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1、集團人力資源部 1 1財務管理學習寶典集團人力資源部 2 2會計要素概念定義：會計要素是對會計內容的基本分類,即將會計內容分解而成若干個要素，統稱會計要素分類：分 類六大要素資產負債所以者權益收入成本和費用利潤一、會計六要素集團人力資源部 3 3定義：資產是指過去的交易、事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益包括以下幾個方面的含義：資產是由過去的交易、事項所形成的2資產是由企業擁有或控制的3資產應該預期能夠為企業帶來經濟利益4資產從本質上講是一種經濟資源1一、會計六要素資產集團人力資源部 4 4資產按其流動性的強弱，可分為：包括現金、銀行存款、短期投資、應收及預付款2、待攤費用、存貨流動資產指不準備隨時變現持有時間在一年以上的股票債券和超過一年的其他投資長期投資指持有期限一年以上,單位價值較高,在使用過程中保持實物形態不變的資產.(房屋、建筑物、機器設備、運輸設備等)固定資產指能夠長期使用不具有實物形態能給企業經營帶來超額利潤的資產.(專利權、非專利權、商標權、商譽、土地使用權)無形資產除上述資產以外的其它資產（長期待攤費用、銀行凍結存款、訴訟中財產等）流動資產一、會計六要素資產集團人力資源部 5 5定義：負債是指過去的交易、事項形成的現時義務，履行該義務預期會導致經濟利益流出企業分類：按其流動性分為流動負債和長期負債流動負債：指應在一年內或者在超過一年的3、一個營業周期內償還的債務。包括：短期借款、應付賬款、應付票據、應付工資、應付利潤、預收賬款、其他應付款、預提費用等長期負債：指應在一年以上,或者在超過一年的一個營業周期以上償還的債券.包括：長期借款、應付債券、長期應付款等一、會計六要素負債集團人力資源部 6 6定義：所有者權益:是指所有者在企業資產中享有的經濟利益，其金額為資產減去負債的余額，即凈資產分類：實收資本（或者股本）資本公積（包括資本溢價或股本溢價，接受捐贈的資產，外幣資本折算差額等）盈余公積：可用于彌補以后期間發生的虧損，也可以用于轉增資本未分配利潤一、會計六要素所有者權益集團人力資源部 7 7收入的概念定義：收入是指企業在銷售商4、品、提供勞務及讓渡資產使用權等日常活動中所形成的經濟利益的總流入分類：包括主營業務收入和其他業務收入。收入不包括為第三方或者客戶代收的款項成本和費用的概念費用：是指企業為銷售商品、提供勞務等日常活動所發生的經濟利益的流出成本：是指企業為生產產品、提供勞務而發生的各種耗費。可見，費用和成本有著密切的關系按照費用是否計入產品、勞務成本，可將費用劃分為直接費用、間接費用、期間費用期間費用包括：營業費用、管理費用、財務費用直接費用包括：直接材料直接人工和其他直接費用等間接費用：指企業為生產產品和提供勞務而發生的需要通過分攤才能計入產品成本或勞務成本的費用，通常稱為制造費用一、會計六要素收入、成本和費用5、集團人力資源部 8 8定義：利潤是指企業在一定會計期間的經營成果.是企業的收入扣除成本和費用后的金額包括營業利潤、利潤總額和凈利潤三個層次利潤總額=營業利潤+投資收益+補貼收入+營業外收支凈額(營業外收入-營業外支出)營業利潤=主營業務收入-主營業務成本-主營業務稅金及附加+其他業務利潤(其他業務收入-其他業務支出)-期間費用(營業費用+財務費用+管理費用)凈利潤=利潤總額-所得稅123一、會計六要素利潤集團人力資源部 9 9會計要素之間的關系資產=負債+所有者權益反應企業某一時點財務狀況的要素，也稱為靜態要素利潤=收入-費用反應企業某一時期經營成果的會計要素，也稱為動態會計要素一、會計六要素6、集團人力資源部 10 10毛利率又稱銷售毛利率，是一個衡量盈利能力的指標，通常用百分數表示。在經濟含義中，毛利率越高則說明企業的盈利能力越高，控制成本的能力越強。但是對于不同規模和行業的企業，毛利率的可比性不強計算公式為：毛利率毛利/銷售收入100（銷售收入銷售成本）/銷售收入100%凈利率：又稱銷售凈利潤率，是凈利潤占銷售收入的百分比。