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1、投資錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)目錄投資錯(cuò)漏缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方向3分析說(shuō)明樣本：11個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：投資測(cè)算、目標(biāo)成本背景：投資測(cè)算是項(xiàng)目定案的決策依據(jù)，是風(fēng)險(xiǎn)前控的重要內(nèi)容，是對(duì)擬獲取項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)判的基礎(chǔ)導(dǎo)向。項(xiàng)目獲取后能否健康發(fā)展，是項(xiàng)目投資的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。形式：通過(guò)總結(jié)與分析以往編制目標(biāo)成本的相關(guān)項(xiàng)目投資錯(cuò)漏缺的情況，形成關(guān)注清單。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)管控動(dòng)作降低投資測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)，提高資金安全和盈利能力。0156%70.59%72%873%二、成本錯(cuò)漏缺原因分析72%72%12%12%10%10%6%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫(kù)或數(shù)據(jù)庫(kù)不足，計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算基礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤、費(fèi)用計(jì)算隨意前期無(wú)2、相對(duì)明確的計(jì)算方案，導(dǎo)致實(shí)際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費(fèi)按建筑預(yù)估拿地對(duì)地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算投資階段對(duì)項(xiàng)目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清專業(yè)欠缺方案不明調(diào)研不足定位不清通過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，造成成本錯(cuò)漏缺的主要以下幾點(diǎn)原因，其中：2018年啟年啟動(dòng)的的項(xiàng)目多目多為2015/2016年年獲取的老地取的老地塊，由，由于前期缺乏于前期缺乏完整的數(shù)據(jù)完整的數(shù)據(jù)庫(kù)與與測(cè)算模型算模型；原因原因說(shuō)明明前期各前期各項(xiàng)機(jī)制尚未完善，缺乏機(jī)制尚未完善，缺乏對(duì)市市場(chǎng)競(jìng)品品產(chǎn)品及去品及去化情況、客化情況、客戶群、群、優(yōu)劣劣勢(shì)、地、地塊內(nèi)外四至等內(nèi)外四至等風(fēng)險(xiǎn)因因素深入研究與分析，素深入研究與分析，建造3、建造標(biāo)準(zhǔn)不明確準(zhǔn)不明確三、成本錯(cuò)漏缺科目分析土地成本,2%三費(fèi),17%建造成本,81%行政事行政事業(yè)性收業(yè)性收費(fèi)與前費(fèi)與前期工程期工程費(fèi)費(fèi),11%,11%主體建主體建筑安裝筑安裝工程費(fèi)工程費(fèi),56%56%景觀環(huán)景觀環(huán)境工程境工程,9%9%社區(qū)官社區(qū)官網(wǎng)工程網(wǎng)工程,11%11%公共配公共配套設(shè)施套設(shè)施,3%3%工程建工程建設(shè)其他設(shè)其他費(fèi)費(fèi),4%,4%開(kāi)發(fā)間開(kāi)發(fā)間接費(fèi)接費(fèi),7%7%營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用,11.76%11.76%財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用,70.59%70.59%管理費(fèi)用管理費(fèi)用,17.65%17.65%結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高（81%）結(jié)論：費(fèi)用類成本缺漏中，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比70.594、%總成本成本建造成本建造成本三三費(fèi)結(jié)論：主體建安占建造成本錯(cuò)漏缺的56%監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27%；8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%，占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%。