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1、1創享智慧城市家園地下車庫精細化管控培訓2創享智慧城市家園CONTENTS01地下車庫管控要求0203存在問題及案例分析地下車庫優化策略3創享智慧城市家園CONTENTS01地下車庫管控要求0203存在問題及案例分析地下車庫優化策略4創享智慧城市家園4車庫建設規模項目總規模的 20-25%車庫建造成本項目總建造成本 20%1管控目的：提高效率 節約成本1、車庫成本對項目總建造成本的影響 調研數據顯示地庫成本優化對節約項目總的建造成本的有較大意義；5創享智慧城市家園5注：普通二層地庫建安成本約2500元/m2，如果車庫售價按照10萬元/車位計算；車庫面積一定，停車效率對車庫貨值的影響車位數量一定2、，停車效率對地庫成本的影響序號車庫面積停車效率車位數量車位售價車位總貨值15000033/輛1515個10萬元15150萬元25000034/輛1470個10萬元14700萬元3新增貨值450萬元序號停車數量停車效率地庫面積建安成本車庫總成本11500個33/輛495002500元/12375萬元21500個34/輛510002500元/12750萬元3節約成本375萬元2、單車位停車效率對車庫貨值及成本的影響1管控目的：提高效率 節約成本6創享智慧城市家園6二、管控標準：行業標準參考萬科上海區域注：分子為所有地下室面積-（贈送業主的面積+規劃要求的自行車位或摩托車位面積+特殊設備房面積）類型3、平均停車面積（/輛）備注普通地下室（含塔樓區和非塔樓區）a值1/301/151/101/61/41/31/21、普通地下室指有塔樓進入的地下室（含設備房）；2、純地下車庫指有停車區的地下室（不含設備房）；3、a值=塔樓區地下室/地下室總面積；4、設備房指常規設備房（如水池水泵房、變配電、弱電、發電機房等），不包括因特殊條件及不同地域而設置的換熱站、開關房、污水站等。指標27282931333642純地下室25說明1、普通地下室停車效率指標應根據a值對應點采取內插法選取：當地下室沒有設備房時，選取的指標應減2/輛；2、人防面積占地下室總面積的比例b值：當1/4b1/3、1/3b1/2、b1/2、4、時，表中數值分別增加1/2/3/輛；3、小柱網可以相應增加0.5/輛；4、高端產品配套地下室表中數值可適當增加（柱網和停車尺寸適當放大）；5、當地政府對車位及行車道尺寸有特殊加大要求時，表中數值可酌情增加，但需經集團評估后確定。7創享智慧城市家園7保利世貿二、管控標準：行業標準參考8創享智慧城市家園8普通住宅類（毛坯）B/C檔物業建造標準（2018版）層高：非人防車庫地下一層優先選用無梁樓蓋，層高不超過3.5m；地下二層采用普通梁板式，層高不超過3.8m；單車位指標：32/輛單車位指標=（A-B）/車位注：A=地下總建筑面積 B=住宅投影地下總建筑面積重點：住宅投影地下總建筑面積（含住宅投影范5、圍外的地下大堂、非機動車庫、可售地下儲藏間、可售地下商業等）地下室標準30/輛二、管控標準：集團建造標準9創享智慧城市家園9三、管控要求：集團高度重視集團方案深化權限下放區域公司/城市公司后，在實際執行過程中存在地下室方案不簽批、先報規后簽批、簽批指標不符合集團標準等現象。時間：方案簽批移交后10個工作日內完成地下室方案簽批。指標：單車位指標為30/輛（除去地塊上塔樓標準層投影面積）；責任人：區域公司/城市公司設計總監考核：按集團全景計劃2級節點進行考核；地下室管控通報七月重點工作通報 10創享智慧城市家園108月份完成地下室方案簽批4個，除成都鑫苑城4#地塊外，均滿足集團30/車位建造標準要6、求。