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益計算公式為：銷售凈利率=(凈利潤/銷售收入)100%其中：凈利潤=利潤總額應交所得利潤總額=營業利潤+投資收益+營業外收入-營業外支出營業利潤=主營業務收入主營業務成本主營業務稅金及附加期間費用二、7、毛利率及凈利率集團人力資源部 11 11計算毛利數據的選取準確性數據來源準確剔除讓利可比性口徑一致（底價毛利/實際毛利）剔除異常值（一次性高開毛利）兩者的區別實質是毛利潤與凈利潤的區別：毛利潤=銷售收入-銷售成本凈利潤=毛利潤期間費用所得稅二、毛利率及凈利率集團人力資源部 12 12 短期償債能力是指以其流動資產支付流動負債的能力，所以又稱為支付能力。企業能否及時償付到期的流動負債，是反應企業財務狀況好壞的標志 對短期償債能力的分析主要側重于研究企業流動資產與流動負債的關系以及資產變現速度的快慢三、短期償債能力集團人力資源部 13 13營運資金=流動資產-流動負債營運資金 一般來說，營運資金越8、大，說明企業短期償債能力越強 這一指標需要與企業歷史數據進行對比，不同行業、不同規模企業間缺乏可比性 企業營業資金規模不宜過大流動比率=流動資產/流動負債流動比率 一般來說，流動比率越高，短期償債能力越強 流動比率并非越高越好，可能是存貨積壓，也可能是持有現金太多，可能有太多應收賬款短期償債能力指標三、短期償債能力集團人力資源部 14 14速動比率=速動資產/流動負債速動比率 所謂速動資產，是指流動資產減去變現能力較差且不穩定的存貨、預付賬款、一年內到期的非流動資產和其他流動資產等之后的余額 不同行業行業速動比率會有很大差別 過高的速動比率可能影響企業盈利能力現金類資產/流動負債現金比率 一般9、來說，當企業發生財務困難時，現金比率指標顯得十分重要 過高的現金比率，實際上意味著企業已經失去活正在失去若干有力的流轉機會或投資機會，帶來較高的機會成本短期償債能力指標三、短期償債能力集團人力資源部 15 15資產負債率=負債總額/資產總額資產負債率 這個指標反映了反映了債權人向企業提供信貸資金的風險程度,也反映了企業舉債經營的能力 從債權人的角度看，資產負債率越低越好，對投資人或股東來說，負債比率較高可能帶來一定的好處，從經營者的角度看，他們希望利用借入資金給企業帶來好處的同時，盡可能降低財務風險產權比率=負債總額/所有者權益總額產權比率 產權比率可反映股東所持股權是否過多，或者是尚不夠充分10、等情況，從另一個側面表明企業借款經營的程度 產權比率越高，說明企業償還長期債務的能力越弱；產權比率越低，說明企業償還長期債務的能力越強四、長期償債能力集團人力資源部 16 16權益乘數資產總額/股東權益總額 即=1/(1-資產負債率).權益乘數 這個指標指資產總額相當于股東權益的倍數 權益乘數越大，代表公司向外融資的財務杠桿倍數也越大，公司將承擔較大的風險。但是，若公司營運狀況剛好處于向上趨勢中，較高的權益乘數反而可以創造更高的公司獲利利息保障倍數=息稅前利潤/利息費用利息保障倍數“息稅前利潤”是指利潤表中未扣除利息費用和所得稅前的利潤。“利息費用”是指本期發生的全部應付利息 利息保障倍數指標11、反映企業息稅前利潤對支付利息的保障程度。已獲得利息倍數越大，說明企業支付利息的能力越強，進而說明企業獲利能力對到期債務償還的保證程度越強 一般來說，企業的利息保障倍數至少要1，否則就難以償付債務及利息四、長期償債能力集團人力資源部 17 17償債能力分析2006年2007年2008年2009年2010年2011年流動比率1.98 1.97 2.34 2.25 1.89 2.00 速動比率0.68 0.48 0.61 0.62 0.68 0.57 現金比率0.58 0.68 0.45 0.62 0.64 0.56 資產負債率89.69%89.05%89.90%87.59%100.50%103.212、1%權益乘數2.682.42.642.662.622.89產權比率1.571.48 1.621.621.571.87償債保障比率-5.65-21.45-0.639.8-167.244.34利息保障倍數6.9278.99280.79-72.221.314.02中國房地產行業償債能力行業指標五、企業營運能力集團人力資源部 18 