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1、xx經濟開發區xx-12地塊概念方案設計整體鳥瞰圖洋房透視圖高層透視圖Render設計策略DESIGN STRATEGY06基礎分析BASIC ANALYSIS05規劃方案PLANNING DESIGN07產品設計INDIVIDUAL BUILDING DESIGN08目錄Contents立面設計FAADE DESIGN03地下車庫UNDERGROUND GARAGE0201成本控制CostsControl04設計說明DesignSpecifications基礎分析Basic Analysis1詩畫詩畫江南江南桐 鄉 印 象IMPRESSION OF TONGXIANG傳承傳承棲居棲居IMPR2、ESSION OF TONGXIANGxx 印 象 基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 城市區位LOCATION本案周邊重要城市周邊城市本項目地理位置優越，距離上海、杭州、蘇州等大中型城市在100公里以內，高鐵通車后將達成30min全覆蓋?；A分析丨 BASIC ANALYSIS 項目區位SITE利好條件目前浙江省正在研究烏鎮機場的可行性，并且滬蘇湖高鐵將經過烏鎮設站，進一步提升交通能級，大幅提升烏鎮打造華東養老生態小鎮?；豿x 教育商業配套政府基地xx桐鄉技師學院安樂村幼兒園xx啟新幼兒園xx基地烏鎮互聯網產業園基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 周邊環境基礎分析丨 BASIC3、 ANALYSIS 上位規劃URBAN PLAN本項目基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 中天江南誠品均價：16000元碧桂園北城春曉均價：1700017000元(送車位）萬科翡翠天府均價：21500元祥生國悅公館均價：高層18000元別墅34500元龍湖天宸原著均價：高層13000元疊排25000元綠地中央公園均價：13800元本案本案祥生國悅公館祥生國悅公館綠地中央公園綠地中央公園龍湖天宸原著龍湖天宸原著龍湖天宸原著均價：高層13000元疊排25000元綠地中央公園均價：13800元佳源瓏府均價：高層19000疊排25000合院35800元榮安府均價：18000元周邊競品RECHER4、CH，主 力1 8 3、2 2 5 開發商龍湖項目地址桐鄉高鐵站北約500m，合悅大道與悅容路交匯處占地面積67985容積率1.5拿地2017.10.25日，樓面價4020元/；溢價率13.88%規劃住宅為5幢27F高層（兩梯四戶）+132套排屋主力戶型893+2+2；1244+2+2規劃戶數總戶數868戶首開時間2018年8.26首開89297套，124135套，排屋66套去化情況89剩余80套、124剩余約60套，排屋剩余約102套最新價格高層均價約13000元/客群地緣性客戶為主競品分析基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析產品成交套數去化率成交均價（元/）高層40683.55、%135001244*2*221626%21615672.2%排屋183-2255*3*313216%1323022.7%25000合計834100%83459271.0%/893+2+21244+2+2183-2255+3+3基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析開發商碧桂園項目地址桐鄉市梧桐街道秋華路北側、春曉路西側占地面積5.3萬容積率2.3拿地拿地時間：2019/1/25 樓面價：6706/規劃18幢16F-23F高層主力戶型105/126規劃戶數1080套首開時間2019.8.24首開105/126/140/166共460套去化情況65%最新價格17200元/，送車位客戶6、來源本地客為主，大部分都是城北片區的顧客，基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析產品成交套數去化率成交均價（元/）高層28289%17200（送車位）1264*2*236234%31625581%1404*2*226024%19613368%1664*2*2928%925964%合計1076100%92076183%/1053+2+21264+2+21404+2+21664+2+2基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 