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1、金 地 北 京 順 義 項 目Gemdale the project in Shunyi Bejing BeijingShunyiPEKSite1.1 區位解讀金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 軍營南街軍營北街西二環路防護綠地水域城市道路用地凈用地289.098m規劃路15m10m7.5m141.558m30m42m14.5m1.1 規劃條件解讀PEK基地SITE六環路 西二環路（順義）凈用地面積：40669.30金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 1、項目地東北角視角2、項目2、地西北角視角3、項目地西部視角4、項目地西南角視角5、項目地北部視角現 場 照 片基地SITE1.1 用地概況金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 基地SITE基地北部為大片住宅區，基地南面為硅盾科技和北京現代摩比斯零部件。周邊生活氛圍及商務氛圍比較成熟。1、梅蘭家園2、瀾西園3、硅盾科技4、北京現代摩比斯零部件1.1 用地概況現 場 照 片a.規劃要求Planningrequirements金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing A.規劃要求Planningrequirements23、.密度1.容積率3.綠化率金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 項目指標要求用地面積：40669.30容積率：2.7計容建筑面積：109807.10建筑限高：45米(航空限高)綠地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8247S1 城市道路用地：15804.976G2防護綠地：8553.4862E1 水域：11536.3625日照與間距二.獨棟辦公 建筑間距的確定3.2米3.2米3.0米D3=9.0米3.0米3.2米3.2米3.0米h一.公寓-建筑間距的確定10F10FD118.0米衛生視距D4=12.0米3.2米3.2米3.0米4、4.0米4.0米4.0米2.4米1.6h=9.0（米）此時被遮擋單元2F、3F滿足日照要求若3F設置3米露臺，則被遮擋單元1F也能局部滿足日照要求 中間無車道(D3)滿足日照要求的情況下，滿足行車和停車入戶的功能需要 中間含車道(D4)10FD213.0米10F金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 項目指標要求用地面積：40669.30容積率：2.7計容建筑面積：109807.10建筑限高：45米(航空限高)綠地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8247S1 城市道路用地：15804.976G2防護綠地：8553.4862E15、 水域：11536.3625綠化率的實現各項密度百分比%是否計入綠地率建筑密度55%no非建筑密度45%no其中硬質鋪裝密度 15%no綠化密度30%yes實土綠化覆土綠化（覆土層厚不小于）H3M結論：由于地庫存在，且實土綠化面積必須超過綠化總面積的一半，所以地庫蓋覆土厚度須達到 3 M，以滿足總體綠化指標要求。金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 高程設計4.24.24.24.23.03.03.94.23.6公寓公寓公寓公寓公寓首層底層商業公寓底庫-1層地下車庫-2層地下車庫1.2005.7009.3000.0004.2008.40016、2.60016.800高程設計公寓10F1.8地下開挖1.8m,減少開挖成本。金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 建筑密度：45.49%綠地率：31%建筑密度：47.51%綠地率：30%綠地最大化金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 項目指標要求用地面積：40669.30容積率：2.7計容建筑面積：109807.10建筑限高：45米(航空限高)綠地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8247S1 城市道路用地：15804.976G2防護綠地：8553.4862E1 水域：7、11536.3625停車位數量總建筑面積：40669.302.7=109807.11共1290 個。其中，商業停車：9000/1001.0=90個10辦公停車：100807.11/1001.2=1200個100地下總建筑面積：50300左右。需要做地下二層車庫，停車效率39/輛。金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 集中地庫范圍地庫范圍集中地庫范圍b.金地要求Gamdalerequirements金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing B.金地要求Gamdalerequirements8、2.考慮分期開發。（盡可能實現一期快速開發.）1.別墅單棟面積180200（單棟總價560萬左右）3.一期開發面積在10000以上，以滿足回款2億的目標。金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 商業土地價值分析一級一級二級三級非商業土地價值分析一級二級三級四級四級不利因素：噪音/有利因素：景觀西二環路軍營北街（次干道）河流規劃道路軍營南街（次干道）（干道支路）基地現狀決定土地價值土地價值分析可用地范圍Available area金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 價值產品類型一階商鋪9、二階獨棟辦公三階公寓土地價值分析$商鋪單價$獨棟辦公單價$公寓單價各產品區位分布示意金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 94戶：16080平方米建筑密度：41.63%聯排疊拼公寓商業141戶：25100平方米建筑密度：47.51%121戶：21600 平方米建筑密度：45.49%100戶：16620平方米建筑密度：44.12%109戶：18390平方米建筑密度：44.09%方案1方案2方案4方案5方案3多方案對比別墅總建筑面積20000以上金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方案10、5二期方案4一期結論：一期開發別墅區，地庫開挖成本低，同比售價高，回款迅速。為二期開 發做準備，投資風險較小。