通報如下：地下室設計管控通報八月重點工作通報 序號項目名稱規劃方案移交地下室簽批內控要求簽批時間單車位指標評審意見1成都鑫苑城8#地塊4月17日8月6日8月10日28.43/輛優2武漢藏龍世家地塊一7月11日8月6日8月6日29.79/輛優3成都鑫苑城4#地塊6月30日8月6日8月10日30.14/輛良4章丘御泉灣7月31日8月10日8月10日28.93/輛良三、管控要求：集團高度重視11創享智慧城市家園11設計強排工作情況通報集團設計部規范了強排設計指標表中關于停車位面積指標、風險提示的相關內容。要求各區域/城市公司對強排工作仔細研判，認真盡調，對存在風險的內容務必進行重點梳理審核。后續7、，將依據集團人力資源部正式下發的投發專項激勵考核追責細則進行考核。地下室面積指標對成本影響巨大，為規范拿地指標的合理性，在新版指標表的模板中，明確了在不含樓座地下室的前提下，原則上，人防單車位面積不超過38、非人防單車位面積不超過32。九月重點工作通報 單車位指標：30/輛三、管控要求：集團高度重視12創享智慧城市家園12四、管控措施：加強管控、嚴肅考核時間：方案簽批移交后10個工作日內完成地下室方案簽批，避免因報規、施工等原因導致地庫無法優化的現象。指標：單車位指標為30/輛（除去地塊上塔樓標準層投影面積），總體單車位指標也要控制。責任人：區域公司/城市公司設計總監為第一責任人，考核到具體執8、行層面設計經理及建筑工程師?？己耍喊醇瘓F全景計劃2級節點進行考核；即2分/天，會在每月的月度會通報項目排名考核及每年的晉級或加薪測評中體現。13創享智慧城市家園CONTENTS01地下車庫管控要求0203存在問題及案例分析地下車庫優化策略14創享智慧城市家園14一、存在問題：簽批時間滯后、單車位指標超標完成地下室簽批方案9個，待簽批地下室方案 2個，通報如下：序號項目名稱規劃方案移交簽批時間單車位指標1成都鑫苑城8#地塊2018年4月17日8月10日28.43/輛2武漢藏龍世家地塊一2018年7月11日8月6日29.79/輛3成都鑫苑城地塊四2018年6月30日8月10日30.14/輛4章丘御9、泉灣2018年7月31日8月10日28.93/輛5武漢藏龍世家地塊二2018年8月15日9月6日28.46/輛6武漢藏龍世家地塊三2018年8月15日9月6日29.13/輛7成都鑫苑城地塊二2018年8月30日10月26日30.95/輛8成都鑫苑城地塊三2018年8月30日10月26日31.55/輛9鄭州金水觀城2017年9月22日10月15日31/輛10青島靈山灣龍璽11鄭州東方首璽2018年5月22日15創享智慧城市家園15問題：1、地下室輪廓不規整，但已報規無法修改；2、車位超配，停車低效區可不做地下室；3、單邊停車效率較低；4、環形停車優化為盡端停車；5、停車排布不合理；6、車位數7710、5輛，優化后車位數883輛（子母車位22輛，每輛按1.5輛折算）增加98輛。負一層-優化版負一層12334555二、案例分析 鄭州名城三期項目16創享智慧城市家園16問題：1、行車道靠地下室外墻，停車效率低；2、設備機房占用停車高效區；3、出入口坡道在車庫主體內，占用停車位較多；4、單面停車，停車效率較低。地下一層1222233二、案例分析 鄭州國際新城1001地塊417創享智慧城市家園17111二、案例分析 鄭州國際新城1001地塊問題：1、552輛車，地下二層至一層可優化兩條雙向坡道，提高停車效率。