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1、融資冰河期房企的財(cái)務(wù)策略01形勢010101形勢n國家流動性趨向收緊；n中央定調(diào)，堅(jiān)決遏制房產(chǎn)漲價(jià)，信貸政策應(yīng)會進(jìn)一步落實(shí)n銀行信用融資和非標(biāo)融資基本停止；n多“限”政策讓房地產(chǎn)市場正經(jīng)著歷史無前例的扭曲；n國家政策明確，要去杠桿，且建立長效機(jī)制，估計(jì)調(diào)控時(shí)間拖得很長，也許還要到明年底；n大小房企都在叫苦，個(gè)別企業(yè)苦不堪言，資金鏈幾近斷裂n似乎房地產(chǎn)到了冰河期，融資難，成本高。1.11.1房企堪稱進(jìn)入到冰河期，家家叫苦01形勢l短期被政策壓制，并不完全反映地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)狀況；l房地產(chǎn)的根本動力，我認(rèn)為沒有變（城鎮(zhèn)化、地方政府土地財(cái)政、人們對美好生活的追求、房產(chǎn)增值保值特性，等）；l當(dāng)前，多數(shù)大2、中城市、西部城市的供需矛盾嚴(yán)重失衡；l銷售暢旺，1-6月，前20強(qiáng)，均有非常好的成長；l一手房價(jià)比二手房價(jià)要低，買房搖號，托關(guān)系，極不正常；l這些，都說明房地產(chǎn)市場仍然動力強(qiáng)，被看好。1.21.2但不代表房地產(chǎn)行業(yè)沒得做01形勢l由于2016、2017年表現(xiàn)極好，2018年及未來幾年安排的銷售規(guī)模增長巨大，導(dǎo)致投資額巨增，應(yīng)收款劇增，凈負(fù)債比率居高不下；l家家都喊出要“高周轉(zhuǎn)”，落地時(shí)顯得七零八落，形不成合力及美妙的旋律；l很多家房企規(guī)模上去了，但后續(xù)施工管理、品質(zhì)管理、完美交工卻壓力大，交付時(shí)問題多多，客戶滿意度急劇下降；l發(fā)展是硬道理，沒錯(cuò)，卻是通過一味加杠桿來實(shí)現(xiàn)，沒有做好安全墊管理，說3、明“天時(shí)”不對，未能做出及時(shí)調(diào)整安排1.31.3當(dāng)前房企的主要痛點(diǎn)在哪里？01財(cái)務(wù)策略建議020201財(cái)務(wù)策略建議u可適當(dāng)把年度經(jīng)營目標(biāo)下調(diào)，只要下調(diào)，就會立馬舒服；u買地可適當(dāng)放緩節(jié)奏，高筑墻，廣積糧；u內(nèi)部積極清理庫存、應(yīng)收賬款，能變現(xiàn)的均變現(xiàn)；u避開信用、非標(biāo)融資工具，積極做好其他類別的融資工作；u起碼半年左右，把經(jīng)營性現(xiàn)金流管理放在重要地位。2.12.1第一、重新回歸重視現(xiàn)金流管理01u每家企業(yè)的狀況不同，要求不一樣，安全意識也不一樣；u常規(guī)做法，就是確保現(xiàn)金占資產(chǎn)比15%或以上；u要把現(xiàn)金分成不可動用及可動用兩部分來關(guān)注，重點(diǎn)是可動用部分，占比要提高到10%左右；u安全墊的測算：起碼4、要關(guān)注可動用部分能滿足三個(gè)月、半年左右的剛性支付。財(cái)務(wù)策略建議2.22.2第二、找到適合自己的安全墊01u由于融資難，成本飆升，“高周轉(zhuǎn)”一定是化解投資風(fēng)險(xiǎn)、提高周轉(zhuǎn)率、獲得股東資金回報(bào)率最為關(guān)鍵的觀察指標(biāo)；u“高周轉(zhuǎn)”只是房企所有控制指標(biāo)中的關(guān)鍵指標(biāo)之一，是要求買地后做到三快：快開工、快開盤、快回籠資金，盡快把土地款賣回來，用市場的錢推動施工及材料采購；u“高周轉(zhuǎn)”應(yīng)與建筑品質(zhì)優(yōu)劣無直接關(guān)系，品質(zhì)高低取決于企業(yè)精神的追求，反而，如果項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“高周轉(zhuǎn)”，品質(zhì)更要高，而不是降低品質(zhì)。財(cái)務(wù)策略建議2.32.3第三、高周轉(zhuǎn)是化解風(fēng)險(xiǎn)的有效方法01u從國家層面，要看清大勢；大勢欣欣向榮！u從行業(yè)層面5、，進(jìn)行行業(yè)比較，房地產(chǎn)行業(yè)仍是最好的行業(yè)；u從企業(yè)自身層面，要發(fā)揮自身優(yōu)勢，而不是隨意換道；u從財(cái)務(wù)層面，要了解家底，流動性資產(chǎn)要多，長期負(fù)債占比要高；u小波小折，建議不要太在意。財(cái)務(wù)策略建議2.42.4第四、動態(tài)監(jiān)測，順應(yīng)大道01u把“安全墊”之外的資金集中起來，繼續(xù)吸納土地；u只有擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格便宜、位置好，仍然是房企的第一要?jiǎng)?wù)；u當(dāng)前，土地市場似乎有些低迷的征兆，因?yàn)檎咴颍科笥行╊檻]，那就讓它低迷吧；u如果房企選擇了“高周轉(zhuǎn)”模式，那么，就要買“高周轉(zhuǎn)”的土地，越多越好。財(cái)務(wù)策略建議2.52.5第五、還是要買地，土儲是房企的核心競爭力01u這是一個(gè)高超技能的考驗(yàn)，同時(shí)，運(yùn)氣6、還要特好；u“危”就是“機(jī)”，“大危”就是“大機(jī)”；u中美貿(mào)易大戰(zhàn)的序幕已拉開，將嚴(yán)重影響我國股市、債市、銀行體系、行業(yè)走勢，此為“大危”，那也就是“大機(jī)”。何時(shí)守，何時(shí)進(jìn)，何時(shí)退，都需要很好握。把握對了，可上大臺階；把握錯(cuò)了，全盤可皆輸；u也許是今年四季度，也許是明年上半年，又是買地?cái)U(kuò)張的最佳時(shí)機(jī)；u逆勢成長，彎道超車是有可能的。財(cái)務(wù)策略建議2.62.6第六、逆勢成長，彎道超車01結(jié)論030301結(jié)論3.03.0中國房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都有機(jī)會，關(guān)鍵是您怎么做！中國房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都有機(jī)會，關(guān)鍵是您怎么做！建議短期之內(nèi)，有必要通過盤活資產(chǎn)和擴(kuò)大有效融資，建議短期之內(nèi)，有必要通過盤活資產(chǎn)和擴(kuò)大有效融資，最大限度最大限度儲存儲存現(xiàn)金現(xiàn)金，今年四季度，或明年上半年也許又是大舉進(jìn)入土地市場的好機(jī)會，今年四季度，或明年上半年也許又是大舉進(jìn)入土地市場的好機(jī)會，一定要做好一定要做好財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)資源的動態(tài)配置和安全運(yùn)行的保障。資源的動態(tài)配置和安全運(yùn)行的保障。Thank you感謝聆聽