開發商桐鄉祥生房地產開發有限公司項目地址桐鄉市振東新區校場東路與二環東路交匯處占地面積62852容積率1.7拿地2017-12-7拿地，樓面價12243元/規劃高7、層22-25F，154376套；17084套；排屋82套主力戶型150、170、230、250、280規劃戶數總戶數542戶首開時間2018年9月20日去化情況高層剩余230套，排屋剩余15套最新價格高層均價約19000元/；排屋34500元/客群濮院工廠企業主等高端購買力客群為主競品分析基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 產品成交套數去化率成交均價（元/）高層22-25F1494*2*28418%843440.5%190001704*2*238882%38820853.6%排屋230-2805*3*382826781.7%34500合計542100%54230957.0%/競品分析158、54*2*21704*2*22405*3*4基礎分析丨 BASIC ANALYSIS，產品力強開發商浙江財富興園置業有限公司項目地址桐鄉市振東新區和平東路與桂祺路交匯處占地面積42027容積率1.8拿地2017-12-7拿地，樓面價約23176元/規劃小高層11F、高層17F、超高層25F主力戶型135、145、155規劃戶數總戶數488戶首開時間2018年12月19日去化情況首開334套房源最新價格高層均價約23000元/客群濮院工廠企業主等高端購買力客群為主競品分析基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 競品分析1353*2*11454*2*21554.5*2*2產品成交套數去化率成交均9、價（元/）高層28289%230001454*2*436216%4025581%1554*2*226080%19913368%合計1076100%24976183%/1454*2*2基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 目標客群基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 高層住宅洋房產品基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 感觀品質承載東方意境與國際品位的文化追求設計策略Design Strategy2 基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 項目條件 TRANSIT 規劃指標 建設用地面積：容積率：2.0 綠化率：30建筑高度：建筑密度：25 根據桐鄉市城市規劃建設管理技術規定：多層10、退界線 低層退界線 用地紅線 次要車流 主要車流 高層退界線 高層退界線 高層退界線 多層退界線 低層退界線 高壓線控制線 基礎分析丨 BASIC ANALYSIS 最高價值高價值較高價值西側是空地，北側與城市道路之間有綠化帶隔離，東側緊鄰城市道路，南側有高壓走廊相對，但是有一片大尺度的公共綠地，有利于提升居住價值。土地價值建設用地面積：56787.22 用地性質：住宅用地容積率：2.0綠化率：30建筑高度：H50米建筑密度：25=2.0/0.25=8層米，可能的層數搭配：17F17F+11F17F+6F17F+8F高低配方案8F洋房+17F高層(洋房溢價能力高，洋房面積最大化，貨值最大化)全11、高層方案全17F高層(大花園方案，戶戶觀景，提高每一戶的價值，空間品質最佳)規劃方案Planning Design3規劃方案丨 PLANNING DESIGN總平面圖MASTER PLAN桐鄉經濟開發區2018-12號地塊總指標項目數量單位備注用地面積56787.22總建筑面積174743.51不計架空層地上總建筑面積113574.44不計架空層其中地上計容建筑面積113574.44其中住宅建筑面積102937.23892人才公寓8800.00配套用房1837.20其中養老服務用房205.70住宅總建筑面積2，不小于60物業管理用房340.72地上建筑面積3物業經營用房454.30地上建筑面積12、4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設施用房126.480.12/套，不小于50垃圾房30.00公、專變電房500.00地下總建筑面積61