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1、目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 1 頁 共 12 頁目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄修訂記錄日期修訂狀態修改內容修改人審核人審批人日期修訂狀態修改內容修改人審核人審批人(主責部門：區域集團成本管理部)目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 2 頁 共 12 頁1 目的目的本指引規范目標成本的操作流程，為項目目標成本的操作提供依據。2 適用范圍適用范圍本作業指引適用于浙廣區域集團本2、部及下屬各區域公司/事業部。3 目標成本編制及審批管理目標成本編制及審批管理1.拿地上會版目標成本拿地上會版目標成本1.設計部設計部提供設計強排方案、贈送面積、限額設計、項目的特點（土地出讓文件、地質條件、基礎形式、市政接駁口等），工程技術方案及其它相關資料。2.市場部市場部提供營銷定位分析、市場變化預期（業態售價）、產品配置標準、當地政府配套收 費標準、對標項目成本資料。3.成本部成本部匯總上述信息，結合成本數據庫、戰略采購信息等編制拿地測算版目標成本，編制 模板采用附件 1：目標成本測算模板 1.0 版，按照成本分類逐項進行編制。測算過程中遵從以下原則：量價分離、根據經驗或通過計算確定工程3、量、根據經驗 或單價分析確定單價、計算合價。工程目標成本的二級科目包括開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區管網道路工程費、園林環境工程費、配套設施費、開發間接費七大費用。1.開發前期準備費開發前期準備費開發前期準備費包括勘測丈量費、規劃設計費、圖審費、報批報建費、增容費、紅 線外市政設施建設費、三通一平費、臨時設施費。其中規劃設計費用根據設計費限額指標編制，其余成本科目費用的編制參考中 梁標準成本或當地項目的經驗值。2.主體建筑工程費主體建筑工程費目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 3 頁 共 12 頁主4、體建筑工程費包括地上主體、門窗工程、公區室內裝修、外立面裝修、屋面、欄桿、室內精裝修。3.1.3.2.1 地上結構及粗裝修地上結構及粗裝修地上結構及粗裝修科目下包括鋼筋、混凝土、模板、措施費、樓地面工程、墻柱面 工程、天棚工程、屋面及防水工程、其他項、變更簽證預留項等內容，實例編制如下所 示：序號成本項目計量指標小高層系數工程量單價合價建面單方造價工程量/單價/及其他說明3.2.1地上結構及粗裝修報規建面10,353,5491,057.35鋼筋46.0010,5755.32,369,272混凝土0.3610,575557.01,963,492模板工程2.049,79274.21,482,5565、措施費1.009,79293.8918,244砌體工程0.249,792536.91,261,816衛生間防水0.129,79226.230,096屋面防水0.229,79254.2117,271墻柱面工程2.809,79239.61,086,129樓地面工程0.889,79240.1343,616天棚膩子1.169,79220.0227,508其他零星工程1.009,7924.645,209屋面工程0.169,792129.9206,780工程變更301,560小高層鋼筋含量限額指標為 46kg/m2（根據地塊所在地對應的抗震設烈度、基本風壓在結構限額指標中進行選擇），單價 5.3 元/kg6、（單價為在當地鋼筋信息價的基礎 上考慮人工、稅費、管理費等因素之后的全費用綜合單價），工程量采用小高層結構面 積（具體參考結構設計限額指標指引）。小高層砼含量限額指標為 0.36m3/m2（根據地塊所在地對應的抗震設烈度、基本風 壓在結構限額指標中進行選擇），單價 557 元/m3（單價為在當地砼信息價的基礎上 考慮人工、稅費、管理費等因素之后的全費用綜合單價），工程量采用小高層結構面積目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 4 頁 共 12 頁（具體參考結構設計限額指標指引）。小高層模板工程含量為 2.04m2/m2，單價7、為 74.2 元/m2；措施費單價為 93.8 元/m2。