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1、房地產設計階段成本優化與控房地產設計階段成本優化與控制（）制【】目標與措施目標與措施【】目標與措施目標與措施?基本原則【】設計管控關鍵路徑設計管控關鍵路徑?基本原則【】設計管控關鍵路徑設計管控關鍵路徑?概念設計概念設計?實施方案?初步設計與施工圖【】啟示與建議【】啟示與建議一一、規劃設計成本精細化管控目標與措施規劃設計成本精細化管控目標與措施一一、規劃設計成本精細化管控目標與措施規劃設計成本精細化管控目標與措施基本原則：基本原則：全員全控全員全控基于客戶細分基于客戶細分成本控制成本控制省錢等于賺錢省錢等于賺錢成本控制不等于省錢成本控制不等于省錢合理規劃有效成本合理規劃有效成本嚴格控制無效成本嚴2、格控制無效成本嚴格控制無效成本嚴格控制無效成本設計階段成本控制設計階段成本控制體系體系與與專業平臺專業平臺之一：成本之一：成本規劃規劃 確定盈利模式 確定盈利模式 可售比可售比 可售比可售比 產品附送率 產品附送率 停車率與停車方式 商業及業態 停車率與停車方式 商業及業態 會所及配套 會所及配套 人防及分區人防及分區 人防及分區人防及分區設計階段成本控制設計階段成本控制體系體系與與專業平臺專業平臺之之二二：成本成本級配級配之之：成本成本級配級配 建筑模塊 建筑模塊 精裝模塊 精裝模塊 景觀模塊景觀模塊 景觀模塊景觀模塊 電梯模塊 電梯模塊 智能化模塊 智能化模塊設計階段成本控制設計階段成本控3、制體系體系與與專業平臺專業平臺之三之三：成本成本對標對標之三之三：成本成本對標對標 標準層含鋼量 標準層含鋼量 標準層混凝土含量 窗地比 標準層混凝土含量 窗地比 地下室層高 地下停車面積 地下室層高 地下停車面積 地下室鋼筋含量 地下室鋼筋含量 景觀軟硬景比例景觀軟硬景比例 景觀軟硬景比例景觀軟硬景比例【】規劃設計成本管控關鍵路徑規劃設計成本管控關鍵路徑【】規劃設計成本管控關鍵路徑規劃設計成本管控關鍵路徑?概念設計概念設計實施方案實施方案?實施方案實施方案?初步設計與施工圖初步設計與施工圖?初步設計與施工圖初步設計與施工圖【設計前期設計前期】【設計前期設計前期】設計前期之設計前期之權權：各業4、務部門職責：各業務部門職責1設計部“1/2 主角”；但工作量繁重設計部“1/2 主角”；但工作量繁重營銷部營銷部項目事務部項目事務部財務部/成本部財務部/成本部設計部設計部項目部項目部項目部項目部設計前期之設計前期之事事：核心工作：核心工作2核心核心：精準定位精準定位,產品決策產品決策核心核心：精準定位精準定位,產品決策產品決策設計任務設計任務：概念設計概念設計設計任務設計任務：概念設計概念設計預測成本預測成本預測成本預測成本2設計前期之設計前期之事事：做好概念設計，提高決：做好概念設計，提高決策效率策效率在對在對土地認知土地認知的基礎上的基礎上，通過通過多方案多方案分析比較分析比較，確定確定5、策效率策效率1 1、指標、指標1 1、指標、指標在對在對土地認知土地認知的基礎上的基礎上，通過通過多方案多方案分析比較分析比較，確定確定產品定位指標產品定位指標2 2、方案、方案2 