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1、 置地防滲漏管理體系 版本修訂記錄序號修訂日期修訂內(nèi)容修訂人版本備注1 目的 指導(dǎo)集團項目防滲漏管理，降低項目工程滲漏率，杜絕系統(tǒng)性滲漏問題，提高工程質(zhì)量，并最終提高客戶滿意度。2適用范圍2.1適用于集團所屬各項目（含工程由置地管理的合作項目）；2.2各地區(qū)因地區(qū)差異有不同做法需制定本地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)做法的，須報集團工程管理中心評審后方 可實施；未建立地區(qū)公司標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)嚴格按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2.3本標(biāo)準(zhǔn)中目前涉及的防水材料為推薦使用材料類型，各地可根據(jù)本地區(qū)環(huán)境及資源進行優(yōu)化。3術(shù)語及定義無。4職責(zé)與權(quán)限4.1集團工程管理中心4.1.1 負責(zé)組織制定集團防滲漏體系；4.1.2 負責(zé)審核各區(qū)域防滲漏體系文件2、及節(jié)點構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)；4.1.3 負責(zé)督導(dǎo)防滲漏體系在建設(shè)項目中的具體執(zhí)行。4.2集團設(shè)計研發(fā)中心4.2.1 負責(zé)督導(dǎo)防滲漏體系文件及節(jié)點構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)在施工圖的體現(xiàn)與要求；4.2.2 負責(zé)組織制定防滲漏節(jié)點構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)。4.3戰(zhàn)區(qū)工程管理部4.3.1 參與制定區(qū)域防滲漏節(jié)點構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)；4.3.2 負責(zé)組織制定區(qū)域防滲漏管理體系文件并納入招標(biāo)文件和合同；4.3.3 指導(dǎo)并監(jiān)督項目工程部執(zhí)行防滲漏體系文件。4.4戰(zhàn)區(qū)設(shè)計部4.4.1 負責(zé)組織制定區(qū)域防滲漏節(jié)點構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)；4.4.2 負責(zé)落實防滲漏節(jié)點構(gòu)造及其他相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)在施工圖中的體現(xiàn)與要求。4.5項目工程部4.5.1 負責(zé)落實防滲漏體系，組織監(jiān)理單位對施工單位3、防滲漏節(jié)點部位和做法進行檢查；4.5.2 組織項目施工圖紙的聯(lián)合審圖，發(fā)現(xiàn)與防滲漏體系不符的提交給設(shè)計部進行調(diào)整和變更；4.5.3 負責(zé)防滲漏施工工藝標(biāo)準(zhǔn)及施工工藝樣板的制作、驗收、交底、實施等系列工作。5防滲漏體系編制的技術(shù)原則5.1強化結(jié)構(gòu)自防水功能；防排結(jié)合，先排后防5.1.1 防水工程的設(shè)計及施工時，首先強化結(jié)構(gòu)自防水功能，每一處節(jié)點均要對結(jié)構(gòu)本身的防水功能 給予充分的重視。而后因地制宜，綜合考慮，實施“排、疏、防、堵”等手段，并應(yīng)做到先排 后防，即：不能有積水，要將水在短時間內(nèi)順暢地排出。5.2防水設(shè)計簡單化原則5.2.1 有防水要求部位的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)盡量簡單，同時，防水建筑做法4、也應(yīng)相對簡單有效。這既 是從減少滲漏薄弱點出發(fā)，也是考慮萬一出現(xiàn)滲漏的情況，便于找出原因和進行維修。