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1、規劃設計階段的戚本管理成本管理和法務部問題思考？1、競爭對手4000都掙錢，永泰的5000怎么還不掙錢？2、成本財務怎么把成本算這么高？3、目標成本為什么總是被突破？4、目標成本應該什么時候制定？5、如何確定目標成本？目錄一、如何認識規劃設計二 如何理解“規劃設計階段的成本管理”二、“目標成本”是成本管理的前提四、項目設計過程實現成本效益最大化的方法五、項目規劃階段的成本優化六、建筑設計階段的成本優化七、材料設備選用的成本優化八、景觀方案的成本優化九、施工圖階段的成本優化十、實現成本效益最大化的一些途徑十一、目標成本案例分享一、如何認識規劃設計4Jr房地產規劃設計的全局觀一全程設計句號151階2、段t南百叫川店一假牛配叫組一產一切切沒葉價在地UU們們M川民，投資決策階段.t 房地產全程設計運作也規劃設計決定晶質、成本和晶牌房地產產晶規劃設計 銷售執行20%規劃設計決定70-85%的工程成本名牌產晶造就晶牌企業企業的競爭實質上是產品的競爭規劃設計在投資決策階段的工作對用地環境的研究對項目用地的研究對現有產品的調研、分析了解市場產品水平及特征預測產品發展趨勢了解分析客戶需求尋找創新模式設計產品初步概念初設產品類型研究用地同產品的匹配關系用地對設計的影響容積率對產品的影響環境對產品的影響配套對產品的影響市場對產品的影響設社管理音E門應發揮市場策劃作用：策劃意圖i市場目的：設計管理部門！設計要3、求一曰：！”2 1海放任務咱勢；.J；設計成果：房地產產品全程設計到成本管理的意義加強預控。在控制成本低的階段進行控制這是全程設計的效益和核心價值二、如何理解“規劃設計階段的成本管理”4Jr規劃設計階段成本管理的宏觀意識成本管理貫穿房地產項目開發全過程的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。規劃設二十階段是決定房地產開發成本的極其重要階段之一規劃設二十階段的成本管理應具有產品開發建設全過程成本管理的意識規劃設二十階段的成本管理應具有企業發展成本管理的宏觀意識規劃設計階段成本管理的內容規劃設計直接成本產品建造成本企業品牌建設成本企業運營能力成本幅櫚”翩”-J國：那么多地產資料平臺為什么要選4、地產智庫？hp1t1m化史鄉削讀I 問I無s帽更單新組平購均握買每庫，天組精更1確拓0給3恒W糞5嘀：0份一料精站晶式萬更富括，：更新周期斷斷續續重復更新數一年重新幾百幾千個案子，資料庫不過幾萬份資料。怨來源80%搬運我們的方案多渠道整理人脈量換行業搜集民唱、懺rt軍J新鮮度更新不及時多渠道來源，確保及時更新最新方案傻X甲方坑爹隊友領導催命迭代資料為主，依舊充新而入地產智庫這些問題統統解決！費用時員還需酬花錢購肉每天酣案無二次收費項目，所有方案無限制下載。叭？限制在5-10份重新盹基本主以由案為主夾雜一些其他I2明塊覆蓋地產各大線條，滿足地產人9搞定下班去j良內容行業資料9%的學習參考需求。15、0000GB 800000+32736+地產行業資料主Fm_資料更新智庫精選主題權限備種水即加窯，生怕你能用每份資料都經過人工審核資料，確保完整無水EP服務體系買前（你是大爺）買后（他是你大爺）5年積累，24H客服對接，拒絕跑路！隨時斷更跑路地產智庫為什么堅持所有資料不做任何修改？不加任何水印？資料有兩種：一種是：無水即資料；一種是：垃圾資料某些無良的公眾號和知識星球，把老資料時間改成新時間，把原文件轉換成PDF，每頁都加.t7.I0言I-;cJi 人均設計管理面積不提倡人海戰術一開發規模加大，并不意昧著人數呈同比例的增加，通過架構的優化和資源整合，提高人均生產效率，保證企業高效率運作。效能平6、衡點l多項目制下 人數人均設計匯管理面積：規劃總面積xA冤：方案總面積x8%：、：施工圖總面積xC%設計總人數 1建議A為20%;B為50%;C為30%I 某集團公司人均設計管理面積覽深圳公規劃面積之和30 2.4.6 司設方案面積之和48 計部施工圖面積之和48 設計部人數18 北與之公規劃面積之和62 1.69 司設方案面積之和33.6 計部施工圖面積之和15.1 設計部人數17 上海公規劃面積之和6,3.84 aa:38團司設方案面積之和39 計部施工圖面積之和39 設計部人數13 C合理設計費是保證質量與進度的基本條件之一避免兩種現象：陽節省成本而壓低設計費旦與追求效果設計費失控 合理7、的設計費用有利于設計單位選擇的合理性 