地下二層18創享智慧城市家園18問題：1、地下室車位存在超配，停車低效區可不做地下室，已施工11、無法修改；2、單面停車較多；3、設備用房占用停車高效區；4、出入口坡道數量較多、位置處在地庫主體內，占用車位較多；5、非機動車布置在地庫停車高效區，1222333544444二、案例分析 鄭州東方首璽項目19創享智慧城市家園19優點1、出入口坡道垂直地庫主體布置占用車位較少，停車效率高；2、別墅區樓棟間距合理，魚骨狀布車，效率較高；不足：1、高層區單邊停車較多；2、人防口部占用停車高效區；3、停車方向與長邊平行，停車效率較低；1211111322二、案例分析 章丘御泉灣項目20創享智慧城市家園20二、案例分析 武漢藏龍世家一地塊21創享智慧城市家園21優點1、出入口布置在地庫主體之外，占用車位12、較少；2、除去塔樓輪廓，地庫較為規整，停車效率較高；3、優化掉停車低效區，減少地下室面積。不足：1、坡道因場地限制在地庫主體之內，占用較多車位；2、設備用房占用停車高效區。二、案例分析 武漢藏龍世家一地塊12232122創享智慧城市家園22總圖二、案例分析 武漢藏龍世家二地塊23創享智慧城市家園23地下一層優點1、出入口布置在地庫主體之外和停車低效區，占用車位較少；2、除去塔樓，地庫輪廓規整，為較為標準的環形停車布局；不足：1、存在單邊平行停車；2、設備用房占用停車高效區；武漢藏龍世家項目地庫簽批方案面積比集團拿地指標（61300）優化4559（優化方案56741），按3000元/地下室單方估13、算，約為集團節省1367萬，在此對武漢公司設計部提出通報表揚。二、案例分析 武漢藏龍世家二地塊11221224創享智慧城市家園CONTENTS01地下車庫管控要求0203存在問題及案例分析地下車庫優化策略25創享智慧城市家園25優化項26創享智慧城市家園26問題設計停車位數量較規范要求偏多，造成項目成本增加；指引進行地下車庫設計時嚴格控制地下車庫規模及面積，只要滿足報批和功能要求即可。車位配比根據項目所處的地域、成本控制以及樓盤定位和目標客戶群制定。超 配一、指標問題可計入指標的地上停車位數量未做夠導致地下停車位數增多，造成項目成本增加；指引地上停車位指標在滿足綠地率等要求的條件下盡量用足以減14、少地下車位數量。少 配問題機械停車位、微型車位的指標計算不準確，造成車位數量指標計算錯誤指引各地停車位計算一般以小型車為標準，計算車位時按地方相應規定執行。品質較高的項目可根據項目具體情況適當提高停車位配比以滿足實際使用的需求。誤 算27創享智慧城市家園27二、總圖規劃在總圖規劃方面，要地上地下綜合考慮，從提高停車效率的原則出發，在滿足日照間距情況下，應盡量使樓間距 L 滿足Y=5.1x2+8.1 x N(N為奇數，大于3）28創享智慧城市家園28二、總圖規劃2.4+5.5+5.3=13.2米5.3*2+5.5=16.1米13.2米16.1米29創享智慧城市家園29三、平面輪廓常見問題：1)車15、庫在項目中位置設置不合理，造成后期使用不便；2)車庫平面異型不方正，平面銳角多，不利于停車的空間較多，造成停車效率偏低；3)車庫外擋墻曲折，擋墻偏長，成本提高；30創享智慧城市家園30三、平面輪廓設計指引：1)規劃總體設計應將地上與地下作為整體來考慮，原則上：在中庭大的地塊布置地下車庫時，優先選擇獨立地下室；在地形狹長或地上住宅樓均布的規劃項目中布置地下車庫時宜選擇整體地下室。2)地庫設計：開敞地庫半地庫單層地庫多層全地庫（盡量避免）盡可能形成集中的、規整的地下停車空間3)外形輪廓設計：輪廓線應簡潔，避免出現多段折線，造成外墻增多；輪廓線應緊湊，避免出現多余空間，造成無效面積；輪廓線應方正，避16、免出現銳角弧線，造成布車障礙。