5.3技術(shù)與管理并用原則5.3.1 防滲漏體系在執(zhí)行過程中，重點有三關(guān)：（1）第一是結(jié)構(gòu)自防水，包括混凝土墻、柱、板、墻體材料及砌筑、抹灰層、塞縫等，這是整個 防水體系的根基，根基不牢，防水體系當(dāng)然會垮；（2）第二是在各飾面層、防水層施工前、后的淋水、蓄水試驗，是對緊前工序防水能力的檢驗， 只有通過淋（蓄）水試驗的防水才是可靠的；（3）第三是防水材料（聚氨酯、JS、卷材）的應(yīng)用，這是防水工程的第一道防線。5.3.2 任何一道關(guān)卡的失效，都會導(dǎo)致整個體系變?nèi)酰瑵B漏風(fēng)險加大。因此必須采取相應(yīng)的管理手5、段， 保證各道防滲漏關(guān)卡的穩(wěn)固。5.3.3 防水（滲）工程做法多樣，節(jié)點各異，本體系及支持性文件集團防滲防裂節(jié)點構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn) 并不能覆蓋全部情況，各地區(qū)在實際實施過程當(dāng)中，應(yīng)參照本體系及集團防滲防裂節(jié)點 構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，建立戰(zhàn)區(qū)的防滲漏體系，報集團工程管理中心審批， 同 意后方可實施。6構(gòu)造要求6.1設(shè)計方案6.1.1 住宅項目，地下室采用獨立基礎(chǔ)的，地下水位高的地區(qū)應(yīng)采用鋼筋混凝土防水結(jié)構(gòu)板，禁止底 板采用建筑構(gòu)造做法，并應(yīng)采取可靠的防水措施；6.1.2 地下室外墻應(yīng)采用抗?jié)B鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)圍護墻體，禁止外墻采用砌體砌筑的方式，并應(yīng)采取可 靠的防水措施；6.1.3 單體外墻在地下室頂6、板至室外覆土以上 200 高范圍內(nèi)應(yīng)采用抗?jié)B鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)圍護墻體， 并采取可靠的防水措施；6.1.4 電梯井坑不應(yīng)采用砌筑的方式，井坑底板、側(cè)墻均應(yīng)采用整體式抗?jié)B混凝土結(jié)構(gòu)形式，并應(yīng)采 取可靠的防水措施；6.1.5 住宅項目地下室設(shè)置衛(wèi)生間，應(yīng)采用重力方式組織排水。無重力排水條件的，地下室不宜設(shè)置 衛(wèi)生間；6.1.6 室內(nèi)外高差不小于 300mm，外墻四周 1m 范圍內(nèi)設(shè)置排水溝與集水井，排水立管直接與排水溝和集水井相連，以增強單體四周排水能力，防止底層進水和返潮。6.1.7 住宅項目地下車庫、地下室應(yīng)盡量避免采用全裝修，如必須采用全裝修的，裝修風(fēng)格應(yīng)盡量避 免木制品。地下室外墻盡量采用雙墻7、做法，地面采用石材或玻化磚。6.1.8 屋面排水成品天溝應(yīng)避免裝飾全封閉，防止暴雨溢水引起墻面滲漏，以及便于檢修。6.2結(jié)構(gòu)降板（包括但不限于）6.2.1 陽臺降板 50mm 以上；6.2.2 非沉箱式衛(wèi)生間降板 50mm 以上；6.2.3 沉箱式衛(wèi)生間降板約 300350mm（可根據(jù)周邊的梁高確定）；6.2.4 有保溫要求的露臺降板 250mm（北方地區(qū)根據(jù)保溫厚度可以增加降板高度），無保溫要求的 露臺降板 100mm；如因樓下房間關(guān)系不宜降板，可以加設(shè)反坎（見 5.4.4）；6.2.5 突出外墻的構(gòu)造板（雨棚、空調(diào)板、線條等）優(yōu)選降板 200mm；不能降板的加 200 高的砼 反坎（反坎建8、議與主體混凝土結(jié)構(gòu)一次澆筑完成）。6.3結(jié)構(gòu)找坡（包括但不限于）6.3.1 公共建筑屋面、住宅屋面應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡；6.3.2 地下室頂板：應(yīng)結(jié)構(gòu)找坡；6.3.3 地下室車庫底板：宜結(jié)構(gòu)找坡。