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1、遼寧省城鎮老舊小區改造技術導則（試行）目次1 總則32 基本規定33 房屋綜合改造33.1 一般規定33.2 結構加固43.3 屋面修繕43.4 立面改造43.5 樓道整修53.6 建筑節能53.7 管線改造63.8 地下空間改造64 基礎設施改造64.1 一般規定64.2 小區道路改造64.3 室外綜合管線改造74.4 環衛設施更新改造75 公共設施改造85.1 一般規定85.2 公共空間85.3 綠化環境85.4 節水95.5 照明95.6 停車95.7 公用廁所95.8 其他設施96 安保、消防改造107 電梯108 傳統文化街區保護109 無障礙及適老化改造1110 改造實施和驗收112、10.1 技術管理與材料設備1110.2 施工過程質量控制1110.3 改造項目監理1210.4 改造項目驗收1311 后期管理與維護1312 引用標準規范141 總則1.0.1 本導則適用于遼寧省城鎮范圍內老舊小區改造規劃、建設與驗收。1.0.2 本導則老舊小區是指環境條件差、配套設施不全或破損嚴重、無障礙設施缺失、管理服務機制不健全，且不宜整體拆除重建的居住小區。1.0.3 老舊小區改造應貫徹消除安全隱患，完善基本功能及公共配套設施，提升小區品質的指導思想，按照“業主主體、社區主導、政府引領、各方支持”的方式統籌推進。應由地方政府部門引導和統籌協調，動員群眾廣泛參與，保證改造工作順利推進，3、確保改造取得預期效果。1.0.4 老舊小區改造應遵循宜居、協調、綠色、共享、提升、延續發展的理念，營造安全、衛生、方便、舒適、美麗、和諧以及多樣化的居住生活環境。1.0.5 老舊小區改造除應符合本導則規定外，尚應符合國家和遼寧省現行有關法律、法規及標準的規定。2 基本規定2.0.1 本導則的主要內容包括：總則、基本規定、房屋綜合改造、基礎設施改造、公共設施改造、安保消防改造、電梯、傳統文化街區保護、無障礙及適老化改造、改造實施和驗收、后期管理與維護等。2.0.2 老舊小區改造前應對小區及建筑物進行綜合排查和評估，廣泛征詢小區管理單位、物業服務公司和居民意見，排查評估和征詢意見結果作為確定老舊小4、區改造范圍及內容的依據。2.0.3 老舊小區改造前應進行現場勘查，制定安全合理、經濟可行的改造技術方案，繪制小區改造總圖及項目施工圖。對影響主體結構、抗震安全和消防安全的改造設計應進行施工圖審查。3 房屋綜合改造3.1 一般規定3.1.1 老舊小區房屋綜合改造主要包括結構加固、屋面修繕、立面改造、樓道改造、節能改造、管線改造、地下空間改造等相關內容。3.1.2 房屋改造前應充分結合周邊環境和居民要求，合理確定老舊小區內房屋的改造內容和改造重點。3.2 結構加固3.2.1 根據民用建筑可靠性鑒定標準GB50292和建筑抗震鑒定標準GB50023，當建筑物存在以下情形時，應由專業檢測機構對建筑物進5、行檢測鑒定。建筑物存在大修、改造或改擴建；建筑物改變用途和使用環境；建筑物接近或達到設計使用年限；建筑物遭受災害或事故；建筑物存在較嚴重的質量缺陷或出現較嚴重的銹蝕、損傷、變形、裂縫時；建筑物原設計未考慮抗震設防或抗震設防要求提高時；建筑物存在私拆亂改等對原結構構件造成損傷時。3.2.2 根據檢測鑒定結果，對需要加固的建筑物，由設計單位進行加固設計，經專業審圖機構審查合格后，方可使用。3.2.2 既有建筑的檢測鑒定、加固設計和施工，應由具備相關資質的單位和有經驗的專業技術人員承擔。3.3 屋面修繕3.3.1 對存在局部滲漏的建筑物屋面，應查清原因，并對損壞的防水層進行修繕。3.3.2 對漏水嚴6、重的建筑物屋面，宜結合建筑物屋面節能改造，新做保溫隔熱層、防水層及保護層。屋面防水做法應符合屋面工程質量驗收規范GB50207。