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1、第一部分：xx地產(chǎn)合約策劃編制標(biāo)準(zhǔn)1.目的1.1進(jìn)一步完善xx地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排模式的后續(xù)配套工作；1.2使項(xiàng)目合約工作有計(jì)劃地、高效地順利開(kāi)展，從而使項(xiàng)目建安成本得到切實(shí)、有效地控制；2.定義合約策劃報(bào)告：子公司在具體項(xiàng)目開(kāi)工前，總體策劃合約體系構(gòu)建、合約安排和設(shè)置建安成本控制目標(biāo)從而保障項(xiàng)目合約工作高效、有序進(jìn)行的綱領(lǐng)性文件。3.適用范圍自印發(fā)之日起，xx地產(chǎn)各子公司新開(kāi)工的項(xiàng)目或分期均參照本指引制定合約策劃報(bào)告。4.編制要求4.1各子公司須在項(xiàng)目開(kāi)工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作，并報(bào)股份公司發(fā)展管理部備案。4.2各子公司在編制過(guò)程中應(yīng)充分分析項(xiàng)目特性，使合約策劃報(bào)告具有可操作性2、，能夠有效指導(dǎo)合約工作的開(kāi)展。合約策劃報(bào)告在具體實(shí)施中的修改和變動(dòng)不再上報(bào)，但要做好記錄工作，以便于日后的總結(jié)。5.內(nèi)容描述5.1合約策劃報(bào)告的內(nèi)容：包括但不限于：a.項(xiàng)目概述 b.合約策劃綜述 c.招標(biāo)分判計(jì)劃 d.建安成本目標(biāo)計(jì)劃 e.人員配置計(jì)劃 f.總結(jié) g.附件。5.2項(xiàng)目概述：概述項(xiàng)目的基本情況，應(yīng)包括項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等基本情況。5.3合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判3、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。5.3.1策劃目的：明確具體項(xiàng)目的合約策劃需要解決的主要問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)的根本目標(biāo)。5.3.2合約管理架構(gòu)：須以流程圖形式說(shuō)明發(fā)包人、監(jiān)理公司、工料測(cè)量師行（如有）、主包、專業(yè)分包等之間的合約關(guān)系，以及工程負(fù)責(zé)、工程協(xié)調(diào)、主要甲供材的照管等責(zé)任關(guān)系。5.3.3合約分判總體思路：精練概括采用的分判模式、報(bào)價(jià)模式、定標(biāo)原則、合同價(jià)款形式、主包和專業(yè)分包的主要工程內(nèi)容等。5.3.4標(biāo)段劃分：詳細(xì)分析項(xiàng)目特性，進(jìn)行合理地標(biāo)段劃分，并說(shuō)明劃分理由。在標(biāo)段劃分時(shí)應(yīng)充分考慮到日后的成本拆分核算等工作，在滿足項(xiàng)目分判的實(shí)際需要的前提下，盡可能按照不同物業(yè)類型進(jìn)行標(biāo)段劃分。4、5.3.5時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路：說(shuō)明時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則和方法，主要分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃、分判計(jì)劃之間的時(shí)間協(xié)調(diào)措施。5.3.6工程量清單編制原則：說(shuō)明工程量計(jì)算的時(shí)限，以及哪些分項(xiàng)工程的工程量需要委托進(jìn)行計(jì)算，哪些是計(jì)劃自行計(jì)算工程量。在計(jì)算工程量時(shí)，無(wú)論委托計(jì)算還是自行計(jì)算，應(yīng)按照股份公司統(tǒng)一合約安排文件的相應(yīng)要求保證工程量清單的完成時(shí)限，并在計(jì)算時(shí)充分考慮日后成本核算的因素，進(jìn)行有目的的分項(xiàng)計(jì)算。5.3.7工程價(jià)款支付：應(yīng)說(shuō)明工程變更和簽證的價(jià)款審定時(shí)限和支付原則、工程結(jié)算原則。這些原則的制定，應(yīng)保證成本預(yù)警的需要，能夠盡可能及時(shí)地反映出實(shí)際成本發(fā)生額和甲供材超供情況5、。5.3.8前置工程合約分判：售樓準(zhǔn)備工程等需要在沒(méi)有施工圖情況下?lián)屜乳_(kāi)工，由于其對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求嚴(yán)格，有自己獨(dú)立的施工措施和合約模式，所以應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)對(duì)其合約關(guān)系、工程分判、物資采購(gòu)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制、變更管理、價(jià)款審定等進(jìn)行專項(xiàng)策劃。5.3.9與其它部門的銜接：由于合約分判工作受到出圖時(shí)間和開(kāi)盤時(shí)間的雙向制約，往往溝通不利便會(huì)影響到合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制，故在此應(yīng)擬定與設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等關(guān)聯(lián)部門的工作銜接方針，以解決橫向部門之間的信息不對(duì)稱和不能協(xié)同工作的問(wèn)題。5.3.10不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施：針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，從項(xiàng)目分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制、物資材料采購(gòu)、成本控制等方面預(yù)見(jiàn)性的分析合約策劃實(shí)施過(guò)程中可6、能出現(xiàn)的主要不利因素，并對(duì)其提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施和解決預(yù)案。5.4招標(biāo)分判計(jì)劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。5.4.1招標(biāo)分判概述應(yīng)包括合約分判計(jì)劃和招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，建議采用表格形式體現(xiàn)。