169.07機動車庫57056.07其中普通車庫49105.86人防車庫7950.21非機動車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率30.00%30%總戶數1054戶住宅986戶，人才公寓68戶總人數3373人每戶3.2人計算機動車數量1780輛其中應配建停車位1581輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位316輛含113輛訪客車位地下車位1265輛人防車13、位145輛不計入配建指標非機動車數量2285輛住宅2.0輛/百平米，整體鳥瞰圖規劃結構規劃方案丨 PLANNING DESIGN組團景觀組團景觀中央景觀軸規劃方案丨 PLANNING DESIGN流線分析市政道路車行道路景觀軸線組團步行道路地下車庫出入口小區主入口小區次入口配比分析人才公寓125高層(T2)95高層(T4)106高層(T4/2面寬)房型面積段房型面積段戶數比戶數比設計戶數設計比例任務書比例比例差值1064000.415840%1.3%1251620.168415%-2%954000.415845%-3.7%規劃方案丨 PLANNING DESIGN消防分析市政道路消防車流線消防14、登高面消防出入口配套分析物業經營用房養老用房物業管理用房社區服務用房配電房/垃圾收集點間距分析規劃方案丨 PLANNING DESIGN42m40m42m42m40m42m77m54m54m36m21m30m31m21m34m23m17m16m20m規劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求1.計算參數：城市：桐鄉東經120度33分，北緯30度39分有效時間帶：8:00-16:00 真太陽時日照標準日：大寒日時間統計方式：最長有效連續日照日照計算方式：滿窗分析(界內)沿線分析（界外）計算精度：1分鐘采樣點間距：0.6M日照時間滿足3小時，符合規范要求0小時1+小時2+小時315、小時4小時5小時規劃方案丨 PLANNING DESIGN中央景觀軸中庭水景綠色長廊鄰里空間規劃方案丨 PLANNING DESIGN組團景觀幽靜小徑中庭水景鄰里空間規劃方案丨 PLANNING DESIGN總平面圖MASTER PLAN桐鄉經濟開發區2018-12號地塊總指標項目數量單位備注用地面積56787.22總建筑面積168052.36 不計架空層地上總建筑面積113574.44不計架空層其中地上計容建筑面積113574.44其中住宅建筑面積102867.66人才公寓8800.00配套用房1825.92其中養老服務用房205.74住宅總建筑面積2，不小于60物業管理用房340.72地上16、建筑面積3物業經營用房454.30地上建筑面積4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設施用房125.160.12/套，不小于50垃圾房20.00公、專變電房500.00地下總建筑面積54477.92機動車庫50364.92其中普通車庫42414.71人防車庫7950.21非機動車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率30.00%30%總戶數1043戶住宅986戶，人才公寓68戶總人數3338人每戶3.2人計算機動車數量1763輛其中應配建停車位1565輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位3517、3輛含113輛訪客車位地下車位1212輛人防車位199輛不計入配建指標非機動車數量2285輛住宅2.0輛/百平米，整體鳥瞰圖規劃結構規劃方案丨 PLANNING DESIGN中央景觀軸組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀規劃方案丨 PLANNING DESIGN流線分析市政道路車行道路景觀軸線組團步行道路地下車庫出入口小區主入口小區次入口配比分析房型面積段房型面積段戶數比戶數比設計戶數設計比例任務書比例比例差值1063860.393940%-0.7%1251540.157115%0.7%954400.449045%-0.1%人才公寓125洋房(T2)95高層(T4)106高層(T4/2面寬18、)106洋房(T2)規劃方案丨 PLANNING DESIGN消防分析配套分析物業經營用房養老用房物業管理用房社區服務用房配電房/垃圾收集點市政道路消防車流線消防登高面消防出入口間距分析規劃方案丨 PLANNING DESIGN31.5m31.5m31.5m33.5m31.5m31.5m32.2m23.5m24m24m31.5m31.5m24.04m17.18m10.1m7.28m10.1m6.5m13.67m30.68m19.76m20.76m8.69m8.87m9.15m8.49m18.68m16.29m10.1m7.84m規劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求0小19、時1+小時2+小時3小時4小時5小時1.