31創享智慧城市家園31根據車庫建筑設計規范JGJ100-2015第4.1.1條，小型車標準車位尺寸為2.4x5.3m。根據第4.3.4條，針對背靠背停車方式，車位尺寸可調整為2.4x5.05m1、小型車尺寸為：4.8米*1.8米 通常車位尺寸5.3米*2.4米2、對于背靠背小型車位：橫向凈距0.6米，縱向凈距0.5米則小型車位尺寸為（4.8+0.5/2）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.05米*2.4米。相對于標準車位，一個車位面積減少：（5.3-5.05）*2.4=0.6需要事先跟規劃部門溝通，是否存在當地規范高于行業標準的情況。四、地庫柱網32創享智慧城17、市家園32四、地庫柱網標準柱網與小柱網柱網經濟分析成本比較：1、理論上，小柱網每個車位比標準柱網至少可以節約0.921.89平米；2、單車位可節約20244158元3、一個地庫如果有1000個車位，采用小柱網車庫，至少可以節約202.4380.6萬元；4、建議優先選擇小柱網。單車位指標車尾對車尾車尾對墻體備注小柱網20.1420.79柱網：7.7標準柱網21.06-21.8721.84-22.68柱網：7.8-8.1單車位差值0.92-1.731.05-1.8933創享智慧城市家園33五、地庫排布環形布局柱網：8100 x8100單車位：3100/108=28.63/輛經濟型布局柱網：810018、 x8100單車位：3100/124=25/輛34創享智慧城市家園34五、地庫排布兩者排布方式的經濟性分析 1.相同柱網，但因排布方式差異，兩種車庫的單車位面積差：28.63-25=3.63/輛；2.集團一年開發車位大約2萬個，兩種車庫面積差：2萬x3.63=7.26萬3.僅通過設計合理排布，可以節約地庫成本：2500X7.26萬=1.815億元4.如果多出的7.26萬平米，可以多增加車位數量：7.26萬/30=2420輛5.每輛車按10萬進行銷售，車位的銷售收入可以增加：2420 x10=2.42億元6.凈利潤增量：2.42-1.815=0.605億元 在相同的柱網情況下，合理的車位排布方式19、可以有效的提高停車效率，以達到節約成本或增加貨值的目的。35創享智慧城市家園35五、地庫排布車位排布黃金法則一：區分高效、低效區1：高效停車區域不應布置設備用房、樓梯等2：低效停車區域宜布置設備用房、樓梯等3：主樓地下室區域盡可能布置停車位36創享智慧城市家園36車位排布黃金法則二：把主樓扣除以后的面積是個典型的長方形，垂直長邊布車五、地庫排布優化前停車115輛優化前局部停車布置方式不合理，且盡端車位過長，且有單邊停車問題。優化后停車120輛盡端停車優化為環形車道，提高舒適度，增加5輛。37創享智慧城市家園37五、地庫排布車位排布黃金法則三：一條車道沿兩邊停車，垂直長邊布置停車，盡量不出現水平20、或者斜向停車。38創享智慧城市家園38五、地庫排布車位排布黃金法則四：盡量不要出現靠墻邊布置車道，靠墻邊布置平行車位39創享智慧城市家園39五、地庫排布車位排布黃金法則五：合理使用微型車位，對不能布置標準車位的地方，嘗試布置微型車位；微型車知識貼：一個微型車位按0.7個標準車位進行換算，具體換算系數，每地規范不同，以當地文件為準；40創享智慧城市家園40五、地庫排布車位排布黃金法則六：先布車位、后布設備用房正面案例：不便停車位置布置設備用房反面案例：設備用房布置停車高效區41創享智慧城市家園41五、地庫排布車位排布黃金法則六：嚴格控制設備用房面積經驗數據：10萬平米規模的住宅小區，設備房面積約21、700800平米左右（未含車庫排風、消防控制）。