6.4反坎設(shè)置6.4.1 廚房、衛(wèi)生間周邊墻體下設(shè) 200 高同墻體厚混凝土反坎；6.4.2 外墻必須設(shè)置 200 高混凝土導(dǎo)墻（反坎），建議與樓板一同澆筑；6.4.3 屋面、露臺、層間退臺屋面和房間墻體的交接處，設(shè)置不低于 350mm 高的混凝土反梁或反 坎（確保高于屋面完成面 200mm）；6.4.4 有防水要求的樓板、突出外墻的構(gòu)造板（雨棚、空調(diào)板、線條等），沒有降板的，外墻部分 加200 高的砼反坎（反9、坎建議與主體混凝土結(jié)構(gòu)一次澆筑完成）；6.4.5 煙道周邊設(shè) 200 高砼反坎；6.4.6 水表間、管道井墻體下設(shè) 200 高砼反坎；6.4.7 室外樓梯臨邊與房間墻體的交接處，應(yīng)設(shè)置 200 高混凝土反梁或反坎，樓梯板嵌入墻體；6.4.8 所有屋面女兒墻及突出屋面的管井、煙道井必須為現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)或設(shè)不低于 350 高的混凝土反梁 或反坎；6.4.9 建筑裝飾外墻墻體厚度不小于 200mm，雙面抹灰，且與其他材料交界面有防開裂構(gòu)造措施， 防止開裂；6.4.10 除室內(nèi)廚衛(wèi)間反坎外，其它反坎建議與主體結(jié)構(gòu)一起澆筑；并且在相應(yīng)結(jié)構(gòu)平面圖應(yīng)明示；6.4.11 如以上需設(shè)反坎處為砼墻體或已降板處理，且高10、度滿足上述要求，則無需另外設(shè)置反坎。6.5標(biāo)高控制（包括但不限于）6.5.1 衛(wèi)生間完成面比客廳、房間完成面低 10-20mm；廚房完成面宜比客廳、房間完成面低 10-20mm；6.5.2 陽臺完成面最高點比客廳、房間完成面低不少于 30mm；6.5.3 樓梯間完成面比電梯前室低 10-20mm；6.5.4 強弱電間完成面比公用部位地面高 20mm；6.5.5 水表間完成面比公用部位地面低 20mm。6.5.6 電梯完成面標(biāo)高比公區(qū)標(biāo)高高 10mm6.6其他6.6.1 外墻飾面層嚴禁采用柔性附加防水層；6.6.2 正置式屋面、露臺保溫層內(nèi)必須設(shè)置盲溝和排氣孔；6.6.3 所有防水基層陰陽角位必11、須做成圓角和倒角，半徑不小于50mm；6.6.4 衛(wèi)生間淋浴房JS 防水層高出建筑完成面 1.8 米以上，浴缸處高出完成面0.6米以上；6.6.5 屋面、頂板的結(jié)構(gòu)反梁內(nèi)需（貼板面）預(yù)留 50PVC 排水管；6.6.6 首層建筑墻體設(shè)置一道防潮層，與室外地坪交接處設(shè)置一道圈梁；6.6.7 凡安裝給排水立管設(shè)置管卡穿透防水層或有防水要求的外墻時，管卡鉆孔位置必須采用細砂防 水砂漿封堵密實，并刷 JS 防水加強，有條件的可以考慮增加抗裂措施；6.6.8 水表間地面設(shè)防水層，四周上翻 250，并設(shè)地漏；6.6.9 鋁合金外門窗建議使用無附框方式；6.6.10 陽臺在門檻 300 范圍、管根 500 12、范圍、臨近室內(nèi)外墻角上翻 300 做 1.5 厚 JS 防水；6.6.11 外門窗洞口外側(cè)外擴 200mm 范圍內(nèi)在門窗套面層施工前設(shè)置 JS 涂膜聚合物防水材料， 防水 涂膜厚度不小于 0.6mm，壓窗框不小于 5mm；6.6.12 與主體結(jié)構(gòu)有關(guān)聯(lián)的花池四周宜做混凝土池壁，花池內(nèi)壁做防水層、濾水層，并設(shè)排水孔；6.6.13 外墻強弱電管線終端（開關(guān)面板、壁燈、配電箱等）的線路配管應(yīng)自上而下，出墻面終端用 電設(shè)備應(yīng)位于整個線路的最底端。