序號(hào)項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本目標(biāo)總成本（萬(wàn)元）投資錯(cuò)漏缺（萬(wàn)元）占比（%）按類別合計(jì)按類別合計(jì)土地成本建造成本三費(fèi)土地成本建造成本三費(fèi)1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期103012065421955、885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標(biāo)：投資錯(cuò)漏缺金額比例大于5%四、成本錯(cuò)漏缺項(xiàng)目分析02投投資錯(cuò)資錯(cuò)漏缺關(guān)注清漏缺關(guān)注清單單020103規(guī)劃條件“四”要素、產(chǎn)品配置、公配配置、車位配比、地上車位停車占比、停車效率、可售6、面積、售價(jià)等規(guī)劃指標(biāo)類原有設(shè)施遷移、升級(jí)改造、建造標(biāo)準(zhǔn)、周邊環(huán)境影響（環(huán)評(píng)與日照影響）、回遷物業(yè)、財(cái)務(wù)專項(xiàng)，規(guī)劃后期改造成本專項(xiàng)成本類土地協(xié)議相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)土地成本類04盡職調(diào)查（股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目）、增值稅稅率、成果復(fù)核其他類一、規(guī)劃指標(biāo)類規(guī)規(guī)劃劃條件條件“四四”要素要素20142014201520152016201620172017投資測(cè)算時(shí)，需與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等部門(mén)做好充分的溝通與聯(lián)動(dòng)，在產(chǎn)品強(qiáng)排方案時(shí)結(jié)合產(chǎn)品類型、售價(jià)與開(kāi)發(fā)成本，以達(dá)到最優(yōu)容積率的要求。通常情況，容積率未做足時(shí)需做專項(xiàng)說(shuō)明。投資測(cè)算時(shí)，規(guī)劃指標(biāo)中建筑密度嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）；7、園建工程的工程量需根據(jù)建筑密度、綠地率等進(jìn)行閉合計(jì)算。投資測(cè)算，需重點(diǎn)關(guān)注建筑限高，建筑限高會(huì)影響產(chǎn)品方案類型的選擇，建筑物高度不同，結(jié)構(gòu)、電梯、消防和抗震等成本也不同規(guī)劃指標(biāo)中綠地率嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)值填寫(xiě)，需要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件進(jìn)行填寫(xiě)。（比如：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)）綠化工程的工程量需根據(jù)綠地率進(jìn)行算。容積率建筑密度建筑限高綠地率一、規(guī)劃指標(biāo)類產(chǎn)產(chǎn)品配置不品配置不合理合理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資強(qiáng)排方案均為高售價(jià)、高利潤(rùn)產(chǎn)品，實(shí)際方案規(guī)劃階段無(wú)法落地，又調(diào)整為其他低售價(jià)產(chǎn)品。建議：公司整體的大宗資產(chǎn)去化相對(duì)較慢，易形成沉淀。投資測(cè)算時(shí)，需聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等部門(mén)充分調(diào)研。在產(chǎn)品配置時(shí)，商業(yè)配比不宜過(guò)多（但應(yīng)滿足規(guī)劃8、條件），商業(yè)配比需結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位、區(qū)位間競(jìng)品的商業(yè)去化情況、售價(jià)等各方面綜合考慮。【公司參考建議值為商業(yè)貨值占項(xiàng)目總貨值5%】產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)銷售單價(jià)（元（元/m2/m2）總價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）萬(wàn)元）計(jì)容面積計(jì)容面積 建筑面積建筑面積 可售面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計(jì)216198284798211660.02/251685.72方案調(diào)整產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)銷售單價(jià)（元（元/m2/m2）銷售總價(jià)銷9、售總價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）計(jì)容面積計(jì)容面積可售面積可售面積洋房187368185494不變不變185494.3商業(yè)街 10000990024750底商不變不變合計(jì)216198211660/242775.7投資測(cè)算階段實(shí)際規(guī)劃劃階段段增加增加6000m2減少減少6000m2貨值減少減少8910萬(wàn)萬(wàn)某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)商商業(yè)貨值占占總貨值比比為29%商商業(yè)貨值占占總貨值比比為24%，仍存在，仍存在較大大風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：在投資拿地階段，3個(gè)項(xiàng)目未按規(guī)劃要求配置幼兒園，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27.27%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資拿地階段，物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配預(yù)估不足。