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1、XX地產(chǎn)投資測算整體方案單項目測算、多項目測算、公司年度預(yù)算、月度滾動預(yù)測共同構(gòu)成公司面向未來的管理決策體系單項目測算n項目損益n項目現(xiàn)金流nKPI總投資回報率內(nèi)含報酬率銷售凈利率經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期多項目測算n多項目損益n多項目現(xiàn)金流平衡公司年度預(yù)算n公司損益n公司現(xiàn)金流nKPI土地儲備毛利率凈利率月度滾動預(yù)測n公司損益n公司現(xiàn)金流nKPI土地儲備毛利率凈利率單項目測算需要構(gòu)建測算模型，并依托公司內(nèi)部的產(chǎn)品庫、成本庫等管理基礎(chǔ)信息的支撐目標地塊地塊信息政府控制指標標準工期（產(chǎn)品庫）銷售策略（產(chǎn)品庫）成本測算（產(chǎn)品庫）策略模擬領(lǐng)導(dǎo)決策校驗產(chǎn)品定位設(shè)計強排公司控制指標標準產(chǎn)品 （T4，T6，T82、）標準產(chǎn)品配比標準戶型配比成本項構(gòu)成成本項檔次標準產(chǎn)品與成本項及成本項檔次的關(guān)系校驗土地信息管理土地篩選可研論證投資決策設(shè)計強排模型敏感性調(diào)整市場調(diào)研匡算模型年度預(yù)算實地考察滾動預(yù)測四大流程主要事項核心作用輸出結(jié)果周邊系統(tǒng)支撐土地數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫行業(yè)數(shù)據(jù)庫行業(yè)數(shù)據(jù)庫進行實地考察，了解項目周報情況目標數(shù)據(jù)，與滾動預(yù)測結(jié)合使用，對土地篩選提供支撐與目標數(shù)據(jù)結(jié)合，得到公司的目前財務(wù)狀況和經(jīng)營情況對市場、土地、周邊、客戶和對手進行詳細的調(diào)研，得到該地塊的產(chǎn)品定位通過一個大體的匡算，與市場調(diào)研情況相結(jié)合，形成多項目的對比對單項目，多情景、多版本的測算模型基于強排方案的敏感性調(diào)整地塊調(diào)研報告提供截至到當前3、時間點公司的現(xiàn)金、存貨情況市場情況土地情況周邊的道路情況客戶群的定位多項目對比單項目，多個版本的經(jīng)濟指標對比單項目，動態(tài)調(diào)整后結(jié)果的實時對比維護及管理土地的相關(guān)信息，為土地的篩選提供可選地塊的支撐提供集團各區(qū)域、各產(chǎn)品系列的目標值投資拿地階段四大核心流程系統(tǒng)與業(yè)務(wù)事務(wù)相互結(jié)合，構(gòu)成整個投資測算的全過程總目標集團/年存量銷售計劃區(qū)域/產(chǎn)品系/月新投銷售計劃區(qū)域/產(chǎn)品系/月年度預(yù)算區(qū)域/產(chǎn)品系/月分解目標區(qū)域/產(chǎn)品系/月供應(yīng)貨值區(qū)域/產(chǎn)品系/月銷售周期區(qū)域/產(chǎn)品系/月占比月銷售額去化率供應(yīng)面積區(qū)域/產(chǎn)品系/月綜合均價開工面積區(qū)域/產(chǎn)品系/月地下建筑面積投資匡算單項目/月資金結(jié)余情況區(qū)域/月資金貨值4、面積土地投資單項目/月資金貨值面積土地投資區(qū)域/產(chǎn)品系/月土地投資區(qū)域/產(chǎn)品系/月指導(dǎo)校驗?zāi)玫赜媱潊^(qū)域/產(chǎn)品系/月/項目數(shù)/項目大小銷售周期區(qū)域/產(chǎn)品系/月標準工期指導(dǎo)、控制自上到下，自下到上，幾上幾下構(gòu)成了整個目標分解的全過程自下到上自上到下地塊篩選項目立項（匡算）投資可研階段設(shè)計強排(投資粗算)投資決策會項目匡算模型投資粗算