7管理要求7.1招標(biāo)管理7.1.1 集團工程管理部負責(zé)根據(jù)公司防滲漏情況制訂并更新集團的防滲漏管理體系；7.1.2 戰(zhàn)區(qū)工程部聯(lián)合戰(zhàn)區(qū)設(shè)計部根據(jù)集團防滲漏體系13、建立戰(zhàn)區(qū)的防滲漏標(biāo)準(zhǔn)，并按防滲漏標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計和出圖；7.1.3 戰(zhàn)區(qū)工程部根據(jù)各地具體情況對招標(biāo)文件中防滲漏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)進行補充完善，并將相關(guān)強制節(jié)點做法納入招標(biāo)文件；7.1.4 項目工程部要求施工單位在投標(biāo)技術(shù)標(biāo)中響應(yīng)招標(biāo)文件防滲漏要求，并在施工組織設(shè)計中編制具體的防滲漏措施，施工中予以落實。7.2工程策劃管理7.2.1 項目工程部按集團要求進行工程管理策劃，形成項目工程管理策劃書；7.2.2 項目工程管理策劃書必須包含項目滲漏率控制指標(biāo)及防滲漏控制標(biāo)準(zhǔn)及管理措施。7.3.方案管理7.3.1 各項目必須編制防滲防裂專項方案，方案應(yīng)包含組織保障、管理措施、材料管控、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、 試驗檢驗等14、；7.3.2 防滲防裂專項施工方案項目工程部審核后應(yīng)報戰(zhàn)區(qū)工程管理部審批。7.4.樣板管理7.4.1 涉及滲漏的關(guān)鍵部位施工，必須做工藝樣板，包括但不限于以下方面必須做樣板：（1） 地下室防水層及管道穿地下室外墻洞口的封堵、防水；（2） 門窗安裝及塞縫；（3） 外墻腳手洞、螺桿洞封堵；（4） 管道穿外墻、穿樓板洞口封堵；（5） 外墻裝飾（包括外保溫）；（6） 屋面面層（包括屋面防水、屋面保溫等）；（7） 煙道預(yù)留洞口封堵；（8） 衛(wèi)生間立管封堵。7.4.2 樣板完成后必須經(jīng)監(jiān)理、項目工程部驗收確認；7.4.3 項目工程部負責(zé)向監(jiān)理單位、總包單位、分包單位技術(shù)負責(zé)人在樣板現(xiàn)場進行技術(shù)交底；7.415、.4 施工單位技術(shù)負責(zé)人負責(zé)組織技術(shù)、質(zhì)量管理員及相關(guān)班組全體成員進行樣板技術(shù)交底；7.4.5 施工單位負責(zé)督促、檢查施工人員按照樣板進行施工；監(jiān)理單位、項目工程部負責(zé)按照樣板驗 收。7.5旁站監(jiān)督管理7.5.1 涉及易滲漏部位的施工工序，監(jiān)理必須旁站監(jiān)督，并留有旁站記錄，包括但不限于以下工序：（1） 地下室底板及墻面、頂板防水層施工；（2） 基坑回土；（3） 樓屋面砼澆搗；（4） 外墻螺桿洞、腳手洞封堵；（5） 屋面防水層施工；（6） 屋面變形縫防水施工。7.5.2 以上工序，項目工程部必須抽查，并留有抽查記錄。7.6雨季檢查7.7.1 雨季，項目工程部應(yīng)派專人對現(xiàn)場滲漏情況進行檢查，檢查應(yīng)16、形成雨季檢查記錄，整改封閉后 應(yīng)進行相關(guān)試驗檢驗，滲漏點及封閉應(yīng)記錄在案并留有影像資料。7.8.試驗檢驗所有項目必須完成以下試驗檢驗，所有試驗檢驗及維修必須留有影像資料及書面記錄。 7.8.1 衛(wèi)生間樓板（1） 防水施工前，結(jié)構(gòu)板蓄水試驗 24 小時，如有滲漏，修復(fù)結(jié)構(gòu)板后再次蓄水試驗 24 小時， 修 至不漏為止；（2） 防水層及裝修面層完成后，第二次蓄水試驗 24 小時，達到不滲漏為止，否則修復(fù)后 再次蓄水試驗 24 小時；（3） 如屬精裝修房，第二次蓄水試驗總包、精裝修單位共同參與驗收，作為交接驗收依據(jù)之一； 面層 完成后由精裝修單位完成第三次蓄水試驗：蓄水 24 小時，達到不滲漏為止，17、否則修復(fù)后再次蓄水試驗 24 小時。7.8.2 屋面（1） 防水施工前，結(jié)構(gòu)板蓄水試驗 24 小時，如有滲漏，修復(fù)結(jié)構(gòu)板后再次蓄水試驗 24 小時， 修 至不漏為止；（2） 防水層及面層完成后，第二次蓄水試驗 24 小時，達到不滲漏、防水層不起泡為止，否則修復(fù) 后再次蓄水試驗 24 小時；（3） 如屬坡屋面，蓄水試驗改為 24 小時淋水試驗，淋水試驗標(biāo)準(zhǔn)參考外墻及門窗淋水、噴水試 驗。