分期開發與成本控制集中地庫范圍集中地庫范圍二期二期一期金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一方 案 二用地面積：40669.3容積率：2.7建筑面積：109807（其中別墅其中別墅21500，商業，商業7500）綠地率：31%用地面積：40669.3容積率：2.7建筑面積：109807（其中別墅其中別墅25100，商業，商業7500）綠地率：30%軍營北街（次干道）軍營南街（次干道）西二環路公寓公寓10F獨棟辦公 3F軍11、營北街（次干道）軍營南街（次干道）西二環路獨棟辦公 3F1#H=44m10FH=44m2#3#4#6#7#8#9#5#2#公寓10FH=44m1#公寓10FH=44m4#3#6#7#8#9#5#10#銷售中心銷售中心總圖與指標地庫輪廓線地庫輪廓線金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一空間分析金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 二空間分析金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一方 案 二軍營北街（次干道12、）軍營南街（次干道）西二環路公寓公寓10F獨棟辦公 3F軍營北街（次干道）軍營南街（次干道）西二環路獨棟辦公 3F1#H=44m10FH=44m2#3#4#6#7#8#9#5#2#公寓10FH=44m1#公寓10FH=44m4#3#6#7#8#9#5#10#銷售中心銷售中心景觀分析城市景觀城市景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀中心景觀景觀視野中心景觀金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案 一方 案 二軍營北街（次干道）軍營南街（次干道）西二環路公寓公寓10F獨棟辦公 3F軍營北街（次13、干道）軍營南街（次干道）西二環路獨棟辦公 3F1#H=44m10FH=44m2#3#4#6#7#8#9#5#2#公寓10FH=44m1#公寓10FH=44m4#3#6#7#8#9#5#10#銷售中心銷售中心交通分析車庫主入口人行流線車行流線金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 方 案商業分析18m18m18m18m18m18mc.市場要求Markedrequirements金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing C.市場要求Marketrequirements2.別墅產品多樣化，滿足各14、個階層需求。1.公寓，40、60、80戶型，南北向單廊，東西向內廊。金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓產品分布方案一：方案二：406080金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓60戶型首層平面圖首層夾層平面圖贈送面積金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓60戶型贈送面積二層平面圖二層夾層平面圖金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓40戶型贈送面積首層平面15、圖首層夾層平面圖贈送后平面金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓平面-方案一金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓平面-方案二金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 空間分析：2+3模式走廊走廊走廊走廊金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 空間分析：夾層方式走廊走廊金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓立面金16、 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 公寓立面意向通過有幾單元的重復及部分節點的設計使得立面即統一又有趣味性，并且具有公建的特點。金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 2.別墅篇Marketrequirements2.戶型分析1.戶型分布3.立面風格意向金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 別墅戶型產品分析別墅產品類型分析：l雙拼別墅：建筑面積216l聯排別墅：建筑面積188l疊拼別墅：建筑面積150戶型級配：戶型標配客廳主臥次臥17、雙拼5室3廳3衛510072003600聯排4室3廳3衛420042003300疊拼3室2廳2衛420042003600方案一：方案二：金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 雙拼別墅戶型首層平面圖地下一層半贈送面積花園贈送面積雙拼別墅類別改造前改造后贈送面積備注B179.992.192.1地下室1F85.685.697.3庭院2F64.788.123.4挑空3F64.364.317.8屋頂花園地上建筑面積214.6238贈送建筑面積115.5總建筑面積294.5330.1總贈送面積230.6l近100前庭后院大面積贈送，出入皆景相擁l超大18、客廳與餐廳空間，盡顯大家風范金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 雙拼別墅戶型三層平面圖四層平面圖半贈送面積全贈送面積l贈送近25挑空空間，可改造空間巨大l屋頂贈送南北屋頂花園，大尺度奢華主臥，獨衛、步入式衣帽間金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 聯排別墅戶型x.1 戶型分析首層平面圖半贈送面積花園贈送面積邊戶型首層平面圖聯排別墅類別改造前改造后贈送面積備注B170.5679.9679.96地下室1F74.774.732.8庭院2F66.777.711挑空3F47.447.432.19、8屋頂花園地上建筑面積188.8199.8贈送建筑面積90.96總建筑面積259.36279.76總贈送面積156.56l近70花園大面積贈送，前庭后院，出入皆景相擁l餐廳與客廳開敞設計，品味不彰，盡顯奢華金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing x.1 戶型分析聯排別墅戶型改建后二層平面圖半贈送面積全贈送面積l四陽臺設計，自然與生活相依相隨l客廳雙層挑高，贈送面積，改造奢華臥室金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing x.1 戶型分析聯排別墅戶型全贈送面積三層平面圖地下一層l贈送超大屋頂花20、園l超大格調主臥，空間設計方正軒闊金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing ABAB疊拼別墅戶型下疊戶型首層平面圖邊戶型下疊首層平面圖半贈送面積花園贈送面積疊拼別墅類別改造前改造后公攤面積贈送面積備注下疊A戶型B179.279.2082.3地下室1F86.586.5015.6庭院2F63.369.306挑空地上建筑面積149.8155.8贈送建筑面積88.3總建筑面積229235總贈送面積94.3B戶型B179.279.2082.3地下室1F74.274.2015.6庭院2F79.685.606挑空地上建筑面積153.8159.8贈送建筑面積88.3總建筑面積233239總贈送面積94.3l兩個單元分享三個面寬，使得南向面寬價值最大化l贈送前后庭院，提供充足的室外活動空間金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 疊拼別墅戶型下疊戶型二層平面圖地下一層半贈送面積全贈送面積ABl下疊戶型贈送近80地下室l餐廳雙層挑高，贈送面積，改造舒適起居空間金 地 北京順義項目Gemdale the project in Shunyi Bejing 別墅立面意向立面的形式介于居住于辦公之間，且顯得高檔，大氣。d.謝謝Thankyou