合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優先性和建筑師積極性的發揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發揮會有更積極的作用合理設計費標準：根據具體的項目性質、選擇設計單位的不同設立設計費支付標準，如萬科：一國內一線品牌設計公司一元M2國內二線品牌設計公司元M2國外一線品牌設計公司一元M2國外二線品牌設計公司一元M2北京、上海、深圳：廣州公司：某集團地產公司設計費統計其他地區公司：分類規劃概念方案結構、設景觀方案樣板房方案建筑擴初備 銷售中心公司擴初施工擴初室內設計圖施工圖深封公司25 23 15 一國內單位武漢公司0.75 0.59 39.10 項目8、上海公司3.45 7.77 15.98 9.26 2.98 項目55元M250元M245元M2真他總計4.36 43.8 咸本管理拗的自的應是“戚本（允化”或“戚本效益最大化本的本位主義寄犧牲了晶質和進度。四、在項目設計過程中實現成本效益最大化的方法rf;流程與計劃呵規劃方案建筑方案部品策劃方案景觀方案示范區設計施工圖設計周期劃定拿地節點論證階！有劃階段：段概念規劃設計管理階段實施方案施工期二期一一一周二周一一期一劃二案一一周一規二萬一一圖一恒、”咽JE1fi Jj；概二實一一施一概念規Ii I概念規劃草案Ii I劃方案方案設擴初設計計萬科項目周期拿地到開盤：多層項目9個月；高層項目12個月；9、重慶奧林匹克花園北京領海快速的共性、采取傳統工序前置一提前做好70%的準備工作，以“成本換時間”；雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認為值得。I 采用工序并聯作業在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業交叉進行。飛江、采取規模復制模式二一采取“拿來主義”，再適當調改。4）重視長期性工作二一對市場的調查了解把握準確。I c,;。；斗準口2忠木f 1 昌：一臥地取大 ！1 I I叫回歸扛11 E I I I:W:在4陰陽II.r1 iII蓋II 1 fol叫II本IJ 11=；I I I思l t圖I 川卡憐H這l劇；I d快畢儼l寸，I l思lIl-t石際照古I I I；仨I息10、I I每軍因H思圃十付息血村民樣中h儼息是精十付酬八儼m民4口Rm骨M節世軍制mw料以趴因RM節岱莊EdE世E學運即傳盟在EM忖時且由E刷刷軒陽R扛4拿地節點一一“論證階段規劃設計啤鯉：概念規：劃方案主晶材料調研方案報建？一方案設計擴初設計.建筑、規劃方集擴初設計景觀概念）景觀設討，擴初？報建施工圖設計 施工圈；另部晶材料清單m材料定板辯l銷售示范區策劃1示范區景觀、裝修施工陽管理7個月，從拿地到施工圖斗12月31日簽定土地出讓協議，門月至12月項目前期準備，）J月至2月概念規劃設計投標，r1月至3月件均材組：:;t，.，3月主民規劃，建筑方案及東化，絡4-.，.，在？5至6月30日完成典型花11、園洋房和小高層擴初，施工圖6月、完成修建性詳細規劃和方案報批文本的編制二在侈護衛a”，從正式拿到主砸到單體施工圖完成共計7個月。;,.,ff.七，2 女R何才能實現從拿地到銷售周期是1個月？7個月，從拿地到施工圖”愧E鎖，N 點?咽AN Pl.A陽I伺OF 4-18 DI飼咀I臼QI陽剛S舊唱出I海青浦4-1 S地統規劃iiit古稟7個月，從拿地到施工圖規劃設計工作組織建筑設計盧型研究盧型深化整理住宅立面，公建方案設計項目取得土地項目沒計啟動ETE 言1專家SWA H叫推薦，管理，配合BAU 配合設計-L 規劃方案BAU 配合ETE 配合修建性詳規總圖規劃設計單體施工圖邊主施工圖施工配合計概念12、規劃方案競賽設計設計圖階理情段設案一方一施一實拿地時論證階嚴簇劃階段：段概念規劃周期建議！施工圖擴初設計方案設計概念規劃方案概念規劃草案不做限定斗天：口口設計周期22S/240天s;s天成本控制的管理因素1、提高全員成本意識(1）部門間密切協作(2）各專業工程師盡職盡責3、加強對設計公司的管理與協調(1）做好設計招標(2）做好合同管理(3）實行中期溝通、監督(4）落實獎懲措施2、加強市場與客戶意識(1）加強對市切的了解，把握房地產市場的發展方向，(2）了解與分析客戶需求，把握產品發展趨勢，4、建立管理程陣與制度(1）完善甲方設計標準(2）堅持全程優化設計(3）專家會議評審制度(4）內部審核制度13、化最終成本管理控制了什么？項目的建安、運營戚本中絕大多數決定于設計階段！？