在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)10、，按實(shí)配置后直接導(dǎo)致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。建議：在項(xiàng)目做投資拿地測(cè)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)制度文件規(guī)定配置公配，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注應(yīng)配置的物業(yè)及配套用房與其他配套（幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、肉菜市場(chǎng)）等公配的配建規(guī)模，杜絕缺漏項(xiàng)或者配建不足。一、規(guī)劃指標(biāo)類公公配配預(yù)預(yù)估不足估不足項(xiàng)目名稱目名稱投投資測(cè)算算目標(biāo)成本階段目標(biāo)成本階段貨值影響（萬(wàn)元）影響（萬(wàn)元）可售比可售比增加成本金增加成本金額（萬(wàn)元）萬(wàn)元）A均未考慮相關(guān)配套按規(guī)定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規(guī)定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房-368411、-1.25%594貨值減少、可售比下降和成本增加減少、可售比下降和成本增加利潤(rùn)率不同程度上受到了極大的影響！備注：貨值影響=因公配不足導(dǎo)致減少的可售面積*主力產(chǎn)品售價(jià)；增加成本金額為主體建安成本 上述可售比數(shù)據(jù)列僅為公配不足對(duì)可售比的影響某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，車位未根據(jù)市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)管理規(guī)定進(jìn)行車位配比計(jì)算，導(dǎo)致車位配比不足，且人防工程未按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積。在實(shí)際方案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，按實(shí)計(jì)算配置后，地下室面積增加，成本增加。建議：投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)政策的規(guī)定，以及土地出讓時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書(shū)進(jìn)行車位配比計(jì)算（比如：A市車位配比一般住宅按地上每 100m2 計(jì)容12、物業(yè)建筑面積1.0 個(gè)，商業(yè)按每 100m2 計(jì)容建筑面積0.5 個(gè)），嚴(yán)禁少配與超配。人防工程應(yīng)嚴(yán)格按實(shí)際規(guī)劃要求預(yù)估面積。可參考人民政府關(guān)于規(guī)范我市新建民用建筑修建防空地下室建設(shè)和易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)管理的通知的要求 進(jìn)行計(jì)算。一、規(guī)劃指標(biāo)類車車位配比不足位配比不足某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)分項(xiàng)分項(xiàng)投資測(cè)算投資測(cè)算目標(biāo)成本目標(biāo)成本面積面積差異差異(B-A)(B-A)差異差異率率(B-A)/B(B-A)/B影響影響金額金額(萬(wàn)元萬(wàn)元)面積面積A A車位個(gè)數(shù)車位個(gè)數(shù)面積面積B B車位個(gè)數(shù)車位個(gè)數(shù)非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2613、26合計(jì)/33228/9118備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本 地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2地下室面地下室面積增加增加33228m2，預(yù)估估增加增加成本成本9118萬(wàn)元萬(wàn)元一、規(guī)劃指標(biāo)類可售面可售面積預(yù)積預(yù)估估過(guò)過(guò)高高監(jiān)控：在投資拿地階段，7個(gè)項(xiàng)目直接采用可售面積=計(jì)容面積，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的63.64%。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在發(fā)生預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層等影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面積減少的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體貨值減少。建議：在投資測(cè)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)（實(shí)）測(cè)繪、架空層的影響導(dǎo)致可售面積相對(duì)計(jì)容面14、積減少的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)區(qū)域以外經(jīng)驗(yàn)，地上業(yè)態(tài)的可售面積按照相應(yīng)業(yè)態(tài)計(jì)容面積*99%考慮進(jìn)行測(cè)算。