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1、置地資源管理1.資源盤點邏輯拿地補貨供銷節奏資源投融管退向前端發資源需求向前端發資源需求向后端發調整指令向后端發調整指令資源是運營目標的基礎，是經營增長的支撐1.資源盤點邏輯資源分析的三個維度：總量、結構、節奏總量結構節奏運營在資源管理中發揮的作用：向前端投資發出資源需求，向中端生產發出節奏調整指令，向后端營銷提出去化要求2 資源盤點與率值管理城市分布率值標準推演：率值標準推演：城市分布根據市場周期、集團總體規劃、戰區布局等因素決定，暫不做率值要求城市分布根據市場周期、集團總體規劃、戰區布局等因素決定，暫不做率值要求已售庫存一二線占比未售貨值三四線占比城市分布城市分布2 資源盤點與率值管理項目2、規模率值標準推演：率值標準推演：在快周轉戰略下，重點圍繞在快周轉戰略下，重點圍繞1515萬方以內萬方以內的中小型項目，兼顧的中小型項目，兼顧1515萬方以上的大型項目，中小項目貨值占比現階段不小于萬方以上的大型項目，中小項目貨值占比現階段不小于80%80%中小型項目占比：中小型項目占比：中小型項目貨值中小型項目貨值/總未售貨值總未售貨值合理 繼續保持，動態關注預警 補充中小項目，加快大型項目的開發去化 強控 暫緩大型項目的獲取80%60%，80%0,60%已售庫存大型項目未售貨值中小型項目2 資源盤點與率值管理資源階段率值標準推演：率值標準推演：假設月均流速假設月均流速1 1，在建項目轉化為可3、售平均需要，在建項目轉化為可售平均需要3 3個月，則在建貨值是可售貨值個月，則在建貨值是可售貨值3 3倍倍 前期策劃能力、兩會效率較快的戰區可適當降低規劃設計階段比例前期策劃能力、兩會效率較快的戰區可適當降低規劃設計階段比例 預售條件較好、開盤效率較快的戰區可適當降低在建貨值階段比例預售條件較好、開盤效率較快的戰區可適當降低在建貨值階段比例 市場環境較好、去化能力較強的戰區可適當降低可售貨值階段比例市場環境較好、去化能力較強的戰區可適當降低可售貨值階段比例貨值階段貨值階段比：比：土儲：規劃設計：在建：可售=3：3：3：1合理 繼續保持，動態關注預警 1-2加快拿地，3-5謹慎拿地 強控 5暫停4、拿地、加快去化2,31,23,50,15,已售未售土儲30%規劃設計30%在建30%可售10%2 資源盤點與率值管理業態結構率值標準推演：率值標準推演：一般情況下商辦類一般情況下商辦類、車儲類貨值去化難度大、價格折損風險大，單項目利潤率、車儲類貨值去化難度大、價格折損風險大，單項目利潤率10%10%左右，原則上此類貨值左右，原則上此類貨值10%10%業態結構比：業態結構比：住宅90%合理 繼續保持，動態關注預警 加速商辦車位專項去化 強控 限制住宅占比低于90%的項目獲取，制定專項去化方案90%80%，90%80%已售未售住宅90%商辦5%車儲5%2.1 資源盤點與率值管理資源總量資源缺口已售5、未售N年銷售計劃N+1年銷售計劃N+2年銷售計劃三年戰略規劃補貨率值標準推演：率值標準推演：土地價格一般占總貨值的1/3,1年的銷售回款占總貨值的1/3正好可以覆蓋下一步拿地所需的資金，保證持續發展；貨銷比：貨銷比：總未售貨值/前12個月累計簽約合理 繼續保持，動態關注預警 1-2加快拿地，3-5謹慎拿地 強控 5暫停拿地、加快去化2,31,23,50,15,2 資源盤點與率值管理庫存總量率值標準推演：率值標準推演：在建貨值轉化為可售貨值平均需要在建貨值轉化為可售貨值平均需要3 3個月，則庫存儲備為月均流速的個月，則庫存儲備為月均流速的3 