2、方案、方案確定規劃草案確定規劃草案確定規劃草案確定規劃草案設計前期之設計前期之事事：多方案強排是決策、市場及成本測算的基礎：多方案強排是決策、市場及成本測算的基礎2產品決策產品決策強排方案強排方案確定指標確定指標確定規劃結構確定規劃結構盈利模式盈利模式項目定位項目定位目標客戶目標客戶營銷策略營銷策略預估成本預估成本預估利潤預估利潤市場定位市場定位成本測算成本測算設計前期之設計前期之人人：主要工作：主要工作三步驟6、三步驟1基礎分析基礎分析2 2強排強排方案方案3方案方案做概念設計前提做概念設計前提4兩大前提兩大前提一、項目：一、項目：土地規劃要點確定土地規劃要點確定兩大前提兩大前提紅線；容積率；限高；退線；配套紅線；容積率；限高；退線；配套二、營銷：二、營銷：項目定位及戶型配比項目定位及戶型配比商業商業；產品類型及配比產品類型及配比；住宅面積及配比住宅面積及配比；會所會所。商業商業；產品類型及配比產品類型及配比；住宅面積及配比住宅面積及配比；會所會所。兩個案例兩個案例：兩個案例兩個案例：分解強排方案盈利模式選擇分解強排方案盈利模式選擇分解強排方案盈利模式選擇分解強排方案盈利模式選擇如何提高概念設計效率如7、何提高概念設計效率？如何提高概念設計效率如何提高概念設計效率？精準定位精準定位預測成本預測成本精準市場分析精準市場分析精準定位精準定位；預測成本預測成本精準市場分析精準市場分析重視設計前提重視設計前提做好強排方案做好強排方案掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式注意積累固化注意積累固化注意積累固化注意積累固化精準市場分析：精準市場分析：1.1.競品選擇標準競品選擇標準1標桿樓盤：標桿樓盤：3個“最”區位個“最”區位社區社區競爭樓盤：競爭樓盤：3個“同”戶型個“同”戶型裝修裝修競爭格局分析競爭格局分析1.2細分市場的競爭格局：細分市場的競爭格局：?清晰市場及競爭事態清晰8、市場及競爭事態?清晰市場及競爭事態清晰市場及競爭事態?精準定位精準定位?精準定位精準定位?總價及產品結構兩個分類要素總價及產品結構兩個分類要素?總價及產品結構兩個分類要素總價及產品結構兩個分類要素競品分析表：競品分析表：明確；聚焦明確；聚焦1.3競品名稱競品名稱主力產品信息主力產品信息銷售情況銷售情況分析分析競品名稱競品名稱銷售情況銷售情況戶型面積單價總價項目優勢項目劣勢戶型面積單價總價項目優勢項目劣勢樓盤樓盤A A樓盤樓盤A A樓盤B樓盤B樓盤C樓盤C樓盤D樓盤D樓盤E樓盤E提高概念設計效率之二：提高概念設計效率之二：重視設計前提重視設計前提2土地要點土地要點土地要點項目定位土地要點項目定位9、項目定位政府政策項目定位政府政策政府政策政府政策如何提高概念設計效率如何提高概念設計效率？精準市場分析精準市場分析如何提高概念設計效率如何提高概念設計效率？精準市場分析精準市場分析 重視設計前提重視設計前提 重視設計前提重視設計前提 做好強排方案 做好強排方案 掌握基本盈利模式 掌握基本盈利模式 注意積累固化注意積累固化 注意積累固化注意積累固化強排方案三步法強排方案三步法。目的精準定位。目的精準定位。設想目標客戶設想目標客戶第一第一設想目標客戶設想目標客戶第一第一步步設計強排方案設計強排方案第二步第二步 設計強排方案設計強排方案第二步第二步決策解決方案決策解決方案第三步第三步兩個常用工具：（10、1）兩個常用工具：（1）Google兩個常用工具：（2）兩個常用工具：（2）草模草模強排方案注意事項強排方案注意事項1、不要輕易否定前期對宗地分析的結論1、不要輕易否定前期對宗地分析的結論2 2強排方案的目的確定盈利模式強排方案的目的確定盈利模式2 2、強排方案的目的確定盈利模式強排方案的目的確定盈利模式？