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1、產業園運營模式研究分享 華南顧問綜合體事業部 沉淀人：丁維卿 公司簡介：工業園區域運營開發商，2011年11月借殼上市，以環首都經濟區為發展基地，近年事業版圖開始外拓 產業園案例 從2011 年開始，公司每年新拓展了68個園區進行產業新城的開發建設，都是與市縣級政策簽約，新城涵蓋科技、航天、影視動漫、電子商務等各大產業。公司已開發項目分布 2011 年9 月15 日華夏幸福基業借殼ST 國祥上市 華夏幸福基業成立于1998 年，擁有房地產開發經營業務一級資質，早前致力于河北省內的城市住宅開發。2002 年開始運營固安工業園區后，逐漸向工業園區域運營開發商轉型，目前已形成“園區+地產”的獨特運營2、模式。事業版圖從環首都經濟區、環渤海經濟圈開始外拓 已投資開發運營的園區包括固安工業園區（河北廊坊）、大廠潮白河工業區（河北廊坊）和懷來京北生態新區（河北張家口）、嘉善高鐵新城（浙江嘉興)、沈水生態科技創新城（遼寧沈陽）等、2011年起公司每年新拓展了68個園區 園區開發：業務囊括土地一級開發、產業發展和物業管理等，并形成了四大產品體系，在新增園區中都有所體現 產業園案例 新增園區項目（單位：平方公里）業務內容 對開發區域進行前期規劃基礎設施投資建設與管理市政公用設施建設與管理土地整理產業發展服務（招商引資服務）物業管理廠房建設租賃四大產品體系 綜合園區主題園區總部公園產業港核心競爭力：戰略規3、劃能力、投資建設能力、招商引資能力 產業園案例 核心競爭力 招商引資能力 投資建設能力 戰略規劃能力 通過與政府簽訂園區整體的排他性協議，通過下屬九通投資和京御房地產公司為政府提供工業園區的開發、建設、招商、運營管理的園區開發一體化服務，具備較強的投資建設能力公司整合全國乃至全球的產業專家，針對每個區域的具體情況，緊貼政策導向，運用產業價值鏈分析、資源匹配性分析、產業集群分析、產業類型綜合評估等研究方法，為區域量身定做戰略規劃方案擁有500余人的專業招商團隊和橫跨多個行業的企業客戶數據庫結合工業園區開發建設實踐，制定精準的產業發展策略，并依托強大的招商引資和產業培育能力推動落實園區+地產：與地4、方政府合作建設產業園區的同時在園區內以及周邊進行大規模的房地產開發 以產業發展與城市發展雙輪驅動的發展模式投資運營開發區，以產業價值最大化貫穿始終，推動園區價值最大化、城市價值最大化，以及縣域經濟、區域經濟價值最大化。園區+地產模式 模式解讀 運作模式：一站式、協同效應、異地復制 模式解讀 公司的商業模式高度契合政府訴求一站式解決方案彌補了眾多區縣級地方政府資金和專業能力的不足 充分發揮出園區和地產的協同效應落地投資額返還制度則解決了代理人問題,實現了政企雙方利益的統一 強大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘 建立在合理價差基礎上的地產銷售和成熟招商共同保證了公司商業模式異地復制的成功5、率。現金流模式：投資房地產銷售回現反哺土地整理前期費用，政府基建返還、招商傭金以及后期服務將短期盈利轉變為長期盈利 模式解讀 如何解決資金瓶頸成為“園區運營+地產開發”模式成敗的關鍵 風險剖析：園區開發面臨單個園區收入下降，擴張后管理半徑面臨挑戰，房地產開發過于集中，實際銷售有待市場驗證 模式解讀 園區開發招商引資收入涉及的固定資產投資將滯后經濟下滑反應，土地出讓及企業投資的減少或將在未來放慢，公司將面臨以更多園區開發來彌補單個園區收入下降的局面。而適宜開發園區的區域在目前來看或許在數量上還能有不少，但單體規模將無法達到目前固安和大廠這樣動輒70-100 平方公里的規模。公司未來將需要同時運作6、多個園區以維持高增速，這將對公司的管理半徑提出挑戰。公司房產銷售目前過于集中于北京周邊地區，今年受益于限購所引發的投資性需求溢出效應。項目過于集中于單一區域導致公司未來將面臨單區域銷售瓶頸的考驗。雖然目前公司大量的預收賬款可保障未來2-3 年的業績增長，但實際銷售的增速將是需要密切關注的方向。