18營運能力是指企業的經營運行能力，即企業運用各項資產以賺取利潤的能力一個企業的財務狀況和盈利能力在很大程度上取決于企業的營運能力企業的營運能力低，表明資金積壓、沉淀嚴重，資產不能發揮應有的效能，從而降低企業的償債能力和獲利能力五、企業營運能力集團人力資源部 19 19應收13、賬款周轉率=銷售（營業）收入/應收賬款平均余額應收賬款周轉率 應收賬款周轉期=計算期天數/應收賬款周轉率 應收賬款周轉率越高，平均收賬期越短，說明應收賬款的收回越快，企業資金被外單位占用的時間越短，管理工作的效率越高 房地產企業特殊性導致應收款項多為應收房款，此項資金回籠與銀行放貸政策、關系有較密切聯系，但管理復雜性遠不如其他行業存貨周轉率=銷售（營業）收入/存貨平均余額存貨周轉率 一般來說，存貨周轉率越高越好。存貨周轉速度越快，說明企業投入存貨的資金從投入到完成銷售的時間越短，存貨轉換為貨幣資金或應收賬款等的速度越快，資金的回收速度越快 存貨周轉率不僅可以用來衡量企業生產經營各環節中存貨運營14、效率，而且還被用來評價企業的經營業績，反映企業的績效 存貨的計價方法對存貨的周轉率具有影響，因此分析是要注意存貨計價方法的口徑是否一致五、企業營運能力集團人力資源部 20 20營業周期=存貨周轉期+應收賬款周轉期營業周期 營業周期是指從取得存貨開始到銷售存貨并收取現金為止所需要的時間 一般情況下，營業周期越短，資產的流動性越強，企業的風險越低總資產周轉率=銷售收入（營業收入）/總資產平均余額總資產周轉率總資產周轉率綜合反映了企業整體資產的營運能力，一般來說，資產的周轉次數越多或周轉天數越少，表明其周轉速度越快，營運能力也就越強企業可以通過薄利多銷的辦法，加速資產的周轉，帶來利潤絕對額的增加五、15、企業營運能力集團人力資源部 21 21恒大地產融創中國富力地產佳兆業 華僑城 雅居樂金地集團龍湖地產萬科集團保利地產中海地產世茂集團合景泰富招商地產華潤置地恒盛地產遠洋地產綠城中國金融街前十均值廿企均值百企第50總資產周轉率0.440.430.370.340.320.310.300.290.290.280.270.260.240.240.220.210.210.200.170.170.340.280.23【廿企排名】12345678910111213141516171819200.44 0.43 0.37 0.34 0.32 0.31 0.30 0.29 0.29 0.28 0.27 0.2616、 0.24 0.24 0.22 0.21 0.21 0.20 0.17 0.17 0.34 0.28 0.23 恒大地產1融創中國23富力地產4佳兆業5華僑城6雅居樂7金地集團8龍湖地產9萬科集團10保利地產11中海地產12世茂集團13合景泰富14招商地產15華潤置地16恒盛地產17遠洋地產18綠城中國19金融街20-25-15-5515250.000.050.100.150.200.250.300.350.400.450.50指標值總資產周轉率五、企業營運能力集團人力資源部 22 22中國房地產營運能力行業指標總資產周轉率流動資產周轉率存貨周轉率【萬科集團】指標排名101415【萬科集團】指17、標值0.280.290.25廿企第10名指標值0.280.380.31101415總資產周轉率 0.28 流動資產周轉率 0.29 存貨周轉率 0.25 0.28 0.38 0.31 0.000.050.100.150.200.250.300.350.400.45048121620指標排名營運能力指標五、企業營運能力集團人力資源部 23 23財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。是考察項目盈利能力的主要動態評價指標因為企業全部資金包括自有資金和負債資金，所以內部收益率又可分為全部投資內部收益率和自有資金內部收18、益率全部投資內部收益率是對全部資金可望達到的報酬率自有資金內部收益率只是全部資金中屬于自有的那部分資金預期達到的報酬率六、內部收益率集團人力資源部 24 24判別準則：財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。