分判計(jì)劃須包括具體分判工程名稱、招標(biāo)單位數(shù)量、招標(biāo)方式、價(jià)款形式、報(bào)價(jià)模式、付款方式、是否需要樣板等內(nèi)容；招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃須包括施工圖出圖時(shí)間、工程量清單結(jié)算結(jié)束時(shí)間、招標(biāo)單位資格審查完成時(shí)間、發(fā)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間等內(nèi)容。對(duì)于計(jì)劃時(shí)間可采用絕對(duì)時(shí)間，也可采用相對(duì)時(shí)間，對(duì)必須遵照?qǐng)?zhí)行的時(shí)間應(yīng)特別標(biāo)注。5.4.2主包工程分判應(yīng)結(jié)合7、設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、施工組織計(jì)劃、報(bào)建計(jì)劃詳述主包工程的合約分判措施，包括標(biāo)段劃分情況和劃分理由、招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的保證和控制方法、合同價(jià)款的確定原則，以及與專業(yè)分包、指定分包的責(zé)權(quán)關(guān)系、合同價(jià)款體現(xiàn)和支付原則等。5.4.3分包工程分判應(yīng)按照土建類（土方、樁基、室內(nèi)精裝修、室外園林、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等）、機(jī)電類（綜合機(jī)電、弱電、電梯安裝等）等進(jìn)行分類概述，包括招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的保證和控制方法、合同價(jià)款的確定原則等。5.4.4工程監(jiān)理單位招標(biāo)應(yīng)包括招標(biāo)單位數(shù)量和要求、分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)、合約價(jià)款形式、合同價(jià)款確定8、原則、分判說(shuō)明。5.4.5工料測(cè)量師行是根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)為了有效協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，提高成本控制水平而雇用的專業(yè)單位進(jìn)行全過(guò)程合約管理服務(wù)的。造價(jià)咨詢公司是為了提高工程量計(jì)算速度或精度而委托的專門核算工程量的單位。工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)，應(yīng)包括雇用的理由、招標(biāo)單位的資格要求、職責(zé)和作用，以及監(jiān)控和杜絕第三方計(jì)算或核算錯(cuò)誤的措施。5.5材料及設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購(gòu)計(jì)劃。5.5.1材料及設(shè)備的供應(yīng)方式建議采用表格形式分類說(shuō)明具體物資采用甲供、乙供、甲指乙供，總部集中采購(gòu)的歸屬范圍。5.5.2材料及設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃主要是采購(gòu)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃，建議采用表格形式進(jìn)行描述，內(nèi)容應(yīng)包9、括采購(gòu)物資的名稱、應(yīng)供量計(jì)算結(jié)束時(shí)間、招標(biāo)單位資格審查完成時(shí)間、發(fā)表時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、供貨時(shí)間等。時(shí)間節(jié)點(diǎn)表述方式可采用絕對(duì)時(shí)間，也可采用相對(duì)時(shí)間。5.5.3對(duì)于總部集中采購(gòu)的物資，各子公司根據(jù)集中采購(gòu)合同和項(xiàng)目采購(gòu)合同的約定總體考慮確定型號(hào)/樣板、定貨、進(jìn)場(chǎng)等時(shí)間計(jì)劃，一并在總體采購(gòu)計(jì)劃中體現(xiàn)。5.6建安成本控制：根據(jù)成本預(yù)測(cè)確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。5.6.1建安成本控制目標(biāo)應(yīng)包括總建安成本控制目標(biāo)和分項(xiàng)工程成本控制目標(biāo)，分項(xiàng)工程分為前期工程、巖土工程、基礎(chǔ)工程、各類可售物業(yè)土建及安10、裝工程、配套設(shè)施土建及安裝工程、配套工程、室外工程等。5.6.2建安成本控制重點(diǎn)中應(yīng)分類說(shuō)明在合約管理中建安成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)占建安費(fèi)用比例較大和成本變動(dòng)可能性較大的分項(xiàng)工程進(jìn)行詳細(xì)分析。5.6.3建安成本控制措施應(yīng)從合約管理技術(shù)手段、管理制度等方面，從項(xiàng)目發(fā)展的前期、當(dāng)期、后期三個(gè)階段制定具有可操作性的建安成本控制措施。5.7人員配置：為了保障項(xiàng)目合約計(jì)劃順利實(shí)施而擬定的土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計(jì)劃。5.8總結(jié)：概括本策劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。5.9附件：應(yīng)提供項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。第二部分： 合約策劃報(bào)告樣本本樣本僅為精縮示范版本，11、由于沒(méi)有具體工程施工組織方案，內(nèi)容不夠詳準(zhǔn)和充分。各子公司在編寫時(shí)候，應(yīng)結(jié)合具體工程按照編寫指引的要求對(duì)合約安排做出詳細(xì)的、科學(xué)的、具有可操作性的策劃。如果有其它需要進(jìn)行計(jì)劃安排的合約管理事宜，可在編寫指引的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)增加。xx項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（范本）一、項(xiàng)目概述xx項(xiàng)目位于市地區(qū)，項(xiàng)目占地9189m2，總建筑面積90247m2，擬開(kāi)發(fā)一棟地下三層、地上三十二層的5A級(jí)智能化辦公樓。本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工日期為年月日，竣工日期為年月日，總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)年零個(gè)月。