)品航拍影像城市分析區(qū)位分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析競(jìng)品分析產(chǎn)品建議戶型配比售價(jià)建議方案排布規(guī)劃指標(biāo)投資營(yíng)銷成本財(cái)務(wù)可行性分析報(bào)告招拍掛凈利率IRR自有資金投入獲取授權(quán)價(jià)2、土地獲取的基本4、方式及流程土地獲取的基本方式及流程一手項(xiàng)目土地信息項(xiàng)目踏勘項(xiàng)目研判盡職調(diào)查價(jià)值判斷投資測(cè)算合同談判集團(tuán)評(píng)估拿地程序集團(tuán)推薦合作方推薦個(gè)人資源城市排查熟悉城市了解區(qū)位項(xiàng)目概況拜訪合作方了解競(jìng)品航拍影像城市分析區(qū)位分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)核查土地風(fēng)險(xiǎn)核查股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)核查財(cái)務(wù)盡調(diào)報(bào)告法務(wù)盡調(diào)報(bào)告交易路徑及資金安排營(yíng)銷/商管調(diào)研報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)方案市政調(diào)研報(bào)告運(yùn)營(yíng)計(jì)劃安排合作協(xié)議初稿投資營(yíng)銷成本財(cái)務(wù)確認(rèn)對(duì)價(jià)合同確認(rèn)稿確認(rèn)收購(gòu)模式收并購(gòu)凈利率IRR自有資金投入2、土地獲取的基本方式及流程土地獲取的基本方式及流程二手項(xiàng)目5大大手段手段提高項(xiàng)目利潤(rùn)1、提高售價(jià)2、降低成本3、降低稅金4、降低費(fèi)用5、優(yōu)化交易模式5、土地投資以股東層面的投資回報(bào)為根本目的，如何確保凈利潤(rùn)是核心邏輯土地投資以股東層面的投資回報(bào)為根本目的，如何確保凈利潤(rùn)是核心邏輯稅金費(fèi)用成本收入利潤(rùn)=-3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯預(yù)估收入量?jī)r(jià)銷售收入收入如何確定地有多大？能蓋多少？（容積率、建筑密度、限高）能賣多少？（可售面積、公建配套）項(xiàng)目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)價(jià)格預(yù)判：競(jìng)品降價(jià)、同質(zhì)產(chǎn)品積存等3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯 前期分析：地塊本身及周邊資源、城市宏觀數(shù)據(jù)分析、微觀數(shù)據(jù)分析（片區(qū)板塊、土地成交情況等）市場(chǎng)調(diào)研（競(jìng)品調(diào)研）：調(diào)研競(jìng)品主力客戶、去化情況、產(chǎn)品售價(jià)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和賣點(diǎn)、面積段、主力戶型、暢銷戶型等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的基本情況、客戶分析、市6、場(chǎng)預(yù)判、產(chǎn)品分析等方面對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行把握。預(yù)估收入如何把握項(xiàng)目定位3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯成本都包括哪些？前期工程建安成本基礎(chǔ)設(shè)施公共配套開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本土地成本有票、無(wú)票建造成本預(yù)估成本3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯預(yù)估費(fèi)用銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品、自制半成品和提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌集資金而發(fā)生的籌資費(fèi)用。銷售費(fèi)用加管理費(fèi)用一般為銷售額的5%-7%3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯預(yù)估稅金增值稅及附加土地增值稅企業(yè)所得稅【增值稅】是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作7、為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。【土地增值稅】對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。【企業(yè)所得稅】企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯規(guī)劃指標(biāo)表銷售計(jì)劃表成本測(cè)算表現(xiàn)金流量表利潤(rùn)指標(biāo) 設(shè)計(jì)管理部 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 營(yíng)銷管理部 售價(jià)及去化指標(biāo) 成本管理部 總成本及分業(yè)態(tài)成本 財(cái)務(wù)資金部 成本支付計(jì)劃、稅、貸款計(jì)劃 投資拓展部 根據(jù)利潤(rùn)指標(biāo)選擇交易模式量?jī)r(jià)成本利潤(rùn)-=3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯-規(guī)劃指標(biāo)表來(lái)源：公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯-銷售計(jì)劃表來(lái)源：公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)38、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯-成本測(cè)算表來(lái)源：公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯-現(xiàn)金流量表來(lái)源：公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)3、房地產(chǎn)投資測(cè)算的基本邏輯-利潤(rùn)指標(biāo)表來(lái)源：公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)4、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì) 