3.3.3 根據建筑物防雷設計規范GB50057對屋面防雷裝置進行修繕。原建筑已經設置屋面防雷裝置的，應對破損部位進行修復；原建筑未設置屋面防雷裝置的，應根據規范要求進行相應增加。3.4 立面改造3.4.1 對較完整的建筑物外墻飾面宜進行清洗或重新飾面粉刷，并與周邊環境風貌相協調。3.4.2 對破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻應先進行防滲處理，再進行飾面修補、粉刷。3.4.3 修繕雨水管、雨棚、散水等建筑構配件。通過維修或更換破損雨水管，整修破損雨棚、散水等，使其滿足建7、筑功能要求。3.4.4 空調外機位宜整齊或設計遮擋裝飾，空調冷凝水管宜設置有組織排水。對住戶原有空調外機支架進行檢查，對不滿足安全要求的，應督促采取加強或防護措施。3.5 樓道整修3.5.1 對破舊、黑暗、雜亂的樓道應進行修繕、清理和粉刷，達到安全、明亮、整潔的標準，樓道內公共區域應設置照明系統，光源宜為節能型燈具。3.5.2 對樓梯踏步面層損壞嚴重，影響正常使用，存在安全隱患的，應進行修補。3.5.3 對樓道護欄及扶手缺失、損壞，影響正常使用的，應進行修配。3.5.4 對缺少玻璃的樓道內采光窗，應配齊玻璃；對缺扇、沒有維修價值的采光窗宜進行整體更換。3.5.5 樓道建筑入口門斗、雨棚、臺階、8、無障礙坡道等設施損壞嚴重影響正常使用或存在安全隱患的，應進行修補或更換。3.5.6 樓道整修宜與管線改造同步進行，綜合考慮與管線改造需求有關的管井和設施布置位置。3.6 建筑節能3.6.1 老舊小區建筑節能改造應執行遼寧省地方標準既有居住建筑節能改造技術規程DB21/T1823，根據小區實際情況，可進行綜合改造，也可進行單項改造。3.6.2 屋面節能改造宜與屋面防水修繕同步進行，改造后的建筑屋面平均傳熱系數應滿足改造設計所依據的節能標準要求。3.6.3 外墻節能改造宜與立面改造同步進行，改造后的外墻平均傳熱系數應滿足建筑所在地區的節能設計標準。3.6.4 宜更換節能型外窗，改造后其傳熱系數、氣9、密性等級應滿足改造設計所依據的節能標準要求。3.7 管線改造3.7.1 對室外樓棟管線入口至分戶計量表前的老化、破損、跑漏嚴重的管道及電氣線路應予以更換。3.7.2 對樓棟內老化、破損、跑漏嚴重的排水管道應根據排查評估和征詢意見結果進行改造。3.8 地下空間改造3.8.1 對破舊、黑暗、雜亂、滲漏水的地下空間應進行修繕、清理和粉刷，宜設照明、應急照明系統，光源宜為節能型燈具。3.8.2 對需要進行安全防范的區域，可增設安防攝像頭等設備，進行監控。4 基礎設施改造4.1 一般規定4.1.1 老舊小區基礎設施改造應包括小區道路改造、綜合管線改造、環衛設施更新改造等內容。4.1.2 基礎設施改造前，10、應充分調查老舊小區周邊和內部道路、管線系統現狀，居民出行規律及出入口分布，并對路網、管網、道路質量、管線設施、環衛設施等多種要素進行調查、評估，確定改造內容、范圍，制定改造方案。4.2 小區道路改造4.2.1 應按功能要求優化小區交通流線，設置道路標識，建立完善小區車行、人行道路系統，明確消防通道和無障礙通道。4.2.2 小區道路應能滿足消防、救護等車輛通行。4.2.3 對出現龜裂、坑槽、沉陷等問題的道路可根據情況進行局部修補，對損毀嚴重、無修補價值的道路可進行重建。4.2.4 對小區道路路面改造時宜采用柔性路面（瀝青混凝土為面層的道路），宅間路可采用剛性路面（砼路面結構），人行道部分宜采用透11、水性較好的混凝土透水磚路面。4.2.5 老舊小區道路改造應考慮道路坡度及排水，并符合城市居住區規劃設計標準GB50180中道路要求。4.2.6 老舊小區道路改造宜與室外綜合管線改造同步進行,綜合考慮室外綜合管線的敷設位置高度和走向。