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1、深圳市龍崗區吉華街道上水徑（東區）城中村改造策略提案漫 游 上 水 徑Re-imagining Shangshuijing上水徑的問題，并不是上水徑的問題。上 水徑：布吉縮影上 水徑：吉華縮影上水徑的問題，是吉華現狀的縮影。上 水徑：吉華縮影該區域聚集著大量同質化的、高密度低品質的城中村，居住環境惡劣。城市片區極度缺乏高品質公共空間和商業空間。上 水徑：吉華縮影品質低劣很近，拆遷重建很遠。交通擁堵很近，宜居宜業很遠。上 水徑：吉華縮影上水徑迎來的改造機遇，能否成為整個周邊片區的機遇？上 水徑：吉華縮影Project Strategy項目定位周邊城中村被城市肌理彼此切分成碎片化的布局，沒有集中的2、城市公共空間和商業空間上 水徑：吉華縮影周邊封閉式的居住社區也只能通過內向性消化居民對于城市活動空間的需求上 水徑：吉華縮影?能否通過上水徑的集中改造，為整個吉華片區提供優質的城市公共空間，并進而反哺上水徑的自發更新？上水徑的機遇片 區建設：上水徑的機遇片 區建設：上水徑的機遇賽格ECO中心賽格ECO中心將打造集休閑娛樂、零售餐飲、辦公商務、居住功能于一體的多元態混合的特色商業中心和吉華地標式商務綜合體，總體量約30萬平米，分三期開發，擁有100米的甲級寫字樓、12萬平米商業和3萬平米商務公寓。機遇一：賽格ECO地塊未來將能夠提供商業、辦公和娛樂的城市空間片 區建設：上水徑的機遇機遇一：賽格E3、CO地塊與賽格ECO地塊呼應，共同形成區域級別的城市公共空間METRO片 區建設：上水徑的機遇機遇二：上水徑地鐵站有條件形成必經之“徑”METRO片 區建設：上水徑的機遇機遇二：上水徑地鐵站 上水徑結合聯通地鐵站和賽格地塊，將形成連續性的區域中心METRO片 區建設：上水徑的機遇METRO片 區建設：錯位定位Infrastructure Completion基礎設施三線入地雨污分流消防專篇 三線入地雨污分流消防專篇“共用溝”模式一次性開挖布線，統一考慮、結合整治，效率最大化，實現水、電、氣、消防等公共基礎設施城鄉均等化。三線入地雨污分流消防專篇 清理廢舊電力線、電話線、有線電視線三線，并地下鋪4、設新線。開展“光纖入戶”工程，所有三線入戶量100%。三 線入地三 線入地三線入地雨污分流消防專篇 污水管單獨管道輸送，并與給水管道并行，連接到沿街市政管網，最終送到污水處理廠。雨 污分流雨水管單獨管道輸送，通過海綿地面和排水口收集雨水，直接連接并排放到南側河道。雨 污分流三線入地雨污分流消防專篇 村內給水管水壓不足，消防栓設置不足，因此獨立設置消防給水系統。從布龍路接入的給水主管，并同時接入基地南側河流，以保證消防有兩路供水的要求。消 防專篇Design Strategy設計策略設計原則：五化改造1.硬化改造100%路面硬化率2.凈化改造公共空間重新整治，垃圾集中收集3.美化改造城市界面和內5、部界面重新設計打造4.文化改造保留文脈，添加文化設施和業態5.綠化改造重點打造關鍵節點的景觀配置，整體提升綠化五 化改造核心問題：交通停車城市形象公共配套商業界面 五 化改造交 通梳理：現狀交通交 通梳理：保證可達性的前提下，減少車行道前 廣場梳更新：將東北側停車場改為地下停車，重新設計整理地面廣場，成為城市展示面前 聯系賽格地塊：加設人行天橋連接賽格前廣場，形成新的城市綜合配套，強化“必經之路”。商 業街打造：將中間車行道改為核心步行商業街，整治兩側業態，將機動車抄近道行為取消。界 面置換：集中規劃置換前廣場界面和商業街兩側的首層業態（商業公共配套），形成美食、休閑、生活街居 住空間更新：沿6、前廣場界面插入泊寓，進一步提升上水徑城市形象，并引入新的居住、生活、消費群體地 鐵沿線整治：整治連接地鐵的主要道路，進一步完善人流引入，使上水徑東區在更大程度上成為周邊社區的城市生活便捷載體。自 發更新：以其外向服務特性引導整個區域的更新，以其商業活力激發片區空間和業態質量提升，最終形成吉華的生活配套區。時 代學校：通過改造和聯系時代學校，進一步增強完善地塊的社區生活配套定位。Deisgn Overview方案總覽（城市）宣言（內街）漫游（社區）滲透 總體鳥瞰PART ONE（城市）宣言城中村臟亂差PART ONE城市宣言KEYWORDS關鍵詞區域性藝術性公共性PART ONE城市宣言目前基地7、前廣場基本用于停車場，混亂、消極、安全性差。建筑城市展示面單調乏味，品質較差。上水徑東區的前廣場面積相對較大，寬度22m，長度約300m。