系統(tǒng)性系統(tǒng)性 嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn) 數(shù)據(jù)敏感數(shù)據(jù)敏感 溝通能力溝通能力 組織協(xié)調(diào)能力組織協(xié)調(diào)能力 抗壓能力抗壓能力1、踏勘土地（開(kāi)車、地塊踏勘的基本方法）2、市場(chǎng)調(diào)研（市場(chǎng)調(diào)研基本方法、溝通能力）3、撰寫項(xiàng)目研判報(bào)告（PPT、word、文字功底）4、項(xiàng)目合作路徑分析（財(cái)稅法）5、投資測(cè)算（營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)稅法）6、公司評(píng)審資料及項(xiàng)目報(bào)名/合作資料準(zhǔn)備（嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)）4、房地產(chǎn)投資崗所需專業(yè)能力及素質(zhì)1 1、9、地產(chǎn)內(nèi)部：、地產(chǎn)內(nèi)部：投資專業(yè)發(fā)展路線：投資專員投資主管投資經(jīng)理投資總監(jiān)分管副總 項(xiàng)目綜合發(fā)展路線：投資專員投資主管轉(zhuǎn)崗工程/運(yùn)營(yíng)/成本項(xiàng)目總分管副總2 2、跳出地產(chǎn)：、跳出地產(chǎn)：基金、債券、不動(dòng)產(chǎn)投資、咨詢5、地產(chǎn)投資崗職業(yè)發(fā)展路徑規(guī)劃知識(shí)：了解控制性詳細(xì)規(guī)劃中各類土地用地類型，使用年限，可建成何種業(yè)態(tài)、產(chǎn)品；了解如何判斷控規(guī)、土規(guī)、三規(guī)合一是否信息一致；了解總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)、“兩證一書”等概念及報(bào)建流程；了解用地指標(biāo)的構(gòu)成，每一種指標(biāo)的概念及計(jì)算方式。政策知識(shí)：了解工業(yè)、村集體自留地等類型土地流轉(zhuǎn)政策；了解當(dāng)?shù)卣钚碌南拶?gòu)政策、限簽政策、土拍政策等土地、市場(chǎng)調(diào)控政策。地塊初判了解如何讀懂10、cad地形圖，包括等高線、標(biāo)高、風(fēng)向玫瑰圖、高壓線塔等；了解如何判斷地塊及周邊的不利因素，如公墓、垃圾站場(chǎng)、高壓走廊、醫(yī)院、城中村等；了解如何判斷地塊及周邊的有利因素，如稀缺景觀、商業(yè)人流、重點(diǎn)教育資源、公共交通節(jié)點(diǎn)等；前期接觸：前期接觸：6、地產(chǎn)投資崗知識(shí)清單建議盡職調(diào)查：盡職調(diào)查：稅務(wù)知識(shí)了解交易各階段各類稅種的概念及計(jì)算方式；了解一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅的區(qū)別和使用條件；了解土地及商品房交易各階段需繳納的稅種；了解土增稅預(yù)繳和清繳的條件；了解各區(qū)域報(bào)建規(guī)費(fèi)及地下室補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)；了解不同主體所得稅稅率及繳納方式。財(cái)務(wù)知識(shí)了解凈利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、年化自有資金回報(bào)率等基本財(cái)務(wù)指標(biāo)的概念和計(jì)算11、方法；了解地產(chǎn)項(xiàng)目成本、費(fèi)用、稅費(fèi)三者的基本構(gòu)成和邏輯關(guān)系；了解人行征信如何查詢；了解資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表及以上三表的各種驗(yàn)證方法；了解如何使用投資簡(jiǎn)算表計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)；法務(wù)知識(shí)了解工商查冊(cè)、國(guó)土查冊(cè)如何查詢；了解土地查封、抵押、股權(quán)質(zhì)押等基礎(chǔ)概念。6、地產(chǎn)投資崗知識(shí)清單建議價(jià)值判斷：價(jià)值判斷：營(yíng)銷知識(shí)各類產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格摸底；產(chǎn)品對(duì)標(biāo)選擇，判斷與對(duì)標(biāo)產(chǎn)品及房企差異；市場(chǎng)客群摸底，合理判斷預(yù)期；如何進(jìn)行產(chǎn)品鋪排。設(shè)計(jì)知識(shí)如何銜接營(yíng)銷與設(shè)計(jì)工作；設(shè)計(jì)規(guī)劃基本規(guī)范及地方設(shè)計(jì)法規(guī)；地下室人防計(jì)算規(guī)定及管理辦法；產(chǎn)品布局基本法則。成本知識(shí)各類業(yè)態(tài)單方成本；如何銜接設(shè)計(jì)與成本工作；熟悉目標(biāo)成本測(cè)算表。6、地產(chǎn)投資崗知識(shí)清單建議合同談判：合同談判：談判基本功全面了解項(xiàng)目情況以及合作方核心訴求，做好準(zhǔn)備工作；建立信任，互相認(rèn)同價(jià)值，平等磋商是達(dá)成合作的前提；合適的時(shí)機(jī)拋出我司核心訴求，如操盤管理權(quán)、資金歸集、對(duì)等擔(dān)保等，提前掃清障礙；掌握談判節(jié)奏、報(bào)價(jià)技巧，快速“逼定”。合同落地能力項(xiàng)目所有的特殊事項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等在合同中均須有相應(yīng)收口；謹(jǐn)慎選擇交易模式，并與合作方充分解釋溝通，盡量避免在原則性問(wèn)題上出現(xiàn)反復(fù)。合同協(xié)議熟悉保密協(xié)議、認(rèn)購(gòu)意向、框架協(xié)議、正式協(xié)議的適用范圍和目的；熟悉內(nèi)部合同審批流程、蓋章、歸檔流程。6、地產(chǎn)投資崗知識(shí)清單建議投資人在路上！