砌體工程做法為 ALC 蒸壓砂加氣混凝土砌塊（B06，A5.0），含量為 0.24m3/m2，單價為 536.9 元/m3。衛生間采用 1.5 厚 JS 聚合物水泥防水涂膜 II 型，防水含量為 0.12m2/m2，單價為26.2 元/m2。屋面防水做法為 1.5 厚合成高分子防水卷材+1.5 厚合成高分子涂膜防水層含量為 0.22m2/m2，單價為 54.2 元/m2。樓地面工程做法為 30 厚 C20 細石砼隨搗隨抹平，含量為 0.88m2/m2，單價為 40.1元/m2。墻柱面工程做法為界面劑+18 厚 1:1:4 混合砂漿分層抹8、平+膩子刮白，含量為 2.8 m2/m2，單價為 39.6 元/m2。天棚工程做法為界面劑+18 厚 1:1:4 混合砂漿分層抹平+膩子刮白，含量為 1.16 m2/m2，單價為 20 元/m2。其他零星 4.6 元/m2，變更按 3%考慮。3.1.3.2.2 入戶門、石材幕墻等編制實例入戶門、石材幕墻等編制實例小高層地上單個單元門面積：3.96m2，單元門材質：復合單元銅門，綜合考慮單價：1631 元/m2。疊墅住戶包括前后入戶門，其中主入戶門面積：2.76m2，入戶門材質：銅門，綜合 考慮單價：2970 元/m2；次入戶門面積：2.76m2，入戶門材質：銅質仿銅入戶門，綜合 考慮單價：729、3 元/m2。小高層窗地比：0.27，門窗材質：斷橋隔熱鋁合金門窗，綜合考慮單價：630 元/m2。小高層外墻石材幕墻采用門頭及立柱石材幕墻，墻地比：0.16，材質：石材成品+骨架，綜合考慮單價：660 元/m2。小高層外墻保溫墻地比：0.9，材質：界面劑+20 厚無機（活性）保溫砂漿+5 厚抗 裂砂漿(壓入耐堿玻纖網格布)，綜合考慮單價：58.5 元/m2。實例編制如下所示：目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 5 頁 共 12 頁序號成本項目計量指標業態系數工程量單價合價建面單方造價工程量/單價/及其他說明3.3.2地10、上單元門門面積3.961163164590.73.3.4入戶門戶數1,376,01249.30主入戶門2.761352,970.01,106,622次入戶門2.76135723.0269,3903.3.6窗、陽臺門門窗面積0.279,792630.01,665,6191703.5.6外墻石材幕墻實際建面0.169,792660.01,031,329105.323.5.7外墻外保溫實際建面0.909,79258.5515,54952.653.1.3.2.3 外墻涂料外墻涂料外墻涂料科目下包括真石漆、質感涂料、彈性涂料等內容，實例編制如下所示：序號成本項目計量指標小高層系數工程量單價合價建面單方造11、價工程量/單價/及其他說明3.5.1外墻涂料實際建面890,60690.95真石漆1.009,79289.6877,363質感涂料0.019,79255.05,386彈性涂料0.039,79230.07,8573.1.3.2.4 其余的成本科目費用根據業態自身的特點并參考標準成本或當地項目的其余的成本科目費用根據業態自身的特點并參考標準成本或當地項目的經驗值進行編制。經驗值進行編制。3.主體安裝工程費主體安裝工程費主體安裝工程費包括室內水暖電、泛光亮化、空調及其新風系統、電梯、地源熱泵 設備及安裝、光伏發電設備及安裝、室內消防系統、三網合一系統、室內智能化系統、其他。1.室內消防系統室內消防系12、統室內消防系統科目包括消火栓系統、噴淋系統、報警系統、防排煙系統等四項內容，上述費用匯總后即為室內消防系統的費用，實例編制如下所示：目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 6 頁 共 12 頁序號成本項目計量指標業態系數工程量單價合價建面單方造價工程量/單價/及其他說明4.7室內消防系統實際建面8,942,476140.00消火栓系統1.0063,87525.01,596,871噴淋系統1.0063,87545.02,874,367報警系統1.0063,87520.01,277,497防排煙系統1.0063,87550.0313、,193,7423.1.3.3.2 其余的成本科目費用根據業態自身的特點并參考標準成本或當地項目的其余的成本科目費用根據業態自身的特點并參考標準成本或當地項目的經驗值進行編制。經驗值進行編制。4.