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1、南京市浦口區(qū)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃（2021-2025年）“十四五”時期，是加快建設(shè)強富美高新浦口，全面開啟社會主義現(xiàn)代化新征程第一個五年。“爭當(dāng)表率、爭做示范、走在前列”的新要求，立足高質(zhì)量發(fā)展的新階段，深入實施“工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)強區(qū)、開放興區(qū)、民生優(yōu)區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，著力打造高質(zhì)量發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城區(qū)、高水平開放的活力城區(qū)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的美麗城區(qū)、高品質(zhì)生活的宜居城區(qū)。浦口區(qū)積極落實省市發(fā)展的新要求，深入推進低效用地再開發(fā)工作，推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展高質(zhì)量、城市發(fā)展高品質(zhì)、土地利用高效率、空間布局更優(yōu)化。為此在部、省相關(guān)文件指導(dǎo)下，結(jié)合浦口區(qū)實際，編制南京市浦口區(qū)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃（2021-2025年（以下2、簡稱規(guī)劃）。一、指導(dǎo)思想高舉習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想偉大旗幟，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神和省市區(qū)委決策部署，統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局，協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，貫徹總書記“爭當(dāng)表率、爭做示范、走在前列”的要求，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，立足新發(fā)展階段，堅持新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局。推進國土資源供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅持嚴格的耕地保護制度和嚴格的節(jié)約用地制度，堅持以人為本，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，圍繞“推進城鄉(xiāng)土地高效利用實現(xiàn)突破，以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變”為主線，規(guī)范推進低效用地再開發(fā)，促進城市更新改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升城3、鎮(zhèn)建設(shè)用地人口、產(chǎn)業(yè)承載能力，建設(shè)和諧宜居新城鎮(zhèn)。二、規(guī)劃原則 1、依法依規(guī)，科學(xué)規(guī)劃低效用地再開發(fā)貫徹部、省級決策部署，按照國家和省相關(guān)政策法規(guī)、技術(shù)規(guī)程要求推進規(guī)劃編制。必須遵守國家法律法規(guī)、部門規(guī)章及各項政策，充分考慮浦口區(qū)的實際需要，遵循自然和社會發(fā)展規(guī)律，科學(xué)合理制定規(guī)劃方案和配套政策，合理安排低效用地再開發(fā)規(guī)模、布局和時序。 2、政府引導(dǎo)，市場配置充分發(fā)揮政府在低效用地再開發(fā)過程中的引導(dǎo)作用，在順應(yīng)發(fā)展規(guī)律、尊重群眾意愿基礎(chǔ)上，用規(guī)劃明確發(fā)展方向，用政策引導(dǎo)群眾預(yù)期，用改革激發(fā)內(nèi)生動力，用法治規(guī)范市場行為營造良好發(fā)展環(huán)境。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，激發(fā)市場主體活力，運用4、市場思維、依靠市場手段推動低效用地改造。 3、生態(tài)優(yōu)先，保護優(yōu)先低效用地再開發(fā)必須堅持節(jié)約優(yōu)先，以節(jié)約集約用地、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局為手段；以優(yōu)化人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量、提升城市品位、完善城市功能為目的，以保障和促進科學(xué)發(fā)展為主線，充分考慮生態(tài)環(huán)境保護與人民利益，促進經(jīng)濟社會事業(yè)又好又快發(fā)展。4、利益共享，多方共贏堅持“開門編規(guī)劃”，規(guī)劃編制充分尊重土地權(quán)利人意愿，切實保障公眾知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)與監(jiān)督權(quán)；妥善處理好各方主體責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，遵循政府指導(dǎo)、市場運作、利益共享，公平公正，保證城市可持續(xù)發(fā)展。 