4.3 室外綜合管線改造4.3.1 小區各類管線改造，宜選擇地下敷設的方式。不能埋地的管線應由相應的專業經營單位進行梳理歸整，在滿足相關規范要求的同時，宜統一高度和線路走向，做到美觀、安全、耐用。相關產權單位對樓體線纜應先做好排查工作，無用線纜應拆除。4.3.2 對室外老化、破損、跑漏嚴重及不能滿足功能需求的管道應予以更換。對雨水、污水管道以及化糞池應進行全面的疏通12、清淤，并接入城鎮雨、污水主管網，對存在破損及淤堵管段進行重點檢查，更換或重建局部管道、檢查井等。在新建或重建道路時，應分別建設雨水和污水管道系統，實現雨污分流。4.3.3 對供熱鍋爐房、供熱管線、換熱站等進行排查。宜拆并小鍋爐房及過渡性熱源，對因供熱管線老舊影響居民采暖效果的小區進行管網改造升級，具備條件的宜安裝分戶熱計量表。4.3.4 對光纖、城鎮燃氣等已覆蓋范圍內的小區，管線應敷設到戶，具備條件的小區宜推廣安裝燃氣泄漏報警裝置。4.3.5 對老舊落后的二次供水設施要納入改造。二次供水設施的改造要加強物防、技防建設，推行封閉管理模式，切實提高安全供水保障能力。二次供水設施改造后，二次供水設施13、管理單位應與供水企業簽訂托管合同，委托供水企業管理。4.4 環衛設施更新改造4.4.1 老舊小區改造應將生活垃圾分類設施設備納入統一規劃，同步設計、同步建設、同步投入使用。4.4.2 按照生活垃圾收集站技術規程CJJ179的要求設計、建設垃圾收集點，設置垃圾分類投放點，實現垃圾分類處理。4.4.3 垃圾分類投放點應設有害垃圾、廚余垃圾、可回收物、其他垃圾分類收集容器，且應有明顯分類標識。4.4.4 垃圾分類投放點應設置在便于投放和清運的位置，地面應硬化，并劃定垃圾收集容器投放區域，且不得影響道路通行和小區景觀。4.4.5 對垃圾分類設施設備應進行保潔維護，部件缺失、破損的應及時更新或維修，確保14、垃圾收集容器的外觀和功能完好，擺放整齊，干凈衛生。5 公共設施改造5.1 一般規定5.1.1 老舊小區公共設施改造包括公共空間、綠化、照明、停車、健身器材、公共宣傳欄、無障礙設施、大門圍墻（圍欄）、標識標牌等設施的改造。5.1.2 老舊小區公共設施改造應結合國家規范要求和居民需求，合理確定老舊小區內公共設施的改造內容和改造重點。5.2 公共空間5.2.1 宜增設總平面示意圖、社區引導牌、道路引導指示牌等指示標識，應補齊小區樓、單元、門牌等標識。5.2.2 宜在小區主入口或公共活動場地附近設置公共宣傳、信息發布設施。5.2.3 老舊小區改造宜盡可能開辟具有休息、活動、娛樂等公共空間。5.2.4 15、應根據小區實際情況和居民需求，合理配置健身設施。健身設施的設立應保證安全，并設置相應的保護措施。5.3 綠化環境5.3.1 拆除占綠、毀綠的違章建筑物（或構筑物），并進行綠化覆蓋。5.3.2 優化綠化空間布局，合理調整、設置喬灌木配比和常綠植物比例，改善居住景觀環境。5.3.3 宜保留小區原有的高大喬木、立體綠化等綠化特色，可適量增加座椅、花架、廊架、景亭等景觀小品。5.4 節水5.4.1 具備條件的小區宜采用“滲、滯、蓄、凈、用、排”等技術措施，建設雨水收集利用設施，道路、廣場、停車場改造應選用透水性能及蓄釋性能好的材料；屋面雨水徑流應盡量引入花壇、綠地，經自然凈化滲透后，再進入人工入滲設施16、。5.4.2 公共設施用水應安裝計量裝置，分級按表計量。5.5 照明5.5.1 完善小區功能性照明系統。從小區大門至任一單元入口均應設有路燈，且宜采用太陽能路燈及LED光源。5.5.2 所有住宅樓樓道及公共空間均應設置照明系統，宜采用LED光源。5.5.3 室外路燈照明系統回路宜增設剩余電流動作保護裝置，并在每個燈桿處設置單獨的短路保護裝置且金屬燈桿部分均可靠接地。5.6 停車5.6.1 結合小區道路交通條件及居民意見，合理設置機動車、非機動車停車位，最大限度滿足居民停車需求。