計算參數：城市：桐鄉東經120度33分，北緯30度39分有效時間帶：8:00-16:00 真太陽時日照標準日：大寒日時間統計方式：最長有效連續日照日照計算方式：滿窗分析(界內)沿線分析（界外）計算精度：1分鐘采樣點間距：0.6M日照時間滿足3小時，符合規范要求規劃方案丨 PLANNING DESIGN總平面圖MASTER PLAN桐鄉經濟開發區2018-12號地塊總指標數量單位備注56787.22168556.36 不計架空層113574.44 不計架空層其中地上計容建筑面積113574.44其中住宅建筑面積102946.00 人才公寓8800.00配套20、用房1827.51 其中養老服務用房205.89 住宅總建筑面積2，不小于60物業管理用房340.72 地上建筑面積3物業經營用房454.30地上建筑面積4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設施用房126.600.12/套，不小于50垃圾房20.00公、專變電房500.00地下總建筑面積54981.92機動車庫50868.92其中普通車庫42918.71人防車庫7950.21 非機動車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率30.00%30%總戶數1055 戶住宅984戶，人才公寓75戶總人數3376 人每戶21、3.2人計算機動車數量1781輛其中應配建停車位1583輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位356輛含113輛訪客車位地下車位1226輛人防車位非機動車數量規劃方案丨 PLANNING DESIGN日照分析日照滿足要求0小時1+小時2+小時3小時4小時5小時1.計算參數：城市：桐鄉東經120度33分，北緯30度39分有效時間帶：8:00-16:00 真太陽時日照標準日：大寒日時間統計方式：最長有效連續日照日照計算方式：滿窗分析(界內)沿線分析（界外）計算精度：1分鐘采樣點間距：0.6M日照時間滿足3小時，符合規范要求規劃方案丨 PLANNING DESIGN方案比較方案三（122、7+11F）中央大花園，景觀資源好5棟樓王單元數：18假設17F均價1.35萬，總貨值13.9億空間品質最佳，貨值較大洋房（8F）最大化土地利用率高，土地價值最大挖掘高層單元數：7假設8F洋房均價1.45萬，高層均價1.3萬，總貨值14.2億貨值最大，可能存在報批風險洋房（11F）最大化3棟樓王高層單元數：7假設11F洋房均價1.4萬，高層均價1.3萬，總貨值13.95億審批難度小產品設計Individual Building Design4樓盤140-160160競品樓盤龍湖天宸原著容積率：1.50競品戶型：89 三居124 四居當前均價：13000元/碧桂園北城春曉容積率：2.30競品戶型23、：105 三居126 四居140 四居166四居當前均價：17200元/祥生國悅公館容積率：1.70競品戶型：149 四居170 四居當前均價：17000元/萬科翡翠天府容積率：1.80競品戶型：135 三居145 四居155 四居當前均價：2300元/4房2廳2衛1492衛1244房2廳2衛1264房2廳2衛1664房2廳2衛1404房2廳3衛1703房2廳2衛1354房2廳2衛1454房2廳2衛155產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN2衛893房2廳2衛105產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN讓產品在競爭中脫穎而出（寬廳設置、觀景側廳設置、主臥套設置，合理尺度設計等24、），提升產品功能適用性；項目用地緊張，通過規劃及產品的設計，提升產品舒適度在戶型面積段相同的情況下，增加房間配置在規范允許的前提下，提高贈送率，提升附加值1.2.3.