產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)銷售單價(jià)（元（元/m2/m2）總價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）萬(wàn)元）計(jì)容面積計(jì)容面積 建筑面積建筑面積 可售面積可售面積洋房18136818136818136818136818136810000181368底商16430164301643016430164302000032860商業(yè)街16000160001600016000160002500040000合計(jì)216198216198284798213798213798254228方案方案規(guī)劃劃綜合考合考慮風(fēng)險(xiǎn)后后投資測(cè)算階段方案方案規(guī)劃劃15、階段段貨值減少減少2542萬(wàn)萬(wàn)某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)銷售單價(jià)（元（元/m2/m2）總價(jià)總價(jià)（萬(wàn)元）萬(wàn)元）計(jì)容計(jì)容面積面積建筑建筑面積面積可售面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業(yè)街1584039600合計(jì)211660.02251685.72可售面積按計(jì)容面積的99%考慮風(fēng)險(xiǎn)后風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資測(cè)算時(shí)，地上車位占比考慮過(guò)于激進(jìn)，高于地方規(guī)定。實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在項(xiàng)目容積率不變的情況下，地上車位占比減少，直接導(dǎo)致地下室建設(shè)面積增加，成本增加。（目前市場(chǎng)地下室車位的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷售）。建議：目前市場(chǎng)地下室車位16、的售價(jià)相對(duì)成本來(lái)說(shuō)，大部分是虧本銷售，而且去化較慢。在投資測(cè)算時(shí)，充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐厣贤＼囄坏恼急纫?guī)定，在滿足項(xiàng)目規(guī)劃車位配比的情況下，考慮地上車位占比時(shí)按地方規(guī)定上限，盡量減少地下室車位占比。市地上車位占比上限一般為 10%，如果后期存在突破空間，在目標(biāo)成本目標(biāo)成本階段做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標(biāo)類地上地上車車位位配比配比預(yù)預(yù)估估過(guò)過(guò)高高產(chǎn)品產(chǎn)品投資測(cè)算投資測(cè)算目標(biāo)成本目標(biāo)成本差異差異(B-A)B-A)差異差異率率(B-A)/BB-A)/B影響金額影響金額(萬(wàn)元萬(wàn)元)建筑面積車位數(shù)量A占比建筑面積車位數(shù)量B占比地上車位/40615%15%/27110%10%-135-50%非人防車位6600020017、074%70455213579%1356%11361136人防車位1080030011%1080030011%00%/合計(jì)768002706100%812552706100%00某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注：影響金額=（目標(biāo)成本地下室面積-投資測(cè)算地下室面積）*地下室主體建安成本 地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2地上車位占比由15%15%調(diào)整為調(diào)整為10%10%后，地下室面積增加增加4455m24455m2,預(yù)估影響成本11361136萬(wàn)元萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：投資階段停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀，項(xiàng)目存在先天條件限制，導(dǎo)致實(shí)際投資測(cè)算限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法落地，如地塊形狀、人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求、設(shè)備用房面積18、大、建筑退線等導(dǎo)致停車效率無(wú)法實(shí)現(xiàn)，停車效率相對(duì)降低，地下室面積增大，導(dǎo)致成本增加。建議：投資測(cè)算時(shí)，需充分與設(shè)計(jì)管理部門(mén)溝通，在參考集團(tuán)限額停車效率的基礎(chǔ)上，非人防地下室為 33m2/個(gè)，人防地下室為 36m2/個(gè)。根據(jù)地塊形狀、人防設(shè)計(jì)規(guī)范要求、設(shè)備用房面積預(yù)布置情況、建筑退線等因素綜合考慮停車效率，適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)（建議 23m2/個(gè)）。如后期強(qiáng)排方案可優(yōu)化，過(guò)程中適時(shí)做優(yōu)化即可。