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1、地產評估體系交流1234目錄土建體系及規則介紹精裝體系及規則介紹園林體系及規則介紹評估流程及結果應用土建體系及規則介紹第4頁/共44頁引序：房產3.1519982018 30個省、自治區、直轄市消協共接到17971件投訴，投訴率上升 首當其沖就是住房質量問題 其次是虛假廣告及承諾縮水 第三貨不對板 第四合同違約投訴四大類9.6%房屋質量投訴率房地產20年 商品房投訴上升最快67%33%投訴事件類型商品質量投訴服務質量投訴第5頁/共44頁引序：房產3.15房屋質量投訴常見房屋質量問題墻體裂縫及樓板裂縫、墻體空鼓、墻皮、瓷磚脫落等空鼓/開裂屋面滲水、廚房衛生間水平向外及垂直向下滲水、門窗滲水、外墻2、滲水等滲漏水、電、暖、氣設計不合理；公用設施設計不合理的等；設計不合理違規強條、電梯運營質量不穩、消防安全設施缺乏等安全性材料存在問題的精裝施工質量精細度不足，質量不過關等觀感質量及材料隔音、隔熱效果差；門窗密閉性差等使用功能第6頁/共44頁體系及規則介紹工程建造土建、精裝階段評估體系介紹土建評估體系實測實量40%質量風險40%安全文明20%管理動作精裝評估體系實測實量30%質量風險40%安全文明15%風險預控15%土建標段綜合得分=實測實量*40+質量風險*40%+安全文明*20%。管理動作到扣分小于80%，扣0.5分；小于70分，扣1分；小于60%，扣1.5分土建體系設置加分項：創新、觀摩3、樣板實測實量：樓板厚度各組數據平均值小于80%得分，則總包綜合分扣1分。精裝標段綜合得分=實測實量*30+質量風險*40%+安全文明*15%+風險預控*15%。進度預控：只做風險預判，不進行打分。精裝修評估介入時間為施工進度達到50%階段及施工階段達到90%階段。注：土建評估體系包含基礎工程、主體工程、砌筑工程、抹灰工程。注：精裝評估體系包含精裝修工程。第7頁/共44頁體系及規則介紹本次評估規則注意事項：（1）本次評估不公布具體時間計劃；（2）砌筑垂直度實測評估時靠尺可上到頂磚、下至找平磚（防水反坎除外）；（3）土建配套工程：截止評估時現場進度主體結構在3層以下標段不參與本輪評估；展示區、售4、樓部的土建配套工程參與本輪評估；（4）第二次評估后無新工作面的標段則不參與本輪評估；（5）在每個標段對上次檢查出現的頻率高或者影響大的質量或安全文明做一次復查，并出具風險項提示報告；（6）項目評估全程佩戴并打開執法記錄儀，視頻資料保存1個月；（7）不合理工序提前隱蔽的，按照“違規情況”進行處理。（8）主體結構樓板厚度實測得分低于80分，總包得分總分扣除1分。第8頁/共44頁體系及規則介紹產品類型檢查區應抽取的樓層范圍實測實量質量風險安全文明A獨棟別墅雙排別墅一個標段至少一組實測實量，標段內獨棟、雙排別墅每20棟一組實測實量數據（超5棟疊加1組）；每組數據隨機抽選26棟測區進行實測實量,如項目僅5、涉及主體施工，則僅抽選2個棟，若涉及主體、砌筑、抹灰施工，則抽選6個測區，每個階段各2棟。一個標段至少一組質量風險，標段內獨棟、雙排別墅每20棟一組質量風險檢查；（超5棟疊加1組）；標段質量風險得分為每組質量風險得分的平均值。