模型投資決策會模型對標表(作參考)根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)做參考，制定對應(yīng)的銷售價格等，投資測算階段相關(guān)關(guān)鍵信息行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫月度滾動模型日常經(jīng)營階段整體評價整體評價n截至到目前時點，分年分月公司已開工項目的現(xiàn)金結(jié)余情況、貨值產(chǎn)品系占比，與年度目標的差異n根據(jù)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中經(jīng)過與5、合能的產(chǎn)品系轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)，查詢出對應(yīng)目標地塊可參考的相關(guān)數(shù)據(jù)，對此地塊在測算時進行參考n截至到目前時點已開工項目+投資測算計劃開工的項目來從區(qū)域、集團的整體角度看現(xiàn)金情況、貨值情況以及目標達成情況投資測算的模型及評價體系，貫徹整個地產(chǎn)行業(yè)從拿地的不同階段及日常經(jīng)營的階段多項目、多區(qū)域測算單項目拿地階段月度滾動模型年度預(yù)算提供區(qū)域、產(chǎn)品系目標提供區(qū)域、產(chǎn)品系現(xiàn)金貨值情況以年度目標為起點，滾動預(yù)算為補充，對拿地時的地塊選擇提供數(shù)據(jù)支撐年度預(yù)算滾動預(yù)算年度目標分區(qū)域、分產(chǎn)品系現(xiàn)金情況貨值情況銷售情況多項目匯總分區(qū)域、分產(chǎn)品系現(xiàn)金情況貨值情況銷售情況差異分區(qū)域、分產(chǎn)品系現(xiàn)金結(jié)余情況貨值差異情況銷售差異6、情況投資測算地塊篩選階段數(shù)據(jù)支撐成都西安長沙A系列B系列年度預(yù)算A系列B系列滾動預(yù)算20億貨值示例8億5億10億4億3億12億2億3億6億2億1.5億A系列B系列差異8億6億2億4億2億1.5億投資測算地塊篩選階段通過差異貨值可以指導(dǎo)區(qū)域在拿地時,哪個產(chǎn)品系需要拿多大的地來進行補充,以便完成年度預(yù)算的目標整體評價整體的現(xiàn)金情況成都：結(jié)余資金10億產(chǎn)品系的占比情況珍寶：20%，目標80%地塊地塊大小預(yù)估投資金額地塊定位地塊所處區(qū)域地塊150畝5000萬B系列成都地塊2100畝1億A系列西安地塊3150畝8000萬B系列長沙地塊460畝6000萬A系列成都地塊580畝7000萬B系列西安地塊6207、0畝9000萬B系列成都地塊7300畝1.5億A系列成都.目標地塊篩選結(jié)果作為地塊篩選的一些參考條件，對目標地塊進行一輪以現(xiàn)金及產(chǎn)品系為主的篩選投資測算BI分析過程中的對標體系結(jié)果的事后評價體系區(qū)域產(chǎn)品系產(chǎn)品類型地塊大小公司銷售最高價銷售最低價銷售均價 銷售周期去化率建安成本利潤率.在投資測算過程中：在制定銷售價格、策略、成本時，查找成本數(shù)據(jù)庫中相似的產(chǎn)品類型、區(qū)域和公司的項目數(shù)據(jù)，作為投資測算過程中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的參考在投資測算之后：拿投資測算的結(jié)果跟其他同行業(yè)公司進行對比分析，分析方法有：排名分析、趨勢分析、區(qū)域占比分析等分析方法構(gòu)建以行業(yè)數(shù)據(jù)為指導(dǎo)的過程對標及事后的評價分析體系行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫競8、爭對手面積指標競爭對手銷售情況競爭對手拿地情況競爭對手成本情況將月度滾動與投資測算聯(lián)動，已開工和新開工項目得到公司整體情況，從公司的整體來看新開工項目的投資價值區(qū)域公司已開工項目(當月滾動)新開工項目(投資測算)匯總月度滾動投資測算數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源l通過從月度滾動取過來的期末現(xiàn)金余額，可知道此區(qū)域公司的現(xiàn)金結(jié)余情況，還可拿多大金額的項目.