5、因地制宜，循序漸進充分考慮浦口區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、發(fā)展定位等，依據(jù)城市總體發(fā)展布局5、，合理確定改造開發(fā)的方向和目標(biāo)，分類實施；嚴格遵循改造開發(fā)要求和程序，切實加強監(jiān)管，保證改造開發(fā)工作規(guī)范運作、有序推進。 6、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，分類引導(dǎo)立足城市全域經(jīng)濟社會發(fā)展，統(tǒng)籌考慮城市、村鎮(zhèn)的功能和發(fā)展方向，統(tǒng)籌安排公共服務(wù)設(shè)施、居住、產(chǎn)業(yè)、城市綠地等分類發(fā)展，對低效用地在開發(fā)分門別類進行引導(dǎo)改造，實現(xiàn)區(qū)域、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。三、規(guī)劃期限規(guī)劃基期為2020年，規(guī)劃期限為5年，即2021-2025年。四、浦口區(qū)低效用地現(xiàn)狀全區(qū)低效用地共78個地塊，面積331.3665公頃（4970.50畝），占浦口區(qū)建設(shè)用地總量的2.28%。主要分布在江浦街道、湯泉街道、橋林街道、星甸街道、老山林場、頂山街道、永寧街6、道。根據(jù)現(xiàn)狀用地情況，分為舊居住、舊商服、舊廠礦、其他低效用地共四類低效用地。 1、舊居住全區(qū)舊居住低效用地用地共20個地塊，土地面積114.5359公頃（1718.04畝），占浦口區(qū)低效用地總面積的34.56%，平均容積率0.87，平均建筑密度27.61%，主要分布在江浦街道、橋林街道、湯泉街道和老山林場。 2、舊廠礦全區(qū)舊廠礦低效用地共51個地塊，土地總面積136.4752公頃（2047.13畝），占浦口區(qū)低效用地總面積的41.19%，平均容積率為0.59，平均建筑密度32.81%。主要分布在橋林街道、湯泉街道、星甸街道、江浦街道、老山林場。 3、舊商服全區(qū)舊商服低效用地共3塊，總面積共67、5.3209公頃（979.81畝），占浦口區(qū)低效用地總面積的19.71%，平均容積率為0.59，平均建筑密度10.6%。主要分布在湯泉街道、頂山街道。 4、其他低效用地全區(qū)其他低效用地共4個地塊，土地面積共15.0346公頃（225.52畝），占浦口區(qū)低效用地總面積的4.54%，平均容積率為0.45，平均建筑密度16.72%。主要分布在橋林街道、江浦街道、永寧街道。五、低效用地再開發(fā)目標(biāo)及任務(wù) （一）再開發(fā)任務(wù)根據(jù)南京市下達的任務(wù)，南京市浦口區(qū)規(guī)劃2021-2025年間需完成300.00公頃（4500.00畝）的低效用地的再開發(fā)工作。其中2021年46.6667公頃（700畝），2022年668、.6666公頃（1000.00畝），2023年66.6666公頃（1000.00畝），2024年66.6666公頃（1000.00畝），2025年53.3333公頃（800.00畝）。 （二）再開發(fā)目標(biāo) 1、總體目標(biāo)從浦口區(qū)實際出發(fā)，在符合國土空間規(guī)劃近期實施方案、城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的前提下，積極推動產(chǎn)城融合，提高土地利用效率和節(jié)約集約用地水平；推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)空間布局，提升基礎(chǔ)設(shè)施配套水平，改善居民生活環(huán)境，促進宜居城鄉(xiāng)建設(shè)；引導(dǎo)實現(xiàn)規(guī)模集中、要素集聚、產(chǎn)業(yè)集群、用地集約、效益集顯的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級目標(biāo)。 2、定性目標(biāo)通過規(guī)范推進低效用地再開發(fā)，盤活存量低效用地，增強9、城鎮(zhèn)建設(shè)用地有效供給；優(yōu)化土地資源空間布局，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高土地產(chǎn)出強度；完善城市功能，優(yōu)化人居環(huán)境；疏解老城區(qū)城市職能，健康有序推進城鎮(zhèn)化；保障用地需求，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 3、定量目標(biāo)規(guī)劃期內(nèi),全區(qū)低效用地再開發(fā)總規(guī)模為331.3665公頃（4970.50畝）。其中舊居住用地共20個地塊，土地面積11.4536公頃（171.80畝），主要分布在江浦街道、橋林街道、湯泉街道和老山林場；舊廠礦用地共51個地塊，土地面積136.4751公頃（2047.13畝），主要分布在橋林街道、湯泉街道、星甸街道、江浦街道、老山林場；舊商服用地3個地塊，土地面積65.3209公頃（979.81畝）10、，主要分布在湯泉街道、頂山街道；其他低效用地共4個地塊，土地面積15.0346公頃（225.52畝），主要分布在橋林街道、江浦街道、永寧街道。再開發(fā)后容積率、建筑密度達到城區(qū)和各街道（園區(qū)）控制性詳細規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。 六、低效用地再開發(fā)時序安排規(guī)劃期內(nèi)，全區(qū)擬再開發(fā)78個地塊，總規(guī)模為331.3665公頃（4970.50畝）。其中2021年擬再開發(fā)7個地塊，總規(guī)模73.6540公頃（1104.81畝）；2022年擬再開發(fā)16個地塊，總規(guī)模66.7650公頃（1001.48畝）；2023年擬再開發(fā)4個地塊，總規(guī)模68.8890公頃（1033.33畝）；2024年擬再開發(fā)25個地塊，總規(guī)模66.855911、公頃（1002.84畝）；2025年擬再開發(fā)26個地塊，總規(guī)模55.2025公頃（828.04畝）。 