對用地緊張的小區可考慮建設立體停車場。5.6.2 明確機動車輛停放區域，實行統一管理，停車標識規范。具備條件的，可配置17、或預留新能源汽車充電設施。5.6.3 因地制宜設置非機動車車棚，并配置充電用安全插座。5.7 公用廁所5.7.1 增加居民使用對外開放公用廁所的便利性，如增加標識等設施。5.7.2 對老舊小區原有公共配套用房的廁所進行改造，并對小區居民開放使用。5.7.3 城市新建公用廁所應考慮周邊小區居民使用的便利性。5.8 其他設施5.8.1 全面維修、改造小區圍墻（圍欄），改造后的圍墻（圍欄）應整潔美觀，安全穩固。5.8.2 老舊小區應對缺失、破損的信報箱進行更新或維修，有條件的可設置智能信報箱。5.8.3 根據小區戶數及實際情況，可引入第三方公司設置和運營的智能物流終端系統。5.8.4 具備條件的，在18、公共區域的主要出入口、住宅出入口等位置宜增設無障礙坡道.5.8.5 整治配套用房，對被占用或閑置的公建配套用房進行清理、清退和調整，恢復原有使用功能。可根據小區實際情況，采用新建、改建或擴建的方式提供社區管理服務用房和物業管理用房，滿足社區綜合服務、衛生服務、養老、撫幼、家政保潔、便民市場等功能要求。6 安保、消防改造6.0.1 老舊小區安保、消防設施改造包括小區防盜、監控和消防設施的改造。6.0.2 根據小區實際情況，可在小區主要出入口設置大門及門衛值班室，宜增加小區大門門禁系統及車輛道閘管理系統，安裝、修復小區單元防盜門，滿足小區安全管理需要；有條件的宜增加可視對講系統、燃氣泄漏報警系統等19、。6.0.3 小區宜安裝視頻監控系統，并接入公安部門“雪亮工程”系統。小區的主要出入口、主要路段、公共設施、車輛集中停放等區域宜設置監控攝像頭。已安裝智能化監控系統的小區應對現有設備及線路進行檢修，及時更換損壞設備。6.0.4 老舊小區應按消防規范要求完善消防配套設施，清理消防通道并確保暢通。7 電梯7.0.1 對沒有電梯設施的老舊小區，在征求業主同意的前提下，可根據實際情況及需要，結合無障礙及適老設施改造，因地制宜增加電梯等設施。7.0.2 對使用期限超過15年的老舊電梯（含15年），宜進行更新改造。7.0.3 對檢驗不合格或不能正常使用的原有電梯，應進行維修、改造或更換，并落實后期維護保養20、相關事宜。8 傳統文化街區保護8.0.1 老舊小區改造應尊重、保護和利用具有歷史文化價值的住區文化、街巷道路、歷史建筑和特色景觀，改造修繕后應做到風貌協調，并盡可能多的保留歷史信息。8.0.2 涉及歷史文化名城（名鎮）、歷史文化街區、歷史建筑及文物保護單位的老舊小區改造，必須遵守國家有關法律法規、名城（名鎮）街區保護規劃與建筑控制規定。8.0.3 對于傳統文化街區改造應遵循“應保盡保”、“合理利用”、“風貌協調”、“精細改造”的原則。9 無障礙及適老化改造9.0.1 老舊小區無障礙及適老化改造應遵循易識別、易到達、保安全的原則進行。9.0.2 宜通過設置無障礙入口，增設無障礙電梯，公共建筑走道21、住宅走廊增設扶手，配設無障礙設施和康復訓練設施等進行適老化改造。9.0.3 宜結合光纖入戶改造，增加居民家庭適老助老呼救系統。9.0.4 宜結合城市居住區規劃設計標準要求配套建設社區居家養老服務設施。10 改造實施和驗收10.1 技術管理與材料設備10.1.1 施工、監理等單位應具備相應的資質，專業技術人員應當具有相應的職業資格，現場管理人員和技術工人配備應與改造項目相適應，且有相應的機具設備。10.1.2 施工單位應根據設計文件編制施工組織計劃，并根據施工組織計劃要求制定專項施工方案，并應經監理單位審核批準后組織實施。施工前，應組織對設計文件進行交底和會審。由施工單位完成深化的設計文件應經22、原設計單位確認。10.1.3 施工使用的材料、產品和設備，應符合國家現行有關標準、設計文件和施工方案的要求。