測算匯總是可以看出加上了新的測算項目之后整體的現(xiàn)情況l通過從月度滾動取過來的貨值，可知道此區(qū)域公司的剩余貨值情況，結(jié)合對市場的評估，在加上新的測算項目之后，貨值是否可以順利銷售，對現(xiàn)金的影響l通過總的銷量的情況跟年度目標做對比，來知道截至目前跟目標的銷量的差距9、，為后面拿地提供參考，是否需要拿一些利潤不算太高的項目等等l整體評價表指標可根據(jù)管理的需要進行增加多維度的對比、評分構(gòu)建全方位的投資測算整體評價體系整體評價(已開工項目)管 理 價 值針對對象：多項目作 用：提供數(shù)據(jù)支撐地塊的初步篩選從公司整體情況來對地塊的篩選支撐從區(qū)域公司已開工的項目從整體來看現(xiàn)金流情況、產(chǎn)品系占比情況來對地塊篩選提供數(shù)據(jù)支撐管 理 工 具數(shù)據(jù)支撐：滾動預(yù)算模型數(shù)據(jù)計算：自動匯總數(shù)據(jù)展示：測算平臺以表格的形式展示，BI以圖標的形式展示針對對象：多項目作 用：通過區(qū)域公司整體情況，考慮現(xiàn)金、存貨、投資計劃、存銷比等因素看此項目的投資價值從公司整體發(fā)展角度來進行決策整體評價(已10、開工+新開工)從區(qū)域公司整體的現(xiàn)金流情況、存貨情況、稅務(wù)籌劃情況來整體的看這個新投項目拿下來之后對公司的靜態(tài)現(xiàn)金、動態(tài)現(xiàn)金、利潤的影響數(shù)據(jù)支撐：滾動預(yù)算模型數(shù)據(jù)計算：測算平臺自動匯總數(shù)據(jù)展示：測算平臺以表格的形式展示，BI以圖標的形式展示管 理 方 法對標表針對對象：單項目作 用：從外部公司數(shù)據(jù)來看在投資測算中一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確立從外部公司的角度來進行參考過程中的對標體系：通過標準庫中沉淀的數(shù)據(jù)對投資測算的過程值提供對標評價參考，如銷售的定價等結(jié)果的事后評價體系：將投資測算的結(jié)果傳到BI平臺做趨勢的、同比、環(huán)比等的事后分析評價數(shù)據(jù)支撐：標準庫數(shù)據(jù)展示：測算平臺做過程中的對比參考；BI做事后評價分11、析地塊篩選項目立項（匡算）投資可研階段設(shè)計強排(投資粗算)運營部定標準定目標營銷部設(shè)計部成本部投資部財務(wù)部選變量標準稅率準稅率標準工期準工期標準準銷售售策略策略標準成本準成本支付比例支付比例標準準費用率用率項目配置目配置銷售策略售策略調(diào)整整成本成本調(diào)整整銷售售單價價起拍價格起拍價格設(shè)計強排排成本成本單方方公司公司設(shè)計指指標政府控制指政府控制指標營銷定位定位公司公司經(jīng)濟指指標土地土地拍拍賣價價調(diào)變量從篩選地塊到領(lǐng)導(dǎo)決策的過程中，立項、強排和決策三個關(guān)鍵節(jié)點需要測算模型的有力支撐投資決策會項目配置目配置匡算匡算單價價起拍價格起拍價格匡算面匡算面積匡算匡算單方方核心用途核心用途：決定項目是否立項：決12、定項目是否立項以設(shè)計為核心的粗算以設(shè)計為核心的粗算核心用途：結(jié)合設(shè)計強排后核心用途：結(jié)合設(shè)計強排后的定價、成本的項目精算的定價、成本的項目精算關(guān)鍵輸入項核心用途：核心用途：以設(shè)計為核以設(shè)計為核心的粗算心的粗算關(guān)鍵