二二千JlE一：；項目運營成本最終戚本效益最大化體現在哪墨？項目的設計階段對于產品的晶質具有決定性的作用：“減少項目資金時間成本二元！ti I提高項目銷售收入市提升企業品牌和競爭三！”（提醒瓷金用戴黝y斗！呵.!I I五、項目規劃階段的成本優化規劃結構備注方案4評分方案2T方案3方案1規劃形態內容分期開發物業管理賣場安排路網規模停車方式道路斷面步行系統與配套關系消防流線交通系統規劃內容商業布局商業業態商商業對整體開發的作用業配套配套公建會所市政公建景現狀景觀改造與利用觀維護成本評分方案1方案2方案3方案4備注六、建筑設計14、階段的成本優化建筑設計階段成本效益最大化的目標：建筑專業是建筑形態對客戶需求的徹底體現以及具有市場競爭力的產品創新。結構專業是最優化的結構形式。設備專業是最優化的部品選擇。建筑型態的優化半山海宗另，J3:中信紅樹灣建筑型態的創新中信紅樹灣建筑型態的創新z斗百E一一一一，制.-葉二叩叫東41度旋轉，是景觀的要求，也是個性的體現 Cl e 建筑型態的創新中9、10棟A單元01房端頭廳設計，主臥、客廳兩面采光.270度無敵景觀內庭院創新居住空間格局大弧形陽臺開揚臥室空間主臥手普壤觀衛生l司，最觀一覽無余制更和l雙套房，尊享銷量陽臺有生活、觀需之用，明確功能區主fl、分道，生活私密性更高電錦前2髦，明15、亮通風5口2中信紅樹灣、建筑型態的創新；，.叫丁牛牛號戶翩自6棟A單元02房4內花園銜，軍事事純粹主臥空間4錯層贈送內花園，帶來新的居住模式4主臥兩面采光，南才bi透，景觀陽臺，尊貴無須贅述4雙套房設計4弧形大臺讓餐廳也可擁有美麗自然景觀4生活陽臺，功能分區明確，并使舒適4電梯前室，明亮通鳳此為毒組民陽臺rt,罕毒品d陽層削藍刷叫刮目”眼宜P此，陽陽霹HM偶MM 歸自p，、，也 中信紅樹灣建筑型態的創新百仕達紅樹西岸建筑形式選擇的成本百仕達紅樹西岸建筑形式選擇的成本建筑形式選擇的成本紅樹西岸幕墻材料說明及造價：1.幕耀窗鋁材選用PVF2（二淦）表面處理；2.幕耀窗玻璃采用（6+12+6 Low16、-E）雙鋼化中空玻璃；3.幕耀窗五金配件采用德國原產Roto產品；4.欄桿采用（8+1.52PVB+6）雙鋼化爽膠玻璃、點式；5.平均造價：窗約為1150元m2，玻璃欄桿約為1350元m百仕達紅樹西岸隔音慢極l阻隔重直方向暖音同居倒向排木系既l避免水箱量直排水帶來的理音中空LOW-E喝酒系能l透光、隔熟、降暖音戶式中央冷酷空翻新凰系撓j每天都有舒適的溫度和新鮮的空荒JUST RIGHT熟水街瑕l輯需等待，何向本罵自就有熟水軟化水鼓偏I屬你清除水中多余的Ca、Mg育i子每戶避雷器j促提源上保道家用軍器遣木制營保障故用水雷量插窗棉l保持破瑞喜墻的清漂美費陪毫隔擁l有效逮捕障光減少勤祖令建集的光影效17、果更加皇富智慧家居系統槽成圈GENERAL SOLUTION DIAG陽M。J主 且矗民草草也唱軍在岳ill,Y亨E陸E堪只，J1；曹！Ill矗ME俑勻司司Ii結構成本優化1 結構方案的選擇可以對項目總成本進行較大優化(1）結構型式的確定(2）樁基型式的確定不結構計算數據的審核結構成本控制的重要環節是對技術指標的審核(1）輸入信息的審核核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度 基本地震加速度 特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數值、荷載折減 梁端彎失巨調幅系數 放大系數等等是否有誤，有無刻意放大。(2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接18、近規范限值。3、細部做法的控制與審查對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。(1)Ill級鋼的應用由于級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用(2）合理歸并結構構件結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。關注事項1、成本優化與設計合理周期的確定結構成本監控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。