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1、運營“投審管理”指引第一部分 投審-特點及問題第二部分 投審-流程及體系第三部分 投審-運營管控要點第四部分 投審-集團運營管控指引第一部分 投審-特點及問題投審管理特點99%=0%目標不清晰9.99%10%樂觀主義隨機主義形式主義三個問題機制方法流程隨意管控靠人體系博弈聚力三個轉變持續、全面跟進拿錯地是致命的！買貴地后期白忙活！不貴不錯不漏四個原則高效打破時間緊的借口地節奏過程第二部分 投審-流程及體系投資制度現狀及目標投資“433”流程第三部分 投審-運營管控要點一圖、一表、一冊一圖四步法（建議）篩選收集論證投審招拍掛/二手現場踏勘走訪調研投資負責人：投資負責人：項目成功標尺/現場戰區負責2、人：戰區負責人：戰區戰略規劃戰區立項會：戰區立項會：項目經營規劃戰略判斷市場判斷財務判斷各專業評估項目論證投資評估報告投審會評判價格授權項目獲取總部投委會：總部投委會：項目+整體判斷篩選完才強排篩選完才強排論證完才上會論證完才上會投審完才執行投審完才執行踏勘完才篩選踏勘完才篩選踏勘質量？強排質量？定位質量？決策效率？四步法篩選收集論證投審1d1d投資、營銷、設計、報建、運營投資、營銷、設計、報建、運營1、位置：了解項目區位、四至、交通、配套2、市場：市場環境、競爭狀況3、現場：全面勘查地塊現場狀況，及周邊影響4、政策：摸底項目規劃條件、開發政策等成果：土地公告及出讓文件、成果：土地公告及出讓文3、件、現場勘探報告現場勘探報告土地信息現場踏勘解讀全面嚴謹求實原則原則投資（公告信息投資（公告信息/二手信息）二手信息）1、地塊信息：詳細土地信息、土地供應計劃2、規劃信息：規劃條件、3、參拍信息：參拍限制條件、違約條件4、競爭信息：競爭摸底、合縱連橫策略100%100%踏勘，踏勘，100%100%覆蓋覆蓋四步法篩選收集論證投審1d1d該步驟常見問題及風險：1、土地規劃信息、規劃執行等風險2、土地周邊影響、不利因素（毒點）3、土地地塊上動拆遷、河道等影響4、地塊形狀不規整導致建筑布局困難5、宏觀政策風險（規劃/施工/技術/融資/回款/驗收等）6、市場及競爭風險（存量土地狀況、市場容量等）7、工具4、：土地風險排查表、現場踏勘信息表、調研征詢匯總表工具：土地風險排查表、現場踏勘信息表、調研征詢匯總表信息解讀現場踏勘走訪調研征詢摸底交圈研判解讀全面嚴謹求實原則原則四步法篩選收集論證投審1d1d新城市拓展的要求：“先戰略、再團隊、后模擬 +總部扶持”再團隊再團隊后模擬后模擬先儲備團隊，并報備，以內部平臺孵化、裂變為主先戰略先戰略按確定戰區的戰略布局，先進行城市研究（給出具體套路）先進性意向項目的開發戰前軍事模擬對初次擬進入的新城市項目，總部團隊須現場踏勘后專業研判四個堅持四個堅持總部扶持總部扶持工具：城市進入研究報告工具：城市進入研究報告解讀全面嚴謹求實原則原則四步法篩選收集論證投審1d1d投5、資價值判斷能力的3 3個層級：產品定位與項目價值的判斷產品定位與項目價值的判斷市場趨勢與競爭態勢的判斷市場趨勢與競爭態勢的判斷戰略布局與城市發展的判斷戰略布局與城市發展的判斷3 3層篩選層篩選解讀全面嚴謹求實原則原則四步法篩選收集論證投審1d1d1、城市布局、板塊選擇2、進入時點、土地存量/價格結構、周邊樓板價3、項目類型、大小4、項目規劃、周邊、場地等狀況5、項目全周期競爭狀況6、獲取難度、方式1、初步客源判斷2、初步產品定位3、初步售價定位4、區域同類項目去化情況5、區域容量、存量6、區域價格預判1、地價、成本、售價及利潤空間2、投資規模系數3、現金流預判4、運營節奏預判5、價格-利潤敏感6、性在哪拿？何時拿？在哪拿？何時拿？怎么拿？怎么拿？戰略判斷市場判斷指標判斷要不要拿？拿什么？要不要拿？拿什么？成果：成果：項目立項報告項目立項報告、地價、地價-售價敏感性測試售價敏感性測試解讀全面嚴謹求實原則原則解讀全面嚴謹求實原則原則四步法篩選收集論證投審5d5d聯合論證：投資、營銷、設計、運營、報建、成本、財務聯合論證：投資、營銷、設計、運營、報建、成本、財務現場聯合踏勘定位意見運營計劃營銷1.5d強排方案報建摸排報建2d財務測算成本測算設計2d聯合0.5d成本+0.5d運營+0.5d財務0.5d成果：成果：項目投資報告項目投資報告、項目投模項目投模5 5天論證天論證解讀全面嚴謹求實原則原7、則四步法篩選收集論證投審1d1d投資部戰略承接、項目信息、合作意向營銷部產品定位、客戶定位、市場定位設計部強排方案、規劃指標、產品價值成本部目標成本、不可預見成本運營部報建策劃、項目分期、節奏策劃財務部資金籌劃、稅務籌劃、利潤測算三會人員合一：協同論證，以終為始，避免一言堂解讀全面嚴謹求實原則原則四步法篩選收集論證投審1d1d成果：成果：項目投審意見項目投審意見、投資復盤報告投資復盤報告組織投審會議投審決策投資拿地跟進反饋投資授權投資交底獲取未獲取定期復盤投審決策流程：一表一冊第四部分 投審-集團運營管控指引了解投審的特點及主要問題。熟悉投審的“制度、流程”。掌握投審各階段運營人員的管控及審核要點。本課件的主旨：