如何提高概念設計效率如何提高概念設計效率？精準市場分析精準市場分析如何提高概念設計效率如何提高概念設計效率精準市場分析精準市場分析重視設計前提重視設計前提做好強排方案做好強排方案做好強排方案做好強排方案 掌握基本盈利模式 掌握基本盈利模式注意積累固化注意積累固化秘訣秘訣：【掏干吃凈掏干吃凈】11、秘訣秘訣：【掏干吃凈掏干吃凈】【掏干挖凈】【掏干挖凈】：兩個用足：兩個用足用足用足容積率容積率！用足用足建筑密度建筑密度！用足用足容積率容積率！用足用足建筑密度建筑密度！用足容積率用足容積率：用足用足“高貨值高貨值”產品容積率產品容積率 用足容積率用足容積率：用足用足“高貨值高貨值”產品容積率產品容積率 用足建筑密度：用足溢價空間 用足建筑密度：用足溢價空間用足容積率常用模式案例分解用足容積率常用模式案例分解 景觀資源最大化：景觀資源最大化：拉高拍低 拉高拍低 豐富產品形態塑造高端形態豐富產品形態塑造高端形態 豐富產品形態塑造高端形態豐富產品形態塑造高端形態用足建筑密度常用模式案例分解用足建筑12、密度常用模式案例分解 錦上添花 錦上添花-贈綠規劃、底層挖掘贈綠規劃、底層挖掘 雪中送炭 雪中送炭-底商寸土寸金底商寸土寸金 政策紅利政策紅利 抬高車庫抬高車庫 政策紅利政策紅利-抬高車庫抬高車庫？如何提高概念設計效率如何提高概念設計效率？精準市場分析精準市場分析如何提高概念設計效率如何提高概念設計效率 精準市場分析精準市場分析 重視設計前提重視設計前提 重視設計前提重視設計前提 做好強排方案 做好強排方案 掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式 掌握基本盈利模式掌握基本盈利模式 注意積累固化注意積累固化 注意積累固化注意積累固化5注意積累固化注意積累固化-拿來主義“走出去！引進來拿來主義“走出去！13、引進來！?從“盈利模式”角度，對規劃模式：調研、從“盈利模式”角度，對規劃模式：調研、認知、積累、固化認知、積累、固化案例分解案例分解【實施方案實施方案】【實施方案實施方案】實施方案之實施方案之權權：主要工作成果示意：主要工作成果示意設設設設營銷部營銷部設設設設計計計計項目事務部項目事務部部部部部財務部/成本部財務部/成本部項目部項目部實施方案之實施方案之事事：規劃設計成果要求：規劃設計成果要求規劃方案規劃方案規劃方案規劃方案道路道路地下室與停車地下室與停車地下室與停車地下室與停車景觀意向景觀意向戶型與意向立面戶型與意向立面物業管理模式物業管理模式成本測算成本測算成本測算成本測算指標指標實施方14、案核心工作之一：方案深化實施方案核心工作之一：方案深化一、規劃結構深化一、規劃結構深化?規劃?結構物業模式?物業模式二、主要產品確定二、主要產品確定?立面風格選擇?精裝修級配確定精裝修級配確定?景觀風格初選案例分解案例分解實施方案核心工作之二：成本規劃實施方案核心工作之二：成本規劃可售比可售比可售比可售比產品附送率產品附送率停車率與停車方式停車率與停車方式停車率與停車方式停車率與停車方式商業及業態商業及業態會所及配套人防及分區會所及配套人防及分區可售比可售比：高容積率項目需評估測算：高容積率項目需評估測算1?架空層：被遺忘的角落架空層：被遺忘的角落?地下室地下室：定時炸彈定時炸彈or地下黃金地15、下黃金?地下室地下室：定時炸彈定時炸彈or地下黃金地下黃金?