一、規(guī)劃指標(biāo)類停停車車效率考效率考慮過(guò)慮過(guò)于于樂(lè)觀樂(lè)觀項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱投資測(cè)算停車投資測(cè)算停車效率效率A A目標(biāo)成本停車目標(biāo)成本停車效率效率B B差異（差異（B-AB-A）差異率（差異率（B-AB-A）/A/A目標(biāo)19、成本車位目標(biāo)成本車位個(gè)數(shù)個(gè)數(shù) 影響影響金額金額（萬(wàn)元）萬(wàn)元）原因分析原因分析非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防非人防非人防人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規(guī)劃市政路穿過(guò)地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車庫(kù)形狀不規(guī)則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問(wèn)題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236320、21地塊分散+長(zhǎng)條狀E323540.4060.868.4025.86 26.25%73.89%13524499負(fù)一層半地下室不滿足人防設(shè)計(jì)要求，局部設(shè)置負(fù)二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車庫(kù)形狀不規(guī)則+塔樓下剪力墻較密+設(shè)備用房面積大備注：影響金額=（目標(biāo)成本停車效率-投資測(cè)算停車效率）*目標(biāo)成本的車位個(gè)數(shù)*地下室主體建安成本 地下室主體建安成本參考數(shù)據(jù)庫(kù)：非人防按2551元/m2,人防按3375元/m2某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：多種敏感性因素共同作用下，多個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)了不同程度的下降，成本增加、貨值減少。一、規(guī)劃指標(biāo)類可售21、比下降可售比下降公配配置不足公配配置不足可售面可售面積預(yù)估估過(guò)高高地上地上車位配比位配比預(yù)估估過(guò)高高車位配比不足位配比不足停停車效率考效率考慮過(guò)于于樂(lè)觀可售比直可售比直線下降下降監(jiān)控：在投資拿地階段，9個(gè)項(xiàng)目可售比出現(xiàn)不同程度的下降，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的81.82%。項(xiàng)目目投投資測(cè)算算目目標(biāo)成本成本差異差異主要原因主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預(yù)估不足+停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+可售面積預(yù)估過(guò)高B75.34%72.23%-3.11%停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀C66.67%63.44%-3.23%規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購(gòu)項(xiàng)目，車位不滿足規(guī)劃驗(yàn)收要22、求，投資測(cè)算未考慮此項(xiàng)E79.36%78.90%-0.46%可售面積預(yù)估過(guò)高F80.70%77.59%-3.11%停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足G80.67%79.47%-1.20%停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀H78.76%75.27%-3.49%停車效率考慮過(guò)于樂(lè)觀+公配預(yù)估不足I88.95%74.48%-14.47%車位配比不足+公配預(yù)估不足某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)建議：建立規(guī)劃指標(biāo)承責(zé)機(jī)制，重視可售面積管理，對(duì)于政府文件明確規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，人為原因造成漏記、少記公配或地下室面積，或樂(lè)觀預(yù)估地上車位占比等情況，建立承責(zé)機(jī)制。項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)及時(shí)識(shí)別各類風(fēng)險(xiǎn)，避免投資決策失誤。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在目前市場(chǎng)下行、政府限23、價(jià)的情況下，需結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)品、項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力與產(chǎn)品力，合理預(yù)估售價(jià)。在投測(cè)時(shí)一旦預(yù)期售價(jià)預(yù)估過(guò)高，則容易形成虛假的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，導(dǎo)致投資決策失誤，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理地拿地。