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1、深圳市龍崗區坂田街道新圍仔城中村改造策略提案新圍仔溝通會議2017041701 愿景及理念02 空間結構提升03 節點改造提升04 基礎設施提升05 運營能力目錄01 愿景及理念愿景共享城市落腳城市開放街區智慧街區藝術街區提升理念新的環境氛圍新的人文關懷新的城市形象新的交通組織新的居住單元新的服務配套停車樓AirbnbOFO單車特色商業摩拜單車社區公園愿景共享城市在目前共享經濟的大潮中，新圍仔在新一輪城市提升中，成為共享城市的一個組成部分愿景公共公共私密私密落腳城市新圍仔提供了大量的廉價居住空間，作為很多來深創一代的落腳點，希望新圍仔短暫的居住過程中能夠給他們留下美好的回憶愿景街巷街巷廣場街巷2、開放街區植入慢行系統，加強社區開放性，激發社區活力宜停車公共wifi智能軟件智能停車愿景智慧街區周邊的華為富士康都是代表深圳的高科技產業，將高科技融入新圍仔，也將體現智慧城市的理念藝術涂鴉藝術涂鴉藝術裝置藝術裝置藝術街區愿景引入藝術行為及裝置，將藝術生活融入生活?新圍仔將以怎樣的新姿態完成蛻變？新圍仔新的交通組織新的居住單元新的服務配套新的環境氛圍新的人文關懷新的城市形象提升理念新的環境氛圍:基礎設施整治，景觀提升，營造舒適的社區生活環境平整街道休閑公園景觀小品露天劇場提升理念新的人文關懷:釋放新圍仔城市活力，加強城市互動休閑街角娛樂健身文化廣場兒童樂園提升理念新的城市形象:脫變更新，以嶄新的3、面貌迎接新時代的機遇與挑戰綠色科技藝術工業化提升理念新的交通方式:人車分流，激發中心帶商業潛力，提高中心帶生活活力綠蔭外擺街角裝置藝術鋪地景觀小品提升理念新的居住單元:引進公寓管理，個性化社區化的生活居住體驗時尚公寓時尚公寓時尚公寓時尚公寓提升理念新的服務配套:重組公共區域及功能配套，提高居民生活便捷度創客辦公咖啡幼兒活動老人活動提升理念02 空間結構提升 人車交通現狀人車交通提升停車分布現狀 停車安排提升功能分布現狀街巷功能定位圖功能結構提升 首層功能布置 商鋪立面改造示意圖 規劃改造氛圍示意 一期空間結構規劃改造圖人車交通現狀車行出入口用地范圍公交站車行流線華為人行流線富士康人行流線其他人4、行流線改造前：人車混行、交通混亂、行人安全系數低華為停車樓梅觀高速出入口深圳康冠科技集團華為園區華為園區中心圍村元征科技園五和大道沖之大道張衡路車行出入口用地范圍公交站車行流線華為人行流線富士康人行流線其他人行流線人車交通提升改造后：十字主街，人車分流、安全便捷華為停車樓深圳康冠科技集團華為園區華為園區中心圍村元征科技園五和大道沖之大道張衡路梅觀高速出入口停車分布現狀停車場停車場停車帶停車場用地范圍改造前：勻置停車，停車數約690輛華為停車樓深圳康冠科技集團華為園區華為園區中心圍村元征科技園五和大道沖之大道張衡路梅觀高速出入口停車區取消停車立體車庫華為停車樓可增天橋智能停車指示牌用地范圍停車場5、立體車庫8F停車場停車安排提升改造后：增立體停車，停車數約690-110（取消沿路停車）+160(立體停車樓)=約740輛+華為停車樓（爭取與華為停車樓分時共享，提高城市效益華為停車樓深圳康冠科技集團華為園區華為園區中心圍村元征科技園五和大道沖之大道張衡路梅觀高速出入口功能分布現狀改造前：功能分布自然生長，組織凌亂超市餐飲網吧快遞五金