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1、裝修房項目裝修房項目 管理流程概述管理流程概述第2頁裝修房項目管理流程全景主責部門流程階段工作方法關鍵成果第3頁主責主責部門部門關鍵關鍵成果成果工作工作方法方法三大核心內容三大核心內容課程目標課程目標課程目標課程目標第5頁裝修房項目流程管理說明是根據裝修房的具體操作制定的是根據裝修房的具體操作制定的標準化處理解決步驟和程序標準化處理解決步驟和程序有效提高有效提高工作效率工作效率以流程標準化管理工作進程明確崗位職責及時跟進處理第6頁問題思考問題思考問題思考問題思考裝修房項目管理流程和哪些部門有關?營銷、設計、采購、成本、工程、項目部和客服。和我們所有的人都息息相關！第7頁課堂練習項目管理流程分組2、討論并展示：分組討論并展示：分組討論并展示：分組討論并展示：請每組分別討論并在“裝修房管理流程圖”的空白處填寫所有組員共同同意的流程步驟，并分組闡述各自的理由。第8頁立項階段輸入條件主責部門輸出成果裝修標準裝修標準市場定位項目定位客戶定位初步成本規劃標準產品庫裝修標準分級體系營銷管理部營銷管理部負責設計管理部等部門支持管理層決策第9頁裝修標準裝修標準設計任務書裝修方案圖裝修方案圖裝修方案圖設計任務書設計階段裝修施工圖設計管理部設計管理部負責建筑設計院與室內裝飾設計院配合完成管理層決策第10頁采購階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖項目裝修材料部品選擇清單項目客戶個性化選配清單營銷管理部營銷管3、理部負責設計管理部等部門配合管理層決策房屋交付房屋交付標準標準第11頁采購階段（續）輸入條件主責部門輸出成果裝修管理裝修管理指導書指導書標準工序停點驗收一覽表施工工藝標準成品保護標準分戶驗收其他規范、相關圖紙及合同文件項目管理部項目管理部負責工程管理部技術支持第12頁樣板實施階段輸入條件輸出成果主責部門裝修施工圖裝修施工圖房屋交付標準房屋交付標準項目管理指導書項目管理指導書監理合同項目裝修房工程停點驗收一覽表項目管理部項目管理部負責監理負責編制項目管理部對成果審核并備案裝修工程監理裝修工程監理管理辦法管理辦法第13頁項目管理指導書項目管理指導書分包施工組織設計分包施工計劃項目管理部項目管理部負4、責監理、施工方負責編制項目管理部對成果審核并備案裝修施工組織設計裝修施工組織設計樣板實施階段（續）第14頁樣板實施階段（續）輸入條件主責部門輸出成果采購部主責采購部主責項目裝修房采項目裝修房采購方案購方案裝修施工圖裝修施工圖供方資源庫裝修房工程管理標準庫供方配合要求（項目部提供）售后服務標準及要求第15頁毛坯房移交精裝的標準分戶驗收表項目部負責項目部負責，監理組織并跟蹤問題及問題封閉每戶質量檔案每戶質量檔案裝修界面驗收,大面積施工階段第16頁交付階段輸入條件輸出成果主責部門客服部負責客服部負責裝修房推進工作組參與缺陷反饋分析報告入伙問題記錄第17頁項目管理流程關鍵階段項目管理流程關鍵階段第185、頁全流程關鍵階段項目/客服項目設計/客服設計設計設計采購/成本采購/項目營銷階段關鍵成果工作方法核心問題&影響點主要責任人階段關鍵點流程關鍵階段研發階段研發階段操作階段操作階段項目研究裝修方案施工圖樣板間裝修產品優化生產準備大面積施工竣工交付第19頁l 我們的目標客戶是誰我們的目標客戶是誰l 目標客戶需要什么樣的產品目標客戶需要什么樣的產品要解決的核心問題？研發關鍵階段項目研究第20頁舊模型舊模型 新模型新模型 城市地圖：城市地圖：研究土地屬性找到土地價值同客戶價值之間的對應關系；客戶細分：客戶細分：研究客戶分類指標，找到影響客戶房屋需求的關鍵因素，得出客戶分類結果；七對眼睛：七對眼睛：項目研6、究的方法第21頁裝修房方案設計的依據？基于營銷部門提供的“裝修標準客戶定位報告”。研發關鍵階段裝修方案如何更好的實現客戶需求？