小區管網道路工程費小區管網道路工程費小區管網道路工程費包括室外給排水系統、室外消防水系統、雨污水系統、室外道 路系統、室外采暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓、室外智能化系統。根據市場部提供的當地配套設施費收費標準，包括紅線內供水專項配套費收取標準、紅線內燃氣供氣專項配套費收取標準、紅線內供熱專項配套費收取標準等編制相應科目 目標成本，其余科目參考標準成本或當地項目的經驗值進行編制。5.園林環14、境工程費園林環境工程費園林環境工程費包括綠化建設費、硬質景觀建造方、景觀水電安裝、室外零星設施。景觀費用可選檔次包括 400 元/m2、500 元/m2、600 元/m2、720 元/m2、800 元/m2、900 元/m2、1000 元/m2 共計八檔，可根據項目定位標準確定。6.配套設施費配套設施費園林環境工程費包括小區入口大堂、業主會所物、物業用房、社區用房、市政公用、教育用房、半地下車庫、全地下車庫、塔樓下架空層、地面車庫、運動場所、其他，其 中地下室費用為本三級科目的重點科目，又分為人防地下室與非人防地下室。1.土方工程土方工程該科目下包括土方開挖、土方回填、余土外運、土方換填、抗浮15、錨桿、降水系統、地基處理等內容，其中：土方開挖：開挖費用=平均開挖深度放坡系數地下室建筑面積開挖單價（單 價參考項目所在地土方實際價格計取）；土方回填：回填費用=回填工程量地下室建筑面積回填單價（單價參考項目所目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 7 頁 共 12 頁在地土方實際價格計取），回填工程量建議按開挖工程量的 15%-25%預估；余土外運：外運費用=外運工程量地下室建筑面積外運單價（單價參考項目所 在地土方實際價格計取），外運工程量建議按開挖工程量的 75%-85%預估；降水系統：降水費用建議按土方開挖、土方回填16、余土外運、土方換填、抗浮錨桿（如有涉及）的合價的 5%-15%預估；地基處理：參考項目所在地周邊項目的實際情況預估。實例編制如下所示：序號成本項目計量指標全地下車庫-非人防車庫系數工程量單價合價地下建面 單方造價工程量/單價/及其他說明3.1.1土方工程土方量7,060,282260.31土方開挖地下建面4.4827,12216.92,050,498土方開挖系數=h（開挖深 度）*m（放坡系數）土方回填地下建面0.9027,12233.8820,199余土外運地下建面3.5827,12233.83,280,797土方換填地下建面27,122抗浮錨桿地下建面27,122降水系統地下建面615,17、149降水按土方造價的10%計取地基處理地下建面0.3227,12233.8293,6383.1.3.6.2 圍護樁圍護樁該科目包括土釘墻、水泥攪拌樁、鋼板樁支護等各類支護方式，測算時根據市場部 或拓展部提供的現場實際情況綜合考慮不同的基坑支護形式。單種支護類型：支護費用=圍護長度系數地下室建筑面積支護單價，支護單價 根據現場支護布置預估。實例編制如下所示：目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 8 頁 共 12 頁序號成本項目計量指標全地下車庫-非人防車庫系數工程量單價合價地下建面 單方造價工程量/單價/及 其他說明3.118、.3圍護樁圍護長度577,37421.29含支護及圍護樁土釘墻圍護長度0.0227,122202.0133,369松木樁圍護長度0.01334.6-槽鋼鋼板樁支護圍護長度-深層水泥攪拌樁圍 護墻圍護長度0.0027,1223,787.2444,006SMW工法圍護長度-鉆孔灌注樁圍護長度-地下連續墻圍護長度-3.1.3.6.3 工程樁工程樁工程樁的形式包括管樁、鉆孔灌注樁等形式，其中：管樁：每平米管樁長度管樁部分占地下室面積管樁單價（元/m）；鉆孔灌注樁：每平米灌注柱立方量灌注樁部分占地下室面積灌注樁單價（元/m3）。