生活服務華為停車樓深圳康冠科技集團華為園區華為園區中心圍村元征科技園五和大道沖之大道張衡路梅觀高速出入口街巷功能定位餐飲主街(純步行)餐飲主街(人車混行)文化創意街(純步行)老幼休閑街(純步行)沿街商業街(純步行)休閑娛樂街(人車混行)生活服務街(人車混行)生活服6、務街(純步行)文化創意街（純步行）老幼休閑街（純步行）沿街商業街（純步行）餐飲主街（人車混行）生活服務街人車混行生活服務街純步行餐飲主街純步行休閑娛樂街人車混行依據人流疏密程度及方位情況，對社區主要街巷進行合理定位改造后：根據功能需求強度安置不同生活配套功能打造多元化消費平臺生活服務美食生活地方美食咖啡茶樓藥房相館寵物店購物商場生活超市海鮮魚肉青菜辦公展示咖啡就診藥房體檢健身棋牌ktv綜合超市菜市場門診部創客辦公休閑娛樂美食生活文化創意文化創意美食生活美食生活綜合超市門診部菜市場休閑娛樂生活服務生活服務功能結構提升華為停車樓深圳康冠科技集團華為園區中心圍村元征科技園五和大道沖之大道張衡路梅觀高7、速出入口餐飲服務文化創意延伸商鋪生活綜合服務銀行服務點綜合娛樂電玩網咖綜合超市社區公園停車樓立體停車菜市場張衡路華為停車樓人行天橋五和大道人行大道老人活動中心樓長服務站安保大隊坂田門診部沖之大道首層功能布置注：所示部分均為首層功能（城市共享高效利用）深圳康冠科技集團華為園區華為園區中心圍村元征科技園梅觀高速出入口根據街巷功能定位對沿街商鋪功能進行規劃排布商鋪立面改造示意圖餐飲服務文化創意生活服務休閑娛樂規劃改造氛圍示意步行主街立體綠化機械停車樓商業界面主街入口休閑公園沿街立面街巷景觀街角公園創客辦公廣場景觀人行天橋一期空間結構規劃改造圖二期范圍一期范圍二期用地一期用地一期用地啟動區用地面積：約8、 14250 公園面積：約 2120 廣場面積：約 2750 人行道面積：約 5080 停車樓建筑面積：約 3670 停車數量：160 輛幕墻立面改造面積：約 12250 人行天橋：約 450（4.5m x 100m）步行街主出入口立體車庫出入口人行天橋機械立體停車樓老人、兒童休閑廣場綜合休閑廣場形象立面幕墻華為停車樓華為人行天橋03 節點改造提升 整體鳥瞰效果圖 一期范圍鳥瞰效果圖綜合休閑廣場一效果圖綜合休閑廣場二效果圖人行天橋效果圖沿街立面一效果圖沿街立面二效果圖主街入口效果圖休閑公園效果圖主街街角效果圖餐飲主街一效果圖餐飲主街二效果圖文化創意街一效果圖文化創意街二效果圖街角公園效果圖節點9、改造 整體鳥瞰效果圖 一期范圍鳥瞰效果圖 綜合休閑廣場一效果圖綜合休閑廣場一立體車庫；景觀廣場；沿街商鋪；改造前改造后 綜合休閑廣場二效果圖綜合休閑廣場二立體車庫；景觀廣場；沿街商鋪；改造前改造前改造后 人行天橋效果圖人行天橋景觀綠化；休閑座椅；便捷交通；改造前改造后 沿街立面一效果圖沿街立面一彩色穿孔鋁板；爬藤植物；首層開放商業；改造前改造后沿街立面二彩色穿孔鋁板；爬藤植物；首層開放商業；沿街立面二效果圖改造前改造后主街入口藝術雕塑；景觀鋪地；首層開放商業；主街入口效果圖改造前改造前改造后 休閑公園效果圖休閑公園兒童活動場地；景觀樹池；休閑商業；改造前改造后主街街角步行街道；休閑外擺商業；連10、續性雨棚；主街街角效果圖改造前改造前改造后 餐飲主街一效果圖改造前改造前餐飲主街一特色餐廳；特色小吃；綜合快餐；改造后 餐飲主街二效果圖餐飲主街二特色餐廳；特色小吃；綜合快餐；改造前改造前改造后改造前改造前改造后文化創意街一討論室；工作室；展示廳；文化創意街一效果圖改造前改造后文化創意街二討論室；工作室；展示廳；文化創意街二效果圖 街角公園效果圖改造前改造前改造后街角公園生活超市；休閑公園；服務配套；03 基礎設施提升 提升原則及目標 給水管網布置圖 消防管網布置圖 電力平面布置圖 路燈平面布置圖 通訊設施布置圖 監控系統布置圖 燃氣管網布置圖 環衛設施布置圖1.