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1、城市更新對房地產的影響城市更新對房地產的影響城市更新促使各類房地產市場需求量的增加城市更新促使各類房地產市場需求量的增加房地產市場 需求類型 房地產市場 需求類型 促使需求釋放促使需求釋放自住型需求 投資型需求自住型需求 投資型需求 更新區域一般地理位置優越，加 之改造后的環境和各類資源的改 善，成為許多居民改善住房的理 想場所 持續增加，更新地塊大量 滿足此類需求持續增加，更新地塊大量 滿足此類需求 這部分需求主要是為了盈利，城 市更新帶來的各類資源的改善，使得產品大幅度升值，會吸引大 量投資者的目光 更新地塊的產品是此類需求者 最主要的目標更新地塊的產品是此類需求者 最主要的目標城市更新對2、房地產供給市場的影響城市更新對房地產供給市場的影響提高后備開發用地提高后備開發用地城市更新為城市有限的可開發土地提供持續的供應，滿足新增需求城市更新為城市有限的可開發土地提供持續的供應，滿足新增需求 提高供應土地價值提高供應土地價值可以把占據區位較好但不能充分發揮價值的土地置換出來，按照城市 規劃重新對地塊開發利用，挖掘土地價值可以把占據區位較好但不能充分發揮價值的土地置換出來，按照城市 規劃重新對地塊開發利用，挖掘土地價值 促進房地產開發投資的增加促進房地產開發投資的增加城市更新是城市發展的客觀要求，隨之帶來的必然是大量的房地產開 發和房地產投資的增加城市更新是城市發展的客觀要求，隨之帶來的3、必然是大量的房地產開 發和房地產投資的增加重新定位各房地產類型的分布重新定位各房地產類型的分布城市更新使得城市內部的高中低檔房地產產品的區域分布獲得了重新 布局的機會，基本上是按照城市土地經濟價值實現的原則實施城市更新使得城市內部的高中低檔房地產產品的區域分布獲得了重新 布局的機會，基本上是按照城市土地經濟價值實現的原則實施 促進房地產供應結構的調整和優化促進房地產供應結構的調整和優化大多數城市用地和房屋結構限制了第三產業的發展，城市更新有利于 增加商業服務用地發展第三產業大多數城市用地和房屋結構限制了第三產業的發展，城市更新有利于 增加商業服務用地發展第三產業城市更新前后房地產市場價格的變化4、特征城市更新前后房地產市場價格的變化特征城市更新會大大提升高收入人群的心理價位，帶動其置業需求城市更新會大大提升高收入人群的心理價位，帶動其置業需求愿意支付的 價格 低收 入區 中收 入區 高收 入區 距CBD 距離 CBD 高收入購房者 中收入購房者 低收入購房者 城市更新前的價格曲線城市更新前的價格曲線 愿意支付的 價格 低收 入區 中收 入區 高收 入區 距CBD 距離 CBD 高收入購房者 中收入購房者 低收入購房者 城市更新后的價格曲線城市更新后的價格曲線 高收 入區?對于高收入人群，受住房品質、環境的影響較大，而受工作距離遠近的影響不大；而低收入人群相反。在城市更新之前，對于一個老5、城區，不對其進行任何的設施更新與條件改善，因此距離老城區的遠近表示住房品質的高低，越是距離市區近的住房條件越陳舊，而相對的上班距離和出行成本也越低?在城市更新以后，舊城區的居住環境得到了極大的改善，加之交通優勢，必然會吸引一部分高收入人群從郊區搬回市區居住。然而對于中低收入人群來說，對品質的敏感度不大，因此其支付價格只有微小增長，曲線基本保持不變，而高收入人群在距離CBD較近的一段區域內，愿意支付的價格隨之增加，在一定區域以后曲線出現跳躍。