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1、xx集團運營風險管理辦法（2019 年試行版）一、目的秉承“一切以項目為中心”的核心理念，聚焦項目的生產和經營， 助力項目實現雙享目標，通過對風險進行前置預警、過程控制、跟蹤解除等管理環節，確保實現完美交付，集團運營中心特制定xx集團運營風險管理辦法（2019 年試行版），以下簡稱“本辦法”。二、適用范圍（一）本辦法適用于集團國內所有已實質性獲取且在維保期內的項目（不含酒店、學校、幼兒園等公建配套工程）。（二）對于非集團操盤工程項目，僅進行合同交樓黑色預警，其余節點均不進行預警。三、運營風險分級運營風險概括為“4+1”：“4”為四維度，包括安全、質量、進度、客服維度；“1”為會議管理。區域、項2、目風險級別由高至低劃分為三級：黑色預警、紅色預警、黃色預警。四、運營風險判定主體“4+1”風險級別由運營中心各分部負責判定。（一）安全維度1. 項目安全風險評估包括項目實體工程巡查、項目管理行為。風險等級評判標準黃色預警集團/區域安全拉閘的項目；紅色預警存在系統性安全隱患的項目；經查處未落實集團/區域安全重點管控要求的項目；因安全原因被政府通報的項目；針對安全隱患整改，未做到舉一反三的項目；黑色預警發生亡人安全責任事故的項目；安全風險升級或存在重大安全隱患導致全面停工整頓的項目。注：涉及到“亡人責任事故”的預警，參照xx集團安全生產管理制度（2019 年版）（集團字2019187 號）第六章中3、生產安全事故執行處罰。風險等級評判標準黃色預警區域出現 3 個及以上集團安全拉閘項目；區域或 3 個及以上項目未落實日常安全管理行為；區域安全管理行為（詳見區域安全管理行為評價表）完成率80%；紅色預警區域出現因安全原因被政府通報項目；區域出現 3 個及以上項目未落實集團安全重點管控要求；區域安全管理未做到舉一反三；黑色預警區域 3 個月內出現 2 次及以上亡人安全責任事故；區域出現 1 次及以上較大安全責任事故；區域安全管理工作全面失控。2. 區域安全風險級別按照區域管理行為和安全生產形勢進行評估。（二）質量維度1. 項目質量風險評估包括項目實體工程質量、項目管理行為兩方面。風險等級評判標準4、黃色預警對區域質量類制度文件少數執行不到位；出現任一系統性 3 類客戶關注問題：市政園建、外立面、入戶大堂質量問題；紅色預警對區域質量類制度文件較多執行不到位；出現任一系統性 5 類質量問題：空鼓、開裂、滲漏、部品、觀感問題；黑色預警對區域質量類制度文件普遍執行不到位；出現任一系統性 5 類結構問題；樁基工程；混凝土強度不足（含同條件試塊）；鋼筋工程；地下室滲漏；樓板開裂。2. 區域質量風險級別按照區域管理行為和質量管理形勢進行評估。風險等級評判標準黃色預警區域未針對 5+5+3 類問題建章立制（少數缺失）；區域出現3 個黃色預警級別及以上項目；紅色預警區域未針對 5+5+3 類問題建章立制（5、部分缺失）；區域出現5 個黃色預警級別及以上項目或3 個紅色預警級別及以上項目；區域存在持續 1 個月未解除黃色預警的項目或持續 2 個月未能降低風險（整改完成 80%以上）的紅色預警項目；黑色預警區域未針對 5+5+3 類問題建章立制（普遍缺失）；區域出現2 個黑色預警項目；區域存在持續 2 個月未能降低風險（整改完成 80%以上）的黑色預警項目。注：“5+5+3 類”問題清單詳見附件 1-1。（三）進度維度進度維度風險級別由數據系統根據進度節點完成情況自動生成。基于項目“獲取至合同交樓”的開發全過程，針對同一計劃交樓分期“實質獲取、全新項目首批里程碑開工時間 、投策表承諾開盤時間、合同交樓6、”的 4 個進度節點，分別明確相關觸發預警的管理行為。