專業源于專注精簡戶型數量裝飾設計先行且為主 第22頁什么是成熟/標準化產品？1 集團范圍成熟產品集團范圍成熟產品 U5蘭田一號蘭田一號2 區域范圍內標準化產品區域范圍內標準化產品 TS裝修方案標準化產品選擇第23頁裝修方案標準化產品選擇（續）1借鑒成熟產品的理念，而不是形式：2應用標準化產品樣式，但不能僵化所有環節。面對標準化產品主動選擇還是被動選擇？序號序號U5U5所在城市所在城市客廳地面處理方式客廳地面處理方式客戶定位客戶定位1上海、沈陽、青島地板都市白領2北京石材7、隱身權貴3長春地磚+石材收邊私營業主、政府管員案例：案例：U5U5的各地不同版本的各地不同版本根據客戶需求，對標準化產品進行地域化調整第24頁材料部品選擇的準備工作？注意事項？材料部品的標準化材料部品的標準化 材料部品標準資源分級庫材料部品標準資源分級庫 成本規劃的定義？依據？有限的資金合理分配，使客戶滿意度最大化！有限的資金合理分配，使客戶滿意度最大化！客戶需求客戶需求功能功能部品資源部品資源成本規劃成本規劃裝修方案成本規劃、部品選擇第25頁問題思考問題思考問題思考問題思考這是哪個部門在哪個環節出了問題?第26頁研發關鍵階段施工圖設計充分交圈充分交圈控制要點第27頁施工圖設計提高標準新標準下8、裝修房施工圖紙需新增內容新標準下裝修房施工圖紙需新增內容1 瓷磚或石材的標準排版式圖 2墻棚面五金、燈具等標準定位圖3 墻面定位部品配合家俱標準效果圖柜體及室內門廠家等提前介入進行二次深入設計柜體及室內門廠家等提前介入進行二次深入設計第28頁研發階段設計控制要點設計是建筑之源設計是建筑之源一戶一圖一戶一圖材料封樣材料封樣24h內必須內必須答復答復裝飾設計必須在建裝飾設計必須在建筑設計和主體施工筑設計和主體施工時介入時介入設計洽商及設計洽商及時發放時發放定期到會定期到會第29頁不斷不斷改進改進研發關鍵階段樣板裝修階段鍛煉隊伍確立交房標準AB成本測算依據D調整施工圖C樣板間意義第30頁舉例：實木地9、板色差舉例：實木地板色差樣板房樣板房實際供貨實際供貨樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度材料樣板材料樣板材料樣板第31頁舉例：不同標段間施工不統一舉例：不同標段間施工不統一樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度工藝樣板工藝樣板工藝樣板第32頁舉例：土建結構與裝修偏差舉例：土建結構與裝修偏差為什么我家的冰箱放不下？為什么瓷磚排版不一樣？為什么我家吊頂和別家不同？樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度樣板先行制度施工樣板施工樣板施工樣板第33頁項目實現階段項目實現階段示范單位訪客反饋施工單位反饋成交客戶反饋未成交客戶反饋研發階段研發階段l客戶需求調研l方案測試l樣板間測試交付回10、訪交付回訪l入住階段滿意度回訪l6個月居住體驗回訪l1年居住體驗回訪研發關鍵階段產品優化第34頁 分級體系分級名稱分級名稱配置配置豪華制訂中標準先進領先產品優化的最終目標？標準產品庫產品優化的目標第35頁研發階段小結流程起點：流程起點：目標客戶目標客戶 共性需求共性需求流程階段總結流程階段總結流程階段總結流程階段總結1-1-1-1-產品研發階段產品研發階段產品研發階段產品研發階段產品選擇：產品選擇：1 1標準化產品標準化產品 2 2新產品新產品裝修方案：裝修方案：A A 裝飾先行裝飾先行 B B 成本規劃成本規劃 C C 部品標準化部品標準化施工圖設計：施工圖設計：建筑、室內充分交圈建筑、室內11、充分交圈樣板體驗及產品優化：樣板體驗及產品優化：A A 全方位客戶反饋全方位客戶反饋 B B 產品標準庫產品標準庫+分級體系分級體系第36頁第二部分第二部分 操作階段操作階段A 生產準備生產準備B 大面積裝修大面積裝修C 竣工交付竣工交付第37頁思考思考l生產資料及工程服務的采購如何進行？