輸入項關(guān)鍵輸入項關(guān)鍵輸出：關(guān)鍵輸出：總投資回報率、內(nèi)含報酬率、銷售凈利率、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期關(guān)鍵輸出：關(guān)鍵輸出：總投資回報率、內(nèi)含報酬率、銷售凈利率、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期關(guān)鍵輸出：總投資回報率、關(guān)鍵輸出：總投資回報率、內(nèi)含報酬率、銷售凈利率、內(nèi)含報酬率、銷售凈利率、現(xiàn)金流回正周期、利潤、現(xiàn)現(xiàn)金流回正周期、利潤、現(xiàn)金金每個關(guān)鍵節(jié)點的決策要點、輸入變量和支撐信息各有側(cè)重設(shè)計強排(投資粗算13、)投資決策會營銷部設(shè)計部成本部投資部銷售單價 根據(jù)項目周邊情況調(diào)研，項目定位給出一個初始的價格設(shè)計強排 根據(jù)商業(yè)、住宅、配套分類別進行設(shè)計的強排方案單方成本 根據(jù)歷史項目數(shù)據(jù)，出具一個初始的單方成本值土地價格 招拍掛價格定目標選擇標準選變量調(diào)變量營銷定位定位公司公司設(shè)計指指標政府控制指政府控制指標公司公司經(jīng)濟指指標經(jīng)濟指標：總投資回報率、內(nèi)含報酬率、銷售凈利率、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期適用場景：決策階段的粗算，以設(shè)計為主體，圍繞營銷、成本基本假設(shè)，快速測算地塊的初步投資價值銷售策略調(diào)整 根據(jù)設(shè)計的強排方案結(jié)合市場環(huán)境綜合定價成本調(diào)整 項目精算，用成本級配的方式，根據(jù)設(shè)計強排，得到準確的單方值土地價14、格調(diào)整 通過土地價格的變化，得到不同土地價格下利潤和現(xiàn)金的情況版本：多版本輸出結(jié)果：利潤表、現(xiàn)金流量表、經(jīng)濟指標適用場景：投資決策會階段，需要對項目進行更加準確的評估,對項目的各項影響因素進行拆解項目立項（匡算）銷售單價 根據(jù)項目周邊情況調(diào)研，項目定位給出一個初始的價格面積 匡算的粗略面積單方成本 根據(jù)歷史項目數(shù)據(jù)，出具一個初始的單方成本值土地價格 招拍掛價格經(jīng)濟指標：總投資回報率、內(nèi)含報酬率、銷售凈利率、經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期適用場景：在地塊篩選過后，進行一輪粗略的匡算，決定這個項目是否立項 投資測算業(yè)務(wù)邏輯總圖（圖示）投資結(jié)果投資結(jié)果各項控制指標各項控制指標投資測算過程投資測算過程投資結(jié)果投15、資結(jié)果公司目標地塊信息政府控制指標營銷定位我們以設(shè)計強排階段的測算模型為例，來展現(xiàn)整個測算工作的操作過程標準準維護確定目確定目標選定定變量量(投投資粗算粗算)投投資測算算經(jīng)營指標利潤表現(xiàn)金流量表標準工期標準銷售策略標準成本支付比例標準費用率標準稅率項目匹配銷售價格土地價格設(shè)計強排方案示例（設(shè)計強排階段）p各項標準由產(chǎn)品庫直接取數(shù)p根據(jù)項目的匹配信息得到各項標準信息p由設(shè)計的強排得到各項的指標面積p以設(shè)計強排為主，銷售、成本p由設(shè)計的強排得到各項的指標面積p以設(shè)計強排為主，銷售、成本提供基礎(chǔ)信息的投資粗算過程，指導(dǎo)設(shè)計在方案階段考慮該項目的經(jīng)濟回報標準準維護確定目確定目標選定定變量量投投資測算算16、標準準維護標準工期準工期標準準銷售售策略策略標準成本準成本支付比例支付比例標準準費用率用率分區(qū)域、產(chǎn)品系、業(yè)態(tài)等1標準稅率準稅率標準準庫積累數(shù)據(jù)修正標準標準工期標準銷售策略標準成本支付比例標準費率標準稅率投資測算流程1：各項標準維護投資測算流程2：確定目標&選定變量選定定變量量項目配置目配置分項目銷售售單價價土地價格土地價格設(shè)計強排排成本成本單方方確定目確定目標公司目公司目標設(shè)計指指標分項目2政府控制政府控制指指標營銷定位定位公司目公司目標經(jīng)濟指指標過程控制結(jié)果控制校驗控制成本庫支撐2公司控制指標政府控制指標營銷定位標準準維護確定目確定目標選定定變量量投投資測算算項目配置銷售價格土地價格校驗控17、制成本單方設(shè)計強排強排校驗投資粗算校驗 設(shè)計部“強排方案”及關(guān)聯(lián)投資測算設(shè)計輸出指標住宅面積公寓面積幼兒園面積商業(yè)面積會所面積地下車庫面積戶數(shù)停車位紅線指標容積率限高綠化率建筑密度商業(yè)占比配套占比人防面積設(shè)計計算指標容積率限高綠化率建筑密度商業(yè)占比配套占比人防面積超出紅線超出紅線投資部門投資部門未超紅線未超紅線財務(wù)指標不達要求校校驗驗指導(dǎo)強排指導(dǎo)強排 營銷部“產(chǎn)品定位”、“營銷策略”及關(guān)聯(lián)投資測算產(chǎn)品定位：指導(dǎo)設(shè)計強排產(chǎn)品定位：指導(dǎo)設(shè)計強排銷售策略：為投資部門提供價格、去化等經(jīng)營指標銷售策略：為投資部門提供價格、去化等經(jīng)營指標 成本部“成本適配”及關(guān)聯(lián)投資測算 業(yè)態(tài)的成本級配模式到大項成本的成18、本級配模式到明細成本項的成本級配模式根據(jù)現(xiàn)狀選擇合適的成本級配模式，隨著管理的深化可逐步深化級配的細度，前后能很好的銜接根據(jù)現(xiàn)狀選擇合適的成本級配模式，隨著管理的深化可逐步深化級配的細度，前后能很好的銜接方法一：分業(yè)態(tài)的成本級配示例匯總匯總匯總匯總 成本部“成本適配”及關(guān)聯(lián)投資測算 業(yè)態(tài)的成本級配模式到大項成本的成本級配模式到明細成本項的成本級配模式根據(jù)現(xiàn)狀選擇合適的成本級配模式，隨著管理的深化可逐步深化級配的細度，前后能很好的銜接根據(jù)現(xiàn)狀選擇合適的成本級配模式，隨著管理的深化可逐步深化級配的細度，前后能很好的銜接匯總匯總匯總匯總方法二：到大成本項的成本級配示例 成本部“成本適配”及關(guān)聯(lián)投資測19、算 業(yè)態(tài)的成本級配模式到大項成本的成本級配模式到明細成本項的成本級配模式根據(jù)現(xiàn)狀選擇合適的成本級配模式，隨著管理的深化可逐步深化級配的細度，前后能很好的銜接根據(jù)現(xiàn)狀選擇合適的成本級配模式，隨著管理的深化可逐步深化級配的細度，前后能很好的銜接匯總匯總匯總匯總方法三：到明細成本項的成本級配示例標準準維護確定目確定目標選定定變量量投投資測算算投投資測算算結(jié)果果經(jīng)濟指指標現(xiàn)金流量表金流量表年年度度預(yù)算算指導(dǎo)年度編制利利潤表表4利潤表現(xiàn)金流量表經(jīng)營指標表投資測算結(jié)果提供多版本決策支持 投資決策會側(cè)重在強排模型的基礎(chǔ)上細化銷售、土地、成本等關(guān)鍵因素的調(diào)整輸出輸出測算模型輸入銷售售單價價設(shè)計強排排單方價格方價格土地價格土地價格可變因子銷售策略售策略調(diào)整整成本成本調(diào)整整土地價格土地價格調(diào)整整損益益現(xiàn)金流金流總投投資回回報率率內(nèi)含內(nèi)含報酬率率酬率率銷售售凈利率利率經(jīng)營性性現(xiàn)金流金流回正周期回正周期損益益現(xiàn)金流金流總投投資回回報率率內(nèi)含內(nèi)含報酬率率酬率率銷售售凈利率利率經(jīng)營性性現(xiàn)金流金流回正周期回正周期