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1、動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 1/11 附件 3-5：內部內部 動態成本工作指引動態成本工作指引 （xx年?V1.0?版）（xx年?V1.0?版）（責編單位：成本管理中心成本管理部）（責編單位：成本管理中心成本管理部）編制編制/修訂記錄修訂記錄修訂日期修訂日期 修訂內容修訂內容 編輯人編輯人 校驗人校驗人 審定人審定人 版本編號版本編號 xx 年 1 月 動態成本工作指引 2xx 年 V1.0 版 動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：版本號：2 20 02020 年年 V V1.01.0 版版 2/11 動態成本工作2、指引動態成本工作指引 （20202020 年年 V1.0V1.0 版）版）一一、目的目的 為加強成本過程管控，推進成本動態工作做實，發揮動態成本預警、監控作用，促進目標成本達成，特制訂本指引。二、適用范圍 二、適用范圍 國內房產板塊所有項目。三、月度動態成本回顧 三、月度動態成本回顧（一）審批權限區域成本部負責人終審。（二）時效要求1.項目發生的成本應即時錄入明源 ERP 系統，并按xx集團成本科目及釋義（內部文件）正確拆分合約規劃，各類合同應合理預估變更金額。2.項目開工后 3 個月內須完成首次線上動態成本月度回顧流程終審，此后每月 15 日前（含 15 日）完成月度動態成本月度回顧流程終審3、。（三）明源 ERP 系統線上審批動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 3/11 1.每月 15 號前完成動態成本拆分、月度拍照、導出動態月度套表，并完成動態月度回顧流程終審。4.系統審批要求上傳的附件資料完整，須包括：（1）動態成本臺賬套表（使用明源線上動態臺賬功能）/動態成本五大臺賬（未使用明源線上動態臺賬功能）（2）動態成本回顧報告（報表功能直接導出）（3）產品動態利潤率-明細表（簽字版）（4）成本動態臺賬（簽字版），即上述（1）臺賬中的匯總表（5）項目面積變化跟蹤表（未使用明源線上動態臺賬功能的項目可與動態成本五大臺賬合并4、提交）（6）項目現場工程進度表（未使用明源線上動態臺賬功能的項目可與動態成本五大臺賬合并提交）（7）其它說明文件（若涉及，需上傳）：如因系統原因導致的數據異常、線上線下數據不一致、重大風險項分析等說明，其中“風險項”包含但不限于：政府所承諾的各項優惠條件無法或可能無法按合同執行；因銷售變化可能造成的成本增加或超支；項目所在地重大市場變化可能造成的成本增加或超支；當地已出臺可能造成成本增加或超支的相關政策；可能造成成本增加或超支的已出現的地基處理及不良地質；動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 4/11 可能造成成本增加或超支的項目5、管控缺陷（如設計、工程管理存在的漏洞等）；其他可能造成成本超支的事項。（三）編制要求1.編制形式要求原則上，動態成本應使用明源線上動態臺賬功能。因特殊原因不使用此功能的項目，須編制線下動態成本五大臺賬，且要求線上線下數據一致。2.動態經營指標（1）動態經營指標包括：動態收入、動態成本、動態利潤及利潤率。（2）動態收入數據：已售部分的實際收入從系統營銷已售明細表獲取，未售部分的預估收入以營銷線下提供的實時數據為準。（3）根據動態收入與動態成本情況計算出動態稅金、所得稅，進而計算出動態銷售利潤率。3.科目拆分所有的合同、無合同費用、待發生合約規劃，均須按xx集團成本科目及釋義正確拆分合約規劃。其中6、總包合同拆分可參考附件 3-5-6總包合同拆分表。4.合同預估變更金額動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 5/11 各類合同須合理預估變更金額并在合同臺賬中備注說明預估依據。