有很大改造潛力。前 廣場：方案生成城中村的本質是由10mX10m的多樣性方格復合并置而成，設計嘗試在前廣場的平面格局延續城中村標準方格系統，回應城中村的空間特質。前 廣場：方案生成城中村標準化的方格系統帶來的空間問題是單一性和重復性，設計嘗試將均質的方格有機變形組合，增加差異性，從而在延續城中村傳統印跡的基礎上做空間提升。前 廣場：方案生成經過對周邊片區的人口組成分析了解（家庭型為導向的傳統居住人口結構），以及東區整體和賽格ECO廣場的錯位規劃，我們賦予前廣8、場不同格子以統一的功能定位：全民普適性質的運動健康休閑區。前 廣場：方案生成在統一的功能定位下，我們將每個不同的功能塊進行細分：健身、兒童、老人、休閑、景觀等等，最終形成社區性質的全民參與的城市活動場地。前 廣場：方案生成步行體驗取消地面停車后前廣場充分釋放，與天橋連接的賽格廣場共同形成城市步行體驗區。功能性景觀與賽格廣場錯位補充，在前廣場景觀中植入多種生活娛樂配套，豐富體驗的密度和豐富度。底商更新更換現狀汽配相關、低質量低活力業態，形成高品質、有吸引力的城市街景。城市畫卷選取丁乙等藝術家重新創作設計上水徑的城市展開面，形成藝術化宣言。泊寓的改造介入則進一步提升沿街形象。PART TWO（內街9、）漫游連接穿越停留PART TWO（內街）漫游KEYWORDS關鍵詞區域定位現狀提升設計導入PART TWO（內街）漫游現狀道路可以通車、雙側停車，空間質量差，步行氣氛和體驗差。兩側建筑和業態品質均無吸引力，入口坡道處理粗暴。選取城中村建筑間距最大的內街，目前為雙向車行道。將內街改造并聯系北側前廣場和南側入口大臺階。步 行街：方案生成首先將南北方向設定為純步行，使得北側前廣場和南側入口形成延續的步行體驗和景觀通廊。步 行街：方案生成原步行街長度相對較短，空間通過性強，缺乏停留性。沿街店鋪錯位增加外擺景觀空間，豐富空間體驗，同時柔性阻隔車輛的南北通行。步 行街：方案生成新形成的步行街主要道路成S10、型布局，延長空間體驗，并強化行走的漫游屬性，同時豐富內街對于沿街主立面的觀賞角度，為立面改造提供空間動機。步 行街：方案生成步行街在與支路的連接處錯開形成街角小廣場，增加步行街人流和支路的魚骨形滲透。同時保證錯峰時期東西向通車的可能性（模式類似南京路步行街），使整個道路系統更加合理。步 行街：方案生成步行街道取消南北向通車，置換成慢行體驗式景觀鋪地，并與北面山丘形成視覺聯系。社區門廳車型坡道改為社區大臺階，配合景觀和臺地形成趣味公共活動、休息空間。作為必經之路的北側入口，打造門廳式的公共節點。PART THREE（社區）滲透自發更新的脈搏PART THREE（社區）滲透KEYWORDS關鍵詞親11、切性自發性連續性PART THREE（社區）滲透目前城中村內部街道消極，滲透性差，未來前廣場和步行街吸引來的人群無法直接轉化成為內部城中村的紅利山墻滲透優化山墻體驗，提升景觀、空間連續性。充分利用首層引流。山墻滲透優化山墻體驗，提升景觀、空間連續性。充分利用首層引流。現 狀總平面圖新 總平面圖Design Sections專題介紹硬化設計美化設計凈化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇硬化設計凈化設計美化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇道路和路面硬化100%，同時結合海綿鋪地避免雨水存積。五 化改造：100%地面硬化標出地面區五 化改造：硬化步行五 化改造：硬化車行硬 化改造：車行硬 化改12、造：車行硬 化改造：各種地面細部做法硬化設計凈化設計美化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇 重新設計垃圾桶的空間位置和效果，并將現有垃圾站位置挪至西北角。凈 化改造：垃圾桶布置和垃圾站位置凈 化改造：垃圾桶垃圾站位置凈 化改造：垃圾桶整改凈 化改造：垃圾桶整改凈 化改造：垃圾站整改凈 化改造：垃圾站整改硬化設計凈化設計美化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇集中火力對前廣場中軸線組成的T字型布局進行大力整治提升，達到最大化的美化成果，從而帶動其他部分的自發更新。五化改造美化凈 化改造：垃圾桶布置和垃圾站位置美 化改造：前廣場+步行街美 化改造：前廣場視角4美 化改造：前廣場美 化改造：步行街13、美 化改造：步行街硬化設計凈化設計美化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇嘗試用更加符合稱中村新城市形象的定位重新打造社區文化，在保留核心精神文明的基礎上做更多藝術文化處理。