寸土寸金：會所、管理用房、設備用房、不可分攤的走廊寸土寸金：會所、管理用房、設備用房、不可分攤的走廊2產品附加值產品附加值怎么確定怎么確定（哪種我們最合算？）（哪種我們最合算？）1、綜合樓面地價、銷售均價、建安成本三者關系確定贈送價值比例、綜合樓面地價、銷售均價、建安成本三者關系確定贈送價值比例2、高地價高地價一般采取一般采取高附加值高附加值、高售價高售價策略策略低地價低地價一般采取一般采取低附加值低附加值、平均售價平均售價策略策略低地價低地價一般采取一般采取低附加值低附加值、平均售價平均售價策略策略停車率與車庫形式停車率與車庫形式如16、何選擇：挖掘“地下黃金”如何選擇：挖掘“地下黃金”3A.營銷定位.營銷定位?各種產品車位配置比例各種產品車位配置比例?各種產品車位配置比例各種產品車位配置比例B.規劃要點：數量測算.規劃要點：數量測算C.停車方式停車方式地上地上 地下比例地下比例?地上地上/地下比例地下比例?架空？架空？?半地下？半地下？?地下地下？?地下地下？商業及業態商業及業態4?商業面積與位置商業面積與位置?商業面積與位置商業面積與位置?業態：租業態：租or售；主力店售；主力店?餐飲餐飲？?餐飲餐飲？?層高：層高：4.5？5？商業地下室應用商業地下室應用?商業地下室應用商業地下室應用會所及配套：之一會所及配套：之一【削減17、龍套】【削減龍套】該大的大該小的小該大的大該小的小5?嚴格控制物管用房、垃圾站、居委會等配套建筑面積嚴格控制物管用房、垃圾站、居委會等配套建筑面積?會所配置、架空層設置要和項目定位一致會所配置、架空層設置要和項目定位一致人防人防：底層、集中布置原則：底層、集中布置原則6人防地下室面積人防地下室面積、等級及布置方式等級及布置方式人防地下室面積人防地下室面積、等級及布置方式等級及布置方式充分考慮報建及分區充分考慮報建及分區充分考慮報建及分區充分考慮報建及分區充分利用人防規范充分利用人防規范：20002000平米防護單元平米防護單元充分利用人防規范充分利用人防規范：20002000平米防護單元平米防18、護單元實施方案核心工作之三：成本級配實施方案核心工作之三：成本級配建筑模塊建筑模塊建筑模塊建筑模塊精裝模塊精裝模塊景觀模塊景觀模塊電梯模塊電梯模塊電梯模塊電梯模塊智能化模塊智能化模塊智能化模塊智能化模塊成本級配成本級配5個控制模塊：整合、集成。5個控制模塊：整合、集成。產品決策標準產品決策標準案例說明案例說明成本級配成本級配5個控制模塊：整合、集成。5個控制模塊：整合、集成。產品決策標準產品決策標準標準化產品線整合為成本及標準化產品線整合為成本及配實施提供標準平臺配實施提供標準平臺案例說明產品線整合案例說明產品線整合【施施 工工 圖圖】【施施 工工 圖圖】擴初及施工圖核心工作之一：成本對標擴初19、及施工圖核心工作之一：成本對標 標準層含鋼量標準層含鋼量 標準層含鋼量標準層含鋼量 標準層混凝土含量 標準層混凝土含量 窗地比窗地比 窗地比窗地比 地下室層高 地下室層高 地下停車面積地下停車面積 地下停車面積地下停車面積 地下室鋼筋含量 地下室鋼筋含量 景觀軟硬景比例景觀軟硬景比例 景觀軟硬景比例景觀軟硬景比例成本對標實施控制要求成本對標實施控制要求:技術審控前置，全過程控制技術審控前置，全過程控制方案報建前：方案報建前：地下室范圍、剖面、結構方案和上部結構可行性確定地下室范圍、剖面、結構方案和上部結構可行性確定擴初完成前擴初完成前：擴初完成前擴初完成前：地下室實施方案（含基礎形式）要確定，20、上部結構方案確定基坑、樁/地下室施工前：基坑、樁/地下室施工前：基礎方案確定（地下室達到施工圖深度）基礎方案確定（地下室達到施工圖深度）施工圖完成前：施工圖完成前：配筋估算、對標測算完成，不事后算賬成本成本對標七部法對標七部法成本成本對標七部法對標七部法1、地下室范圍與剖面、地下室范圍與剖面范圍范圍?