硬化改造100%路面硬化率2.11、凈化改造公共空間重新整治，垃圾集中收集3.美化改造城市界面和內部界面重新設計打造4.文化改造保留文脈，添加文化設施和業態5.綠化改造重點打造關鍵節點的景觀配置，整體提升綠化6.三線入地硬化改造美化改造綠化改造凈化改造文化改造三線入地提升原則基礎設施提升給水管網布置圖1、保證供水的水量、水壓、水質基本符合深圳市城市規劃標準與準則的要求；2、將給水主干管整治成環狀供水方式，保障供水的穩定性和安全性；3、對現狀不符合要求的管徑偏小、管材老化破損的現狀管網進行統一更換。基礎設施提升村內給水管管徑偏低，水壓不足，消防栓設置不足，本次工程整治重新設計片區的消防給水系統。保留現狀從坂瀾大道上接入的給水主管 12、DN300，并從雪崗南路上接入 DN200 的給水主管，以保證消防有兩路供水的要求。本次設計消防給水采用獨立的給水系統，在區內的主要道路和巷道上布置 DN150 DN200 的給水管管道。消防管網布置圖基礎設施提升1、保障供電負荷和供電安全，變、配電房有安全保護設施；2、更換老化的電力線路，并要求電力線路穿管埋地敷設；3、完善公共活動場所和道路兩旁路燈照明系統。電力平面布置圖基礎設施提升電源都引自區內配電房；整治區道路及活動場所設置立桿路燈，在較小的巷子里設置掛墻路燈，光源采用節能型燈具。路燈平面布置圖基礎設施提升以相關標準及規范為依據，為改善居民的居住環境，按整治區現狀實際條件允許情況通過將13、現狀通信管線由架空敷設改為穿管暗敷，增加電信及有線電視的終端和新建設整治區有線電線及電信控制房等措施改善整治區通信情況和居住環境。通訊設備平面布置圖基礎設施提升村內現狀無完善的監控攝像系統，本次整治規劃中新建圍墻及監控設施，根據居民現狀通行習慣，在片區設置三個出入口，并設置門衛室及監控設備。新建監控控制中心設置在小區的社區辦公樓一樓，整個小區內部公共空間布置有多個攝像設備，保證對整個小區的封閉式安全管理。監控設備平面布置圖基礎設施提升村內用氣由坂瀾大道市政中壓燃氣管道提供。區內燃氣從張衡路及沖之大道上的市政中壓燃氣管接入，接入管管徑為De160，在區內主要道路和巷道敷設De110 De160 14、的中壓燃氣管道，燃氣管道埋深大于 0.9 米。燃氣管網平面布置圖基礎設施提升參照相關標準及規范，通過設置環保型垃圾箱、環保型垃圾中轉站等環衛設施，方便規劃區內的垃圾清理，全面改善小區內的衛生環境提高小區整體形象。沿規劃區內主要道路及巷道按 70 米間距設置環保型垃圾箱，共計設置環保型垃圾收集屋1座，設置53個環保型垃圾收集箱。環衛設施平面布置圖基礎設施提升05 運營能力 EPC 物業服務 泊寓 商業EPC新圍仔目前進展情況：已完成立項、概算、設計施工圖、招標文件編制等前期工作。EPC招標建議：依據項目現有立項、概算、設計、施工圖等成果啟動EPC招標。招標范圍包含：設計管理、采購、施工、運營及物15、業管理咨詢，開發商+施工單位做為聯合體進行投標。