3倍倍存銷比：存銷比：庫存庫存/前三月平均簽約前三月平6、均簽約=2-3=2-3合理 繼續保持，動態關注預警 1-2加快供應、關注開工，3-5加快去化、延緩產供 強控 5全力去化；暫緩供應；暫停新開工2,31,23,50,15,已售不可售庫存月均銷售2 資源盤點與率值管理供銷節奏率值標準推演：率值標準推演：按照年度經營目標，集團需完成月均簽約按照年度經營目標，集團需完成月均簽約100100億，其中部分是存量貨值、部分是億，其中部分是存量貨值、部分是新供應貨值新供應貨值 100=100100=100*30%+X30%+X*70%X=100 70%X=100 供銷比供銷比=（100+100100+100）/100=2/100=2供銷比：供銷比：（庫存（庫7、存+新供）新供）/月度銷售月度銷售=2-3=2-3合理 繼續保持，動態關注預警 1-2加快供應、關注開工，3-5加快去化、延緩產供 強控 5全力去化；暫緩供應；暫停新開工2,31,23,50,15,庫存簽約新供簽約月均簽約目標月均庫存合理值庫存去化率月度新增供應首開去化率2 資源盤點與率值管理開銷匹配率值標準推演：率值標準推演：原則上新開面積補充月度去化面積，根據市場情況及庫存情況可是當調增新開面積大于月度去化面積原則上新開面積補充月度去化面積，根據市場情況及庫存情況可是當調增新開面積大于月度去化面積 開銷比：開銷比：新開面積新開面積/去化面積去化面積=1=1合理 結合存銷售比、市場容量，可適8、當調整新開面積強控 2全力去化、緩建10,0.52,新開面積月度簽約2 資源盤點與率值管理開儲匹配率值標準推演：率值標準推演：原則上土儲面積增量補充月度新開面積，根據集團規模增速，可適當讓土儲面積新開面積原則上土儲面積增量補充月度新開面積，根據集團規模增速，可適當讓土儲面積新開面積開儲比：開儲比：新開面積新開面積/土儲面積土儲面積=0.8-1=0.8-1合理 保持關注強控 1土儲減少、關注投資補貨節奏0.8-10,0.81,新開面積土儲面積2.資源盤點與率值管理序號序號緯度緯度率值率值標準標準運營策略運營策略1城市分布三四線占比/根據市場周期、集團總體規劃、戰區布局等因素決定，暫不做率值要求29、項目規模中小型占比中小型貨值占比80%從投資拿地開始調整中小項目貨值占比不小于80%3資源階段資源結構比3：3：3：1通過把控兩會策劃、開工、開盤、去化節奏，整體調控資源結構4業態結構業態結構比住宅90%：商辦5%：車儲5%通過開工業態審核、去化專項措施等調低難去化業態5開銷匹配開銷比1-1.2以銷定產，確保開工面積略大于月均去化面積6開儲匹配開儲比0.8-1以開定儲，新增儲備面積略大于新開面積，確保儲備資源充足7資源總量貨銷比2-3前端提出投資需求，后端強化營銷去化8庫存總量存銷比2-3控制產銷匹配，制定專項去化措施9供銷匹配供銷比2-3控制供銷匹配，制定專項去化措施3 資源率值診斷表4 工具支撐基礎信息報表基礎信息報表3 壓力傳導機制規則：貨銷比：控制在2-3之間；存銷比：控制在2-3之間；供銷比：控制在3-4之間；資金池：上年貢獻+當年業績；組織能力：首開達成率；兩會達成率；三會契合優度；班子到位率。營銷投資運營換戰區總貨銷比 3，預警運營；貨銷比 5，對新獲取土地無運營權，交由運營中心調配；連續3個月5，換項目總；連續6個月6，換運營總。存銷比3，預警營銷；存銷比連續3個月5，換項目營銷負責人；連續6個月5，換營銷總，或調整項目給其他戰區。貨銷比 1，預警投資；連續3個月1，換投資總。供銷比3，預警運營；供銷比連續3個月2，換項目總；連續6個月2，換運營總。投資權傳導機制