預估變更應隨項目的開發進展及情況變化，對合同預估結算金額持續進行合理調整。預算、結算完成后，應及時對數據進行刷新。其中總包合同動態預估可參考附件 3-5-7總包合同動態成本預估方法及計算模型。5.待發生合約規劃（1）每項待發生成本的確定，需根據項目實際合約規劃內容和范圍進行合理填報，待發生合約規劃范圍須描述清晰，成本預測依據須在備注中說明。（2）不允許將目標7、成本、已發生成本、待發生成本做簡單算術加減進行平衡，即不允許出現：待發生=目標成本-已發生。6.關于待建或返還的處理（1）原則上，“代建或返還”成本，指未在目標成本列支、建設責任主體非我司，但因各種原因需我司墊資建設事項的相關成本，且該成本應由責任主體返還我司。（2）經確認屬該類成本或費用的，合同登記選擇“行政事業性收費與前期工程費用”的合同類別，填寫相對應的“不計成本金額”；無合同直接發起無合同請款。請款時填寫預計返還金額及款項類型（返還款項）、款項名稱（返還款項）。返還完結后，返還損失進成本。7.成本變動說明動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x8、 年 V1.0 版 6/11（1）對于一級科目（建安二級）不含增值稅建筑成本，本月動態成本與（方案版+調整）目標成本對比差異超過300 萬，或與上月動態成本對比差異超過100 萬的，需在明源 ERP 系統-動態成本監控-動態成本月度回顧-“項目動態成本回顧”選項卡的“回顧說明”中做出相關說明。（2）對于項目不含增值稅建筑開發成本（科目 1-11），本月動態成本與（方案版+調整）目標成本對比，或本月動態成本與上月動態成本對比，差異超過1000 萬或1%的，需在明源 ERP 系統-動態成本監控-動態成本月度回顧-“動態變動對比”選項卡的“考核項”中做出相關說明。（四）檢查與復核要點序號序號 臺賬名9、稱臺賬名稱 檢查復核要點檢查復核要點 1 成本動態臺賬 1.每個末級科目（非產品業態）超支結余率是否超過正負 10%，但未作合理說明2.重點核查結余為 0 的每個科目，是否不應為 0 而顯示為 0 的，但無說明原因的2 合同臺賬 1.科目拆分是否正確2.合同預估變更金額和爭議與索賠金額預留是否合理（特殊原因需有合理說明）3.備注中成本預測依據描述是否已填寫、與量價是否相符3 設計變更臺賬 科目拆分是否正確 4 簽證臺賬 科目拆分是否正確 5 無合同費用臺賬 1.科目拆分是否正確2.四費、甲供材是否已反寫且復核通過3.四費、甲供材是否已錄入線下臺賬（適用于未使用明源線上動態臺賬功能）6 待發生合10、約規劃 1.科目拆分是否正確2.待發生金額中是否存在不應為目標成本金額減已發生成本金額的科目3.量價分離是否合理動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 7/11 序號序號 臺賬名稱臺賬名稱 檢查復核要點檢查復核要點 （例如：例如：門窗工程，應按門窗面積 x 門窗單價計算，但待發生為建筑面積 x 折算后建筑面積單價，則視為量價分離不合理，同理其他工程如單價不按建筑面積計算，待發生為按建筑面積計算，同樣視為量價不合理，以此類推）4.備注中成本預測依據描述是否已填寫、與量價是否相符5.合同臺賬中或無合同費用臺賬中已發生合同成本或無合同費用11、成本，待發生合約規劃臺賬中是否仍有該項待發生合約規劃（例如：例如：總包合同為一個標段簽訂，合同臺賬中已錄入，則待發生臺賬中不應有總包合同界面的任何待發生合約規劃；如分標段或批次簽訂合同除外）6.是否有項目待發生成本，待發生合約規劃臺賬中未預留7 線上動態成本與線下動態成本五大臺賬（適用于不使用（適用于不使用明源線上動態臺明源線上動態臺賬功能）賬功能）1.線上目標成本與線下動態臺賬目標成本是否不一致2.線上與線下總成本金額、已發生合同、已發生無合同費用、待發生合約規劃是否不一致3.線上與線下合同、無合同費用、待發生合約規劃科目錄入是否不一致4.線上與線下合同、無合同費用、設計變更、簽證、補充協議12、數量是否不一致5.