相同面積段戶型配置均質化針對市場現有產品，戶型改良措施如下：（三）設備平臺進深小于或等于1.0米，其水平投影面積不計入容積率指標，否則按其水平投影面積全部計入容積率指標。（五）按上述規定執行后，單套住宅其余非封閉建筑空間水平投影面積之和仍超過該套住宅建筑面積15%的，超出部分計入容積率指標。做足設備平臺面積（二）符合以下情形的居住建筑非封閉陽臺按其外圍水平投影面積計入容積率指標：凸陽臺水平投影面積大于等于10平方米或進深超過2.425、米；凹陽臺水平投影面積大于等于8平方米或進深超過1.8米；復合型陽臺水平投影面積大于等于10平方米，或凹入深度大于等于1.8米，或陽臺進深超過2.4米。（四）房屋結構范圍內屬于一戶專有的標注為陽臺、空中花園、入戶花園、入戶平臺等有永久性上蓋，有圍護結構、底板，與房屋相連、可以活動和利用的非封閉建筑空間，不受其標注名稱影響，均按上述陽臺計算方法計算容積率指標。盡可能做足陽臺比例產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN飄窗盡可能增加飄窗個數L0.6ML0.6M飄窗窗臺面與室內地面的高差應大于或者等于0.3米，自外墻墻體外線至飄窗外邊線距離小于或者等于0.6米，窗臺面至飄窗頂板底高度應小于2.26、2米L2.4ML1.0M.產品設計產品級配表戶型面積戶型類型其本配置朝南面寬客廳開間（mm）餐廳開間（mm）主臥開間（mm）次臥1開間（mm）次臥2開間（mm）次臥3開間（mm）洋房106T2邊戶邊戶3房房2廳廳2衛衛3面寬面寬38003800350029003000125T2邊戶邊戶4房房2廳廳2衛衛3面寬面寬400040003600300028003000高層952T4中間戶中間戶3房房2廳廳2衛衛3面寬面寬360036003300290023501052T4邊戶邊戶3房房2廳廳2衛衛2面寬面寬5500（側橫廳）（側橫廳）350031003000125T2邊戶邊戶3+1房房2廳廳2衛衛3.27、5面寬面寬6100610038003800360036003000300028002800戶型設計注重各產品之間的梯級關系，同時根據規劃景觀合理分配資源備注：上述尺度均為軸線尺度方案一對應產品產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1三房兩廳兩衛184.894.6587.22107.363.432.566.78%400.682.00%8.321-2三房兩廳兩衛274.715.2577.3495.312.512.546.87%7.681-228、三房兩廳兩衛183.985.3186.64106.651.473.136.91%7.26全面積贈送半面積贈送產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN125+125標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1四房兩廳兩衛2 95.918.76100.29 126.11 2.673.10 4.57%248.22 80.81%10.15 全面積贈送半面積贈送產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN全景陽臺最大化提高可贈送面積，同時增加戶型舒適感寬廳設置客廳與學習空間可拆可合，最大29、化可觀景面收納體系精細化收納體現人性化和精細化設計理念高層125+125T2戶型豪華套房主臥尊享步入式衣帽間和主衛方案二對應產品產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN洋房106戶型全面積贈送半面積贈送標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1三房兩廳兩衛2 82.858.7387.22 107.98 1.333.11 6.87%211.95 82.30%8.81 產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN標準層平面圖戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面30、積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1四房兩廳兩衛2 94.269.6999.11 125.73 1.263.10 6.48%237.46 