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1、主講人：李福德 中信地產投資業務培訓 -公開市場土地競買工作要點及投資策略公開市場土地競買工作要點及投資策略 目目錄錄 一、土地收儲及出讓方式 二、土地公開市場關注要素 三、標書研讀及計劃安排 四、競爭分析及競買策略 五、公開市場拓展的幾點體會 土地收儲模式及出讓方式 4 土地收儲模式 現行土地制度 全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使。 集體所有制：村農民集體； 村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體； 鄉（鎮）農民集體。 全部土地都為 社會主義公有制 全民所有制（國有土地） 集體所有制（集體土地） 5 土地收儲模式 國有土地使用權收儲方式 土地收回 土地收購 2、土地置換 土地征用 土地整理 一級開發 土地儲備 土地出讓 土地劃撥 短期租賃 收購整理儲備出讓 有償有期，有別于劃撥的無償無期限 國有土地使用權出讓方式 國有土地所有權與建設用地使用權的區別 土地使用者 （使用權） 國家 （所有權） 讓渡土地使用權(一定年限) 土地使用權出讓金(提前支付) 全民所有土地的權利 土地使用權出讓 (土地一級市場) 由國家壟斷。 用益物權，土地 所有權的“土地 使用權+房屋所有 權“的房地產結構 國有土地使用權出讓年限 1.居住用地：70年 2.商業、旅游、娛樂用地：40年 3.綜合或其它用地：50年 4.教育、科技、文化衛生、體育用地：50年 5.工業用地：503、年 7 國有土地使用權出讓方式 國有土地使用權出讓方式示意 國有土地 使用權 1.出讓方式 1）招 標2）拍賣3）掛牌4）協議 2.劃拔方式3.承租方式 8 國有土地使用權出讓方式 國有土地使用權出讓的基本流程 協議出讓的程序：編制并公布出讓計劃、 接受意向用地者申請、確定出讓方式、 編制出讓方案、確定出讓底價、協議出 讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結果 公布出讓計劃 確定供地方式 編制、確定 出讓方案 地價評估 確定出讓底價 編制出讓文件 發布 出讓公告 申請及 資格審查 招拍掛 實施 簽訂 成交確認書 招 標 拍 賣 掛 牌 9 國有土地使用權出讓方式 國有土地使用權出讓方式 理 論 上 ， “ 831 ” 意 義 顯 而 易 見 ： 通 過 土 地 招 拍 掛 ， 讓 一 切 都 透 明 ！ 10 國有土地使用權出讓方式 國有土地使用權出讓方式 招拍掛區別于其他獲取方式的特點 開發周