線上與線下合同（預估）結算金額（按每份合同審核）是否不一致：（1）合同簽約金額是否不一致；（2）已發生設計變更金額是否不一致（按線上線下統計的已發生設計變更份數計算）；（3）已發生簽證金額是否不一致（按線上線下統計的已發生簽證份數計算）；（4）補充協議金額是否不一致（按線上線下統計的已發生補充協議份數計算）（5）預估變更金額是否一致。6.線上成本產品歸集是否有誤8 線上動態成本與線上導出動態成本臺賬套表（適用于使用明（適用于使用明源線上動態臺賬源線上動態臺賬功能）功能）線上與導出的動態成本臺賬套表中成本動態臺賬動態成本金額 G、已發生合同成本 D1、已發生變更 D2、已發生無13、合同成本 D3 是否一致 四、中期過堂會四、中期過堂會 （一）審批權限動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 8/11 中期過堂會是項目開發中期對項目動態成本進行集中梳理，由區域成控負責人終審。（二）時效要求達到以下節點之一（按孰早原則），即須完成中期過程會流程終審：1.項目貨量區第一批次對應標段總承包工程完成預算終審后 30個日歷天內。2.項目貨量區第一批次開工后一年內。（三）明源 ERP 系統線上審批1.中期過堂會須在明源 ERP 系統發起審批。2.系統審批要求上傳的附件包括：（1）動態成本過堂會成果確認表（項目總簽字）（2）中14、期過堂會節點的動態成本臺賬套表（使用明源線上動態臺賬功能）/動態成本五大臺賬（未使用明源線上動態臺賬功能）（3）總包合同預算報告或指標抽算表（4）中期過堂會節點項目面積指標明細表（5）其他相關資料（若涉及，需上傳）：總包合同拆分表等。（四）編制要求動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：x x 年 V1.0 版 9/11 1.已發生成本核對：對比動態成本臺賬與項目線下招標、合約、造價部門提供的合同、簽證、預算、結算臺賬，核對動態數據錄入的及時性和準確性。2.待發生合約規劃梳理：結合項目節點計劃、招標計劃等對待發生進行逐項梳理，核對待發生邏輯合理性及量價準確性15、。3.科目歸集梳理：依據xx集團成本科目及釋義逐條核對科目拆分準確性。4.產品成本拆分：根據xx成本歸集與分攤管理辦法對線上成本拆分進行逐條核對。5.風險預判確認：根據動態成本及項目實際，分析判斷項目成本風險。（五）會議組織1.會前準備資料（1）目標成本：方案版目標成本，含調整、追加、調劑（如有）（2）合約規劃：項目已審核的合約規劃（3）成本臺賬：線上動態成本回顧報告，線下動態成本臺賬套表（使用明源線上動態臺賬功能）/動態成本五大臺賬（未使用明源線上動態臺賬功能）（4）過程資料：招標計劃、合同與變更簽證、預算結算資料等動態成本工作指引動態成本工作指引 版本號：x x 年 V1.0 版 版本號：16、x x 年 V1.0 版 10/11（5）其它資料：無合同費用臺賬及依據、預算報告或指標抽算表（如中期過堂會召開前區域未能完成項目總包預算刷新，區域應對項目施工圖進行相關指標抽算，過堂會指標抽算表詳見附件 5）2.會議組織細則會議組織人 區域成控負責人 會議時間 發起中期過堂會審批流程前 會前準備 項目 根據過堂會的要求實施項目動態成本梳理 區域 對擬召開過堂會項目進行動態成本質量檢查，形成質量整改意見；會議資料 中期過堂會節點的動態成本 會議主持人 區域成控負責人 匯報人 項目成本負責人 參會人員 區域動態成本專業負責人 會議議程 根據質量整改意見及項目實際情況對動態成本進行集中梳理整改 會議成果（1）動態成本質量檢查資料（2）整改意見資料（3）動態成本梳理的相關資料（4）現場簽到表（5）會議照片（6）動態成本過堂會成果確認表（會后由項目成本負責人向項目總匯報結果，并由項目總對成果進行簽署確認）五、附則五、附則（一）本指引自發文之日起執行。（二）本指引由集團成本管理中心成本管理部負責解釋和修訂。（三）本指引所述審批權限與成本條線業務權責表沖突的，以最新成本條線業務權責表為準。六、附件六、附件 3-5-1.動態成本五大臺賬（x x 年 V1.0 版）