一、規(guī)劃指標(biāo)類售價(jià)售價(jià)預(yù)預(yù)估估過(guò)過(guò)高及高及車車位去化位去化過(guò)過(guò)于于樂(lè)觀樂(lè)觀某案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)產(chǎn)品產(chǎn)品投資測(cè)算投資測(cè)算目標(biāo)成本目標(biāo)成本差額差額面積面積/個(gè)數(shù)個(gè)數(shù)售價(jià)售價(jià)貨貨值值（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）面積面積售價(jià)售價(jià)貨值貨值（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）高層洋房1616181500015000242427136996.3612500171245.45-71181.55-71181.55別墅26675.86200002000053351.72/-53351.24、72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室13418000080000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售575不可售合計(jì)/314543.12/243639.70-70903.42-70903.42投投資拿地拿地時(shí)，周，周邊市市場(chǎng)火爆；火爆；方案方案測(cè)算算時(shí)經(jīng)綜合合考考慮，方案，方案調(diào)整且整且受政策影響，受政策影響，項(xiàng)目目貨值直降直降7個(gè)個(gè)億建議：建立售價(jià)承責(zé)機(jī)制，建議遵循市場(chǎng)規(guī)律，拿地階段定價(jià)應(yīng)承責(zé)任。備注：項(xiàng)目獲取時(shí)需對(duì)非25、人防車位考慮100%去化，方案規(guī)劃時(shí)僅考慮50%去化。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：因項(xiàng)目獲取時(shí)調(diào)研不足，導(dǎo)致項(xiàng)目自身定位不清、各類專項(xiàng)方案不明，導(dǎo)致在投資測(cè)算中超配或者少配，影響項(xiàng)目科學(xué)合理地拿地建議：需組織投資、營(yíng)銷、項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、成本等部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，充分溝通后，編制出項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表。由各部門(mén)確認(rèn)后，根據(jù)項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表的相關(guān)信息來(lái)進(jìn)行投資測(cè)算，準(zhǔn)確測(cè)算建造成本。二、專項(xiàng)成本類建造建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的確定準(zhǔn)的確定包括是否包括是否選用新體系、用新體系、各各類產(chǎn)品敏感性成本品敏感性成本與與專項(xiàng)方案、方案、，最后，最后需需經(jīng)辦人與部人與部門(mén)負(fù)責(zé)人人簽字確字確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取投資測(cè)算時(shí)，沒(méi)有詳盡調(diào)26、研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如按照正常成本水平測(cè)算，會(huì)導(dǎo)致成本偏低。建議：調(diào)研當(dāng)?shù)氐膲艛喙こ碳捌鋬r(jià)格水平。如：建材、土方、大市政等。建材方面主要關(guān)注預(yù)拌砼及砂漿，充分了解當(dāng)?shù)貎r(jià)，測(cè)算時(shí)充分考慮比正常市場(chǎng)價(jià)增加的成本；土方、大市政等根據(jù)調(diào)研的當(dāng)?shù)貕艛鄡r(jià)格進(jìn)行合理預(yù)估。二、專項(xiàng)成本類地方市地方市場(chǎng)壟場(chǎng)壟斷斷建議：建議：調(diào)研調(diào)研地塊周邊的地塊周邊的基礎(chǔ)配套情況及仔細(xì)研基礎(chǔ)配套情況及仔細(xì)研讀土地出讓合同等資料讀土地出讓合同等資料（收購(gòu)類項(xiàng)目（收購(gòu)類項(xiàng)目）分析分析是否有需自行配建、是否有需自行配建、捐建道路捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的等基礎(chǔ)設(shè)施的條款條款，或政府規(guī)劃路是或政府規(guī)劃路是否否影響我司開(kāi)盤(pán)影響我司開(kāi)27、盤(pán)，投資投資測(cè)算測(cè)算時(shí)時(shí)需需預(yù)留預(yù)留該筆該筆成本成本。原有基礎(chǔ)設(shè)施遷改配建、捐建道路等基礎(chǔ)設(shè)施紅線外景觀升級(jí)二、專項(xiàng)成本類原有原有設(shè)設(shè)施遷移、升施遷移、升級(jí)級(jí)改造改造風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取時(shí)，未對(duì)地塊內(nèi)外鄰近原有設(shè)施是否需要遷移、升級(jí)改造等進(jìn)行排查，在投資測(cè)算預(yù)留相關(guān)的建設(shè)成本，導(dǎo)致成本漏項(xiàng)。備注：可結(jié)合項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的深化與調(diào)研，以便指導(dǎo)科學(xué)合理地拿地。高壓線、輸油管等市政設(shè)施遷移建議：建議：充分充分調(diào)研調(diào)研地塊內(nèi)地塊內(nèi)是否存在是否存在原有村原有村道等基道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行勾選排礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行勾選排查查。若若存在需要進(jìn)行道路遷存在需要進(jìn)行道路遷改建設(shè)，需合理預(yù)測(cè)相改建設(shè)28、，需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。關(guān)成本。