園區開發 房地產開發 案例河北廊坊固安工業園 區位：2002年成立，位于天安門正南50公里，地處京津翼交通黃金走廊，具備國際上最具魅力“1小時工業區”的區位條件 典型案例 固安工業園 10 固安 80公里 39公里 42公里 北京市 首都機場 廊坊市 天津市中心 天津新港 固安工業園 固安工業園 位置 天7、安門正南50公里，北京南大門 行政區劃 河北省廊坊市 總規模 30平方公里 區位 周邊40公里范圍內擁有涿密高速等十一條高速公路、六條國家級鐵路，100公里范圍內擁有三大國際機場和三大天然良港，北京新七環亦由此經過 具備了國際上最具魅力的“1小時工業區”區位交通條件 整體規劃：以大廣高速、京九鐵路為界，自西向東依次規劃西部高新區、中部城市發展區、東部產業綜合區，產城雙核驅動 典型案例 固安工業園 產城雙核驅動 理念一：產業化 規劃三大產業區，濱河綜合產業區、現代服務業、先進制造業產業區 理念二：城市化 在園區中心位置，規劃城市核心區 發展階段1：2002-2006年，開發區規劃、基礎設施建設及8、初步招商階段，引進行業龍頭企業，產業先行奠定開發區制高點 典型案例 固安工業園 發軔破冰：成立廊坊開發區固安園區，6月28日項目正式奠基 方略籌謀：誠邀8個國家30多位規劃大師對開發區進行規劃設計 收獲升級：自2005年起，開始基礎設施建設、招商、產業規劃 2006年，升級成為省級開發區，并改名為固安工業園區 2002年 2003-2004年 2005-2006年 電子信息產業：京東方移動平板顯示項目 汽車制造業：正興車輪集團廊坊車輪有限公司 發展階段2：2007-2009年，打造與北京產業“無縫對接”平臺、城市部分進行穿插開發，迎來開發區產業化2.0時代 典型案例 固安工業園 范本榮譽：發展9、速度加快，企業數量激增，大項目紛至沓來 被授予“跨國公司最佳投資開發區”的殊榮 提出建設未來城市試驗區的理想 擴區跨越：產業布局：積極發展無污染、高科技、高附加值的環境友好型項目，固安工業園區日益成為資源節約型、生態友好型的產業新城 城市運營：運用現代城市營銷理念，從政策市場、資本市場、消費市場、人才市場等進行城市運營 2007年 2008-2009年 企業名稱 主要產品 投資額 京東方(河北)移動顯示技術有限公司 薄膜晶體管、液晶顯示器、有機發光顯示器 18.56億元 北京航天振邦精密機械有限公司 精密機械加工、金屬結構、模具制造、機械設備 20億元 青島錦繡前程節能玻璃有限公司 節能環保玻10、璃 15億元 北京東方信聯科技有限公司 3G通信設備 10億元 正興集團廊坊車輪有限公司 汽車車輪與鋼圈、無內胎車輪 8億元 固安聯孚新能源電子科技有限公司 太陽能電池 5億元 固安薩牌電器設備有限公司 車用智能驅動與電子控制系統 5億元 固安福愛電子有限公司 電容器 5億元 北京實力源科技開發有限責任公司 太陽能熱電系統裝備 5億元 固安阿爾西環境科技有限公司 空調制冷設備 4.8億元 盛東邦（固安）汽車零部件有限公司 鋁制、鋅制汽車零部件、機械零部件 425萬美元 固安嘉峰機械工程有限公司 成套設備、包裝設備、生物智能設備生產 2.8億元 入駐企業名錄 發展階段3：2010-至今，在一系列11、規劃利好帶動下，城市建設助推產業升級，“產城融合”步入3.0時代 典型案例 固安工業園 融京新局：首度城南計劃、北京世界城市、新機場等重大利好提供發展契機“京南衛星城”的全新定位，推動高新技術、休閑旅游、現代服務、高端食品制造等產業與北京的無縫對接 創新騰飛：產業升級：打造高端裝備制造產業園、感知城市產業園、航空航天產業園 城市建設：園區啟動固安規劃館、中央公園、創業大廈、福朋酒店、孔雀廣場等11個項目建設，總投資達48億元 2010年 2011-2012年 固安規劃館 創業大廈 五星級酒店 中央公園 孔雀廣場 大劇院 新城核心區規劃圖 固安工業園的發展經歷了“開發區-工業化-城市化”三個階段，通過產業先行、城市穿插，最終實現產城雙核驅動 典型案例 固安工業園 工業化 開發區 城市化 2002-2006 2007-2009 2010-至今 開發區規劃、基礎設施建設及初步招商階段，引進行業龍頭企業，奠定開發區產業制高點 招商鞏固階段，入駐企業數量激增，打造與北京產業“無縫對接”平臺，迎來開發區產業化2.0時代 在一系列規劃利好帶動下，確定了“京南衛星城”的發展定位，“產城融合”步入3.0時代