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1、建 筑 基 礎 知 識 培 訓 系 列解讀城市更新及工改工目 標通過解讀城市中涉及到的一些主要規范性文件，讓新入職的同事對城市更新項目涉及到的政策文件有一個初步的了解，方便后續工作的有效開展PART 1城 市 更 新 概 念 及 類 別在城市規模有限的背景下，我國大城市已從增量時代進入存量時代，這也意味著，城市更新將成為城市發展的新增長點，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動能的重新發現城 市 更 新 背景城 市 更 新 概 念城市更新概念是指由符合城市更新辦法細則規定的主體對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和城市更2、新辦法細則規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善環境惡劣或者存在重大安全隱患現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展需求，影響城市規劃實施依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形更 新 方 式綜 合 整 治 類改善消防設施改善基礎設施和公共服務設施改善沿街立面、環境整治既有建筑節能改造功 能 改 變 類拆 除 重 建 類不改變建筑主體結構和使用功能不改變土地使用權的權利主體和使用期限保留建筑物的原主體結構改變部分或者全部建筑使用功能可能改變土地使用權的權利主體拆除建筑物的原主體結構可能變更部分土地性質嚴格按照城市更3、新單元規劃、城市更新的年度計劃實施更 新 方 式綜 合 整 治 類對于住宅類綜合整治項目，原則上不 加建附屬設施工業項目綜合整治，可增加面積不超過現 狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯 等輔助性公用設施綜合整治類更新項目一般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施需要加建附屬設施的，應當滿足城市規劃、環境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求外立面改造改善基礎設施和公共服務設施更 新 方 式功 能 改 變 類功能改變類更新項目可以根據消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施的需要加建附屬設施，并應當滿足城市規劃、環境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求增加產4、業升級空間內部改造，改變建筑功能功能改變類更新項目應當符合產業布局規劃，優先滿足增加公共空間和產業轉型升級的需要更 新 方 式拆 除 重 建 類城市居住環境、基礎設施、公共服務設施等通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新舊有村落新的城市形象權利主體自行實施（村民）市場主體單獨實施（開發商）合作實施政府組織實施PART 2城 市 更 新 指 導 性 文 件關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施 深 圳 市 城 市 更 新 十 三 五 規 劃 指 導 性 文 件指 導 性 文 件 深 圳 市 城 市 更 新 辦 法 深 圳 市 城 市 更 新 辦 法5、 實 施 細 則2009年12月1日起實施（2016.11.12日修改）2012年1月21日起實施2016年11月9日起實施2017年1月1日起實施指 導 性 文 件城市更新辦法更新辦法實施細則城市更新十三五規劃加強和改進城市更新實施工作的暫行措施隨著城市更新活動的不斷深入進行，相應的政策法規也在不斷調整和完整，對更新項目起到更嚴格、更規范、更細致的指導。20092017城 市 更 新 辦 法概念要點：更新辦法首次出臺于2019年，2016年對其進行了部分內容的修改更新辦法針對過往深圳市城市更新活動中遇到的問題，較為全面的制定了城市更新的各項理論依據，對于更新項目的開展起到指導的作用深圳市城市6、更新辦法：第一章：總則 辦法制定的目的、依據和適用范圍，明確各部門職責第二章：城市更新規劃與計劃 法定圖則對城市更新的規定以及城市更新單元的范 圍、規劃的內容和制定等第三章：綜合整治類城市更新 綜合整治類項目的范圍、技術規范、實施主體及經費來源等第四章：功能改變類城市更新 功能改變類項目的范圍、審批、用地手續辦理及優惠政策等第五章：拆除重建類城市更新 拆除重建類城市更新單元范圍土地的收回與收購，更新項目的實施主體、用地手續的辦理及優惠政策等第六章：其他規定第七章：附則辦法內容提要：概念要點：更新辦法明確了城市更新的概念，并對更新對象的范圍進行了細致的劃分，盡可能實現所有更新活動的覆蓋法定圖則對7、更新單元起到規劃指導的作用城市更新項目將是三種模式的有機結合，并鼓勵綜合整治類更新的開展1.