1. 項目進度預警分級及觸發條件（示意）2. 項目進度預警分級及觸發條件（詳細）預警等級觸發條件補充說明黑色預警對應土地實質開工時仍未獲取施工證且無政府建設部門頒發的準許開工文件投策表承諾到期全新項目仍未獲取首批次預售證若實質性獲取較投策表延后，需由區域完善投資二次定案手續，預警按二次定案成果執行。首批次預售證獲取時對應土地仍未實質獲取實質性獲取表示取預售證對應土地具備合法證件（包括：國土證、用地證、工規證、施工證等）同時滿足進場施工條件合同交樓前 3 個月未完成交樓聯合驗收且里程碑交樓聯合驗收逾期紅色預警投策表承諾開售時間若前 1 周全新7、項目未獲取首批次預售證合同交樓前（220+5X）天未完成砌體插入施工X 為對應樓棟層數合同交樓前 7 個月土建仍未移交精裝修以開始進行精裝修移交為完成時點合同交樓前 5 個月未完成四大件場地移交合同交樓前 5 個月外立面未完成或外架未拆除合同交樓前 4 個月未取得竣工備案且里程碑竣備逾期黃色預警投資發布獲取后 10 天里程碑計劃仍未上線系統獲取時間以集團投策所發布的獲取時間為統計口徑全新項目里程碑首批開工時間前 2 周未獲取工規證投策表承諾開售時間前 2 周全新項目仍未獲取首批次預售證預警等級觸發條件補充說明黃色預警合同交樓前（320+5X）天樁基檢測未完成X 為對應樓棟層數；該基準按地庫1 8、層計算，每增加一層觸發時點前置 1 個月合同交樓前（250+5X）天周邊地庫未封板或防水未完成X 為對應樓棟層數；周邊地庫范圍明確為確保驗收且滿足交樓分期獨立交付合同交樓前（150+5X）天未完成主體封頂X 為對應樓棟層數；當 X12，X 取數 12注：（1） 相應節點觸發預警后待對應節點完成/消除風險可結束該節點預警。（2） 樁基檢測、地庫封板等節點制定時暫無合同交樓時間，相 當于此控制權交由區域，按缺失項處理。一旦確定合同交樓時間，系統自動識別或預警。（3） 進度維度預警機制針對各項目同一交樓分期中的最慢樓棟進行預警。3. 區域進度預警分級及評判標準風險等級評判標準黑色預警區域對計劃運營系9、統及信息管理制度文件普遍執行不到位；區域出現3 個黑色預警項目；紅色預警區域對計劃運營系統及信息管理制度文件較多執行不到位；區域出現2 個黑色預警項目，或3 個紅色預警級別及以上項目；黃色預警區域對計劃運營系統及信息管理制度文件少數執行不到位；區域出現1 個黑色預警項目，或3 個黃色預警級別及以上項目。（四）客服維度1. 項目客戶風險評估從項目獲取至保修期結束，分為“進程觸發”和“事件觸發”兩大類風險。“進程觸發”基于開售、標準層會簽樣板驗收、交樓聯合驗收、合同交付四個節點管控各項風險觸發點，“事件觸發”基于事件發生與否管控各項風險觸發點。兩大類風險均根據嚴重程度由高至低相應首次觸發黑色、紅色10、黃色預警。（1） 項目客戶風險預警機制（2） 項目客戶風險預警分級及觸發條件預警等級管理行為觸發條件黑色預警銷售前客戶風險檢查開售前 1 天未完成貨不對板及其他客戶風險整改。正式交付合同交付日當天未開始正式交付。群訴在開發周期內爆發群訴。紅色預警標準層會簽樣板客戶風險檢查標準層會簽樣板驗收 15 天后未完成貨不對板及其他客戶風險整改。交付風險緊急預案交樓聯合驗收前 5 日未完成交付風險緊急預案。業主預驗收合同交付前 15 天未完成業主預驗收。預警等級管理行為觸發條件紅色預警交付指標合同交付日后 30 天總體交付率60%或維修條及時率90%。群訴預警在開發周期內監控到熱點投訴、重大輿情及其他可11、能引發群訴的事件。黃色預警分戶模擬驗收交樓聯合驗收前 15 日未完成分戶模擬驗收。客戶風險復驗交樓聯合驗收前 15 日未完成客戶風險復驗及整改。