實例編制如下所示：序號成本項目計量指標全地下車庫-非人防車庫系數工程量單價合19、價地下建面單方造價工程量/單價/及其他說明3.1.4工程樁13,742,766506.69管樁樁基區域面積1.5021,698200.76,533,620土方開挖系數=h（開挖深 度）*m（放坡系數）灌注樁樁基區域面積1.585,424843.47,209,1463.1.3.6.4 基礎及地下室基礎及地下室地下室基礎及地下室科目下包括墊層、鋼筋、混凝土、模板、措施費、樓地面工程、墻柱面工程、天棚工程、屋面及防水工程、其他項、變更簽證預留項等內容，實例編制 如下所示：目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 9 頁 共 12 頁20、成本項目計量指標全地下車庫-非人防車庫系數工程量單價合價地下建面單方造價工程量/單價/及其他說明基礎及地下室地下建面52,393,0711,931.72鋼筋（非人防）130.0029,2925.320,030,030混凝土（非人防）1.0029,292557.016,315,775模板工程2.2927,12249.63,085,535措施費1.0027,122115.73,137,998砌體工程0.0427,122914.61,023,275底板防水1.2727,12225.2870,592墻面防水0.1427,12225.8100,977頂板防水0.8127,12248.91,079,80021、樓地面工程0.8227,12264.61,441,250墻柱面工程0.8327,12255.61,251,962天棚膩子1.1427,12231.1959,324地庫頂板0.7527,12259.61,207,828其他雜項1.0027,12213.4362,710變更1,526,012非人防地下室鋼筋含量限額指標為 130kg/m2（根據地塊所在地對應的抗震設烈度、基本風壓在結構限額指標中進行選擇），單價 5.3 元/kg（單價為在當地鋼筋信息價 的基礎上考慮人工、稅費、管理費等因素之后的全費用綜合單價），工程量采用地下室 結構面積（具體參考結構設計限額指標指引）。非人防地下室砼含量限額指標22、為 1m3/m2（根據地塊所在地對應的抗震設烈度、基本 風壓在結構限額指標中進行選擇），單價 557 元/m3（單價為在當地砼信息價的基礎 上考慮人工、稅費、管理費等因素之后的全費用綜合單價），工程量采用地下室結構面 積（具體參考結構設計限額指標指引）。模板工程含量為 2.29m2/m2，單價為 49.6 元/m2；措施費單價為 115.7 元/m2；砌體工程采用蒸壓砂加氣混凝土砌塊（B06，A3.5），專用粘結劑砌筑，底部設置 200 高的水泥標準磚工程，目標成本測算時砌體含量為 0.04m3/m2，單價為 700 元/m3；地下室底板采用 1.5 厚 JS 聚合物水泥防水涂料 II 型，防23、水含量為 1.27m2/m2，單 價為 25 元/m2；地下室墻面采用 30 厚擠塑聚苯板保護層+1.5 厚自粘性聚合物改性瀝青防水卷材(無 胎體)，防水含量為 0.14m2/m2，單價為 26 元/m2；目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 10 頁 共 12 頁地下室頂板采用 1.5 厚 JS 聚合物水泥防水涂料 II 型+1.5 厚自粘性聚合物改性瀝青防水卷材(無胎體)，防水含量為 0.81m2/m2，單價為 49 元/m2；樓地面工程做法為素水泥漿一道+最薄處 50 厚 C25 細石砼結合層兼找平層，含量為 0.824、2 m2/m2，單價為 64.6 元/m2；墻柱面工程做法為界面劑+20 厚 1：3 水泥砂漿抹灰+膩子刮白+外墻苯丙涂料，含量 為 0.83 m2/m2，單價為 56 元/m2；天棚工程做法為界面劑+板底基層處理+梁底梁側 20 厚 1：3 水泥砂漿抹灰+白水泥 膩子刮白+外墻苯丙涂料，含量為 1.14 m2/m2，單價為 31.1 元/m2；地庫頂板做法為 40 厚 C25 細石砼保護層（內配 4200 雙向），含量為 0.747 m2/m2，單價為 60 元/m2；其他雜項 13.4 元/m2，變更按 3%考慮。3.1.3.6.5 其余的成本科目費用根據業態自身的特點并參考標準成本或當地25、項目的其余的成本科目費用根據業態自身的特點并參考標準成本或當地項目的 經驗經驗值進行編制。值進行編制。7.配套設施費配套設施費配套設施費包括工程監理費、造價咨詢費、檢驗試驗費、其他間接費用、行政管理 費、資本利息化、紅外線營銷設施建造費及紅線內軟裝、前期物管費、產證辦理費、工 程預備費。需特別注意紅外線營銷設施建造費及紅線內軟裝、前期物管費的預估，其余的成本 科目費參考標準成本或當地項目的經驗值進行編制。8.其他注意事項其他注意事項售樓處、展示區、前期物業管理費需注意計入目標成本，具體歸屬參考控股集團2017.9.12 關于營銷費用與工程成本口徑歸屬調整的通知的發文。