83.47%9.21 洋房125戶型全面積贈送半面積贈送標準層平面圖產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1三房兩廳兩衛2 82.597.1186.15 106.27 1.882.62 6.58%395.7 81.83%8.06 1-2三房兩廳兩衛2 73.08531、.4075.78 93.60 2.222.54 6.73%7.46 高層全面積贈送半面積贈送高層標準層平面圖產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注1-1三房兩廳兩衛1 82.597.1186.15 106.64 1.882.56 6.58%390.5 81.55%8.00 1-2三房兩廳兩衛2 73.085.4075.78 93.93 2.222.54 6.73%7.46 1-3三房兩廳兩衛1 76.877.7880.76 100.04 1.213.132、3 6.63%8.23 全面積贈送半面積贈送公寓標準層平面圖全面積贈送半面積贈送產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN戶型套型套數套內面積（不含陽臺）陽臺投影面積套內含陽臺面積套型建筑面積飄窗面積設備平臺面積陽臺及飄窗面積占比標準層面積得房率贈送面積備注A-1三房兩廳兩衛1 114.3011.25119.93 141.89 2.402.94 7.02%566.24 84.52%10.97 A-2三房兩廳兩衛1 94.849.6099.64 117.89 1.802.91 6.96%9.51 B-1三房兩廳兩衛1 80.249.4584.97 100.52 0.902.88 7.01%833、.51 B-2三房兩廳一衛1 81.149.3085.79 101.50 1.001.98 6.96%7.63 C兩房兩廳一衛1 83.0610.4488.28 104.45 0.601.92 7.01%7.74 產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN全景陽臺最大化提高可贈送面積，同時增加戶型舒適感尊享步入式衣帽間和主衛洋房125戶型收納體系精細化收納體現人性化和精細化設計理念立面設計Faade Design5古典歐式新古典主義立面設計丨 FACADE DESIGN 現代典雅現代主義(本項目)？天津融創中心大寧金茂府華潤華發靜安府五里橋本項目NORMCORE 風格質樸+簡約+高級灰=氣34、質以實用而舒適的穿著為前提，以“故意穿得很單調、無特色”為主旨，在減低品牌辨識度的同時，讓自己的穿搭處于一種平凡自在而不失格調的狀態。風格概述立面設計丨 FACADE DESIGN ELEGANCE GREY高級灰立面設計丨 FACADE DESIGN 立面展示洋房立面設計立面設計丨 FACADE DESIGN 立面分析基座采用優質石材，近人尺度做足品質。中間段采用真石漆。頂部采用挑檐采用鋁板，體現輕盈與現代。在節約成本的同時保證立面品質。立面設計丨 FAADE DESIGN立面展示低窗臺飄窗做法滿足防火要求不使用防火玻璃外墻質感涂料為主局部金屬漆收邊陽臺做法玻璃欄板體現價值感陽臺分戶墻退在玻35、璃欄板之后，增加立面整體感外墻咦質感涂料為主局部金屬漆收邊中空鋼化玻璃墻體+玻璃質感涂料飾面金屬鋁板灰色金屬框質感涂料飾面金屬鋁板中空鋼化玻璃立面設計丨 FAADE DESIGN洋房立面設計意向二立面設計丨 FAADE DESIGN洋房立面設計意向三立面設計丨 FAADE DESIGN洋房立面設計局部意向立面設計丨 FAADE DESIGN洋房立面設計局部意向立面設計丨 FAADE DESIGN高層立面設計僅入口門頭及部分基座為石材10%其他部位為仿石涂料及金屬漆（可局部金屬鋁板）90%立面設計丨 FACADE DESIGN 立面分析控制窗地比：立面設計丨 FAADE DESIGN高層立面設計36、意向二立面設計丨 FAADE DESIGN高層立面設計意向三立面設計丨 FAADE DESIGN高層立面入口設計地庫設計Garage Design6地下總建筑面積：其中人防面積：總停車數量：其中 標準車位1428輛 微型車位10X0.7=7輛 子母車位20X1.5=30輛 人防停車：145輛 非人防停車：1320輛 產品設計丨 INDIVIDUAL DESIGN 地庫平面圖 停車指標 地下一層平面 地庫出入口 人防范圍線 地下自行車庫 設備用房 防火分區平面圖 地塊北側為人防區，利用北側兩個坡道及主樓的下方不規則空間的優勢，減少出地面樓梯數量。