維修備料交樓聯合驗收前 5 日未完成維修備料。交付策劃會合同交付前 30 天未完成交付策劃會。交付快修隊合同交付前 5 天未組建好交付快修隊。產證辦理合同約定辦證時間未完成約定的辦證責任。滿意度指標合同交付日后 60 天交付滿意度90%或維修滿意度70%。注：觸發預警后待對應節點完成/消除風險可結束該節點預警。2. 區域客戶風險評估在項目客戶風險評估的基礎上，主要對區域客戶風險管控、區域管理行為進行預警，區域客戶風險預警分級及觸發條件如下。風險等級觸發12、條件黑色預警區域出現3 個群訴黑色預警項目或1 個正式交付黑色預警（即合同交樓逾期）項目；單個項目客戶風險管控工作全面失控，即銷售前客戶風險檢查、標準層會簽樣板客戶風險檢查、客戶風險復驗、交付風險緊急預案等環節全面預警；區域出現某一管理行為方面的共性問題，即出現5 個同類型風險預警項目；風險等級觸發條件紅色預警區域出現1 個黑色預警項目，或3 個紅色預警項目，或5 個黃色預警項目；單個項目在銷售前客戶風險檢查、標準層會簽樣板客戶風險檢查、客戶風險復驗、交付風險緊急預案等環節出現3 次預警；區域出現3 個同類型風險預警項目；黃色預警區域出現3 個黃色預警項目；區域出現2 個同類型風險預警項目。（13、五）會議管理區域可結合自身情況細化“七前三后”會議管理辦法，項目首次會議按照編制主項計劃節點召開，編制會議召開時間需滿足下圖底線要求，其中項目經營會和報建策劃會可合并召開，不遲于獲取前 7 天完成。集團將根據區域會議召開完成時間與主項計劃關聯節點時間對比作底線預警。如底線時間未完成，均提示為紅色預警，逾期 7 天直至相應會議召開完成為黑色預警。五、風險管控措施（一）對于區域內出現的所有預警項目，區域需明確承責主體， 并限時解除風險。（二）對于合同交樓黑色預警項目，區域要組織所有項目總輪流去到項目現場，總結經驗教訓、舉一反三，樹立完美交付意識。針對項目數量大于 30 的區域，經區域總決策后可按城14、市公司（片區）為單位組織開展。（三）對于黑色預警項目，集團將發函督辦；工作聯系函詳見附件 1-2。六、其他本辦法自 2019 年 8 月 1 日起試行，區域須自行建章立制，參照集團原則，制定詳細的實施細則，并上報集團運營中心備案。附件：1-1.“5+5+3 類”問題清單1-2.關于將列入集團（安全、質量、進度、客服、會議）黑色預警的函附件 1-1：內部“5+5+3 類”問題清單5 類結構問題樁基工程（偏位、清孔不到位、塌孔、缺少樁尖、鋼筋綁扎不合格、斷樁、收錘缺少驗收等）；鋼筋工程（鋼筋規格數量不滿足圖紙要求、錨固長度及搭接長度不足、連接位置錯誤、焊接質量不合格、附加筋有效高度不足、保護層厚度15、過厚或不足等）；砼強度不足；樓板開裂；地下室滲漏；5 類質量問題空鼓（抹灰層空鼓、墻地磚空鼓、地面找平層（保護層）空鼓等）；開裂（吊頂開裂、墻面開裂、窗臺八字角開裂、地面找平層（保護層）開裂等）；滲漏（樓板滲漏、煙道管道邊滲漏、外墻（窗）滲漏、屋面滲漏、給水管水暖管滲漏、角閥接頭滲漏等）；部品（四大件、五金潔具等安裝不牢固、歪斜，成品刮花破損，影響使用功能等）；觀感，參照交付觀感標準手冊（2018 年版）（運營字2018029 號）室內篇所述內容及標準；3 類客戶關注問題入戶大堂，參照交付觀感標準手冊（2018 年版）（運營字2018029 號）大堂、電梯廳、走道所述內容及標準；市政園建（路面沉降、鋪貼質量差（切割、平整度、直線度、松脫等）、瀝青路面質量差（收邊收口粗糙、平整度差、畫線觀感差、污染）、井蓋標高錯誤或排布凌亂等）；外立面（有明顯起拱、開裂、脫落跡象，不平整、線條不順直、污染、色差、泛堿、涂料接茬明顯，變形縫設置不合理、外形不美觀，管道安裝不牢固、不順直）。