每組質量風險隨機抽選2-6個測區，如項目僅涉及主體施工，則僅抽選2棟，若涉及主體、砌筑、抹灰施工，則抽選6個測區，每個階段各2棟測區。按標段組織安全文明風險檢查B聯排、疊墅洋房、高層一個標段至少一組實測實量，聯排、疊墅每30戶一組實測實量數據（超20戶疊加1組）、洋房每4棟一組實測實量數據（超過2棟疊加1組），高層按每2棟一組實測實量數據（超1棟疊加1組）：每個標段隨機抽6、選26個測區進行實測實量,如項目僅涉及主體施工，則僅抽選2個測區，若涉及主體、砌筑、抹灰施工，則抽選6個測區。一個標段至少一組質量風險，聯排、疊墅每30戶一組質量風險數據（超20戶疊加1組）、洋房每4棟一組質量風險數據（超過2棟疊加1組），高層按每2棟一組質量數據（超1棟疊加1組）：標段質量風險得分為每組質量風險得分的平均值。每個標段隨機抽選26棟測區,如項目僅涉及主體施工，則僅抽選2棟，若涉及主體、砌筑、抹灰施工，則抽選6個測區。按標段組織安全文明風險檢查評估測區抽取50%新工作面、50%舊工作面土建階段：第9頁/共44頁體系及規則介紹精裝階段：產品類型檢查區應抽取的樓層范圍實測實量質量風險7、安全文明A獨棟別墅雙排別墅一個標段至少一組實測實量，標段內獨棟、雙排別墅每20棟一組實測實量數據（超5棟疊加1組）；每組實測隨機抽選2個測區進行實測實量。每組質量風險隨機抽選2-6個測區，一個標段至少一組質量風險，標段內獨棟、雙排別墅每20棟一組質量風險檢查（超5棟疊加1組）；標段質量風險得分為每組質量風險得分的平均值。按標段組織安全文明風險檢查B聯排、疊墅洋房、高層一個標段至少一組實測實量，聯排、疊墅每30戶一組實測實量數據（超20戶疊加1組）、洋房每4棟一組實測實量數據（超2棟疊加1組），高層按每2棟一組實測實量數據（超5棟疊加1組）；每組實測隨機抽選2個測區進行實測實量。每組質量風險隨機8、抽選2-6個測區，一個標段至少一組質量風險，聯排、疊墅每30戶一組質量風險數據（超20戶疊加1組）、洋房每4棟一組質量風險數據（超2棟疊加1組），高層按每2棟一組質量數據（超1棟疊加1組）；標段質量風險得分為每組質量風險得分的平均值。按標段組織安全文明風險檢查精裝評估測區抽取不區分新老工作面第10頁/共44頁體系及規則介紹：關注材料、過程施工及隱蔽驗收、結構安全序號高風險關注點1禁止使用非推薦品牌材料和不合格材料：1)材料進場驗收合格后方可投入使用;2）必須使用推薦品牌材料（詳見推薦品牌材料匯總表及集團發文），嚴禁使用假冒偽劣材料；及偷工減料行為。2禁止隱蔽工程未經驗收合格進入下一道工序（主體9、二次驗收、鋁合金、防水等）1）所有隱蔽工程必須驗收合格后方可隱蔽。2）對重點隱蔽工程（如：鋼筋、主體二次驗收、鋁合金門窗安裝、防水等所有隱蔽工程）必須嚴格按規范和公司要求進行驗收。合格后方可進入下一道工序。3禁止鋼筋嚴重偏位、熱彎及擅自切割鋼筋：1)鋼筋嚴重偏位柱（剪力墻）豎向鋼筋偏位超過4cm；2)熱彎鋼筋指施工時用氧焊等工具對鋼筋加熱彎曲。3）當設計修改,混凝土爆模等情況需要切割鋼筋時,必須經過設計院、項目工程部的書面同意；未經同意嚴禁擅自切割鋼筋。