城市更新概念及更新對象范圍（舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）2.法定圖則應對其范圍內的城市更新作出規定（城市更新單元范圍、范圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型及規模以及更新單元的規劃指引），未制定法定圖則地區應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區規劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規劃，報市政府批準后實施3.城市單元規劃應依法進行公示，規劃內容包括：（一）城市更新單元內基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及其布局；（二）城市更新單元內更新項目的具體范圍、更新目標、更新方式8、和規劃控制指標；（三）城市更新單元內城市設計指引；（四）其他應當由城市更新單元規劃予以明確的內容。4.區分了三種不同的更新模式（綜合整治、功能改變、拆除重建）城 市 更 新 辦 法 實 施 細 則概念要點：細則的制定是為有效落實辦法的實施，其內容與辦法保持一致，是對辦法中未規定事項進行補充，推動實際問題的有效解決。深圳市城市更新辦法實施細則：第一章：總則 細則制定的目的、依據和適用范圍，明確各部門職責第二章：城市更新規劃與計劃 定期編制全市城市更新專項規，對城市更新單元規劃的編制進行細致的規定第三章：綜合整治類城市更新 細化綜合整治類項目的范圍，落實各部門職責第四章：功能改變類城市更新 細化功9、能改變類項目的范圍、申報及實施費用來源第五章：拆除重建類城市更新 拆除重建類城市更新項目的申報與審批、實施主體第六章：附則細則內 容 提 要：概念要點：細則規范化了更新更新單元的用地范圍，對于小于10000且大于3000的項目做小試點城市更新項目申請，但需滿足更為嚴格的更新需求1.城市更新單元的劃定條件：城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大于10000平方米。城市更新單元內可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。細則內 容 提 要：概念要點：相對比其余兩類城市更新模式，拆除重建類城市更新項目10、是市場上最為常見的類別，所涉及的內容及流程也更為復雜，細則中對此類更新作出了較為細致的規范指導，包括申報與審批、項目實施以及監管等2.拆除重建類城市更新：申報（一）權利主體自行申報（村集體經濟組織）（二）權利主體委托單一市場主體申報（開發商）（三）市、區政府相關部門申報實施方式（一）權利主體自行實施（村集體經濟組織）（二）市場主體單獨實施（開發商）（三）合作實施（四）政府組織實施實施主體實施主體需為單一主體城市更新單元內項目拆除范圍存在多個權利主體的時，需通過以下方式形成單一主體：（一）權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司（二）權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議（三）權利主體的房地產被收11、購方收購城 市 更 新 十 三 五 規 劃概念要點：規劃是指導全市城市更新工作的綱領性文件，是深圳市近期建設規劃與土地利用規劃（2016-2020）的重要組成部分，有效期為20162020.深圳市城市更新十三五規劃：第一章：更新目標 具體落實全市范圍內更類別更新方式用地供應類別及規模，推動城市更新，促進產業升級第二章：更新策略 制定優化城市空間布局、提高產業發展質量、提升民生幸福水平、踐行低碳生態更新的策略第三章：更新方式與更新功能指引 對城中村、舊工業區、舊城區更新方式及功能選擇作出指引第四章：基礎設施系統更新指引 指引市政設施、交通設施等有序更新第五章：“兩房”配建指引 增加人才住房、保障12、住房、創新型產業用房供應第六章：更新分區與統籌地區指引 劃定拆除重建區、限制拆除重建區和拆除重建及綜合整治并舉區第七章：實施保障機制 保障有序、有效開展城市更新活動規 劃內 容 提 要概念要點：規劃加大各區城市更新的力度，同時又控制更新單元規模上限，以便更為有序、有效的開展城市更新各項工作1.規劃期內具體落實各區更新單元規模上限：2.