建議：建議：充分充分調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判是否存在高，預(yù)判是否存在高壓線遷移、輸油管道遷壓線遷移、輸油管道遷移、市政管道遷移等市移、市政管道遷移等市政設(shè)施政設(shè)施遷移遷移若若存在存在上述上述情況情況，需需合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。合理預(yù)測(cè)相關(guān)成本。建議：建議：充分充分調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)，預(yù)判判紅紅線線外需景外需景觀是否需升級(jí)改造觀是否需升級(jí)改造如需則可通過(guò)圈圖的如需則可通過(guò)圈圖的形式確定景觀升級(jí)改造形式確定景觀升級(jí)改造的面積，并合理預(yù)估風(fēng)的面積，并合理預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，確定其敏感性，險(xiǎn)系數(shù)，確定其敏感性，選取相對(duì)應(yīng)的套餐標(biāo)準(zhǔn)。選取相對(duì)應(yīng)的套餐標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)注點(diǎn)：在村29、企合作項(xiàng)目中，如果合作協(xié)議里注明部分開(kāi)發(fā)物業(yè)，投資測(cè)算時(shí)，這部分開(kāi)發(fā)物業(yè)的建設(shè)成本需計(jì)算，并攤?cè)氲狡渌墒郛a(chǎn)品中。二、專項(xiàng)成本類回遷物回遷物業(yè)業(yè)回遷物業(yè)建設(shè)成本回遷物業(yè)稅費(fèi)關(guān)注點(diǎn)：股權(quán)收購(gòu)后開(kāi)發(fā)物業(yè)回遷一定比例的物業(yè)給村民，開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓物業(yè)給村民確權(quán)時(shí)，期間會(huì)產(chǎn)生契稅、增值稅及附加稅、土地增值稅、所得稅（稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)可能按照物業(yè)成本價(jià)或者評(píng)估價(jià)、或者本項(xiàng)目銷售價(jià)確定，具體根據(jù)當(dāng)?shù)囟惙ㄒ?guī)定）。說(shuō)明：僅針對(duì)股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在項(xiàng)目獲取階段，方案強(qiáng)排規(guī)劃時(shí)未關(guān)注項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境的影響，未及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。在投資測(cè)算中未預(yù)留相關(guān)成本，造成投測(cè)成本失準(zhǔn)，影響經(jīng)營(yíng)決策。二、專項(xiàng)成本類周周邊環(huán)邊環(huán)境的影響30、境的影響周邊樓房的日照影響環(huán)境評(píng)價(jià)影響政策規(guī)定：根據(jù)國(guó)家規(guī)范，應(yīng)滿足受遮擋建筑的居室在大寒日的有效日照不低于2小時(shí)，居室是指臥室、起居室；敬老院、老人公寓等特定的為老年人服務(wù)的設(shè)施，其居住空間不應(yīng)低于冬至日2小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)；托兒所、幼兒園的生活用房應(yīng)不低于冬至日3小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。中小學(xué)教學(xué)樓的教學(xué)用房應(yīng)不低于冬至日2小時(shí)；醫(yī)院病房樓的病房部分應(yīng)滿足冬至日不低于2小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)。滿足以上日照要求時(shí)即視為日照不受影響。需關(guān)注地塊周邊是否有緊挨著紅線邊的建筑物。若有，在規(guī)劃階段需考慮單體建筑對(duì)周邊樓房的日照影響。超出國(guó)際規(guī)范時(shí)，需及時(shí)評(píng)估周邊受影響居民協(xié)商賠償成本，或者規(guī)劃強(qiáng)排調(diào)整。若需和解賠償，投31、資測(cè)算需計(jì)入成本。環(huán)評(píng)主要涉及到：隔音、污水處理、空氣污染，需分別對(duì)應(yīng)增加隔音成本（樓面隔音措施、鋁窗隔音措施等）、環(huán)保工程（污水處理）、環(huán)境批復(fù)報(bào)告費(fèi)用（其他通過(guò)環(huán)評(píng)批復(fù)措施）做好周邊環(huán)境影響調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，在相對(duì)應(yīng)科目中預(yù)估相關(guān)成本。建議：投資測(cè)算時(shí)，同設(shè)計(jì)部門(mén)確認(rèn)別墅產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品的面積贈(zèng)送比例及架空層面積，合理預(yù)估該部分成本。將此部分面積結(jié)合相應(yīng)單價(jià)進(jìn)行折算，增加到單價(jià)中，并且保持原規(guī)劃指標(biāo)的建筑面積不變。風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：在投資方案產(chǎn)品強(qiáng)排時(shí)，別墅產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)均會(huì)考慮面積贈(zèng)送，待項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收后再進(jìn)行二次改造，改造內(nèi)容包含但不限地下室房間改造、加建樓板、陽(yáng)臺(tái)封窗、室內(nèi)裝修等。