參考資料：城市更新對房地產市場的影響上海的房地產市場是伴隨著城市更新地深入發展而共同成熟起來 的，兩者相互促進、相互繁榮上海的房地產市場是伴隨著城市更新地深6、入發展而共同成熟起來 的，兩者相互促進、相互繁榮案例上海 案例上海 上海城市更新發展歷程 上海城市更新發展歷程 上海房地產發展歷程 上海房地產發展歷程 起步階段 起步階段 快速階段 快速階段 高潮階段 高潮階段 194919781979199119922004 在這近三十年的時間里，整個中國都處于百廢待興 的狀態，因此貫徹的是“重生產、輕生活”的經 濟建設思想，拆遷量很小 隨著法規、資金等條件逐 漸成熟，上海開始把住宅 建設提高到了一個新的高 度，年均拆遷舊房79.85萬 平方米，是第一階段的 4.95倍 上海市政府極大地鼓勵各 區縣自主地進行舊區改造 和動拆遷的積極性，年均拆除舊房321.97、2萬平 方米，是第二階段12年的 平均數79.85萬平方米的 4.03倍 復蘇階段 復蘇階段 緩慢發展階段 緩慢發展階段 迅速發展階段 迅速發展階段 197819851986199119921994 為改變上海的住房長期嚴 重緊缺的狀況，1979年，上海市政府提出了實行國 家統建和企業自建相結合 的方針，企業建房積極性 被調動起來，在上海掀起 了一輪住宅建設的熱潮 經營性的房地產開發公司 有了起步；房地產投資規 模迅速擴大；土地使用制 度開始了商品化改革；行 政性的房地產中介機構誕 生。土地使用權大規模進入市 場；房地產企業數量迅速 擴張；房地產投資成倍增 長；商品房開發和竣工面 積直線上升 8、迅速繁榮階段 迅速繁榮階段 19952004 從1998年開始，上海市房 地產業又得到了一次飛躍 式的發展。整體上呈現 出量價齊升的局面，供求 關系表現為供不應求，空 置商品房得到不斷消化，空置量達到較低水平城市更新大大促進上海房地產供應量的增加，并使得市場需求得 到滿足，房屋竣工面積和人均居住面積迅速上升城市更新大大促進上海房地產供應量的增加，并使得市場需求得 到滿足，房屋竣工面積和人均居住面積迅速上升案例上海案例上海，自1985年以來，上海市動拆遷面積和房屋竣工面積的走勢關系，兩者是呈正相關系的，相關系數為0.6。可見近二十年來，舊城改造產生了大量的市場供給量。經過26年來的更新改造，上海9、共拆除6212.42萬平方米的舊房，到2004年上海市區共有各類房屋56307萬平米，其中約95%是近26年建造的。，1980年來，上海動拆遷面積同新增人均居住面積的走勢關系，前者同后者呈正向關系，相關系數為0.73。因此城市更新對于滿足房地產市場的需求起到了重大推動作用。截至到2004年，上海市區人均住房居住面積達到14.8平方米，比1978年的4.5平方米提高了3.29倍。城市更新有利于推動建筑業的繁榮、基礎設施的改善、產業布局結構 的改善等等，進而從多方面促進了上海房地產業及經濟的發展 城市更新有利于推動建筑業的繁榮、基礎設施的改善、產業布局結構 的改善等等，進而從多方面促進了上海房地產10、業及經濟的發展?1988年以來，城市更新改造同房地產投 資的走勢關系顯示，前者同后者有著同向 關系，動拆遷面積與房地產業投資的相關 系數為0.76，城市更新大大促進房地產的 發展。?1988年以來，上海動拆遷面積和經濟 增長的走勢關系，兩者之間有明顯的正 相關性，相關系數為0.86，尤其1992年 以來，上海經濟增長速度連續12年高于 全國平均增長速度，因此城市更新對于 上海的經濟增長有著重要的推動作用。案例上海案例上海城市更新促使上海居民的空間布局得到重新分布，高收入人群逐 漸遷回市中心區域，高檔住宅的開發集中在改造力度較大的區域城市更新促使上海居民的空間布局得到重新分布，高收入人群逐 漸遷11、回市中心區域，高檔住宅的開發集中在改造力度較大的區域案例上海案例上海 資料來源：泛城研究及開發顧問公司市場研究報告 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000 2001 2002第一季度長寧 徐匯 浦東 黃埔 靜安 盧灣 虹口 普陀?通過城市更新，原居住區的居民基本上被遷出，而隨著城市更新帶來的環境改善幾配完善等，高收入人群逐漸遷回市中心區域。從2000年到2002年的各區域高檔住宅供應量來看，浦東、徐匯和長寧等三個市中心區域的高檔住宅總量，占到了全市高檔住宅累計總量的67%，而當時這幾個區域也是拆遷量較大的區域?