文化活動廣場休閑長廊社區大臺階文 化改造文 化改造：社區大臺階視角6文 化改造：社區大臺階，保留入口大葉榕樹，并圍繞設置社區告示，延續“樹下文化記憶”。同時右側擋土墻采用邱志杰地圖系列。當代著名藝術家邱志杰，最著名的作品為地圖系列，在這一系列作品中，邱志杰結合當代藝術視角，以他的想象力漫游世界各地的歷史、思想、政治、經濟、文化，創造一個令人嘆為觀止的領域。邀請邱志杰在社區入口大墻面上以新的視角繪制東區城中村巨幅地圖，成為社14、區精神文化的索引。文 化改造：社區大臺階文 化改造：社區大臺階文 化改造：休閑長廊文 化改造：休閑長廊文 化改造：休閑長廊意大利著名城市藝術家Millo，擅長用卡通畫的形式繪制出城市和人的關系，并描繪出不同人性和文化的主題，城市的立面是他心中大大的畫布，擅長結合不同開窗的立面可能性自由創作，作品可以直觀有趣的傳達社區文化的精神內核，讓觀者感到輕松與自由。文 化改造：休閑長廊文 化改造：文化活動廣場文 化改造：文化活動廣場著名藝術家丁乙，利用抽離和簡約的藝術手法，相同元素的微變拼貼組合是他藝術的實質，對他來說，元素已經不再是符號了，而是某種筆觸，反映這個時代的現實。城中村的立面馬賽克做法有著傳神15、的類似，我們希望在保留城中村文化回憶的前提下，進一步挖掘立面的藝術特色，文 化改造：文化活動廣場文 化改造：文化活動廣場硬化設計凈化設計美化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇不同于被動式的綠化，我們將綠化結合功能布置，并形成適用于不同人群和主題的綠化場地。綠 化改造功能綠地兒童農場社區花園綠 化改造：功能綠地綠 化改造：功能綠地綠 化改造：社區花園綠 化改造：社區花園綠 化改造：兒童農場綠 化改造：兒童農場硬化設計凈化設計美化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇重新梳理道路系統，將主要通過道路從場地中間改到東南一側。將道路分級并增加鼓勵步行體驗。交 通方案：主要通過道路疏通改造，并添加兩處回16、車場交 通方案交 通方案：回車場改造車行交 通方案：回車場改造交 通方案：回車場改造交 通方案：次要通行道路交 通方案：次要通行道路視角12交 通方案：次要通行道路交 通方案：應急通行道路交 通方案：應急通行道路視角13交 通方案：應急通行道路硬化設計凈化設計美化設計文化設計綠化設計交通方案停車專篇設計將在滿足場地停車需求的前提下，重新對于有限的停車資源進行最大化的優化配置。?JCBLE4 4?4 4?停 車專篇：現在問題停 車專篇:前廣場地下停車前廣場地下停車位置：前廣場地下停車(4.5m)模式：雙層機械車位數量：222輛前廣場原數量：205輛方案停 車專篇:前廣場地下停車停 車專篇:前廣場17、地下停車55004500紅線人行道30005000步行街籃球場停 車專篇:地下車庫入口停 車專篇:地下停車方案位置：前廣場兩端地下停車（15m）模式：地下機械停車樓數量：234輛前廣場原數量：205輛停 車專篇:地下停車籃球場地面車道地面停車位17輛地下車位100輛(每層20 輛)停 車專篇:地下停車，機械車庫入口位置：西北側小廣場模式：雙層機械車位（橙色）單層地面停車（明黃）數量：36輛原數量：約10輛停 車專篇:地面停車停 車專篇:地面停車位置：東南側小廣場模式：雙層機械車位（橙色）單層地面停車（明黃）數量：122輛原數量：約45輛停 車專篇:地面停車停 車專篇:地面停車位置：市政道路停車18、模式：單層地面停車數量：與原數量持平（約60輛）建議管理方式：22:00-07:00停 車專篇:地面停車停 車專篇:地面停車位置：內部道路側邊停車模式：單層地面停車數量：與原數量持平（約95輛）建議管理方式：22:00-07:00停 車專篇:地面停車視角12停 車專篇:地面停車位置：內部道路側邊停車模式：單層地面停車數量：與原數量持平（約80輛）建議管理方式：應急停車 停 車專篇:地面停車停 車專篇:地面停車停 車專篇:停車管理?JCBLE9?9?WiFi/3G/4G?3G/4G?APP?JuRa?停 車專篇:停車管理改造 智慧停車場系統：車牌自動識別系統；車位數量提示；自動道閘；充電樁配置。19、實際 缺失嚴重 設備老舊 硬件改造 停 車專篇:停車管理APP 實現車場月卡、臨停繳費在線完成。