利用坡道下方及停車效率低的位置做設備用房。采用大小37、柱網結合的方式，柱網尺寸應符合停車模數，提高停車效率。地庫外墻拉平，減小地庫周長，減小地庫建設成本。坡道出入口分開設置，緩解了主車道的行車壓力。非人防地庫3.5米層高，減少地庫挖方，減少建造成本。地下車庫丨GARAGE主車道地下車庫丨GARAGE停車落客區地下車庫丨GARAGE大堂前區地下車庫丨GARAGE成本控制Costs Control7挖方挖方填方別墅地下室我們的策略地下室埋深盡量減少，場地抬升處理，挖方量減少，土方可以就地平衡。普通地下室做法地下室完全埋入地下，挖方量大，土方不可就地平衡。地下車庫設計|（桐鄉規范地庫可抬高 0.5m 不計容）住宅立面選材|洋房產品基座高層EMPHASI38、S CREATION洋房EMPHASIS CREATION景觀成本|景觀主軸線EMPHASIS CREATION比如入口區域，進行成本投入傾斜，對非重點區域可用綠化植被來營造氛圍。AREA RATIO CONTROL在選材及用量區別對待,非重點區域選用替代產品。QUANTITY CONTROLSTANDARDIZATION STRUCTURE綠化苗選用中小規格，分期開發時可在閑置用 座椅、路燈等采用標準化產品，節約成本并地上暫時種植苗木，增加灌木和草坪的面積。使小區形象和諧統一。重點部位打造控制硬景軟景面積比控制特色樹數量標準化構造設計說明Design Specifications8一.項目概39、況公里。塊。中可售住宅10.29二.設計依據城市居住區規劃設計規范民用建筑統一設計標準建筑設計防火規范桐鄉市城市規劃建設管理技術規定浙江省住宅設計標準汽車庫、修車款、停車場設計防火規范公共建筑節能設計標準居住建筑節能設計標準無障礙設計規范浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）浙江省工程建設標準城市建設工程日照分析技術規程條件說明三.項目開發定位與規劃設計原則項目開發定位本項目規劃設計力圖營造一個功能合理、環境優美、舒適宜人的居住環境，輔以組織高校、尺度宜人的交通、綠化系統、田園社區、空間秩序等，追求社會、經濟、環境綜合效益的整合，為住宅的商品化開發、社會化管理和循序實施創造條件。規劃設計原則充40、分考慮城市文脈、城市自然環境及周邊配套，進行合理的總體布局，以人性化尺度融入城市街區及城市肌理。強調人與環境的有機結合，把住宅融入社區環境之中，和諧共生，體現環境對于居住生活的意義。盡可能地利用周邊景觀資源對住宅的價值，并在內部形成優越的內部景觀品質。平面規劃注重形成建筑布局上的均好性，通過密度和形態的變化創造豐富的社區空間。規劃設計理念規劃以現代設計理念，設計手法，創造高質量的優秀住宅小區。以人為本，優化環境，提升品位。按照環境與生態規劃設計原則，充分考慮利用現有生態要素，創造宜人的建筑環境。本方案力求塑造一個既有豐富文化內涵，又有環境效益、經濟效益、社會效益的生態住宅小區，同時體現適用性和41、均好性的原則，考慮環境、景觀資源共享，使得每戶都享有良好的景觀資源。本方案同時也充分考慮當地的居住習慣，避免與傳統居住思想發生沖突。規劃方案從桐鄉市特殊的歷史文化特點出發，以人為本，遵循可持續發展的原則，致力于創造嶄新的居住理念，提供優雅舒適的居住環境，達到人與環境、建筑的和諧統一，使本項目成為桐鄉市的住宅典范。2.規劃結構本方案遵循規劃設計條件及城市形象設計的原則，綜合考慮與周邊城市的和諧統一，提出了3個規劃方案。分別是方案一：全17層的中高層方案。方案二：17+8層高低配方案。方案三：17+11高低配方案。綜合各方面因素，本設計主推方案一。規劃結構采用了“一橫三縱”四軸線的空間布局，使得每42、一棟住宅均享有充分的花園景觀，中央布置大戶型，外側布置相對較小戶型。通過公共綠化水景等空間將其劃分為多個組團鄰里空間，并通過環境將其整合成為一個有機而豐富的整體。3.道路交通社區內部采用人車分流的模式，機動車停車及行駛全部位于地庫，最大限度保持地面舒適的步行空間品質。根據對外部城市交通與地塊分析，分別設置2處機動車出入口：東側正對景觀主軸線為小區主要出入口，北側為次要出入口。南側和西側沒有條件設置出入口。并且分別在2個出入口處設置地庫入口，實現完全的人車分流，小區地面保持純步行系統，僅保留消防車道，消防車道沿外側布置，盡可能地留給內部更大的花園空間。4.停車系統本項目機動車全部位于地下車庫，地43、庫層數一層，地下總建筑面積50255平方米，停車數量1212輛。5.