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1、嘉興”月蘆文杉“概念方案2020-01-15PART 1 原策劃定位1.1地塊區位江南運河嘉興段北起王江涇鎮，南到桐鄉崇福鎮，流經秀洲區、南湖區、桐鄉市境內，全長81.22公里。文化遺產分別有長虹橋，文生修道院，落帆亭，月河歷史街區，三塔，其黃色部分都位于地塊內嘉興市中心城區長虹橋：是大運河上罕見的三孔實腹石拱大橋文生修道院：1902年由法國神父步師加創辦杉青閘遺址：為運河入浙第一閘落帆亭：1068年重建于杉青閘官舍旁，為當時官吏商賈的游憩之處月河街：舊時是嘉興工業、商貿最為繁盛之地三塔：三塔面河背城，舊時舟子遙見三塔，遂謹慎行駛，塔實起航標作用項目用地京杭大運河1.2月蘆文杉總體規劃月 蘆文2、杉1234567杉青閘地塊面積約300畝目前征遷已基本完成，部分工業廠房遺存保留月河街地塊面積約135畝月河歷史街區以水鄉市井文化為主要特征，打造歷史文化街區蘆席匯地塊面積約350畝蘆席匯打造以水鄉民宿為主要風情的特色街區文生修道院地塊面積約200畝目前正在征遷，修道院遺址保留“月蘆文杉”版塊以保護世界遺產，傳承歷史文脈，利用文化資源為原則，打造 文化休閑、生活居住、商務社交 為一體的大運河文化活力區。月河印巷月河印巷占地面積約47000平米，地面以上為城市主題歷史文化街區廣場，地下一層為商業功能月河街鳥瞰圖1.3原策劃主題定位1.3原策劃主題定位1.4政府部門反饋n杉青閘地塊營造低密度江南水3、鄉院落n文生修道院地塊引入度假酒店品牌n雙魁巷、杉青閘等功能業態需進一步考慮n結合考慮周邊板塊及交通條件，形成區域整體聯動月 蘆文杉1.51.5定位修改與提升定位修改與提升緊扣運河主題緊扣運河主題運河文化的內涵包括了運河文化的內涵包括了技術文技術文化化即即節節制工程、穿越工程、跨江河工程、閘壩工程制工程、穿越工程、跨江河工程、閘壩工程等、等、制度文制度文化化即即漕漕運及運河治理、運及運河治理、社會文化社會文化涉及商貿文化涉及商貿文化、行旅文化、建筑文化等、行旅文化、建筑文化等多種門多種門類。類。運河文化1.51.5定位修改與提升定位修改與提升緊扣運河主題緊扣運河主題1.51.5定位修改與提升定4、位修改與提升助力城市更新助力城市更新嘉興老城嘉興建制始于秦，有兩千多年人文歷史，自古為繁華富庶之地，素有嘉興建制始于秦，有兩千多年人文歷史，自古為繁華富庶之地，素有“魚米之鄉魚米之鄉”、“絲綢絲綢之府之府”美譽，是一座具有典型江南水鄉風情的國家歷史文化名城美譽，是一座具有典型江南水鄉風情的國家歷史文化名城PART 2 背景分析東南片區依托高鐵南站樞紐，向東南方向擴展西部以秀洲國家高新技術產業開發區為發展動力，向西延伸西南部以空港、經濟開發區西部先進制造業功能區形成重要片區中心北部適當控制城鎮發展規模。城市發展狀況城市功能分區2.1嘉興總體規劃北部片區西南片區東南片區城市中心區“月蘆文杉”先進制5、造版塊空港物流版塊高鐵宜居版塊濕地保護“月蘆文杉”城市周邊以工業用地為主，西南和東南片區住宅和其配套功能均勻分布“月蘆文杉”區域以住宅用地性質為主，商辦功能與生活配套配比不足2.2月蘆文杉地塊周邊商辦配套月月蘆蘆文文杉杉月河月河印巷印巷商業區集中在南部靠環城河中心城區，此外無成規模商辦項目12341.1.月河商業街區月河商業街區2.2.蘆席匯街區蘆席匯街區3.3.月河印巷商業綜合體月河印巷商業綜合體4.4.專業市場專業市場2.3地塊周邊生活配套月月蘆蘆文文杉杉月河月河印巷印巷作為老居住區，醫院學校等生活配套比較成熟1.1.穆穆湖實驗學校湖實驗學校2.2.清清河中學河中學3.3.清河小學清河小學6、4.4.嘉嘉興市人力資源中心興市人力資源中心5.5.嘉嘉興市光明小學興市光明小學6.6.嘉嘉興廣播電視大學興廣播電視大學7.7.嘉嘉興市第二醫院興市第二醫院8.8.秀秀州中學州中學123456782.4地塊及周邊住宅現狀1.加洲長島2.嘉城景帆苑3.香櫞別墅4.加絲聯宿舍5.清華社區6.福臨新家園月月蘆蘆文文杉杉月河月河印巷印巷周邊住宅以多層與小高層為主，既有新建別墅也有老廠房宿舍，大部分商品住宅為2000年左右建成1245632.5地塊交通條件在建下閘道3.下穿道1.沿運河路4.現有跨河橋梁2.東升路橋月蘆文杉嘉興站嘉興站方向可達性高可達性低5.