七、低效用地再開發(fā)空間布局規(guī)劃期內(nèi)，全區(qū)擬再開發(fā)78個低效用地，面積331.3665公頃（4970.50畝），主要分布在湯泉街道、江浦街道、橋林街道、老山林場、星甸街道、永寧街道和頂山街道。 八、低效用地再開發(fā)利益分配要建立健全政府引導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機制，按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發(fā)，形成形式多樣的改造開發(fā)模式，增強改造開發(fā)的動力；要建立健全平等協(xié)商機制，充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開性和透明12、度，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實現(xiàn)和諧開發(fā)；要建立完善經(jīng)濟激勵機制，協(xié)調(diào)好政府、改造方、土地權(quán)利人等各方利益，實現(xiàn)共同開發(fā)、利益共享；統(tǒng)籌安排公共設(shè)施、民生項目和產(chǎn)業(yè)用地，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、民生改善、文化傳承等多贏。 九、規(guī)劃實施效益評價 （一）土地利用效益評價提高土地特別是城鎮(zhèn)土地利用效率是實現(xiàn)耕地保護、滿足建設(shè)用地需求目標(biāo)的重要手段和必然選擇，也是實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地利用統(tǒng)籌、高效利用的關(guān)鍵內(nèi)容。規(guī)劃落實后將有利于加快推進城鎮(zhèn)化，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提高土地對經(jīng)濟社會發(fā)展的保障能力。通過開展低效用地再開發(fā)，提高閑散低效用地利用效率。合理引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局，集中建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大幅13、提高土地集約利用程度。 1、盤活低效用地，緩解土地供需矛盾通過低效用地再開發(fā)規(guī)劃的實施，釋放土地潛力，緩解土地供需矛盾，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供用地空間。同時，低效用地再開發(fā)地塊將按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行改造，將積極帶動土地利用模式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，增加公共服務(wù)設(shè)施，改善城區(qū)內(nèi)部用地環(huán)境，提高土地利用效率，充分提升土地的利用價值。 2、深度挖潛，提升土地利用效益結(jié)合最新城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及國家、省建設(shè)項目節(jié)約集約利用相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，綜合確定再開發(fā)土地的規(guī)劃用途、容積率和建筑密度，充分挖掘低效用地潛力。規(guī)劃用途為商服用地的，容積率一般控制在1.04.0之間，建筑密度一般控制在30%50%之間；規(guī)劃14、用途為住宅、商住用地的，容積率一般控制在1.23.0之間，建筑密度控制在20%30%之間；規(guī)劃用途為工業(yè)的，容積率一般1.0，建筑密度一般控制在45%。通過實施低效用地再開發(fā)，全區(qū)工礦用地容積率由0.59提升到1.49，建筑密度由32.81%提升至45.00%；公共管理與公共服務(wù)用地容積率由1.5提升到2，建筑密度由35%提升至48.42%；其他用地容積率由0.45提升到1.20，建筑密度由16.72%提升至36.01%；商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率由0.59提升到0.99，建筑密度由10.6%提升至42.44%。再開發(fā)后各類型土地利用效益均顯著提高。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施配套完善情況評價通過對老工業(yè)區(qū)的再15、開發(fā)和城市更新改造，在優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)布局同時，可以有效改善城市生活居住環(huán)境，修繕、興建城市公共基礎(chǔ)設(shè)施，從而提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量，改善基礎(chǔ)設(shè)施配套不均衡的情況。有利于優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)，提升城鎮(zhèn)建設(shè)用地人口承載力，完善城市功能。通過低效用地再開發(fā)規(guī)劃實施，能大力改善浦口區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件，提升居住生活品質(zhì)，促進實現(xiàn)“退二進三”和產(chǎn)業(yè)升級。 