強化多中心組團結構發展（加大城市副中心及各組團中心的更新力度，紓解福田、羅湖、南山的就業人口壓力）規 劃內 容 提 要概念要點：規劃中指出保障產業發展，穩定工業用地規模，嚴控“工改商”及“工改居”，促進傳統制造業向高端制造業升級有序引導“工改M0”為創新型產業空間13、發展提供高端載體3.工業區塊內的舊工業區更新方向原則上應為工業用地功能（嚴格控制工業區塊線范圍內的“工改商”和“工改居”）4.加強創新型產業空間供給，建議以下區域的工業用地可改造為新型產業用地（工改M0）（一）軌道站點周邊500m范圍的舊工業區 （二）原特區外位于成片產業園區范圍或工業區塊線外，且位于全市“十三五”重點片區范圍內的舊工業區 1.強化多中心組團結構發展（加大城市副中心及各組團中心的更新力度，紓解福田、羅湖、南山的就業人口壓力）工改M0類更新單元計劃用地規模分配規 劃內 容 提 要概念要點：城中村更新應以綜合整治為主，拆除重建為主的方式進行有序更新，同時加大兩房的配件力度舊工業區更14、新統籌運用拆除重建、綜合整治及功能改變等多種更新方式，為產業發展提供優質的物質空間5.城中村更新指引位于各區中心及軌道站點500m范圍內的城中村，適度考慮拆除重建，加大人才住房及保障性住房配建力度建筑老化，隱患嚴重的城中村，鼓勵拆除重建具有歷史文化特色的城中村，原則上以綜合整治為主6.舊工業區更新指引 位于市高新區或工業區塊線內優勢區位（軌道站點周邊500m范圍內）的舊工業區，適當開展拆除重建其他位于城市主中心區、副中心區和組團中心區與軌道站點500m范圍內的舊工業區，以拆除重建為主，兼顧綜合整治和功能改變位于工業區塊線內一般區位（軌道站點周邊500m范圍外），鼓勵復合式更新規 劃內 容 提 15、要概念要點：促進全市產業轉型升級和加大對創新型產業的支持力度，要求升級改造為新型產業用地的舊工業區拆除重建類項目，配建創新型產業用房7.創新型產業用房配件比例:位于深圳經濟特區高新技術產業園區條例適用范圍以外的，改造后提供的創新型產業用房的建筑面積占項目研發用房總建筑面積的比例為12%位于深圳經濟特區高新技術產業園區條例適用范圍內的，權利主體為高新技術企業，自行開發的改造升級項目，配件比例為10%位于深圳經濟特區高新技術產業園區條例適用范圍內的，權利主體為非高新技術企業，其與高新技術企業合作開發的改造升級項目，配件比例為12%位于深圳經濟特區高新技術產業園區條例適用范圍內的，權利主體為非高新技16、術企業，自行開發的改造升級項目，配件比例為25%規 劃內 容 提 要加強和改進城市更新實施工作的暫行措施概念要點：措施是為落實“十三五”期間城市更新各項指標而制定，結合城市更新辦法及細則實施以來更新活動中遇到的各類問題，對城市更新政策進行了進一步的充實加強和改進城市更新實施工作的暫行措施：一：堅持規劃引領，實現城市更新科學有序發展 分區落實城市更新十三五規劃二：優化計劃管理，拓展城市更新范圍 合理設定合法用地比例、優化建筑物建成年限規定、穩步推進舊住宅區更新以及有序開展小地塊更新三：創新實施機制，試點重點更新單元開發 探索政府主導的重點更新單元開發四：完善用地政策，促進城市更新項目實施 完善歷17、史用地處置政策、擴大舊屋村政策適用范圍、規范城市更新土地出讓年限、簡化城市更新地價體系以及明確公告基準地價標準適用條件五：加大配套力度，提升公共設施服務水平 提高公共配套配建標準，加大人才住房和保障性住房配建力度六：提倡有機更新，鼓勵舊工業區轉型升級 推進舊工業區復合式更新，鼓勵舊工業區綜合整治第七章：加強服務監管，保障更新項目有序實施概念要點：措施更為明確了更新單元中合法用地的比例以及各類建筑物的年限試點小地塊更新多為舊工業區、商業區或城市基礎設施、公共服務設施的更新，住宅類未包括在范圍內小地塊城市更新單元內可供無償移交給政府的獨立用地應當不小于拆除范圍用地面積的30%措 施內 容 提 要118、.合理設定合法用地比例申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應當不低于60%2.優化建筑物建成年限規定舊住宅區申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少于20年；舊工業區、舊商業區申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少于15年3.有序開展小地塊更新需要進行城市更新的區域，應當優先劃定相對成片、拆除范圍用地面積大于10000平方米的城市更新單元。