財務內部收益率的計算過程是解一元n次方程的過程，只有常規現金流量才能保證方程式有唯一解優點：財務內部收益率(FIRR)指標考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內的經濟狀況，不僅能反映投資過程的收益程度，而且FIRR 的大小不受外部參數影響，完全取決于項目投資過程凈現金流量系列的情況。避免了像財務凈現值之19、類的指標那樣需事先確定基準收益率這個難題，而只需要知道基準收益率的大致范圍即可缺點：財務內部收益率計算比較麻煩，對于具有非常規現金流量的項目來講，其財務內部收益率在某些情況下甚至不存在或存在多個內部收益率六、內部收益率集團人力資源部 25 25對于一個既定的投資項目來說，其全部投資內部收益率完全由項目的凈現金流所確定，與資本結構無關，可視為定值，而自有資金內部收益率則完全取決于貸款比例和貸款利率貸款比例越大，貸款利率越低，則自有資金內部收益率越高，相應地自有資金所承擔的風險也越高;隨著貸款比例的降低，自有資金內部收益率也會降低，但承擔的風險也隨之降低六、內部收益率集團人力資源部 26 26結轉20、，是會計工作中重要的具體業務，通常它是把一個會計科目的發生額和余額轉移到該科目或另一個會計科目的做法，這個做法叫結轉結算：工程竣工結算是指施工企業按照合同規定的內容全部完成所承包的工程，經驗收質量合格，并符合合同要求之后，向發包單位進行的最終工程價款結算。它分為單位工程竣工結算、單項工程竣工結算和建設項目竣工總結算。竣工結算工程價款等于合同價款加上施工過程中合同價款調整數額減去預付及已結算的工程價款再減去保修金決算：竣工決算是以實物數量和貨幣指標為計量單位，綜合反應竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用、建設成果和財務情況的總結性文件七、結轉、結算、決算集團人力資源部 27 221、7結算與決算的區別內容結算決算編制范圍不同指按工程進度、施工合同、施工監理情況辦理的工程價款結算，以及根據工程實施過程中發生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調整施工圖預算價格，確定工程項目最終結算價格。包括從籌集到竣工投產全過程的全部實際費用，即包括建筑工程費、安裝工程費、設備工器具購置費用及預備費和投資方向調解稅等費用編制人和審查人不同單位工程竣工結算由承包人編制，發包人審查；實行總承包的工程，由具體承包人編制，在總承包人審查的基礎上，發包人審查。單項工程竣工結算或建設項目竣工總結算由總（承）包人編制，發包人可直接審查，也可以委托具有相應資質的工程造價咨詢機構進行審查建設工程竣工決算的文件22、，由建設單位負責組織人員編寫，上報主管部門審查，同時抄送有關設計單位。大中型建設項目的竣工決算還應抄送財政部、建設銀行總行和省、市、自治區的財政局和建設銀行分行各一份。編制的目的不同結算是在施工完成已經竣工后編制的，反映的是基本建設工程的實際造價決算是竣工驗收報告的重要組成部分，是正確核算新增固定資產價值，考核分析投資效果，建立健全經濟責任的依據，是反應建設項目實際造價和投資效果的文件。竣工決算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。七、結轉、結算、決算集團人力資源部 28 28結轉的目的結轉的目的大體有四個：其一是為了結出本會計科目的余額其二是為了計算本報告期的成本三是為了計算當期的損益和23、利潤的實現情況其四是為了保持會計工作的連續性，一定要把本會計年度末的余額轉到下個會計年度七、結轉、結算、決算集團人力資源部 29 29商品經營盈利能力分析銷售（營業）毛利率=銷售（營業）毛利額/銷售（營業）凈收入銷售（營業）利潤率=利潤總額（營業利潤）/銷售凈收入銷售凈利率=凈利潤/銷售凈收入 以上關于商品經營活力能力指標都屬于正向指標，指標值越高越好 分析時候，可以參照行業標準、地區標準等以保證分析的客觀和準確性八、盈利能力指標集團人力資源部 30 30資產盈利盈利能力分析總資產報酬率=息稅前利潤/評價資產總額資產凈利潤率=凈利潤/平均資產總額成本費用利潤率=利潤總額/成本費用總額 總資產報24、酬率指標集中體現了資產運用和資金利用效果之間的關系。