（參考項目：光明新區文化藝術中心建設項目，施工圖完成后開始招標）優勢：1、保留前期成果，無需再次進行前期準備工作；2、擁有設計管理團隊，可對現有設計成果進行優化，對設計效果進行提升；3、無需調整原概算；4、招標范圍為運營及物業管理咨詢，避免產權問題造成的影響。發改立項（確定投資估算）概念設計編制招標文件啟動招標EPC招標掛網截標定標EPC單位啟動后續工作60天30天20天3天7天EPC 運營模式萬科接受委托，全面接管物業管理工作！就現階段監控覆蓋、死角巡邏、設備設施維護管理、節日氛圍營造等管理不足，結合萬科管理要求及改造后實際情況，編制物業服務方16、案，針對性提供優質物業服務。全委模式物業服務 運營模式雙方共同進行管理工作，分工合作，資源共享！分工方案 各自負責擅長領域的工作；萬科負責設備設施維護、客戶服務等業務；現有物業公司負責安全管理、環境管理等業務；雙方可資源共享。合作模式物業服務 運營模式由萬科編制顧問執行方案，由現有物業公司執行管理工作！顧問方案 前期管理工作由專人駐場指導；協助現有物業公司行政架構整組，引進萬科管理制度；對人員進行培訓和形象設計；物業基礎管理運作指導，提出加強工作效率的方案；常態運行階段，定期至現場指導。顧問模式物業服務物防+技防+人防的安全管理模式車輛管理服務技能培訓的專業秩序維護員消防管理治安及商業經營秩序17、維護公司互控檢查機制 安全管理物業服務4K超高清攝像機、人臉識別及“黑名單”功能針對城中村人流量大、客流復雜情況，特別配備以下安全防范設備：廣場、主要路口等重要區域配備4K超高清攝像機；（清晰度為1080P攝像機4倍）增加人臉識別及“黑名單”功能，檢測到錄入黑名單的嫌疑人員后發出警報。增加監控系統容量，所有監控存儲高于1個月。安全管理物業服務視頻動態捕捉、遠程監控根據關外治安情況復雜，配備視頻動態捕捉功能：在特定時段，捕捉設備對設定區域活動情況進行監視，發現移動的人或物即通過云臺進行跟蹤，同時在大屏幕顯示、發出警報。根據管理需要，可通過電腦、手機設備遠程觀看現場監控視頻，“全方位”監視，確保安18、全無死角。安全管理物業服務 安全管理轄區聯防聯治安全管理依照公安機關指導開展治安、消防防范工作。與公安機關聯網，實現以下安全防范：外來人員出入登記系統可識別通緝人員及嫌疑人員；人臉識別及黑名單可識別通緝人員及嫌疑人員；動態捕捉及云臺可跟蹤通緝人員及嫌疑人員。發現違法犯罪人員或重大犯罪嫌疑人扭送交公安機關處理。協助公安機關保護現場。配合公安機關進行治安、消防預防宣傳及演習工作。物業服務智慧停車場：車牌自動識別系統；車位數量提示，停放引導；多種可選繳費方式：一卡通、微信、APP、現金、刷卡等。物業服務停車場管理：結合改造工程，實行單向行車：流向簡單，提高通行效率；道路一側（兩側）拓展停車位；分段預19、留臨停/會車通道；車場出入口分月卡、臨時卡通道，減少滯留，提高通行速度；常備拖車器，違停車輛及時拖走，避免影響車場秩序。安全管理物業服務 安全管理專業的秩序維護人員 秩序員入職政審 專業技能強化培訓對秩序維護人員進行不間斷的強化培訓，力求服務無暇。思想教育培訓定時進行法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地服務客戶。物業服務管理預案 消防管理排除火災隱患，滅火設備充足、完好，消防通道暢通無阻，加強人員消防技能的培訓。