對位于原特區已生效法定圖則范圍內、拆除范圍用地面積不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的區域，方可申請劃定小地塊城市更新單元：1舊工業區升級改造為工業19、用途或者市政府鼓勵發展產業的 2舊工業區、舊商業區升級改造為商業服務業功能的 3為完善法定圖則確定的獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目，確需劃定城市更新單元的概念要點：擴大公共配套設施的配建規模，建成后無償移交給政府，該部門面積不計入地價補繳，且可獲得一定的獎勵面積措 施內 容 提 要序號項目名稱規模（平方米）建筑面積用地面積1社區警務室50-2社區管理用房300-3社區服務中心400-4文化活動室1000-2000-5社區健康服務中心1000-6社區老年人日間照料中心750-3.提高公共配套設施配建標準拆除重建類城市更新項目配建的社區級非獨20、立占地公共設施應滿足法定圖則、相關專項規劃和深圳市城市規劃標準與準則，涉及的公共設施規模不小于下表確定的規模；并在此基礎上增配50%且不小于1000平方米的社區級公共配套用房，具體功能在建設用地規劃許可前明確。概念要點：工改項目在滿足一定條件的情況下可申請配建保障性住房，同時依照配建住房的類別，可獲得不同比例的商品性質建筑面積措 施內 容 提 要4.加大人才住房和保障性住房供應力度在公共配套條件支撐的情況下，規劃為工業的舊工業區同時符合以下條件的，可申請按照保障性住房簡易程序調整法定圖則用地功能，通過城市更新建設人才住房和保障性住房：1位于規劃保留的成片產業園區范圍外。2位于已建成或近期規劃建21、設的軌道站點500米范圍內。3位于原特區內的，用地面積不小于3000平方米；位于原特區外的，用地面積不小于10000平方米人才住房和保障性住房為公共租賃住房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積45%的商品性質建筑面積；人才住房和保障性住房為安居型商品房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積25%的商品性質建筑面積。實施主體取得的商品性質建筑面積中住宅的套型建筑面積應控制在90平方米以下概念要點：措施中明確提升人才住房、保障性住房以及創新人才公寓的配建比例，相比舊有規范均有所提升（其中：一類區域：全市的主要商業辦公核心區及原特區內軌道車站周圍500m范圍內的區域；二類區域：原特區內除一類區域以22、外的其他區域、原特區外的新城中心、組團中心和遠特區外軌道車站周圍500m范圍內的區域；三類區域：全市范圍內余下的所有區域）措 施內 容 提 要4.提高人才住房、保障性住房配建比例拆除重建類城市更新項目改造后包含住宅的，一、二、三類地區的人才住房、保障性住房配建基準比例分別由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%對應的建筑面積在城市更新單元規劃容積率測算時計入基礎建筑面積5.創新人才公寓配建制度拆除重建類城市更新項目改造后包含商務公寓，位于配建規定確定的一、二、三類地區的，建成后分別將20%、18%、15%的商務公寓移交政府，作為人才公23、寓.上述配建的商務公寓建筑面積的50%在城市更新單元規劃容積率測算時計入基礎建筑面積開 發 容 量 測 算n開發容量計算原則深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）：基礎建筑面積基礎建筑面積是指開發建設用地各地塊用地面積與對應的地塊容積率的乘積之和基礎容積率：新型產業用地位于城市軌道交通近期建設規劃的地鐵線路站點500米范圍內或屬市重大產業項目時，地塊容積率按6.0取值；位于原特區內或深圳市城市總體規劃確定的城市主、副中心及組團中心時，地塊容積率按5.0取值；位于上述地區之外時，地塊容積率按4.0取值實際總建筑面積基礎建筑面積轉移建筑面積獎勵建筑面積轉移建筑面積轉移建筑面積是指城市更新24、項目實際土地移交率超出基準土地移交率核算出的用地面積與基礎容積率的乘積實際土地移交率超出30%的產業升級類城市更新項目，方可按本條前款規定核算轉移建筑面積獎勵建筑面積獎勵建筑面積是指因公共利益需要，對符合以下情形的，依據城市更新有關規定及深標等給予的建筑面積獎勵：（一）開發建設用地中，依據深圳市城市更新項目保障性住房配建規定和深圳市城市更新項目創新型產業用房配建規定等要求，按建筑面積比例配建的保障性住房、創新型產業用房，其建筑面積作為獎勵建筑面積。（二）開發建設用地中，按已生效規劃及深標等要求落實的附建式公共服務配套設施及市政配套設施，其建筑面積作為獎勵建筑面積。PART 3城 市 更 新 工25、 改 工 工 改 工 概 念工改工概念工改工本質上為城市更新中對舊工業區的升級改造，工即為工業，工改工項目更新前后并沒有建筑物屬性的變化，而是又原有的傳統工業升級為新型工業，由車間生產轉變為研發制造其本質為城市更新，更新方式同樣分為拆除重建、綜合整治以及功能改變三類用 地 性 質工業用地是以產品的生產、制造、精加工等活動為主導的用地，分為M和M1兩類 深圳市城市規劃與準則中明確：普通工業用地M的容積率上限為4.0 新型產業 用地M0的容積率上限為6.0 工 業 區 塊 線編制工業區塊線，以保護深圳市產業用地規模深圳市城市更新十三五規劃中指出：嚴格控制區塊線內“工改商”或“工改居”區塊線分一級線26、和二級線。一級線是保障城市產業長遠發展而確定的工業用地管理線二級線是穩定一定時期工業用地總規模、未來逐步引導轉型的工業用地過渡線工改M1/M0城市更新十三五規劃產業升級策略：M1/M0升級指引第十七條第一款規定：1、工改M1：為穩定工業用地規模，保障產業發展空間，建議十三五期間工改M1更新計劃比例不低于40%，用地規模不低于4.5平方公里2、工改M0：上限規模6.75平方公里，布局指引如下：原特區內：軌道站點500米范圍的舊工業區原特區外：（1）軌道站點500米范圍的舊工業區 （2）位于成片產業園區范圍或工業區塊線外，且位于十三五重點發展區范圍內的舊工業區工改M0項目受限工 改 工 項 目 構27、 成工 改 工創 新 型 產 業 用 房工 業 樓 宇（研發辦公）工 業 配 套 設 施政府為扶持小型創新型產業而設立的政策性用房工業性質建筑，包含工改工后出現的研發辦公以及廠房配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業服務設施創 新 型 產 業 用 房創新型產業用房：是指為滿足創新型企業發展的空間需求，由政府主導并按政策出租或出售的政策性產業用房創新型產業用房是“工改工”項目中特有的一種建筑形式，是政府為扶持小型創新型產業發展的而設立的政策性用房 深 圳 市 創 新 型 產 業 用 房 管 理 辦 法 深圳市政府與2016.1.9日正式出臺深圳市創新型產業用房管理辦法同時原“1+6”文件中的試行版本28、作廢管理辦法的出臺將加大對創新型產業的支持力度政策性：創新型產業用房原則上僅用于出租，租金價格原則上應為同片區同檔次產業用房市場評估價格的30%70%創 新 型 產 業 用 房 深 圳 市 創 新 型 產 業 用 房 管 理 辦 法 籌建方式：（一）由政府或承擔政府投融資任務的綜合性平臺企業（以下簡稱平臺企業）投資建設、回購或統租（二）企業通過招標、拍賣、掛牌方式取得建設用地使用權，建成后按一定比例移交給政府（三）在城市更新項目中按一定比例配建（四）其它符合政策規定的籌建方式配建比例：（一）位于深圳經濟特區高新技術產業園區條例適用范圍以外的，改造后提供的創新型產業用房的建筑面積占項目研發用房總29、建筑面積的比例為12%（二）位于條例適用范圍內的，權利主體為高新技術企業，自行開發的改造升級項目，配件比例為10%（三）位于條例適用范圍內的，權利主體為非高新技術企業，其與高新技術企業合作開發的改造升級項目，配件比例為12%（四）位于條例適用范圍內的，權利主體為非高新技術企業，自行開發的改造升級項目，配件比例為25%政府回購創新型產業用房面積原則上不計入項目可售面積，不占用項目可分割轉讓比例依照深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）：工改工項目中配建的創新型產業用房，可獲得同等面積的獎勵面積創 新 型 產 業 用 房入駐產業類別：（一）生物、互聯網、新能源、新材料、文化創意、新一代信30、息技術和節能環保等戰略性新興產業（二）生命健康、海洋、航空航天以及機器人、可穿戴設備和智能裝備等未來產業（三）先進制造業、現代服務業、優勢傳統產業及我市產業發展規劃中重點支持的其它產業入駐及配置標準：（一）企業所屬行業類別（二）企業經營狀況要求，包括資產規模或銷售規模、納稅額、人員規模、研發投入、自主知識產權情況等（三）項目基本要求，包括投資領域、投資額、投資強度等（四）能耗、環境保護、安全生產等要求（五）使用建筑面積標準或核定依據（六）管理主體規定的其它條件 創新型產業用房原則上限定自用。購買創新型產業用房的企業確需要轉讓的，經日常運營管理機構批準后，優先由原所有人回購，回購價格不高于原銷售31、價格；原所有人不回購的，在市土地房產交易中心按原銷售價格作為底價以公開方式進行轉讓，成交價高于底價的溢價部分納入市、區財政統籌企業租用創新型產業用房的合同期限不超過5年工 業 樓 宇（研 發 辦 公）創新型產業用房：是指在工業用地上興建的用于工業生產（含研發）用途的建筑物、構筑物及其附著物工改工雖然改變了建筑的形態，但并沒有改變建筑的屬性；工改工中出現的“研發用房”也歸屬為工業樓宇范疇 深 圳 市 工 業 樓 宇 轉 讓 辦 法 試 行（2013.01.07）深 圳 市 工 業 樓 宇 轉 讓 辦 法（試 行）實施細則（2014.01.03）相關政策法規工 業 樓 宇（研 發 辦 公）工 業 32、樓 宇 的 分 割 轉 讓 與 增 值 收 益 