受新一輪的舊區改造啟動的影響，未來高檔住宅的開發12、仍主要集中在黃埔、靜安、長寧、盧灣改造力度較大的中心區域高檔住宅區供應量高檔住宅區供應量歷年相關數據顯示，拆遷改造對房地產市場的影響具有明顯的正相關性，無論是存量房市場，還是新房市場，拆遷對市場需求拉動都很明顯歷年相關數據顯示，拆遷改造對房地產市場的影響具有明顯的正相關性，無論是存量房市場，還是新房市場，拆遷對市場需求拉動都很明顯案例上海 案例上海 地區 拆遷面積（萬平米）存量房成交面積（萬平米）新房銷售面積（萬平米）地區 拆遷面積（萬平米）存量房成交面積（萬平米）新房銷售面積（萬平米）2002年 2003年 2004年 2002年 2003年 2004年 2002年 2003年 2004年浦13、東新區浦東新區267.30 255.86 110.50 257.8 326.60 474.79 398.81 502.65 779.61 黃埔區黃埔區71.30 51.02 32.04 37.1 55.45 57.14 86.48 56.92 76.04 盧灣區盧灣區33.03 22.95 9.42 26.7 41.69 47.96 52.44 52.13 26.89 徐匯區徐匯區30.96 30.79 10.52 152.6 191.25 209.37 92.72 70.98 155.93 長寧區長寧區57.08 41.81 38.31 108.1 148.10 187.25 93.67 114、10.14 53.78 靜安區靜安區43.95 22.72 5.50 33.4 46.87 59.77 42.23 27.70 71.92 普陀區普陀區35.32 37.61 10.26 110.5 175.93 194.58 154.90 168.15 200.54 閘北區閘北區26.25 21.38 17.70 69.4 104.75 121.09 99.06 178.05 79.03 虹口區虹口區30.59 54.91 44.42 85.4 110.47 107.13 85.36 46.51 81.28 楊浦區楊浦區48.75 45.87 29.74 104.5 127.82 138.915、3 115.63 114.92 127.42 資料來源：各年度上海市統計年鑒 2002年 2003年 2004年拆遷面積與存量房成交面積間的相關系數0.770 0.803 0.804 拆遷面積與新房銷售面積間的相關系數0.932 0.909 0.851城市更新和房地產開發是城市發展過程中關系十分密切的兩個環 節，二者相互促進城市更新和房地產開發是城市發展過程中關系十分密切的兩個環 節，二者相互促進小結 小結 在與房地產市場的互動關系中，城市更新增加了土地供給，提升了土地價值，刺激了房地產市場的需 求。而房地產開發作為城市更新的重要舉措與資金來源，使城市更新帶來了更優的效益。兩者相互促 進、相輔16、相成 在與房地產市場的互動關系中，城市更新增加了土地供給，提升了土地價值，刺激了房地產市場的需 求。而房地產開發作為城市更新的重要舉措與資金來源，使城市更新帶來了更優的效益。兩者相互促 進、相輔相成?可優化和重新配置城市土地：可優化和重新配置城市土地：城市更新實現了城市舊有區域的土地再開發，并帶來了城市土地價值的升值城市更新對房地產市場的促進效應 城市更新對房地產市場的促進效應 房地產對城市更新的保障作用 房地產對城市更新的保障作用?可刺激房地產市場需求：可刺激房地產市場需求：城市更新使城市品質得到進一步提升。這增加了原有居民和外地人口的喜愛度，由此進一步刺激了城市房地產市場的需求?土地出讓收入是城市更新的重要資金來源：土地出讓收入是城市更新的重要資金來源：財政預算對舊城更新的支持是關鍵的，當土地出讓金收取后，由財政按一定比例提取用于舊城更新是目前城市更新的重要資金操作模式。?房地產稅收等收入可增加城市更新的融資渠道：房地產稅收等收入可增加城市更新的融資渠道：房產稅收等收入的增加擴大了城市更新的融資方式，為城市更新項目的順利開展提供了重要保障。