2、結構含鋼量限額由于建筑產品的非標準型、物業類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業標準化產品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是19、唯一的經濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產品的較高口r-+二口口JY.J.o建議在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。七、材料設備選用的成本優化it.!I;ClliZ叫高Bi罩.叫后口E忠7仨酒是感7仨l利回娘I因H思古以忡血村口樣一回一一腫一一且2一山ud嚇一十付山料價罪叫E運尋尋思7仨 聯TM以非MM唔話劇州怪hRb恒眼相制圖H埋UW曲理l酬植壯山r忡忡怵H唔后dus酬附加太怪叫階理l后皿AN笆軍擲wmR刷一娜太段一叫想眼相.I如軍是I 南昌四季花城標準化部品一覽表，序分材料、構配件序分類20、材料、構配件類今H士屋面保溫板3 室內樓梯間欄桿地漏構成品煙道材料樓梯踏步磚排水管材料新級鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內配電箱2 外空調百頁鋁合金沖孔板門鈴弱點配電箱lL 單冗門陽臺、露臺欄桿樓層門牌號冷熱給7.K管材屋面瓦曬衣架開關插座料檐溝陽臺、露臺地磚樓梯間內墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內墻涂料外墻涂料院墻及院門4 其他單兀入口墻邊欄桿文化石空調孔洞配件材料單兀入口樓梯鋪地材料分格條窗護欄室外配電房門告示欄夕、墻磚熱水器扣帽樓棟門牌f言奶箱單兀門牌保潔箱5 燈樓梯間燈具 智能對i井系統具陽臺、露臺化室內安防單兀入口燈單冗入口門牌燈規模化生產模式標準化設計將減少部品的種類數21、量，降低設計工作量，為單一部品提供數量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件大型房地產開發企業可與設備、材料供應商形成戰略伙伴合作關系，達到雙贏。八、景觀方案的成本優化案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區景觀總平圖F斗4飛，tpt，問HPLv41N蕓AF町前提條件 建造成本要求。環境目標成本：1390.45（萬元）營銷要求。主要景觀區域主題化，其小景觀設計圍繞主題進行；注重設施的可參與性。項目穰求。材質選擇的本地化和施工工藝的可行性 物業公司要求。安全 便于管理，后期使用 養護成本低成本控制計劃造價分布圖c;,Oc,.；”、，）lheE丁吶！馬扎可ru,飛滬忡忡1200元22、平米160元平米165元平米卜JI400元平米350元平米330元平米290元平米成本：控制it劃單方造價列表口川口川Z府zphRHH4 日E一咖項一副一陰川口一頁，景特EM萬14（11約面一目標單價（元平米）萬案單價（元平米）123.so I133.ao281.00305.00項目面 積（萬平米）總價（萬兀）方案單價（兀平米）總綠化面積3.14 275 87.50 總硬質景觀面積1.10 413 375.00（不含部品、水景設備、排水）示范區0.8 268 335.00（己完成）（不含會所建筑）主要材質部晶第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景觀材料第三部分植物第四部分室外部品第一部分主要材23、料部晶列表主要材料部晶列表一序號項目名稱單位數量單11r 總價產地備注（元）（萬元）一、主要硬地鋪裝材質黃木紋平米2 洗石米平米3 花崗石（紫羅紅黃色平米4 手打銹石平米5 黃石英蘑菇板平米6 木地板（暫定鐵杉木平米7 雨花石平米8 印花地面（彩色混凝土平米9 紅彤、巖平米10 青砂石板平米11 花缽個12 垃圾筒組13 休閑椅（成品）組14 健身及兒童游戲玩具組第一部分主要材料部晶列表主要材料部晶列表二序號項目名稱規格單位數量單價總價備注（元（萬元）三、植物15 桂花16 天在營桂17 紅葉李18 紅楓19 杜英20 蒲葵21 銀杏22 小時梢木23 廣玉蘭24 斑竹25 棕竹26 珊湖（法24、國冬青27 南天竹第二部分硬地景觀材料材料名稱：洗石米使用部位：宅問道路材料描述及價格：1、淺褐、深褐色。2、價格130元平米，墊層制作費77元平米深褐3、使用面積：約3500平米第三部分杜英哥干樹種胸徑8厘米，價格80元飛高度3米，價格1100元植物銀杏骨干樹種胸徑14厘米，價格1800元第四部分室外家具II P?An 1 W.結I 1 LI門RA座椅AILP2Cl 6 規梧：L:l.4門。