范圍范圍剖面剖面?剖面剖面?出入口出入口?出入口出入口?人防人防?人防人防2、上部結構可行性、上部結構可行性?體型體型?高度高度?轉換轉換3、地下室結構方案選擇、地下室結構方案選擇頂板頂板?頂板頂板底板底板?底板底板?層高層高?層高層高4、地下室停車效率、地下室停車效率?柱網柱網?布車布車?布車布21、車?設備房設備房?設備房設備房?輪廓線輪廓線?輪廓線輪廓線5、選擇上部結構方案、選擇上部結構方案?結構形式結構形式?墻柱布置墻柱布置?荷載取值荷載取值6、確定基礎方案、確定基礎方案?樁+防水板樁+防水板?筏板筏板?規避三保險基礎規避三保險基礎7、指標估算、指標估算?比例比例?直徑直徑?直徑直徑?配筋率配筋率?配筋率配筋率案例分解案例分解案例分解案例分解地下車庫建筑設計控制與優化地下車庫建筑設計控制與優化明確地下室控制條件明確地下室控制條件詳規階段明確詳規階段明確明確地下室控制條件明確地下室控制條件特殊情況需及時溝通特殊情況需及時溝通詳規階段明確詳規階段明確（4個控制條件（4個控制條件）檢查落實22、控制條件的落實檢查落實控制條件的落實初步方案階段檢查初步方案階段檢查方案優化方案優化5 5大類優化要點大類優化要點5 5大類優化要點大類優化要點施工圖優化施工圖優化擴初及施工圖核心工作之二：質量控制擴初及施工圖核心工作之二：質量控制 合同管理與限額設計合同管理與限額設計 合同管理與限額設計合同管理與限額設計 合作方評估合作方評估 合作方評估合作方評估 圖紙質量控制 圖紙質量控制1限額設計限額設計A、經濟技術指標、經濟技術指標（成本對標7指標）（成本對標7指標）設計合同控制指標設計合同控制指標產品類型產品類型地下室標準層地下室標準層鋼筋含量鋼筋含量混凝土含量混凝土含量鋼筋含量鋼筋含量混凝土含量混23、凝土含量鋼筋含量鋼筋含量（kg/m2）（kg/m2）混凝土含量混凝土含量（m3/m2）（m3/m2）鋼筋含量鋼筋含量（kg/m2）（kg/m2）混凝土含量混凝土含量（m3/m2）聯排THLTH（m3/m2）聯排THLTH密TH山地疊TH密TH山地疊TH寬景洋房寬景洋房寬景洋房寬景洋房多層911層小高層多層911層小高層1616 1818層高層層高層16 1816 18層高層層高層33層高層33層高層1限額設計限額設計B、設計合同、設計合同注意計費面積定義注意計費面積定義計容建筑面積計容建筑面積 or 總建筑面積？總建筑面積？架空層？架空層？地下室地下室？地下室地下室？1限額設計限額設計C、注意24、設計周期、以及過程審控節點約定、注意設計周期、以及過程審控節點約定合作方管理評估合作方管理評估-施工圖質量后續評估施工圖質量后續評估2經濟指標（成本）考核和變更評估（質量）經濟指標（成本）考核和變更評估（質量）擴初及施工圖核心工作之二：質量控制擴初及施工圖核心工作之二：質量控制 限額設計限額設計 限額設計限額設計 合作方評估合作方評估 合作方評估合作方評估 圖紙質量控制 圖紙質量控制完善專業平臺，奠定規劃設計專業基礎及保障完善專業平臺，奠定規劃設計專業基礎及保障施工圖設計指導書施工圖設計指導書：施工圖設計指導書施工圖設計指導書：是明確設計要求及原則是明確設計要求及原則；不是規范摘抄不是規范摘抄25、是明確設計要求及原則是明確設計要求及原則；不是規范摘抄不是規范摘抄案例分解施工圖指導書要點案例分解施工圖指導書要點注意：確認施工圖指導書注意：確認施工圖指導書三個問題三個問題是否到達各設計師手中？