材料、半成品和成品進場時，應對其規格、型號、外觀和質量證明文件進行檢查，并應按現行國家、省標準規定進行檢驗。10.2 施工過程質量控制10.2.1 施工現場應具有健全的質量管理體系、相應的施工技術標準、施工質量檢驗制度和綜合施工質量水平評定考核制度。10.2.2 施工單位應熟悉施工圖、編制施工組織設計和專項施工方案、圖紙會審紀要及技術變更等有關資料；細化施工人員、機具的配置方案等；進行技術交底，制訂相應的質量控制計劃，明確關鍵部位的質量控制點。10.2.3 施工過程中，作業人員應嚴格按照23、施工操作工藝標準、技術交底進行施工，選用的材料、工用具、操作方法并結合作業環境條件按要求執行；應按照有關施工工藝、檢測方法的要求，做好現場檢測檢查工作。10.2.4 各施工工序應按現行國家、省施工技術標準進行質量控制。每道施工工序完成后，經檢查合格后，才能進行下道工序施工。對檢査中發現的質量問題，應按規定程序及時處理。對于委托監理單位的工程，監理單位提出檢查要求的重要工序，應經監理工程師檢查認可，才能進行下道工序施工。對于未委托監理單位的工程，建設單位相關人員應履行監理職責。10.2.5 在施工過程中，對隱蔽工程應進行驗收，對重要工序和關鍵部位應加強質量檢查或進行測試，并應做詳細記錄，同時宜留24、存圖像資料。10.2.6 改造施工中的安全措施、勞動保護、防火要求等，應符合國家、省現行有關標準的規定。施工單位應保證施工資料真實、有效、完整和齊全。施工項目技術負責人應組織施工全過程的資料編制、收集、整理和審核，并應及時存檔、備案。工程項目實行總承包管理的，總包單位應負責收集、匯總各分包單位形成的工程檔案，并及時向建設單位移交；工程項目由幾個單位承包的，各承包單位應負責收集、整理其承包項目的工程檔案，并及時向建設單位移交。10.3 改造項目監理10.3.1 工程監理單位實施監理時，應在施工現場派駐項目監理機構。10.3.2 項目監理機構的監理人員應由總監理工程師、專業監理工程師和監理員組成，25、且專業配套、數量應滿足改造工程監理工作需要。10.3.3 監理應編制監理規劃和監理細則10.3.4 監理規劃應結合工程實際情況，明確項目監理機構的工作目標，確定具體的監理工作制度、內容、程序、方法和措施。監理實施細則應符合監理規劃的要求，并應具有可操作性。10.3.5 項目監理機構應根據工程特點和施工單位報送的施工組織設計，確定旁站的關鍵部位、關鍵工序，安排監理人員進行旁站，并應及時記錄旁站情況。10.4 改造項目驗收10.4.1 工程竣工驗收由改造負責單位組織實施。10.4.2 工程符合下列要求方可進行竣工驗收:1、完成工程設計和合同約定的各項內容；2、施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢26、査，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位法定代表人審核簽字；3、對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程師和監理單位法定代表人審核簽字；4、改造負責單位通知設計單位對設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目設計負責人和設計單位法定代表人審核簽字；5、有完整的技術檔案和施工管理資料；6、有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的出廠合格證和進場試驗報告27、，以及工程質量檢測和功能性試驗資料；7、已按合同約定支付工程款；8、有施工單位簽署的工程質量保修書；9、有完整的安全生產驗收備案材料；10、法律、法規規定的其他條件。