通過總資產報酬率的分析，能把資產運用于利潤實現掛起鉤來，重視“所得”與“所費”利用總資產報酬率指標可以分析企業盈利的穩定性和持久性 總資產報酬率指還可以反映企業綜合經營管理水平的高低八、盈利能力指標集團人力資源部 31 31凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產凈資產收益率 公式可進行分解：凈資產收益率=資產凈利率權益乘數其中，資產凈利率=銷售凈利率資產周轉率 凈資產收益率=銷售凈利率資產周轉率權益乘數 凈資產收益率又稱股東權益報酬率，該指標體現了自有資本獲得凈收益的能力 一般認為，企業凈資產收益率越高，企業自有資本獲取收益的能力越強，運營效益越好25、，對企業投資人、債權人的保證程度就越好八、盈利能力指標集團人力資源部 32 32中國房地產盈利能力行業指標恒大地產融創中國龍湖地產綠城中國雅居樂中海地產富力地產華僑城保利地產世茂集團萬科集團佳兆業合景泰富金地集團招商地產華潤置地恒盛地產金融街遠洋地產前十均值廿企均值百企第50凈資產收益率 41.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%【廿企排名】123456789101112131415161718192041.926、%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%恒大地產1融創中國2龍湖地產3綠城中國4雅居樂5中海地產6富力地產78華僑城9保利地產10世茂集團11萬科集團12佳兆業13合景泰富14金地集團15招商地產16華潤置地17恒盛地產18金融街19遠洋地產20-25-15-5515250.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%指標值凈資產收益率八、盈利能力指標集團人力資源部 327、3 33 杜邦分析法利用幾種主要的財務比率之間的關系來綜合地分析企業的財務狀況，這種分析方法最早由美國杜邦公司使用，故名杜邦分析法 特點：把眾多的財務指標有機地結合在一起，突出各指標之間的聯系，因此便于深入分析企業在具體財務活動中的優勢與不足，為企業鞏固優勢克服不足指出了可能的途徑凈資產利潤率(ROE)=凈利潤/所有者權益=(凈利潤/資產總額)(資產總額/所有者權益)=總資產報酬率權益乘數其中，總資產報酬率=凈利潤/資產總額=(凈利潤/銷售收入)(銷售收入/資產總額)=銷售利潤率總資產周轉率權益乘數=資產總額/所有者權益=1/（1-資產負債率）通過替換，得出：凈資產利潤率(ROE)=銷售利潤率28、總資產周轉率權益乘數八、盈利能力指標集團人力資源部 34 34凈資產利潤率(ROE)=凈利潤/所有者權益=銷售利潤率總資產周轉率權益乘數獲利能力營運能力償債能力 又稱股東權益率，該指標體現了股東投入資金獲利能力。該指標越高，說明投資帶來的收益越高;凈資產收益率越低，企業所有者權益的獲利能力越弱 指標是反映企業盈利能力的重要指標。一般來說，銷售收入增加，企業的凈利潤也會隨之增加。但是，要提高銷售凈利潤潤，必須要一方面提高銷售收入，另一方面降低各種成本費用，從而使得凈利潤的增長高于銷售收入的增長，從而使銷售凈利潤率得到提高 指標是反映企業營運能力的重要指標。資產周轉率反映企業營運能力狀況，資產營運29、效率的高低是企業資產經營的核心，并最終影響到企業的經營業績 指標反映了企業的籌資結構。權益乘數受資產與負債的比例關系影響。在資產總額既定的前提下，負債總額越大，權益乘數就越高，說明企業有較高的負債程度，這個企業帶來了較大的財務杠桿收益，同時企業也承擔了較高的財務風險八、盈利能力指標集團人力資源部 35 35凈資產收益率，對上市公司尤為重要 上市公司的凈資產收益率，一般來說，越高越好，但不能低于銀行利率 過高的凈資產收益率也蘊含著風險，同時要關注是否負債率也很高。這樣的公司雖然盈利能力強，運營效率也很高，但這是建立在高負債基礎上的，一旦市場有波動、行業不景氣，不僅凈資產收益率會大幅下降，公司自身30、也可能會出現虧損 證監會也對上市公司的凈資產收益率保持特別關注，明確規定：上市公司公開增發時，最近三年的加權平均凈資產收益率平均不得低于6%八、盈利能力指標集團人力資源部 36 36恒大地產融創中國龍湖地產綠城中國雅居樂中海地產富力地產華僑城保利地產世茂集團萬科集團佳兆業合景泰富金地集團招商地產華潤置地恒盛地產金融街遠洋地產前十均值廿企均值百企第50凈資產收益率 41.