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1、廣電廣電天鵝谷天鵝谷ArtArt & & Business VillaBusiness Villa 項目初步策劃報告項目初步策劃報告 2 在開發價值方面：在開發價值方面：作為廣電一期文化中心的配套服務設施，廣電二期項目在充分尊重一期 的建筑精神及形式上，延續營造文化產業建筑的氛圍，打造開放型的文化商業新中心； 在功能價值方面：在功能價值方面：作為廣電一期文化中心的延伸，同時占據合肥政務文化新區中心地段的 絕佳優勢，廣電二期不僅要服務一期文化中心，更要在最大程度上服務周邊的商業消費、 商務辦公、藝術熏陶等各功能需求，成為以文化為核心的高端商務商業中心的標桿； 在形象價值方面：在形象價值方面：延續2、文化產業建筑的格調，同時凸顯藝術商業體的獨特氛圍，打造兼具 城市高度與藝術廣度的建筑體，成為政務文化新區中一顆璀璨的明珠。 寫在前面的話寫在前面的話 廣電二期項目的策劃宗旨廣電二期項目的策劃宗旨 3 項目的特質是什么？ 當地消費需求有什么特點？ 周邊供給競爭的空白點及差異化空間 項目本身的商業潛力和發展空間 消費需求潛力、傾向及細分化空間 項目開發的主線、靈魂、定位項目開發的主線、靈魂、定位 城市精神及文化精髓城市精神及文化精髓 城市的發展的方向和趨勢城市的發展的方向和趨勢 當地供給有什么不足？ 項目與這個城市是什么關系？ 3 落實規劃布局的理性探索 布局原則 整體布局 項目品牌塑造 專項物業3、特色挖掘及主題設臵 主題活動建議 營運效益預測與資金使用 推進公司組織架構的初探 目目 錄錄 思考項目發展的市場空間 合肥商業發展導向判斷 現有商業市場情況 商業供給與需求的矛盾點 項目發展空間 構建價值升華的綜合定位 發展目標 目標消費群定位 項目綜合定位 4 思考項目發展的市場空間 合肥商業發展導向判斷 現有商業市場情況 商業供給與需求的矛盾點 項目發展空間 5 6 城市經濟發展與商業形式發展的關系界定模型城市經濟發展與商業形式發展的關系界定模型 城市經濟發展 城市經濟發展 城市經濟發展 城市經濟發展 人均GDP（美元） 800-1500 1500-4000 4000-8000 8000-20000 城市化率 25%-45% 45%-70% 70%-85% 85%-95% 商業地產形式 傳統商業發展 多業種商業發展 綜合性商業發展 主題商業發展 消費特點 消費價格敏感 消費選擇自由購