10.4.3 施工質量驗收應符合建筑工程施工質量驗收統一標準GB50300和相關專業驗收規范的規定。11 后期管理與維護11.0.1 小區改造完成后，應同步建立小區的后續管理機制。規范引入物業管理服務或實現小區業主自治管理，落實物業管理措施，鞏固改造成果，防止先改后亂，建立健全小區長效管理機制，實現物業管理全覆蓋。11.0.2 應對承擔老舊小區服務任務的物業企業給予經營激勵政策。在法律范圍內，可將物業管理區域內（不含市政道路和政府28、投資的公共設施）的廣告發布權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智能存儲柜（物流自提設施）場地租賃收費權等，一并賦予小區物業企業，所收費用用于小區日常運行管理及維護。11.0.3 順應群眾意愿，鼓勵物業企業積極發展社區養老、托幼、醫療、保潔、健身、文化娛樂、停車等有償服務。12 引用標準規范12.0.1 老舊小區改造除應符合本導則規定外，尚應符合國家和我省現行有關法律、法規及標準的規定。12.0.2 本導則編制過程中參考及引用以下相關主要規范。城市居住區規劃設計標準GB50180民用建筑設計統一標準GB50352建設設計防火規范GB50016建筑防煙排煙系統技術標準GB51251無障礙設29、計規范GB50863住宅建筑規范GB50368嚴寒和寒冷地區居住建筑節能設計標準JGJ26既有居住建筑節能改造技術規程JGJ/T 129民用建筑熱工設計規范GB50186屋面工程質量驗收規范GB50028建筑工程抗震設防分類標準GB50223工程結構可靠度設計統一標準GB50153建筑結構可靠度設計統一標準GB50068建筑抗震設計規范GB50011民用建筑可靠性鑒定標準GB50292建筑抗震鑒定標準GB50023建筑抗震加固技術規程JGJ116建筑結構檢測技術標準GB/T50344建筑給水排水設計規范GB50015民用建筑節水設計標準GB50555生活飲用水衛生標準GB5849消防給水及消火30、栓系統技術規范GB50984汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50068自動噴水滅火系統設計規范GB50084建筑滅火器配置設計規范GB50140民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范GB50836城市工程管線綜合規劃規范GB50289城鎮供熱管網設計規范CJJ 34城鎮燃氣設計規范GB50028室外給水設計規范GB50013室外排水設計規范GB50014城鎮給水排水技術規范GB50888供配電系統設計規范GB50052低壓配電設計規范GB50054民用建筑電氣設計規范JGJ 16建筑照明設計標準GB50034建筑物防雷設計規范GB50058火災自動報警系統設計規范GB50116電力工程電纜設31、計規范GB50218公共建筑節能設計標準GB50189公共建筑節能改造技術規范JGJ176供熱計量技術規程JGJ173住宅建筑電氣設計規范JGJ242住宅區和住宅建筑內光纖到戶通信設施工程設計規范GB50846建筑工程施工質量驗收統一標準GB50300混凝土結構工程施工規范GB50666建筑結構加固工程施工質量驗收規范GB50550建筑節能工程施工質量驗收規范GB50411屋面工程施工質量驗收規范GB50207建筑裝飾裝修工程質量驗收規范GB50210建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范GB50242建筑電氣工程施工質量驗收規范GB50303城鎮燃氣輸配工程施工及驗收規范CJJ33聚乙烯燃氣管道工程技術規范CJJ63城鎮燃氣室內工程施工與質量驗收規范CJJ94城鎮道路工程施工與質量驗收規范CJJ1園林綠化工程施工及驗收規范CJJ 8218