二、合約策劃綜述（一）目的相對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，高等級(jí)寫字樓具有技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)高、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，由于項(xiàng)目工程內(nèi)容復(fù)雜，項(xiàng)目管理要求12、高，為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)見(jiàn)圖1：xx項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路本項(xiàng)目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任。所有指定專業(yè)分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合同的工作中不予支持的情況，合約部將在項(xiàng)目土建總包合約中加入相應(yīng)約束條款。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式多采用二次、13、三次報(bào)價(jià)，以篩選出優(yōu)秀的承包商。對(duì)于工程將招標(biāo)范圍進(jìn)行拆分，選取相應(yīng)范圍內(nèi)報(bào)價(jià)最低單位，以達(dá)到總標(biāo)段合約成本最低。圖1：xx項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對(duì)于無(wú)圖的暫定量工程和物資采購(gòu)合同采用單價(jià)包干。除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機(jī)電安裝系統(tǒng)）分項(xiàng)較多。具體而言，xx項(xiàng)目在土建結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面，即包括以下專業(yè)分包：樁基工程、深基坑圍護(hù)及支撐、土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高等級(jí)裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等；在機(jī)電安裝方面則涉及強(qiáng)弱電系統(tǒng)、電梯（包括扶梯）工程、通信系統(tǒng)、中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、污水處理工程及擦窗機(jī)等，其中尚有大量的甲供設(shè)14、備及物料。（四）標(biāo)段劃分由于xx項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時(shí)間無(wú)法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開(kāi)工，我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。其它分包按照專業(yè)劃分標(biāo)段。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開(kāi)展之前與設(shè)計(jì)部、發(fā)展管理部等部門進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制15、定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開(kāi)展過(guò)程中，要隨實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)和合約關(guān)系的復(fù)雜性，計(jì)劃聘請(qǐng)工料測(cè)量師行進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工程量核算。考慮到一般工料測(cè)量師行對(duì)鋼筋、砼等會(huì)做總體計(jì)算，為了成本拆分歸集的方便，要求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下對(duì)結(jié)構(gòu)、建筑等進(jìn)行分別計(jì)算，對(duì)專業(yè)分包的工程量按照xx地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目（2005年11月修訂版）的科目分類進(jìn)行分類計(jì)算。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工16、程價(jià)款按月支付，不予支付預(yù)付款。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款在一個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在次月的中期付款中支付。工程結(jié)算在無(wú)特殊情況下，主包工程在具備結(jié)算條件后三個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判本項(xiàng)目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區(qū)，由于資金回籠的要求，按照項(xiàng)目銷售計(jì)劃，在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內(nèi)部精裝修和第四層樣板房裝修完成。為配合營(yíng)銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板展示區(qū)及大堂入口兩側(cè)綠化帶部分將爭(zhēng)取盡早施工。其中，涉及到銷售17、中心立面石材或幕墻施工、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景觀工程將進(jìn)行單獨(dú)分判。本售樓準(zhǔn)備工程的分判價(jià)款形式先采用單價(jià)包干形式，在工程發(fā)標(biāo)后60個(gè)工作日內(nèi)完成工程量清單的計(jì)算，并在施工單位確認(rèn)后將合同價(jià)款更改為總價(jià)包干。該工程價(jià)款的支付、結(jié)算依據(jù)項(xiàng)目整體的工程價(jià)款支付原則執(zhí)行。（九）不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目定位較高，工程技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，加上工期較緊，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團(tuán)隊(duì)在測(cè)量師行的配合下快速、有效的運(yùn)作將是面臨的最大困難。對(duì)此，我們將對(duì)項(xiàng)目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計(jì)劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進(jìn)行職責(zé)分?jǐn)偅关?zé)任到人。每周須召開(kāi)合約協(xié)調(diào)例會(huì)，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問(wèn)題在會(huì)議中進(jìn)行及時(shí)溝通解決。