6門.BM宅J閏背靠座椅座椅B桌椅組ILP 3A 16 垃圾貨A米米距1厘m寶3商寄自可格型規垃圾貨B第四部分氈咐”啞fl,i;鋪”“.”ILP6814 游戲玩具llP6813 玩具05;ti:罐罐手蟹025、6 ILP 6811 ILP 6810 成本控制計劃方案核算得出成本差異a.目標成本:1390.45（萬元）b.現成本總價:1505.8091（萬元C.超過目標成本：115.3591（萬元）成本控制計劃成本控制計劃1、植物成本控制根據設計公司提供的植物清單植物總造價為：275萬，我們將景觀集中的區域（洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場）的植物配置標準，參照三期樣板區植物85元平米，宅間參照一、二期的60元平米，這樣可調減成本約20萬。2、燈具成本控制實施方案中燈具布置過密，若按5瓦平米的標準，可減少1/3，此處可調減成本約30萬。（該部分總造價為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價控制在7026、萬以內）成本控制計劃3、硬質景觀成本控制取消宅間廣場4處，簡化宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調減20萬），用其他景觀元素替代了構筑物3處（調減約7萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調減約5萬），更換了部分材質（調減約10萬），合計調減42萬。4、綠化用水成本控制結合實際情況，取消原設計中自動暇灌系統，綠化用水使用人工灌溉，可調減約15萬。（設計中自動灌溉頤頭162處，價格約1000元處）5、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調減成本約5萬元。成本控制計劃合計調減成本 門2萬調整后還超過目標成本：3.3591萬九、施27、工圖階段的成本優化設計變更簽證率由設計原因導致的簽證總金額 f、工程合同金額對施工圖階段設計成果質量的控制減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生。設計變更原因1.設計類：2.現場施工類：3.營銷類：A.超成本目標A.施工錯誤A.客戶需求B.設計優化C.設計錯誤D.設計缺漏B.施工困難B.競爭需求E.補充設計C.施工進度要求4.其官F.一次設計G.現場條件設計變更簽證率控制很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10%,其中重復性錯誤占相當比例。為降低設計變更簽證率，建議采取的策略如下：一1）建立施工圖階段的長期合作伙伴；一2）給予合理的設計周期；一3）甲方完善標準化構造28、設計；十、實現成本效益最大化的一些途徑1、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力一能準確把握項目市場意圈，確定正確的產品設計方向。2、嚴格執行成果標準；一準確執行各階段設計成果標準73、減少人為增加的工作復雜度：一戶型種類適量為準。當戶型差異不大，但品種數量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。戶型種類凡是房間數量及平面布置形式發生變化的均認為是不定義 同的類型，僅局部的微差仍認為是同一類型。戶型種類每期開發規模在10萬平米以下，相對應戶型不宜超過建議I 10種將產品創新設計、部品工作前置，規劃、建筑設計、結構、設備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；4、優化工作流程，將先后串行工作變為并行前置：用Mmmu田間網巴用同阿巴罔問問團罔悶悶出網川問山門出山MU5、提高決策效率；一 公司內部的決策機制一 項目公司、集團的關系一 完美、效率、風險之間找平衡6、選擇優秀的設計服務商一 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍7、加強合作伙伴管理一建立長期合作伙伴：設計單位、供應商、模型制作等各個涉及設計的單位；一在設計過程中，持續定期的進行技術溝通和審核；一力求合同約定清晰：含鋼量、目標成本；音隨此一一少口川、1民音nuH 工濘束約此一一多卡，果在l位標標求成朱才走BB要段入場潤本府階輸市利成政上負U9.計劃執行力，隨時10.標準化與創新，循環式上升；