變配電房約150平米；公變房：約50平米；柴油發電機房：約100平米；電專業約300平米水泵房：約120平米；生活水池：約100平米；消防水池：約150平米；水專業約400平米其他：約50平米小區規模每增加10萬平米，設備房增大30%左右。42創享智慧城市家園42五、地庫排布車位排布黃金法則七：車庫出入口布置地庫主體之外，按規范下限控制，單車道4米，雙車道7米出入口個數：車庫建筑設計新規范，出入口個數較原規范有較大調整。尤其是停車在500-1000輛時，可控制2個雙車道（依當地技術管理規定為準）。下層到上層地庫坡道數按下層及以下所有樓層停車數確定22、。如：2層地下車庫，總停車位610，地下一層320，地下二層290。此時地下一層到地面需兩個雙車道，地下二層到地下一層需1個單車道和1個雙車道。地下室地下室車位數量與坡道數量、位數量與坡道數量、車道數、道數、車道道寬度度對應關系表關系表總車位251單車道（4m）25總車位501雙車道（7m）50總車位1001雙車道（7m）100總車位3001單車道（4m）+1雙車道（7m）300總車位5001雙車道（7m）+1雙車道（7m）500總車位10001雙車道（7m）+1雙車道（7m）1000總車位20001單車道（4m）+1雙車道（7m）+1雙車道（7m）總車位20001雙車道（7m）+1雙車道（723、m）+1雙車道（7m）（需交通模擬確定出入口及車道數量）注：當地規劃部門有規定按地方規定43創享智慧城市家園43五、地庫排布車位排布黃金法則八：盡量避免曲線坡道3.9米層高地庫直線坡道：26X15%=3.9 3.5柱網曲線坡道：32.6*12%=3.9 5.5柱網曲線坡道內徑一般取3.94.2米即可。根據汽車庫建筑設計規范4.4.10條的計算公式，計算得出：車庫汽車環行道的最小內徑：一般取3.94.2米即可。44創享智慧城市家園44六、陽光車庫45創享智慧城市家園45六、陽光車庫46創享智慧城市家園46六、陽光車庫具體尺寸根據小區定位確定設置中心下沉庭院設置中心下沉庭院47創享智慧城市家園4724、六、陽光車庫外墻開敞：地庫完整，利于停車及行車48創享智慧城市家園48六、陽光車庫陽光地下大堂：利用天井，形成下沉小院，將自然光線引入地下車庫住宅入口大堂，增強住宅入口大堂的可識別性，有效改善入口大堂環境，提升品質感。49創享智慧城市家園總結地庫設計選 擇1、中庭較大，設計獨立地庫；2、用地狹長或樓座均布宜選擇整體地庫；3、開敞地庫半地庫單層地庫多層全地庫總圖規劃綜 合1、地上地下綜合考慮；2、樓棟縱向間距Y=5.1*2+8.1*n；3、樓棟橫向間距13.2米/16.1米；平面輪廓方 正1、扣除主樓規整方正；2、避免車庫外擋墻曲折，擋墻偏長；柱網選擇適 宜1、標準柱網：7.8（8.1）*8.125、；2、小柱網：4.8+6.1+4.8X8.1；5.0+6.1+5.0X8.1；3、建議優先選擇小柱網；規劃指標標 配1、車位滿足報批和功能要求即可；2、合理利用地上停車；3、充分利用可計入指標機械停車及微型車位；50創享智慧城市家園總結設備用房控 制1、面積控制；2、位置設置在停車低效區；3、先布車位，后布設備用房；地庫坡道外 限1、出入口設在地庫主體之外；2、坡道數及寬度按規范下限設計；3、限制使用曲線坡道；行車流線長 垂1、沿長邊排布車輛；2、一條車道兩邊垂直停車；陽光車庫開 敞1、開天窗；2、開窗井；3、下沉庭院；4、開敞地下車庫；地庫排布經 濟1、選擇經濟型布局；2、區分停車高效區、低效區；51創享智慧城市家園51地庫方案管控要點通報52創享智慧城市家園謝 謝