4禁止提前拆除后澆帶支撐體系；擅自修補混凝土質量缺陷：1）后澆帶支撐體系必須為獨立的支撐體系。2）后澆帶支撐體系拆除時間必須滿足設計、規范的要10、求；3）后澆帶支撐體系拆除前必須書面申請,且經過項目工程部的同意后方可拆除。4）現澆結構拆模后，應由監理（建設）單位對外觀質量和尺寸進行檢查，作出記錄。5)對于混凝土嚴重質量缺陷（如偏位、孔洞、夾砂渣、露筋等），必須制定施工方案，并嚴格按施工方案進行處理。6）地下室頂板嚴禁重載，或行走重車。工程十大禁令第11頁/共44頁體系及規則介紹：關注過程施工，及降低防空鼓/開裂概率序號高風險關注點5禁止砌體不按標準施工：1）砌體施工前,基層應清凈濕潤，并嚴格檢查拉結筋。對于后置拉結筋，必須由專業施工單位施工；拉結筋抗拉強度、數量、長度等必須符合設計、規范要求。2）砌體施工時，嚴格按設計、規范留設構造柱。11、砌體施工完成后，按公司樣板墻構造柱標準支模，澆搗密實混凝土。3）組砌應合理，砂漿應飽滿，嚴禁通縫。轉角處和交接處應同時砌筑，嚴禁無可靠措施內外墻分砌施工。對不能同時砌筑又必須留置的臨時間斷處應砌成斜搓，斜搓水平投影長度不應小于高度的2/3。當不能留斜搓時，除轉角處外，可留直搓，但直搓必須做成凸搓。留直搓處，應按規范要求加設拉結筋；拉結筋數量、長度等必須符合設計、規范要求。4）砌體施工時，門窗洞口過梁的混凝土強度、支座長度、厚度必須符合設計要求；對于一端（兩端）與柱（剪力墻）相交時，支座長度不足時，應采用現澆方式。嚴禁不按設計施工，采用鋼筋磚帶過梁。5）砌體砌筑高度每天不得超過1.5m,梁（板）12、底預留20cm22cm，14d后砌筑頂磚。6）頂磚應采用混凝土三角塊砌法。梁底斜頂磚砌筑時成60。斜磚頂實，禁止一邊倒，砂漿必須飽滿、密實，使用混凝土三角塊并兩邊分。6禁止水電安裝工程(給排水、電氣、弱電、消防、市政管網、設備安裝等)不按要求施工。工程十大禁令第12頁/共44頁體系及規則介紹：注重施工安全及最終呈現觀感質量工程十大禁令序號高風險關注點7禁止欄桿、鋁窗、外墻飾面、裝飾裝修及外環境等不按要求施工。8禁止市政道路、樁基、擋土墻、基坑（邊坡）支護等不按要求施工。9禁止未按要求進行施工場地“標化”和安全圍護及未按專項方案進行土方開挖10禁止直接在結構面堆放（攪拌）砂漿及未按要求進行成品保13、護詳情見附件：第13頁/共44頁體系及規則介紹：重點監控敏感點，滲漏、空鼓/開裂標段名稱檢查測區屋面防水戶內防水地下室防水空鼓/開裂樓板貫穿性裂縫每半年內對每棟樓的頂層（獨棟別墅抽選每20棟抽2棟）進行滲漏點檢查，采用蓄水試驗的方式每半年內對每棟樓的2層（獨棟別墅抽選每20棟抽2棟）進行滲漏點檢查，采用蓄水試驗的方式每半年內對地下室進行滲漏點檢查每半年內對每棟樓（獨棟別墅抽選每20棟抽2棟、高層每棟樓1戶）進行空鼓開裂的指標測量每半年內對每棟樓的2層（獨棟別墅抽選每20棟抽2棟）進行滲漏點檢查（非涉水區,不做蓄水）XX項目XX標段XX棟xx滲漏點/1000平米xx滲漏點/戶xx滲漏點/100014、0平米Xx空鼓開裂/戶Xx處/戶土建階段關鍵指標檢查表：第14頁/共44頁土建實測實量體系介紹（1）實測實量編制依據（國家、地方規范、