分割轉讓：（一）企業將其擁有的工業樓宇作價入股，其作價入股后工業樓宇的自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（二）產業轉移后，企業總部和財務結算中心繼續使用原有工業樓宇，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓；（三）單一企業投資建設的專業產業園區內的工業樓宇，企業自用確有富余，其自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉讓增值收益繳納方式：（一）工業樓宇轉讓的增值收益額未超過扣減總金額30%的部分，免繳增值收益；（二）工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額30%未超過5033、%的部分，按50%的比例上繳；（三）工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%的部分，按60%的比例上繳；（四）工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額100%的部分，按100%的比例上繳。工改工后，企業需自持不低于總建筑50%的的工業樓宇面積工業樓宇轉讓后，自工業樓宇完成轉移登記之日起5年內原則上不得轉讓。確需在5年內轉讓的，工業樓宇轉讓的增值收益按增值收益額100%的比例上繳工 業 樓 宇（研 發 辦 公）轉讓后總收益轉扣減總金額（包括底價，稅費等）增值收益未超過30%部分，免繳超過30%但未超過50%部分，繳納50%超過50%但未超過100%部分，繳納60%超過100%部分34、，繳納100%增值收益繳納示意：主要形態層高面積M1建筑設計規范（工業樓宇/廠房）以建設生產廠房為主首層6.0m，26層5.4m，7層及以上4.5m單套套內建筑面積不宜小于500M0建筑設計規范（研發用房）以建設無污染生產制造和研發用房為主首層6.0m，2層及以上4.5m單套套內建筑建筑面積不得小于180建筑設計對工業樓宇及研發用房的規范要求：工 業 樓 宇（研 發 辦 公）工 業 配 套 設 施城市更新項目中作為工業配套設施配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業服務設施可分割轉讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%工改工項目工 業 樓 宇（70%）工 業 配 套 設 施（30%）自持分35、割轉讓工業配套部分自持或分割轉讓分別按照不同的標準補繳地價50%自持20%可分割轉讓舊 規新 征 求 意 見 稿政 策 變 化區塊線內工改M0規模地鐵站點500m范圍內（未做規模限定）原特區外各區（新區）區塊線內M1改M0的工業用地面積總量控制在20%以內南山區區塊線內M1改M0的工業用地面積總量控制在50%以內量化區塊線工改M0規模，改造難度加大工改保位于規劃保留的成片產業園區外；位于已建成或近期規劃建設的軌道站點500范圍內；位于原特區內的，用地面積不小于3000；位于原特區外的用地面積不小于10000在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規劃建設的軌道站點500米范圍內且周圍居住用36、房不足的工業用地，因建設配套人才住房和保障性住房需要，可以調整工業用地用途，但調整的工業用地面積總量控制在10%以內區塊內工改保成為可能研發總部類自持比例區塊線內工業用地轉型為研發總部類用地的，自用比例不得少于60%對區塊線內改造為研發總部類做出限定受讓對象限制深圳注冊企業或相關產業企業一級線內工業用地的轉讓或地上工業樓宇分割轉讓，受讓方應當是深圳規模以上工業企業或從事制造業生產3年以上并合法納稅的企業區塊內新注冊公司購買受限套內面積限制M0：單套套內面積不得小于180M1：單套套內面積不宜小于500M0：單套套內面積不得小于500M1：單套套內面積不宜小于1000套內面積增大層高限制M1：首37、層6.0m，26層5.4m，7層及以上4.5mM0：首層6.0m，2層及以上4.5mM1：首層層高6米、2層及以上4.5mM0：首層5.0m，2層及以上4.2m樓層高度降低載重限制M1：首層1200kg/、23層800kg/4層及以上600kg/M0：首層800kg/、23層650kg/4層及以上500kg/新增載重要求，限制建筑設計配套設施占地限制M1以建設生產廠房為主，廠房建筑面積不低于總建筑面積的70%，辦公、會議、食堂和職工宿舍等行政辦公及生活服務設施用地面積所占比重不超過7%限制改造后M1用地中配套設施用地占比M0建筑形態限制既有廠房又有研發用房的，廠房（含廠房與研發復合用房）的建筑面積不低于總建筑面積的30%單獨設置客梯，至少配備1臺載重3噸以上的大型貨梯對改造后M0設計為純辦公形態將受限制