是否到達各設計師手中？三個問題三個問題各專業的反饋意見？各專業的反饋意見？是否在施工圖中執行了是否在施工圖中執行了？是否在施工圖中執行了是否在施工圖中執行了？解決方案思路解決方案思路強化施工圖設計院質量控制強化施工圖設計院質量控制?按要求審圖按要求審圖?按要求審圖按要求審圖?甲方“甲方“審審”審圖結果，并進行”審圖結果，并進行評估評估統一審圖工具統一審圖工具設計院質量控制設計院質量控制細分五階段細分五26、階段審圖要點審圖要點跨部門聯合審圖跨部門聯合審圖審圖要點審圖要點優化的施工圖優化的施工圖優化的施工圖優化的施工圖解決方案五個階段審圖解決方案五個階段審圖方案設計圖方案設計圖地下室/主體結地下室/主體結構與戶型施工圖構與戶型施工圖構與戶型施工圖構與戶型施工圖5階段審圖5階段審圖裝修施工圖裝修施工圖景觀工程施工圖景觀工程施工圖門窗百葉欄桿施工圖門窗百葉欄桿施工圖門窗百葉欄桿施工圖門窗百葉欄桿施工圖施工圖管理之設計審控要點施工圖管理之設計審控要點技術審控前置，全過程控制技術審控前置，全過程控制?將被動的施工圖審控前置于“方案、地下室、基礎、擴初”將被動的施工圖審控前置于“方案、地下室、基礎、擴初”控27、制重點控制重點：技術技術方案合理方案合理、土建成本土建成本優化優化把技術問題在方案階段把技術問題在方案階段解決解決?控制重點控制重點：技術技術方案合理方案合理、土建成本土建成本優化優化施工圖管理：明確職責，強化管理施工圖管理：明確職責，強化管理強化施工圖設計院質量控制強化施工圖設計院質量控制強化施工圖設計院質量控制強化施工圖設計院質量控制要點要點：要點要點：1、合同條款1、合同條款2、審圖時間2、審圖時間3、明確要求3、明確要求審是為審是為審審圖目的圖目的是為是為了更正錯誤了更正錯誤注注注注要有匯總記錄要有匯總記錄1 1注注注注意意意意要求設計院必須修改要求設計院必須修改（甲甲/已方已方）2 28、2意意意意事事事事要求設計院必須修改要求設計院必須修改（甲甲/已方已方）2 2注意對更改成果的復核注意對更改成果的復核3 3事事事事注意對更改成果的復核注意對更改成果的復核3 3項項項項項項項項已施工的及時發變更已施工的及時發變更4 4案例分解案例分解案例分解案例分解四四、啟啟示示四四、啟啟示示“萬科”設計成本控制特點萬科”設計成本控制特點1 1、全過程全過程：涉及項目開發和產品設計各個關鍵環節涉及項目開發和產品設計各個關鍵環節1 1、全過程全過程：涉及項目開發和產品設計各個關鍵環節涉及項目開發和產品設計各個關鍵環節2、將“客戶、成本、銷售”融入設計成本控制要素2、將“客戶、成本、銷售”融入設計成本控制要素3、全員全控基于客戶細分成本控制3、全員全控基于客戶細分成本控制4 4、產品技術平臺成本控制保障產品技術平臺成本控制保障4 4、產品技術平臺成本控制保障產品技術平臺成本控制保障5 5、資源整合資源整合，提高效率提高效率5 5、資源整合資源整合，提高效率提高效率6、全面復合人才6、全面復合人才謝謝聆聽謝謝聆聽謝謝聆聽謝謝聆聽