行業標準、企業標準、客戶關注）（2）實測實量體系內容概括：尺寸控制、觀感質量實測實量框架（住宅）混凝土結構工程砌筑工程設備安裝工程抹灰工程防水工程成品保護涂飾工程飾面磚粘貼（墻面）飾面磚粘貼（地面）室內門鋁合金門窗（或塑鋼窗）地板工程過程評估體系介紹-實測實量第15頁/共44頁土建質量風險體系及規則介紹（1）質量風險編制依據（國家、地方規范、行業標準、企業標準、客戶關注）（2）質量風險檢查目的a、通過定期評估，識別并降低、消除項目質量風險。b、通過對質量通病和管15、理風險的整改措施的跟蹤和落實，消除施工現場質量隱患。（3）質量風險總體框架質量風險（住宅）滲漏空鼓開裂觀感質量成品保護結構安全違規強條過程評估體系介紹-質量風險第16頁/共44頁土建質量風險體系及規則介紹第17頁/共44頁土建安全文明體系及規則介紹（1）安全文明檢查目的a、通過定期評估，識別并消除項目風險；b、通過對安全文明和管理風險的整改措施的跟蹤和落實，消除施工現場安全隱患。（2）安全文明總體框架安全文明施工（住宅）安全生產（70%）防火三寶、四口、五臨邊、腳手架安全用電機械設備施工機具文明施工（30%）工完場清材料堆放場容場貌安全文明施工（商業）安全生產（70%）防火三寶、四口、五臨邊腳16、手架與卸料平臺安全用電基坑支護文明施工（30%）工完場清材料堆放場容場貌過程評估體系介紹-安全文明第18頁/共44頁土建安全文明體系及規則介紹精裝體系及規則介紹第20頁/共44頁精裝體系及規則介紹第21頁/共44頁精裝實測實量體系及規則介紹精裝實測實量框架（住宅）涂飾工程面板墻面飾面磚地面飾面磚門工程木地板安裝收納柜安裝實測數據上墻第22頁/共44頁精裝觀感工藝質量體系及規則介紹精裝觀感工藝質量框架（住宅）吊頂工程木基層涂飾、墻紙、金銀箔工程防水工程墻地面石材工程墻地面瓷磚工程電器設備安裝工程軟硬包安裝工程門檻石、窗臺石工程木地板工程防火門、入戶門、消防門工程木飾面安裝工程欄桿五金潔具收納工程17、其他第23頁/共44頁精裝成品保護體系及規則介紹精裝成品保護框架（住宅）公共區域及電梯廳電梯轎廂電梯門套電梯外呼按鈕室內門扇（入戶門）門框/門套/門把手門窗客廳地磚幕墻、隔墻）木地板(復合地板）窗臺大理石、門檻石；廚、衛地磚（地磚）馬桶玻璃鏡面廚衛墻磚陽角浴缸五金件軟包成品柜體開關、插座面板、燈具第24頁/共44頁精裝修安全文明體系及規則介紹安全文明施工（住宅）安全生產（70%）臨時用電安全帽、安全帶高空拋物現場防火設施倉庫管理施工設施施工電梯臨邊防護現場照明施工機具文明施工（30%）工完場清倉庫標識防火集中加工區第25頁/共44頁精裝修安全文明體系及規則介紹重點：關注三邊兩線及整體觀感效果第18、26頁/共44頁精裝修安全文明體系及規則介紹重點：關鍵節點及滲漏（廚衛間)、空鼓八大紅星表觀質量、整體效果業主視角第27頁/共44頁體系及規則介紹重點：基層板處理、安裝、色差、劃傷、破損、周邊間隙園林體系及規則介紹第29頁/共44頁專項評估（園林）體系及規則介紹實測（30%）軟景喬木灌木硬景天然石材面層預制塊料面層水磨石、水刷石面層瀝青混凝土路面路緣石木藝花壇鐵藝（圍墻鐵藝）圍墻觀感質量（70%）軟景喬木二喬灌木草坪硬景瀝青路面石材鋪裝磚鋪裝板巖/砂巖鋪裝汀步水洗石、卵石景觀照明圍墻園林小品及鐵藝注：軟景質量觀感及硬景觀感質量權重為 3:7園林綜合得分=軟景綜合得分*60%+硬景綜合得分*4019、%評估周期園林景觀專項評估針對項目進度完成50%和80%時，進行項目園林工程質量專項評估，各項目的具體評估時間將遵循事前保密、提前三天通知的原則。