1、改善基礎(chǔ)設(shè)施配套條件通過低效用地再開發(fā)，大力推進舊廠礦、舊居住的改造，規(guī)劃期內(nèi)，浦口區(qū)擬實施136.4752公頃舊廠礦、114.5359公頃舊居住的再開發(fā)，增加公共管理與公共服務(wù)用地和商服用地配套。這對于改善基礎(chǔ)設(shè)施配套條件、加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌融合，促進區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展有16、著十分重要的作用。并能帶動建筑、建材、機械、交通等行業(yè)的發(fā)展，有效促進國民經(jīng)濟增長。同時增加政府財政稅收，推動區(qū)域長遠可持續(xù)發(fā)展。 2、改善城市環(huán)境，提升居住生活品質(zhì)通過開發(fā)強度控制、抽疏建綠、加強配套、環(huán)境綜合整治，改善了“舊城”的居住環(huán)境，強化建設(shè)符合要求的現(xiàn)代居住社區(qū)，引導(dǎo)城市空間環(huán)境質(zhì)量整體提升。通過更新完善公共服務(wù)和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)公共綠地和活動場地，將有效改善城中村的內(nèi)部生活居住環(huán)境，建立起符合要求的村莊社區(qū)。 3、促進“退二進三”，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級通過低效用地再開發(fā)的實施能促進產(chǎn)業(yè)用地的“退二進三”，對占地大、能耗大、污染重、效率低、功能結(jié)構(gòu)不符合要求的工業(yè)企業(yè)進行搬遷，促進浦17、口區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級改造。通過低效用地再開發(fā)，生產(chǎn)污染將大量減少，社會環(huán)境綜合整治成本將明顯降低，有利于經(jīng)濟、社會的可持續(xù)發(fā)展。 （三）社會綜合效益評價 1、優(yōu)化資源配置，提升城市功能通過開展低效用地再開發(fā)，加大低效用地再開發(fā)力度，促進經(jīng)濟發(fā)展方式由“外延式”擴張向“內(nèi)涵式”增長轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)土地節(jié)約利用和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的“雙贏”。通過修繕、興建城市公益基礎(chǔ)設(shè)施，保護歷史文化建筑和街區(qū)，從而提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量，使城市更加和諧宜居、富有活力，老百姓更加有“獲得感”和“幸福感”，有利于社會穩(wěn)定發(fā)展和城市功能提升。 2、推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、企業(yè)提質(zhì)增效實施低效用地再開發(fā)有利于清理浦口區(qū)范圍內(nèi)已停產(chǎn)、半停產(chǎn)、經(jīng)營效益較18、弱的企業(yè)，注重企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、技術(shù)改造，有利于促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，積極提升資源要素優(yōu)化配置，提高產(chǎn)業(yè)企業(yè)效益，以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，加快培育形成新的區(qū)域增長動力。通過開展低效用地再開發(fā)，有利于淘汰落后產(chǎn)業(yè)，整合資本、勞動力、技術(shù)、土地等要素，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高土地利用效率。依據(jù)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和存量土地的投資強度，來提高土地效率和土地利用價值，確保規(guī)劃內(nèi)再開發(fā)用地的投資強度、畝均產(chǎn)出和稅收均有較大幅度提高。 3、完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善人居環(huán)境通過項目的實施，在改造過程中完善交通、電力等城市基礎(chǔ)設(shè)施，同時，加強園林19、規(guī)劃建設(shè)，改善生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)浦口區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施的全方面升級。浦口區(qū)的人居環(huán)境在此過程中得到不斷改善，為實現(xiàn)新時代下統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、城市現(xiàn)代化建設(shè)，以及招商引資奠定了良好的基礎(chǔ)。 （四）環(huán)境效益評價通過實行最嚴格的節(jié)約用地制度，嚴控建設(shè)項目用地規(guī)模。通過深入實施低效用地再開發(fā)和城市更新，以存量土地盤活推動城市有機更新，減少城市擴張的土地占用，優(yōu)化城市國土空間布局，提高城市建設(shè)用地使用效率，促進自然資源有效保護、高效配置、集約利用，助力“雙碳”目標(biāo)的實現(xiàn)。通過扎實推進工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，淘汰高能耗企業(yè)，騰退低效用地，引進使用清潔能源、科技含量高的企業(yè)，整體實現(xiàn)園區(qū)提質(zhì)降耗、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。