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%【廿企31、排名】123456789101112131415161718192041.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%恒大地產1融創中國2龍湖地產3綠城中國4雅居樂5中海地產6富力地產78華僑城9保利地產10世茂集團11萬科集團12佳兆業13合景泰富14金地集團15招商地產16華潤置地17恒盛地產18金融街19遠洋地產20-25-15-5515250.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.32、0%40.0%45.0%指標值凈資產收益率2011年行業中上市企業凈資產收益率指標八、盈利能力指標集團人力資源部 37 37萬科的戰略思維萬科采用的戰略是通過客戶細分提升相對價格優勢來提高銷售收入，通過工廠化生產和住宅標準化來降低成本，通過標準化項目加快開發速度，提高總資產周轉率，多渠道融資來提高權益乘數凈資產收益率在戰略分析中的應用八、盈利能力指標集團人力資源部 38 38F1:提升凈資產收益率F2:提高銷售收入F3:提升成本控制力F4:提高資金周轉率C1:提升客戶滿意度I1:提 升 項目 土 地 組合能力I7:提升項目 進 度 計劃達成率I8:提升資金 計 劃 達成率L1:優化組織架構和管33、理流程L2:提升員工的核心能力和技能財務客戶流程成長C2:提升重復購買率C3:提升市場占有率C4:提升品牌影響力F5:控制財務風險I2:提 升 產品 規 劃 組合能力I3:強化對客戶敏感點的持續挖掘和改進I4:提 升 圍繞成本敏感點設計能力I5:提高采購議 價 能力L3:建立適應變革的企業文化龍湖的戰略地圖凈資產收益率在戰略分析中的應用八、盈利能力指標集團人力資源部 39 39凈資產收益率在企業績效考核中的應用 萬科對城市公司的考核 萬科績效考核重視：利潤實現、集團投資回報、集團資金占用實際上還是在建設企業的盈利能力、營運能力以及償債能力城市公司年終獎金總額=考核凈利潤回報率計提系數 BSC 34、指標計提系數當年稅后利潤集團資源占用回報率=(內部往來資金+實收資本+資本公積+盈余公積)平均余額八、盈利能力指標集團人力資源部 40 40 龍湖對城市公司的考核地區公司年度效益獎=結算凈利潤ROIC決定的提成比例總經理BSC得分注：ROIC即投入資本金回報率，EBIT即息稅前利潤出租物業EBIT商業物業評估增值銷售物業簽約額口徑EBIT地區公司年度ROIC年度平均投入資本（IC）龍湖績效考核鼓勵：高利潤、快周轉、商業增值實際上還是在建設企業的盈利能力、營運能力以及償債能力凈資產收益率在企業績效考核中的應用八、盈利能力指標集團人力資源部 41 41房地產批租與開發階段的稅費負擔前期稅費：土地使35、用稅、契稅等建設階段稅費：營業稅、城市建設維護稅及教育費附加、印花稅等房地產流通階段稅費負擔主要有營業稅、城市建設維護稅及教育費附加、印花稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等房地產保有階段稅費負擔主要包括城鎮土地使用稅、房產稅或城市房地產稅（外資）九、房地產開發與經營涉及的稅費集團人力資源部 42 42房地產開發行政性收費（各地并不一致）市政公用設施建設費“四源費”自來水、污水、煤氣、供熱建設工程質量管理監督費城建綜合開發項目管理費房屋拆遷管理費建設工程許可證照費招投標管理費工程監督費土地權屬調查地籍測量費防洪費綠化建設費綠化補償費開發環節商品房銷售許可費交易費公證費房屋租賃管理收費36、房地產保險費登記費手續費權證工本費勘仗費注：有的城市統一征收綜合服務費房地產權屬登記環節的收費九、房地產開發與經營涉及的稅費集團人力資源部 43 43全面預算是一種系統方法，用來事先分配企業的財務、實物和人力資源，以實現企業既定的經營目標企業可以通 過全面預算管理來監控經營目標的實施進度，有助于控制支出，并預測企業的現金流量與利潤。