建國北路橋6.秀洲路四個地塊呈現出南部可達性高7、，北部可達性低的特點，地塊間的連通被多處橋梁與下穿道打斷城市主干道嘉興站方向上海自駕游方向城市次干道城市支路134562三元路東升路東方路中環北路禾興路1263572.6地塊周邊文旅資源月蘆文杉41.杉青閘2.落帆亭3.老海關4.雙魁巷5.水天庵7.月河街6.蘆席匯穆湖公園與蘇州塘閘環城河與南湖運河畔、老城區、配套缺少交通不便、運河畔、老城區、配套缺少交通不便、歷史文化底蘊深厚歷史文化底蘊深厚如何形成區域聯動發展更新？如何形成區域聯動發展更新？PART 3 功能定位大型購物中心區河畔風情街區文創社區度假酒店歷史遺跡度假酒店2.6參考案例美國圣安東尼奧運河水街圣安東尼奧位于美國南部，德克薩斯州，8、城內圣安東尼奧河穿過。沿運河分布河畔主題餐、酒吧，度假酒店，水上舞臺，歷史建筑遺跡，購物中心等，多種功能混雜。功能分區中心區運河長1.6KM2.6參考案例美國圣安東尼奧運河水街運河串聯各個功能區塊的同時，游客可以通過游船到達不同的功能分區。水上交通2.6參考案例美國圣安東尼奧運河水街圣安東尼奧運河兩岸有豐富的歷史建筑遺址。西班牙人在18世紀建立的教士大宅院(Mission)，將教堂、軍事要塞和住宅等多重功能結合于一體，成為吸引人的景點。文化特色依托古跡、文創街區2.6參考案例英國伯明翰運河區城市中心區：市民中心 劇院 會議中心 公園布林德利區：步行商業街區工業區居住區居住區居住區城市中心區：體9、育場居住區中心區運河長度：2.5km辦公/工業區：各類工廠/辦公樓伯明翰有60公里長的河道，市區中心33%的城市人口居住于距運河1公里的范圍內。河道曾是工業的交通命脈，現在已改作旅游用途。城市中心的布林德利區是由老工業建筑改造而成的著名商業區，沿河還設有大型公共建筑，并保留了大量住宅和工業遺存區，是一個多地塊功能復合街區。功能分區2.6參考案例英國伯明翰運河區水上連接中心區有2.5公里長的河道，沿途有很多餐廳及酒吧，游客可以乘著小船隨運河順流而下欣賞沿途景致。2.6參考案例英國伯明翰運河區布林德利運河區(Brindley place)是將已經廢棄的工業革命時期運河區老建筑經過改造，并巧妙的融合10、了古典和現代建筑，不僅成為區域歷史建筑改造更新的成功案例，也成為英國第一個被評為知名水畔景區的城市特色游覽區域。文化特色老建筑改造2.7案例總結注重水上交通連接復合多種使用功能建立文化吸引力2.8策劃主題定位杉青閘月河街：江南市井蘆席匯：水鄉民居文生修道院：從隱逸度假到運河漕商杉青閘：從江南院落到旅居社區依托運河的漕運功能和本土的發達農業，嘉興城市范圍不斷外擴，在唐宋時期已成為東南地區的政治、經濟、軍事重鎮，運河上的重要節點。運河入城的門戶地段，曾經是嘉興城北重要的貿易集散地。存續時間跨度長，是運河商埠市井文化的物質載體結合老海關地塊，串聯運河文化，以漕商為主題打造主題城市功能區與運河歷史展示11、區結合運河景觀和城市自然綠化，融入運河旅居歷史，打造獨特的旅居體驗月河街區文生修道院蘆席匯2.8策劃功能定位“居”“居”“居”“娛”“業”“業”娛居業娛游打造江南院落與度假酒店，提升老城區居住品質設置人才公寓、企業孵化和商務辦公為老城區引入新型產業基地歷史文化景點，傳統風貌街區，運河自然風光和主題聲光電展示館，創造新的休閑娛樂目的地沿運河設置水上旅游線路，樹立嘉興旅游新名片“游”“業”2.9”月”地塊業態規劃江南市井特色民宿購物商街酒吧街特色餐飲2.9”蘆”地塊業態規劃水鄉民居文化主題民宿配套商業服務運河景觀碼頭特色餐飲2.9”文”地塊業態規劃運河漕商酒店/居住商服配套運河古跡文化展示企業辦公12、2.9”杉”地塊業態規劃旅居社區江南院落企業孵化商辦綜合社區運河公園帶月蘆杉水天庵月河街蘆席匯雙魁巷落帆亭杉青閘3.4景點與游覽動線月蘆文杉游覽動線老海關文穆湖公園城市范圍游覽動線石臼漾放鶴洲運河公園中央公園嘉興體育中心月河杉青閘雙魁巷凌公塘文化主題公園穆湖森林公園落帆亭南湖蘆席匯范蠡湖嘉興博物館對運河保護好 傳承好 利用好也是嘉興城市的發展更新PART 4 規劃設計資源分析、土地利用與產品選型地塊景觀資源以運河河景和歷史古跡為主，受紅線外綠帶公園限制一線河景抬高河景古樹文保景杉地塊內部樹木抬高河景一線河景落帆亭公園修道院與古樹現狀公共綠地現狀文保建筑現狀古木大樹A-A剖面B-B剖面道路 