第30頁/共44頁專項評估（園林）體系及規則介紹74.65%72.00%50%55%60%65%70%75%80%灌木草坪2018年各區域園林專項軟景觀感75%指標灌木球形選型不嚴格：冠幅偏小、鏤空、偏冠；草坪地形找坡不合理，沉降；草皮錯縫明顯，長勢斑駁；地被和灌木種植密度不足，露土，苗木傾覆軟硬景交接位置，軟景地形普遍高出硬質鋪裝問題剖析前期基坑回填草坪覆砂推廣軟硬景交接處理灌木品種選型號苗過程中市政后開挖施工地形分層壓實不足草皮覆砂種植種植交底、20、放線交付前苗木養管修剪交接位置細節措施成品保護措施第31頁/共16頁觀感質量問題軟景（細部處理、及養護不足）喬木種植灌木種植草坪與軟硬景銜接喬木種植前期普遍存在土球包裹物未拆除，樹木種植傾斜，樹木支撐不統一，防腐缺失或使用鐵釘固定，部分項目喬木種植后未及時進行支撐。灌木種植存在明顯稀疏露土、死苗，修剪不及時。缺少成品保護，人為踩踏現象較明顯。草皮鋪植地形未進行修整，養管不及時；草皮未選用草卷鋪植；灌木地形多存在明顯高于硬質鋪裝的現象，易造成石材飾面泥土污染。易引起連接處存在結構裂縫導致滲漏。第32頁/共16頁質量問題設計（排水）園區排水苗木使用園區內園路和巷道長坡未設置截水溝，雨季水量沖刷會造21、成水土流失和影響業主外出；瀝青路面及大面積鋪裝面層缺少收水點位，造成積水；跨區域苗木明顯長勢較差，減少易生病蟲害苗木的使用。引起連接處存在結構裂縫導致滲漏。第33頁/共16頁觀感質量問題硬景（排水）石材鋪裝磚/PC材料鋪裝景觀設施石材雨天施工未設置防雨措施，結合層攪拌密度不達標。軟景回土造成石材鋪貼污染；石材波打線與燒結磚之間存在明顯高低差；鋪裝過程中未考慮排水，完成后雨天存在明顯大量積水，易形成泛堿和燒結磚沉降。水景燈具未使用安全電壓，未使用防水接線盒，水景集水溝內存在泥沙，未進行有效排空；臺階踏板找坡錯誤，踏板立面做法與平面不一致；踏板薄厚不一，收邊收口粗糙。第34頁/共16頁觀感質量問題22、硬景（設計及優化排版、銜接不足）74.38%74.33%74.22%73.44%73.19%73.08%72.87%72.56%71.94%71.91%71.64%71.06%68.76%55%60%65%70%75%80%石材鋪裝合格率廊架、木平臺安裝園林小品及鐵藝合格率收邊收口及側石鐵藝欄桿小區大門水景，泳池石材曲線鋪裝石材鋪裝面磚鋪裝合格率磚直線鋪裝磚鋪裝面磚收邊收口磚曲線鋪裝2018年各區域園林專項硬景觀感75%指標磚鋪裝存在明顯高低差、收口粗糙；弧線觀感較差成品保護不到位，路面污染、積水現象較多園區積水、找坡不合理現象較普遍；雨季趕工未設置防護，結合層較厚、壓實度不足問題剖析前期設計23、與項目排水優化樣板工藝工法交底材料供應精細化過程中土建與分包單位交圈施工過程中放線、標高控制、排水優化管理人員現場管控成品保護意識交付前交接位置細節措施成品保護措施排水管道疏通復合第35頁/共16頁質量問題施工通病（排版、美觀度）硬質鋪裝圍墻雨棚硬質鋪裝大面積施工中未根據石材排版切割伸縮縫；圍墻收邊收口粗糙，圍墻陰陽角不方正，伸縮縫設置較少；雨棚放坡均較小，容易形成灰塵等垃圾堆積；鋁扣板安裝粗糙，打膠存在開裂不直順的現象；頂面燈具未使用線管布線。