商業秩序管理明確場地使用標準，規范管理制度，制止亂擺放及其他違規行為，營造良好的商業環境。安全管理物業服務 設備管理遠程管理 EBA系統節能 專業能耗分析系統專業養護 五級保20、養制度預見性管理：建立設備設施使用周期壽命清單配備專用儀器進行檢測預見性失效管理預案物業服務EBA（物業設備遠程監控管理系統）：遠程顯示、記錄各設備的基本參數，比如：溫度、電壓、電流、壓力、電度、照度設備運行狀態、水位高度等，免于人工巡查，實現無人值守；通過數據收集分析，逐步形成預防數據和預測使用壽命；遠程控制、遠程調試工作站/終端的一些設備，比如：變頻控制的復位、斷路器的復位、分閘、合閘、水泵啟動停止等；多平臺管理，Android、iOS及Windows平臺。設備管理物業服務節能降耗：萬科集團能耗能效管理平臺：概述、監測、查詢、分析、診斷、管理、報表；照明等設備BA系統智能控制；無負壓供水、21、LED燈具使用；能耗優化方案。物業服務 設備管理建立并嚴格執行五級保養制度，主動檢查發現設備設施存在問題，及時處理。對供電、供水設備每日需查，避免非計劃停水停電；每月檢查排水系統，每年對管道清理不少于2次；停車場系統、監控系統等電子設備每周巡視，每月定期維護；對消防系統進行每日檢查巡視，每周維護、測試；對路燈、欄桿、垃圾桶等公用設施進行每日巡視，發現損壞，立即維修。物業服務 環境管理垃圾清理四害消殺地面清潔隔油池、化糞池清理物業服務 環境管理關鍵區域清潔：對主要通道、商業街加強清潔頻次，清掃3次/天，沖洗1次/季度；主要區域的垃圾清理2次/天，人流高峰期巡視1小時/次，巡視不少于8次/天；加強22、對主要區域的綠化養護，確保長勢良好。對與公共座椅，擦洗2次/天，巡視不少于8次/天；消毒1次/周。物業服務 環境管理 垃圾分類回收、分類處理，并每日清運，防止溢出及氣味；特殊有害垃圾交由專業回收方處理，如電池、日光燈管、墨盒等；每月進行蚊蠅消殺4次、滅鼠2次、滅蟑1次；每日地面清掃1次，并安排人員巡視，隨時處理產生的垃圾；每年沖洗地面不少于2次。物業服務 環境管理 通過改造工程，雨水、污水單獨排放；隔油池清理不少于1次/月；溢出警報系統；化糞池清理不少于2次/年；與清掏公司合作，專業、安全施工；溢出、堵塞應急預案，15分鐘響應。物業服務 客戶服務專業客服人員，與客戶保持緊密聯系；協調客戶與客戶23、之間的糾紛；在傳統節假日，營造節日氛圍，組織適合村民的文化活動；定期為客戶配送滅蟑藥；對排水管道進行蟑螂煙霧滅殺1次/月。物業服務泊寓新圍仔產業配套的窘境168萬寶能科技園289萬天安云谷2210萬華為科技園按照現已有產業辦公規劃面積，滿負荷運營下，未來坂田片區常駐辦公人口將達到100萬人，現有的小區式住宅解決方案（如萬科城、）不能夠也不可能解決產業辦公配套居住需求新圍仔村泊寓泊寓泊寓價值主張 青年的情懷，在城市的家里扎根泊寓泊寓的產品力 城中村整容液原深圳糧食倉庫衰敗的城市遺留建筑泊寓泊寓的產品力 城中村整容液現泊寓.南山科技園店泊寓泊寓的產品力 城中村整容液原寶安福海工業園工業宿舍衰敗的城24、市遺留建筑泊寓泊寓的產品力 城中村整容液現泊寓.寶安福永店泊寓城中村整容液泊寓的產品力原廣州棠下第七工業區衰敗的城市遺留建筑泊寓泊寓的產品力 城中村整容液現泊寓.廣州棠下店泊寓城中村整容液泊寓的產品力現泊寓.