7.8.3 廚房、陽臺（1） 裝修面層施工前，結(jié)構(gòu)板蓄水試驗 24 小時，如有滲漏，修復(fù)結(jié)構(gòu)板后再次蓄水試驗 24 小時， 修至不漏為止；（2） 裝修面層完成后，第二次蓄水試驗 24 小時，達到不滲漏為止，否則修18、復(fù)后再次蓄水試驗24 小時；（3） 如屬精裝修房，第二次蓄水試驗總包、精裝修單位共同參與驗收，作為交接驗收依據(jù)之一； 面層完成后由精裝修單位完成第三次蓄水試驗：蓄水 24 小時，達到不滲漏為止，否則修復(fù)后再次蓄水試驗 24 小時。7.8.4 外門窗（1） 樣板窗完成，對樣板窗做噴水試驗，標(biāo)準(zhǔn)見外墻及門窗淋水、噴水試驗標(biāo)準(zhǔn)；（2） 外門窗及外立面完成，對外墻及外門窗做淋水試驗，標(biāo)準(zhǔn)見外墻及門窗淋水、噴水試驗。7.8.5 上水管道（1） 工程完成后按規(guī)范要求做管道施壓，確認無滲漏，方可隱蔽；（2） 裝修階段，有條件的，給水管線與設(shè)備應(yīng)采用帶水作業(yè)，提前發(fā)現(xiàn)滲漏隱患。 7.8.6 下水管道及存水容器19、 工程完成做通球試驗，確認暢通后管道口用膠帶紙封閉。8材料管理8.1防水材料品牌8.1.1 為保證防水工程質(zhì)量，防水材料應(yīng)選擇集團戰(zhàn)略制定品牌，若戰(zhàn)區(qū)存在特殊情況，應(yīng)選擇，質(zhì) 量有保障的品牌并報集團工程管理中心和招采中心備案；8.1.2 防水工程務(wù)必強化材料取樣、封樣、中間送檢與隱蔽驗收等環(huán)節(jié)，以確保材料的質(zhì)量。8.2防水涂料8.2.1 聚氨酯防水材料（GB/T19250-2003） 適用部位：地下室外墻、頂板、斜屋面、露臺及屋面節(jié)點處理 。 8.2.2 聚合物水泥防水涂料（簡稱 JS 防水涂料）（JC/T 894-2001）（1） 型以聚合物為主的防水涂料；型產(chǎn)品主要用于非長期浸水環(huán)境下的建20、筑防水工程（鋁合金門 窗框側(cè)邊、外墻空調(diào)板、外墻線條上口根部等）；（2） 型：以水泥為主的防水涂料。聚合物水泥防水涂料必須以丙烯酸酯為乳液。型產(chǎn)品適用于 長期浸水環(huán)境下的建筑防水工程。（衛(wèi)生間樓面、穿樓板管道、煙道節(jié)點防水、陽臺、廚房）；（3） 水泥基防水材料。與飾面層有高粘結(jié)力，用于淋浴房及浴缸區(qū)域的墻面防水，及外墻腳手封洞 防水補強。8.3防水卷材（GB18967-2003）適用部位：地下室頂板與平屋面防水。各地根據(jù)設(shè)計及規(guī)范要求選擇合適的卷材類別。8.4剛性防水8.4.1 抗?jié)B混凝土（1） 采用砂石連續(xù)集料配制，能達到抗?jié)B性能較高的抗?jié)B混凝土；另在實際工程中，由于水泥品種、砂、石粒徑不盡21、如人意，為減少水化熱以避免或減少收縮而降低水泥用量，為了避免商品混凝土坍落度損失過多和為了提高施工的和易性，須摻加外加劑（減水劑、加氣劑、早強劑、防水 劑、膨脹劑）而制成外加劑抗?jié)B混凝土；（2） 使用部位：地下室結(jié)構(gòu)砼（按設(shè)計及規(guī)范要求）、泳池（按設(shè)計及規(guī)范要求）、屋面及露臺（按設(shè)計及規(guī)范要求）。8.4.2 防水砂漿（1） 在水泥砂漿中摻入以氯化鈣、三氯化鋁和水按一定比例配制成的防水漿；（2） 使用部位：衛(wèi)生間墻體抹灰層，按水泥用量的 3.8%摻加防水粉 。8.5其它材料8.5.1 嵌縫材料（1） 分類：改性瀝青密封材料：改性瀝青嵌縫油膏；合成高分子密封材料：聚氨酯密封膏；聚硫建 筑密封膏；丙烯酸酯建筑密封膏；（2） 使用部位：改性瀝青嵌縫油膏用于沉箱衛(wèi)生間；合成高分子密封材料用于屋面伸縮縫、變形縫。8.5.2 塑料排水板（1） 性能：具有長期穩(wěn)定性；抗壓強度高，能保證空隙夾層不變形；（2） 使用部位：屋面排水；地下室頂板、外墻和底板排水。8.6防水材料檢驗8.6.1 每批防水材料進場，由監(jiān)理組織進場驗收，填寫進場驗收記錄，并對進場驗收行為拍照留存。 要求項目工程專業(yè)主管工程師 100%參與；8.6.2項目工程部應(yīng)要求監(jiān)理建立隨機對現(xiàn)場防水材料抽樣復(fù)檢機制，對進場的防水材料，監(jiān)理按材料和質(zhì)量驗收規(guī)范要求進行取樣、見證送檢，項目工程專業(yè)工程師 必須參與第一次取樣。