同時全面預算又是明確的分權授權工具，通過對責任、權利的有效分配，并引入相互促進的利益分配機制來實現內部管理和控制，保證企業價值的不斷增加財務預算只是房地產全面預算管理的一部分全面預算經營預算財務預算項目銷售預算項目進度預算項目成本預算項目費用預算資本預算現金預算預計37、資產負債表預計現金流量表預計利潤表十、全面預算集團人力資源部 44 44十、全面預算集團人力資源部 45 45稅務籌劃:通過不違法手段，實現最佳納稅、涉稅零風險、節流型理財目的的一種理性行為狹義理解：指合法的節稅，不包括非違法的避稅。即合法符合立法精神廣義理解:指合法的節稅和非違法的避稅(非違法不符合立法精神）通俗理解：“用足用活”稅法用足稅收政策-充分利用稅收優惠政策用活稅收政策規避稅法“陷阱”、消除稅法“障礙”、利用稅法“缺陷”稅務籌劃三境界境界一:減少納稅失誤-準確計稅正確納稅境界二:尋找差異或漏洞-選擇性條款境界三：設計最優納稅方案十一、稅務籌劃集團人力資源部 46 46稅務籌劃特點不38、違法性：包括合法和非違法。即利用稅收優惠政策，以及遵循“法無明文不為過”的原則-依據法律上“非不允許”及未規定內容來選擇和采取行動超前性目的性最佳納稅-恰當履行納稅義務涉稅零風險節流型理財-納稅成本最低化、稅收負擔最低化普遍性多變性專業性十一、稅務籌劃集團人力資源部 47 47熟知稅法，歸納相關規定理解稅收政策規定，對稅收政策要有一定敏感度了解“合法與合理”的不同界定。熟悉其他法規。如會計法、公司法、經濟法、財務制度等。了解納稅人的相關情況和目標要求了解納稅人的相關情況：基本情況、財務狀況、投資意向、對風險的態度等。了解納稅人的具體要求：設計稅務籌劃方案分析納稅人的業務背景，對照現行稅收法律制39、度，設計多種稅務籌劃備選方案按納稅人的籌劃要求，進行方案的比較分析，選擇最佳方案撰寫稅務策劃書實施方案，根據反饋信息及時調整方案稅務籌劃工作流程十一、稅務籌劃集團人力資源部 48 48土地增值稅的征收對象集團人力資源部 49 49一般采取兩種征收方式：對舊房及建筑物，采取在轉讓環節征收土地增值稅的方式對房地產開發項目，實行先預征，后結算稅款，多退少補的征收方式土地增值稅的征收方式集團人力資源部 50 50 把握2個概念：土地增值額和扣除項目金額土地增值稅的計算集團人力資源部 51 51土地增值稅實行四級超率累進稅率增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%、40、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%免征的情況納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%因國家建設需要依法征用、收回的房地產土地增值稅稅率及免征情況集團人力資源部 52 52定義：房地產開發貸款是指金融機構對房地產開發企業發放的用于地產、房產（包括住房、商業用房和其他房產）開發建設的中長期項目貸款房地產開發貸款的貸款人是各類銀行業金融機構房地產開發貸款的借款人為經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的房地產開發企業和利用單位自有土地建設經濟41、適用住房的企（事）業法人種類：按照開發內容的不同，房地產開發貸款有以下幾種類型：住房開發貸款：住房開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于商品住房及其配套設施開發建設的貸款。對住宅部分投資占總投資比例超過50%的綜合性房地產項目，其貸款按住房開發貸款管理商業用房開發貸款：指向借款人發放的用于賓館（酒店）、寫字樓、大型購物中心及其配套設施等商用項目建設的貸款；對非住宅部分投資占總投資比例超過50%（含）的綜合性房地產項目，其貸款視同商用房開發貸款土地開發貸款：是指銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款房地產開發企業流動資金貸款：是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款，不與具體項目相聯系，由于最終仍然用來支持房地產開發，因此這類貸款仍屬房地產開發貸款十二、房地產開發貸款