易引起連接處存在結構裂縫導致滲漏。第36頁/共16頁質量問題施工通病（安全性及保護意識）燈具管線預留燈具安裝成品保護燈具到場周期較長，施工過程中管線未24、進行有效的防護和封堵；燈具安裝存在基礎裸漏，螺母未進行防銹處理和安裝傾斜的現象；施工期間缺少成品保護意識，裝修單位造成的污染較突出；引起連接處存在結構裂縫導致滲漏。第37頁/共16頁質量問題施工通病（空鼓）墻地面、壓頂石、預制塊料空鼓較低，均值:57.01%形成空鼓的主要原因：工藝工法的不統一，結合層厚度、攪拌密實度；現場成品保護的缺失和管理人員的管理不到位；趕工期無法進行正常養護；部分項目預制塊料（PC磚、透水磚）為總包施工，整體空鼓率較高；問題剖析評估流程及結果應用第39頁/共16頁評估工作流程3.1第三方評估工作會議安排評估配合（圖紙、工具、電源、過程結果復核等）抽檢部位機選公平公正、簽25、字確認，一線復核確保公平公正措施（平面布置、弄虛作假、評估人員廉潔等）評估準備評估準備評估后會議評估后會議評估前會議評估前會議現場評估現場評估第40頁/共44頁3.2評估從業人員廉潔自律制度第41頁/共44頁4.1評估成果應用成果反饋（1）每個項目、標段現場完成后3個工作日內，評估單位將評估簡報（電子版）發送給地產集團工程中心。（2）所有項目完成評估后2周內，評估單位將評估總結報告發送給地產集團工程中心（電子版）第42頁/共44頁4.2評估成果應用評估成果計算方式施工單位成績土建階段：總包單位成績=各組實測平均值*40%+各組質量風險平均值*40%+土建安全文明*20%精裝階段：精裝單位成績=26、各組實測平均值*30%+各組質量風險平均值*40%+精裝安全文明*15%+風險預控*15%其他配套：配套單位成績=各組實測平均值*30%+各組質量風險平均值*50%+安全文明*20%備注：備注：1.1.如檢查中無實測成績，則進行甩項如檢查中無實測成績，則進行甩項=（各組質量風險平均值（各組質量風險平均值*30%+30%+土建安全文明土建安全文明*20%20%）/50%/50%以此類推以此類推2.2.標段的安全文明標段的安全文明=各總包單位平均值各總包單位平均值標段成績土建階段：標段成績=各組實測平均值*40%+各組質量風險平均值*40%+各總包單位安全文明平均值*20%精裝階段：標段成績=各組實測平均值*30%+各組質量風險平均值*40%+各精裝單位安全文明平均值*15%+風險預控*15%備注：各組實測、質量風險含總包、配套內容備注：各組實測、質量風險含總包、配套內容項目綜合成績評估成果計算方式第43頁/共44頁4.2評估成果應用評估成果計算方式區域成績區域成績=（各項目成績*各項目面積）/各項目面積之和集團成績集團成績=各標段成績平均值評估成果計算方式