綠化系統本規劃充分挖掘和利用景觀資源，力求社區與自然環境有機結構，融為一體。采用一橫三縱的景觀軸線，把整體串聯起來。由社區中心花園，到各組團鄰里綠地，形成網格狀的綠化結構，并形成空間滲透，營造豐富的綠化空間層次，打造花園社區。并在其中穿插布置老人及兒童活動鍛煉、游戲空間，強調鄰里文化與交流。滿足使用功能的前提下，滿足戶型級配，更加合理有序。6.豎向設計7.日照設計本工程日照設計以8.六.建筑單體設計1.立面設計根據桐鄉當地的生活習慣、傳統文脈及市場實際需要，采用簡潔明快的設計手法，定位于中高端住宅，與自然環境相適應，并取得豐富44、變化。建筑外立面采用現代風格，建筑整體造型簡潔明快、現代大方，造型舒展，比例勻稱，與城市整體風貌相得益彰。建筑外墻以米白色仿石涂料、深灰色金屬漆涂料為主，僅在入口門頭處采用石材干掛，刪繁就簡，保證效果的同時最大化地控制造價成本。2.戶型設計全明設計，南北通透-明廚明衛明廳，充分提高居住品質，提倡高效、簡潔、實用的平面幾何空間。實用性-戶型方正實用，空間規整，利用率高。采用大開間景觀陽臺，寬廳、景觀側廳等，增加銷售亮點。強化功能，滿足級配-在滿足使用功能的前提下，滿足戶型級配，更加合理有序。2018-12號地塊總指標數量單位備注56787.22174743.51不計架空層113574.44不計架45、空層其中113574.44其中住宅建筑面積102937.23892人才公寓8800.00配套用房1837.20其中養老服務用房205.70住宅總建筑面積2，不小于60物業管理用房340.72地上建筑面積3物業經營用房454.30地上建筑面積4生活水泵房60.00開閉所60.00消控室60.00公共文化設施用房126.480.12/套，不小于50垃圾房30.00公、專變電房500.00地下總建筑面積61169.07機動車庫57056.07其中普通車庫49105.86人防車庫7950.21非機動車庫4113.00建筑高度49.95m限高50米容積率2.002.00建筑密度25.00%25%綠地率346、0.00%30%總戶數1054戶住宅986戶，人才公寓68戶總人數3373人每戶3.2人計算機動車數量1780輛其中應配建停車位1581輛住宅1.0輛/百平米，不小于1.5輛/戶其中地上車位316輛含113輛訪客車位地下車位1265輛人防車位145輛不計入配建指標非機動車數量2285輛住宅2.0輛/百平米，PC1.項目概況項目名稱：項目地址：項目規模：本工程由1棟為 17F 人才公寓,建筑面積174743.512.2.1裝配式設計依據根據本項目土地出讓的時間及相關出讓條件的要求（待定），本項目按照“浙江省裝配式建筑評價標準DB33/T1165-2019”的要求實施裝配式建筑。115#樓高層住宅47、及16#樓人才公寓采用裝配式技術建造，配電房及門衛可以不采用裝配式技術建造。當評價單元滿足下列要求時可確定為裝配式建筑1）主體結構部分的評價分值不低于20分；2）圍護墻和內隔墻部分的評價分值不低于10分；3）實施全裝修；4）應用建筑信息模型（BIM）技術；5）體現標準化設計；6）公共建筑的裝配率不低于60，居住建筑的裝配率不低于50。裝配率計算公式：2.2裝配式設計范圍梁板體系。裝配式樓棟：115#ALC內墻板。+80（現澆）（考慮樓板穿管線）；5t。本項目除了配套用房外均為高層，擬采用現裝配整體式剪力墻結構，預制構件主要包括預制外圍護墻體、預制陽臺、預制空調板、預制樓梯，預制樓板，ALC內隔48、墻板。4.4.1 裝配式設計開發4.2裝配式成本把控在現階段國內裝配式政策要求前提下，因目前市場裝配式產業鏈內各項成本趨于穩定，整個建造方式并沒 有充分實現工業化，所以目前影響成本的主要因素主要還在于設計階段。方案設計的合理性：包括戶型標準化、立面造型、預制構件復雜程度等；PC方案選擇的合理性：根據各地政策要求，從成本、工期、獎勵、實施難度等方面進行多方案比選；預制構件拆分合理性：包括模具重復使用率、構件重量、構件加工及運輸難度、安裝及連接施工難度；深化設計的精準性：需真正采用裝配式全過程BIM設計，避免各類裝不上、安裝碰撞、預留預埋不準確等返工現象；構件廠選擇的合理性：構件廠產能、工藝、質量、運輸距離等方面；總包對裝配式項目的施工經驗與管理能力。PC戶型方面：1.住宅建筑采用套型、核心筒等功能模塊進行組合，實現標準化設計。2.住宅平面規整，體型合理，采用大開間、大進深的布置方式，提高空間的靈活可變性的同時滿足使用者多樣化的居住需求。立面方面：立面設計時，充分考慮工廠化生產、裝配式施工和外圍護結構簡潔規整的特征。在標準化的基礎上實現立面形式的多樣化。THANKS