萬科自有管理軟件 直接繳納現金 APP 現金 微信 微信“掃一掃”便捷繳費 停 車專篇:停車管理停 車專篇:停車管理停 車專篇：車位拓展位置 現停放 改造后 基礎停放量 最大停車量前廣場方案一 205 222 222西北側小廣場 10 36 36 東南側小廣場 45 122 122內部道路 175 0 175市政道路 60 60 60合計 495 440 615 前廣場方案二 205 234 234西北側小廣場 10 36 36 東南側小廣場 45 122 122內部道路 175 0 175市政道路20、 60 60 60合計 495 452 627Program Scheme商業方案商業現狀項目定位方案規劃（一）商業現狀 2、交通條件：東臨布龍路，靠近上水徑地鐵站。交通聯系便捷，區位條件優越。3、商業現狀描述：本區域主要商業形態為住宅樓底層街鋪，主要分布汽配、生活配套類業態。無知名品牌進駐。1、商業體量：不詳 商 業方案（二）改造方案 為提升居民的生活品質，改變該片區當前較無商業氛圍的現狀，萬科商業建議：（1）返租該片區商用物業若干年限，根據商業整體定位進行目的性招商；（2）努力完善居民的生活配套同時把控好商業品牌供應商品質，引入較為知名商業品牌；（3）萬科商業將對返租商用物業進行統一定位、21、統一規劃和統一運營管理，用專業化管理持續提升商用物業價值。項目定位：賽格ECO產業園配套樂活區 引入品牌咖啡、品牌快餐、運動品牌奧特萊斯店、兒童教育培訓、休閑酒吧等五類業態 商 業方案（三）商業規劃初步方案 品牌咖啡、品牌快餐 品牌咖啡店、品牌快餐沿布龍路車行方向鱗次分布，提升商業街檔次形象。商 業方案（三）商業規劃初步方案 運動品牌奧萊店、兒童教育培訓 商 業方案（三）商業規劃初步方案 休閑酒吧街 商 業方案Project Budget項目概算序號 類別 工作內容 材質品牌規格尺寸簡述 工程量 單位 合價 1 人行天橋 新建天橋 鋼結構 668 m2 6,680,000 2 地下停車場 新建22、地下室車庫 破除混凝土開挖地下空間 4.5m 挖深 5,760 m2 23,040,000 3 地下立體機械停車設備 2 個雙車道出入口 368 個 9,200,000 14-15 棟首層打通并硬化立體停車 2,200 m2 1,100,000 4 停車管理系統 1 套 320,000 5 消防工程 消防管網消防栓 98,700 m2 5,922,000 6 雨污分流 新建雨水污水管網 98,700 m2 5,132,400 7 舊管網拆除工程 98,700 m2 493,500 8 新建化糞池 14 個 2,100,000 9 新建隔油池 3 個 450,000 10 立面美化 舊電線拆除 23、98,700 m2 987,000 11 電線安裝 98,700 m2 6,415,500 12 墻面翻新 范圍目前只考慮沿街和軸線兩側首層改造）不含學校 7,603 m2 684,225 13 商業店招 450 m2 337,500 14 燃氣工程 燃氣管網 945 戶 19,845,000 15 道路工程 瀝青路車行道 2,712 m2 1,247,460 16 人行道鋪貼面積 10,885 m2 4,540,284 17 綠化面積 大喬木約 35 棵 2,813 m2 1,076,015 18 標識系統 樓棟道路交通等標識 98,700 m2 592,200 19 文化元素 文化元素恢復24、 2 項 1,200,000 20 學校改造 時代學校建筑改造 10,458 m2 1,317,708 21 時代學校場地改造 8,811 m2 3,392,235 22 體育設施 標準籃球場 608 m2 374,528 23 滑板公園 300 m2 555,000 24 健身場地 340 m2 238,000 25 兒童游樂場 320 m2 576,000 26 其他娛樂活動設施 220 m2 198,000 27 公共設施 垃圾站 50 m2 150,000 28 公共廁所 30 m2 165,000 29 其他費用 設計費 98,329,554 元 3,441,534 30 監理費 98,329,554 元 1,966,591 31 不可預見費 風險費 98,329,554 元 9,832,955 合計 113,570,635 策 略總結 核心問題交通停車公共空間城市界面商業界面基礎設施應對策略更高效的交通和停車解決方案豐富、多樣、藝術、功能宣言價值提升+置換安全性提升THANKS