拿地測算版目標成本完成后匯26、總可研上會 PPT、投前目標成本與限額單方對比分析 表、現金流管控及收益率指標測表，并以 OA 通用事項審批形式發控股集團項管中心復 核，。該目標成本經集團項管中心審核后作為拿地決策的依據。其中在投前目標成本與限額單方對比分析表中，可將批量精裝修、工業 PC、充電樁、地面保溫、紅線外代建公園、幼兒園、材料漲價、特殊地質情況等超出限額的特殊項目 的費用單獨羅列，并將因上述費用超出限額的原因闡述明了。3.2 可研版目標成本可研版目標成本目標成本管理作業指引（目標成本管理作業指引（V1.0 版）版）編號：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 11 頁 共 12 頁1.在項目拿地后，由事業部進行目27、標成本（可研版）編制工作，要求可研版工程總成本與目標成本（拿地上會版）保持一致，土地成本應按實際拍地價調整，并在金蝶系統發起審批流程，并在獲取土地中標通知書之日起 1 個月內金蝶審批完成。2.編制模板采用附件 1：目標成本測算模板 1.0 版，按照成本分類逐項進行 編制，金蝶審批附件為投后目標合約書審批表、目標成本測算明細。3.編制原則同拿地上會版目標成本。3.啟動會版目標成本啟動會版目標成本1.根據內部方案匯報會信息，對可研版目標成本進行修正，在獲得項目方案確 定復函后 1 個月內，由事業部完成目標成本（啟動會版）的編制并發起金蝶審批流 程，并于方案確定復函后 2 個月內金蝶審批完成。如同一28、期內，各產品方案確定復函時 間不一致，以第一批時間加一個月確定報審時間。2.編制模板采用附件 1：目標成本測算模板 1.0 版，按照成本分類逐項進行 編制，金蝶審批附件：圖紙、目標責任書、成本測算明細、結構化分析表、目標成本摘 要、政府配套收費文件及其他相關測算文件等。3.編制原則同拿地上會版目標成本。4.施工圖版目標成本施工圖版目標成本1.在項目施工圖審圖完成后 6 個月內，由事業部完成目標成本（施工圖版）的編制，并發起金蝶流程審批完成。同一分期內，獲得施工圖審圖時間不一致的，以最 后一批審圖完成時間加 6 個月確定審批時間。2.編制模板采用附件 1：目標成本測算模板 1.0 版，按照成本分29、類逐項進行 編制，金蝶審批附件：圖紙、目標責任書、成本測算明細、結構化分析表、目標成本摘 要、政府配套收費文件及其他相關測算文件等。3.編制原則同拿地上會版目標成本。5.預結版目標成本預結版目標成本1.項目竣工備案前 45 天，區域公司/事業部須完成對目標成本（預結版）的梳理，并將梳理結果上報集團審批，且于竣工備案前金蝶流程審批通過。預結版目標 成本包括確認的已發生成本和預估成本。2.編制模板采用附件 1：目標成本測算模板 1.0 版，按照成本分類逐項進行 編制，對于已發生成本，已取得結算書的合同，按結算數據據實反映，對于預估成本，目目標標成成本本管管理理作作業業指指引引（V1.0 版版）編號30、：CM-1-02-21版號：A/1頁碼：第 12 頁 共 12 頁要詳細說明事項和預估依據，金蝶審批附件：圖紙、目標責任書、成本測算明細、結構化分析表、目標成本摘要、政府配套收費文件及其他相關測算文件等。3.5.3 編制原則同拿地上會版目標成本。6.結結算算版版成成本本1.項目竣工交付后 12 個月內或總包、專業分包、獨立承包工程合同結算完成后（兩者取較晚者）。2.編制模板采用附件 1：目標成本測算模板 1.0 版，按照成本分類逐項進行 編制，結算版目標成本審批時需要提供成本單方指標和特征數據指標。同時對整個項目 的目標成本執行情況進行分析，匯總出典型案例，并提出成本管理優化意見。3.編制原則31、同拿地上會版目標成本。4 目目標標成成本本管管理理及及考考核核1.各版本目標成本的審批流程根據權責手冊要求進行審批。除拿地上會版外，其 他版本目標成本均由金蝶系統發起審批。2.目標成本（工程總成本）管控原則：可研版目標成本啟動版目標成本施工 圖版目標成本預結轉版目標成本結算版成本。工程總成本只允許優化降低，原則上 不允許增加。如遇特殊情況，在滿足項目可研凈利潤要求下，確實因成本增加而帶來巨大的產品 溢價，區域公司需先報集團市場、營銷確認，并經集團董事長/總裁審批同意后，方可 調整。3.啟動版目標成本審批完成后，關聯合約規劃，再強關聯合同審批。4 附附件件附件 1：目標成本測算模板 1.0 版 附件 2：結構設計限額指標指引 附件 3：設計費最新限額指標附件 4：目標成本摘要 附件 5：結構化分析表