生產資料及工程服務的采購如何進行？l工程技術資料包含哪些內容？由誰負責準備？工程技術資料包含哪些內容？由誰負責準備？S1大面積裝修前該準備什么？大面積裝修前該準備什么？S2S3操作關鍵階段生產準備第38頁如何選擇采購方式？堅持集中采購批量采購的時間節點如何安排？樣板間建造批量施工要不要和客戶承諾品牌？不要輕易12、承諾唯一性品牌 生產準備采購第39頁生產準備采購（續）選擇戰略總包還是裝飾分包？現階段允許裝飾分包合作模式的存在但戰略總包生產模式是發展方向采購招標考慮因素是否全面？采購部在招標考察廠家時需要廠家提供供貨周期、運輸周期和安裝能力，內部審批管理效率。第40頁技術資料包括哪些內容？施工圖紙合同作業指導書施工組織設計監理細則材料封樣施工組織設計和監理管理辦法誰來編？萬科與總包、監理共同編制生產準備技術資料第41頁 集中加工集中加工S2S1大面積裝修怎么做？大面積裝修怎么做？S3操作關鍵階段大面積裝修 有效管理甲委甲供有效管理甲委甲供 交付準備期的嚴格管理交付準備期的嚴格管理第42頁“集中加工集中加工13、”生產模式生產模式 規格統一化 加工集中化S2S1大面積裝修怎么做？大面積裝修怎么做？S3環境固定人員固定流程固定 “集中加工集中加工”生產模式的要求生產模式的要求大面積裝修集中加工第43頁大面積裝修甲委甲供的管理 復尺、加工、到貨中期前期 和精裝單位的銜接、圖紙及技術交底后期 施工安裝、成品保護、驗收整改第44頁甲委甲供組成部分甲甲供供材材料料涂料開關插座龍頭、花灑浴房或浴缸五金掛件水槽廚房電器潔具瓷磚燈具浴霸涼衣架地漏甲甲委委工工程程櫥柜地板戶門淋浴屏成品柜第45頁甲委甲供管理要點甲委甲供管理要點責任到崗責任到崗（崗位固定）專人對接專人對接（高層固定）舍身處地舍身處地（實現雙贏）幫助成長幫14、助成長（幫助供應商做好內部管理）第46頁操作關鍵階段竣工交付交付樓號最終確認交付樓號最終確認接待能力了解接待能力了解綜合考慮樓號分布與標段因素綜合考慮樓號分布與標段因素應急維修地點設置應急維修地點設置交待時間安排技巧交待時間安排技巧1 1、交付策劃、交付策劃（交付準備期）（交付準備期）第47頁操作關鍵階段竣工交付（續）集中交付集中交付準備準備 召開交付準備會編訂風險問題統一說辭組織物業驗房工程師培訓編制施工單位信息一覽表召開集中交付協調會編制應急維修人員、備件清單交付時間最終確認第48頁操作關鍵階段竣工交付（續）項目部工程師交付現場坐班項目部工程師交付現場坐班總包管理人員陪同驗房總包管理人員陪15、同驗房周密組織現場應急維修周密組織現場應急維修重點客戶重點跟蹤重點客戶重點跟蹤確保信息傳遞通暢確保信息傳遞通暢3 3、裝修房的、裝修房的集中交付集中交付每日總結每日總結第49頁前期準備：前期準備：材料部品材料部品 技術資料技術資料 流程階段總結流程階段總結流程階段總結流程階段總結2 2 2 2操作階段操作階段操作階段操作階段批量施工：批量施工：集中加工生產集中加工生產 甲委甲供管理甲委甲供管理 交付準備期管理交付準備期管理后續工作：后續工作：精細化策劃、準備、集中交付精細化策劃、準備、集中交付操作階段小結第50頁全流程總結缺陷反饋報告客戶滿意度精細化流程管理順利交付項目/客服每戶質量檔案集中加工甲委甲供管理交付準備期管理產品品質項目經驗總結提煉標準產品庫分級體系通用性設計/客服客戶體驗報告、施組設計、監理管理辦法樣板引路市場接受度設計/項目裝修施工圖充分交圈指導意義設計裝修方案圖客戶需求更好實現設計采購/成本裝修管理指導書項目采購方案采購技術資料效率與標準采購/項目客戶定位報告城市地圖七對眼睛目標客戶共性需求營銷階段關鍵成果工作方法核心問題&影響點主要責任人階段關鍵點流程關鍵階段研發階段研發階段操作階段操作階段項目研究裝修方案施工圖樣板間裝修產品優化生產準備大面積施工竣工交付裝飾先行成本規劃部品標準化感謝聆聽感謝聆聽感謝聆聽感謝聆聽