廣州棠下店泊寓政府、社會和媒體的認可泊寓的產品力國家住房與城鄉建設部副部長陸克華、市場監管司副司長楊佳燕一行視察泊寓廣東省住建廳廳長王芃一行視察泊寓新華社專欄“他們租的不是房，而是一個共享的港灣”CCTV 2財經頻道兩會專題泊寓泊寓的產品力 坂田片區產業配套居住功能的產品定位預留足夠的公共區域面積，給青年社群打造開放的、互動的、健康的生活空間，讓年輕人居有所屬，有尊嚴并快樂的奮斗泊寓泊寓的25、產品力 坂田片區產業配套居住功能的產品定位精英白領產品泊寓泊寓的產品力 坂田片區產業配套居住功能的產品定位企業定制型宿舍產品雙人間、四人間、八人間泊寓智能管控模式開業合作方管理員工管理項目推廣預約登記預定租務管理房源管理簽約辦理入住辦理退房換房報修與投訴進銷存智能硬件財務管理收入管理支出管理財務憑證電子收據覆蓋長租公寓業務全流程打造一個有效率、有人用的平臺利用IT工具，簡化工作業務發生即被記錄，數據實時更新利用全流程房間管理系統，將房間-流動人口-社區網格系統對接，實現流動人口的高效管理泊寓智能管控模式利用智能化硬件，實現社區門禁、能源、費用的高效管理泊寓合作模式一：BOT，政府投資，萬科代管26、，參照龍崗三館一城項目合資公司泊寓村股份公司、村民以一次性改造裝修費用為出資額進行股比分配以租期內總租金額計價出資額進行股比分配由政府投資，對城中村外立面、管網、消防、室內、景觀進行全面整改，萬科提供設計、工程、運營管理服務；運營收入由政府支配，萬科收取管理費用合作模式二：EPC+O，政府+萬科投資，萬科返租運營由政府投資，對城中村外立面、管網、消防等基礎設施進行中整改，萬科對村集體、村民物業返租后，對建筑、室內裝修進行投資改造，租金收益屬萬科支配。返租條件：年限不低于10年、遞增3年5%-8%，返租租金以雙方洽談結果為準。合作模式三：EPC+O，政府+萬科投資，萬科+村集體聯營由政府投資對城27、中村進行基礎改造，改造后萬科與村集體、村民成立股份公司，按照出資額進行股比分配，運營年限內萬科承擔劣后責任，以不低于現市場租金方式保底分配租金，租金遞增3年5%-8%，超出保底租金后按照股比進行租金利潤分配。保底租金以雙方洽談結果為準。合作模式泊寓商業（一）崗頭新圍仔居民小組商業現狀1、商業體量：13672；2、交通條件：西臨五和大道、南臨張衡路、東臨沖之大道、北靠環城北路3、商業現狀描述：該片區商業主要以居民樓底商為主，有一個小面積集中商業（喜德福購物廣場）。商業（二）改造思路為提升坂田崗頭新圍仔村村民的生活品質，改變該村當前較無商業氛圍的現狀，萬科商業建議：（1）返租該村商用物業若干年限，28、根據政府對該村的商業整體定位進行目的性招商；（2）努力完善居民的生活配套同時把控好商業品牌供應商品質，引入較為知名商業品牌；（3）萬科商業將對返租商用物業進行統一定位、統一規劃和統一運營管理，用專業化管理持續提升商用物業價值。商業（三）崗頭新圍仔居民小組改造方案1、商業定位：外貿商業街及歐美美食街2、對標案例：南油外貿服裝街、蛇口美食街3、商業業態規劃：西式餐飲（60%）、外貿服飾（40%）4、擬引入品牌：名典咖啡茶語、雨花西餐廳、必勝客披薩、西遇、熱風、喜樂庫、西雅圖等5、預估租金：100元/商業總指揮：張海濤EPC招標組：王和貴徐鍇吳坤文設計組：錢院長王崢陳澤濤蘇晉樂夫廖曉裕運營組：姜浩徐凱陳曉煒楊慧麟肖龍卓工程組：王磊黃宇謝謝!THANKS