公共13、綠地河道現狀住宅本項目地塊地塊景觀利用利用運河景色需要建筑拔高現狀文保建筑現狀周邊住宅擬建住宅現狀河面無河景范圍全河景范圍A-A剖面B-B剖面道路 公共綠地河道現狀住宅本項目地塊地塊價值取向分析杉青閘地塊運河半島 環境私密 高檔住宅杉青閘舊址 文化公園 適宜酒店或住宅 可達性好 濱水公園 適合公寓類城市型住宅 廠房改造 大空間高層高 適合共享辦公 配套商業 博物展覽 交通可達性弱，紅線外綠地公園不能劃為住宅院落城市道路對私密性影響，地塊縱深很難利用河景地塊價值取向分析文生修道院地塊普通河景 南側修道院樹木建筑景修道院景色 河景及可利用綠地 適合酒店或高檔住宅北側修道院景觀 南側隔路老海關地塊 14、西側隔河落帆亭公園 城市道路與匝道的影響與地塊割裂作用 適合城市性的酒店或商墅城市道路將其與修道院地塊割裂，存在效率較低的尖角地南側與東側城市道路的影響，適合城市性強的商辦商業配套概念方案總圖一 酒店的文化特色 修道院的利用經濟技術指標表建設用地面積（）建筑面積（）容積率住宅地塊A116579.5116579.51人才公寓地塊B8269.312403.951.5人才公寓地塊C38955842.51.5酒店標準客房地塊D20492102460.5酒店別墅客房地塊E112155607.50.5住宅地塊F23829.523829.51商務辦公地塊G16698.325047.451.5廠房改造地塊H415、851.7130002.6合計205830.3212556.4住宅建筑面積占比（扣除人才公寓與廠房改造地塊）77.44%n完整的杉青閘地塊合院疊拼住宅區n利用修道院建筑與自然環境作為酒店增值服務區n酒店地塊面積受限，門口道路交通性強，影響酒店品質n文生修道院地塊沿河設置住宅區提升總貨值180/200合院 150疊拼 120別墅酒店客房 50單元式酒店客房單層120-150商務別墅/獨棟辦公概念方案總圖二 住宅的溢價與運河商業文化區建設用地面積（）建筑面積（）容積率住宅地塊A86799.786799.71酒店地塊B29779.814889.90.5人才公寓地塊C8269.312403.951.516、人才公寓地塊D38955842.51.5住宅地塊E35044.235044.21商務別墅地塊F20492.330738.451.5商務辦公地塊G16698.325047.451.5廠房改造地塊H4851.7130002.6合計205830.3223766.15住宅建筑（含F地塊商務別墅）面積占比（扣除人才公寓與廠房改造地塊）79.26%經濟技術指標表n酒店置于杉青閘舊址地塊，規模與私密性更好，提升杉青閘地塊住宅品質n文生修道院地塊沿古運河形成完整的老城高品質商務辦公區，修道院在極少改造的原則下作為主題商務展場和會所n文生修道院地塊沿東側設獨立高品質住宅區180/200合院 150疊拼 120別17、墅酒店客房單層120-150商務別墅/獨棟辦公概念方案對比總結方案一 杉青閘完整住宅地塊，修道院地塊主打商旅主題作為運河游終點方案二 杉青閘地塊以居旅為主題，文生修道院地塊以商務文化為主題，運河游終點放在杉青閘舊址公園住宅產品選型院墅160住宅產品選型院墅200一層二層三層BASEMENTUNIT TWOL I F TUNIT THREEBASEMENTUNIT ONE上疊中疊下疊住宅產品選型疊拼（6層）170+145+130住宅產品選型下疊一層二層三層四層中疊上疊五層六層疊拼（6層）170+145+130住宅產品選型疊拼（5層）125+120+120上疊一層二層三層四層五層平層下疊住宅造型參18、考綠城桃李春風古典中式住宅造型參考綠城烏鎮雅園民國式住宅造型參考萬科蘇州大家現代商墅產品選型平層 155復式167商墅造型參考衡山坊西風東漸酒店參考青城山六善古典地域式用地面積：約16萬平方米建筑面積：約4萬平方米客房數量：121間客房面積：80-300平酒店參考青城山六善古典地域式酒店參考烏鎮阿麗拉現代地域式用地面積：約6萬平方米建筑面積：25161.76平方米客房數量：125間客房面積：108-300平酒店參考烏鎮阿麗拉現代地域式比選概念方案 地標住宅 充分河景利用萬科湖心島：總用地95100平方米，總計容199710平方米，主力產品面積段200-350平方米，容積率2.10，最高180米 城市配套 商業商務區謝謝聆聽！