投資測(cè)算時(shí)按照32、建筑面積=計(jì)容面積計(jì)算建筑成本，未考慮面積贈(zèng)送所增加建筑成本。二、專項(xiàng)成本類規(guī)規(guī)劃劃后期改造增加后期改造增加成本成本面積贈(zèng)送加建樓板地下室方面改造陽(yáng)臺(tái)封窗股股權(quán)比例比例：必：必須以以項(xiàng)目公司目公司為主體主體單位核位核實(shí)土地價(jià)款是否土地價(jià)款是否遺漏漏總收收購(gòu)（出（出讓）價(jià)）價(jià)組成成：包含：包含協(xié)議中中約定的定的明示、暗示明示、暗示部部分分需分需分?jǐn)傎M(fèi)用用：協(xié)議中哪些中哪些費(fèi)用需要分用需要分?jǐn)偂⒏郊訔l件附加條件有哪些；是否有哪些；是否包含包含其他代建其他代建（費(fèi)用由用由誰(shuí)承擔(dān)），已建完成承擔(dān)），已建完成項(xiàng)目中接目中接盤(pán)過(guò)來(lái)后是來(lái)后是否要否要對(duì)先期建完的部分成本先期建完的部分成本進(jìn)行分行分?jǐn)偨灰锥惤?3、易稅費(fèi)：股：股權(quán)交易或股交易或股權(quán)變更所更所發(fā)生的稅生的稅費(fèi)，關(guān)注，關(guān)注承擔(dān)承擔(dān)費(fèi)用主體用主體；了；了解解付款方式付款方式條款中條款中隱含的含的費(fèi)用條款用條款。土地土地稅票稅票：關(guān)注：關(guān)注有票、無(wú)票有票、無(wú)票；關(guān)注關(guān)注計(jì)稅方式和土地稅票稅方式和土地稅票是是否匹配否匹配調(diào)容、容、補(bǔ)年限年限：關(guān)注：關(guān)注國(guó)土國(guó)土證期限期限、關(guān)注、關(guān)注協(xié)議中或中或補(bǔ)充充協(xié)議中是否存在中是否存在調(diào)容容條款條款。010203040506土地附屬物土地附屬物拆遷拆遷：關(guān)注：關(guān)注拆遷拆遷賠償條款條款07三、土地成本類關(guān)注土地關(guān)注土地協(xié)議協(xié)議說(shuō)明：需根據(jù)項(xiàng)目獲取的方式，結(jié)合下述相關(guān)要點(diǎn)進(jìn)行全面分析與梳理，提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理與控制34、。盡調(diào)對(duì)于股股權(quán)收收購(gòu)類項(xiàng)目，建議投資部聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、成本、工程、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等部門(mén)做好標(biāo)的項(xiàng)目的盡職調(diào)查。根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果與合作方談判后，投資測(cè)算人員充分研究盡職調(diào)查結(jié)果及談判后擬簽訂協(xié)議的條款，涉及成本項(xiàng)的，編制投資測(cè)算時(shí)需計(jì)算相應(yīng)成本。包括包括：合作方承擔(dān)提供的可抵扣土地增：合作方承擔(dān)提供的可抵扣土地增值稅稅票所能抵扣的土增稅成本；合作票所能抵扣的土增稅成本；合作項(xiàng)目后目后續(xù)需需承建、待建基建承建、待建基建設(shè)施的施的建建設(shè)成本。成本。增值稅稅率按國(guó)家規(guī)定，從 2019 年 4 月 1 號(hào)起，執(zhí)行新的增值稅稅率。投資測(cè)算時(shí)需關(guān)注測(cè)算套表是否有修正。投資測(cè)算成果的復(fù)核投資測(cè)算完成后，測(cè)算負(fù)責(zé)35、人需聯(lián)動(dòng)投資、開(kāi)發(fā)、工程、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等部門(mén)進(jìn)行對(duì)投資測(cè)算成本進(jìn)行全面復(fù)核，查漏補(bǔ)缺。四、其他類03要點(diǎn)1：數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)后評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)專項(xiàng)對(duì)標(biāo)分析常規(guī)指標(biāo)庫(kù)季度刷新測(cè)算模型根據(jù)目前已經(jīng)完成結(jié)算后評(píng)估的項(xiàng)目進(jìn)行提煉入庫(kù)每季度根據(jù)最新主材價(jià)刷新常規(guī)指標(biāo)庫(kù)，根據(jù)后評(píng)估項(xiàng)目修訂相關(guān)技術(shù)指標(biāo)庫(kù)。同時(shí)，針對(duì)其他不符合目前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行一個(gè)修訂針對(duì)各片區(qū)內(nèi)結(jié)算后評(píng)估提煉入庫(kù)的指標(biāo)按最新單價(jià)刷新后進(jìn)行專項(xiàng)對(duì)標(biāo)分析，形成各片區(qū)的成本基準(zhǔn)線逐步建立更多的專業(yè)測(cè)算模型，助力測(cè)算要點(diǎn)2：成本統(tǒng)籌推動(dòng)建立多部門(mén)、全過(guò)程聯(lián)動(dòng)管控投資/工程營(yíng)銷設(shè)計(jì)成本提供地塊信息提供戶配比、層高、定位等信息提供設(shè)計(jì)方案成本測(cè)算方案比選后反饋意見(jiàn)投資部營(yíng)銷成本市政組設(shè)計(jì)工程備注：本表由投資部統(tǒng)籌相關(guān)部門(mén)填寫(xiě)后，連同投測(cè)總平圖、規(guī)劃指標(biāo)等相關(guān)資料一并提供給成本部，作為投資測(cè)算依據(jù)規(guī)范項(xiàng)目投資測(cè)算建造標(biāo)準(zhǔn)配置表填寫(xiě)成本