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1、目錄目錄ContentsA 前期分析 Background AnalysisB 產品篇Products C 規劃分析篇CostD立面意向 The Facade DesignACHAPTER A:BACKGROUND ANALYSISA 前期分析北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU項目位于順義居住區邊緣，同時比鄰中央別墅區，緊鄰東北六環，交通便利。東側、南側為科研辦公項目，科研文化氛圍濃重，北側為居住小區，西側緊鄰城市公共綠化帶，景觀效果較好，具備打造泛中央別墅區宜辦公宜住的社區潛質。A 前期分析CHAPTER A:BACKGROUND ANALYSISA 前2、期分析CHAPTER A:BACKGROUND ANALYSISa-1基地分析本案空港新區首都機場地鐵15號線六環路地鐵S6號線3KM六環路順義區政府北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU因此東北角是該項目唯一進入方式。A 前期分析CHAPTER A:BACKGROUND ANALYSISA 前期分析CHAPTER A:BACKGROUND ANALYSIS周邊現狀及交通分析分析本項目北側為老小區，到達本項目能通過北側橋，通過水面及公共綠地到達，因此展示區放在西區端比較好，同時可以借用城市3、公共綠地以達到最佳尺寸效果，而東側道路并未形成且南端人氣不足較為偏僻，不利于銷售氣氛塑造。軍營北街軍營南街本案西二環路機場東路順興路瀾西園硅盾科技北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUBCHAPTER B:PRODUCTSB產品篇北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU Q(問題)1.如何在保證無北向的前提下提高公寓進深效率。2.如何通過對別墅戶型調整，提高別墅效率。3.如何通過規劃調整，提高別墅用地。4.如何保證方案的落地性。B B 產品篇CHAPTER 4、B:PRODUCTS墊層吊頂上層住宅下層住宅戶型剖面示意圖優點：loft，兩面寬，有較好的舒適度和贈送率。問題：1、單進深，效率較低。2、贈送方式有較大風險。3、面積區間將為40m2-60m2以后，會進一步降低效率。北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTSB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANG5、MUB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS1.利用南北躍，創造出南北通道的60m2兩居室，報規時無風險，贈送一層。2.若拿地方案贈送方式無風險，則本戶型亦不沖突，可進一步提高舒適度和贈送方式。一層平面圖夾層平面圖二層平面圖B B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS市場主流公寓戶型：1.為了提高效率，我們東西向公寓利用目前市場通行公寓4.2m層高中廊送夾 層方式，以豐富產品配置提高總貨6、值。萬科長陽天地B B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS2400.00mm 市場主流公寓戶型：優點：“U”型，6.6面寬，200 平米以內，宜商宜住，品質較高。問題：1、充實率較低，效率不高。2、商墅入戶方式傳統，一排房一排間距。間距間距B B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SH7、UNYI RENHE XIANGMUB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS傳統聯排戶型：優點：傳統聯排，高充實率，高贈送率。B B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTSL型聯排，對拼：優點：L型對拼，省一排間距，大大提高效率，同時 具有較多辦公商業空間擴展的方式，并具有較 好的具獨棟總部辦公的可能。上海萬科VMO北京院子B B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目8、BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS在拿地方案規劃不變的基礎上，比較各種產品的效率特點。原方案指標名稱別墅南向公寓 東西向公寓公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積132756097526145869409592臨建109807百分比12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%-100.00%指標測算名稱別墅南向公寓東西向公寓公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案108006256026600891609848臨建109808原方9、案132756097526145869409592臨建109807差值-247515854552220256-百分比現方案9.84%56.97%24.22%81.20%8.97%-100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%-100.00%差值-2.25%1.44%0.41%2.02%0.23%結論：在原規劃不變的情況下，使用南北通透公寓面積增加2220，提高公寓的效率2.02%B B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTSB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和10、項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU指標測算名稱別墅南向公寓 東西向公寓 公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案140006256026600891609848臨建113008原方案132756097526145869409592臨建109807差值72515854552220256-3201百分比現方案12.39%55.36%23.54%78.90%8.71%-100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%-100.00%差值0.30%-0.17%-0.27%-0.28%-0.02%指標測算名稱別墅南向公寓 東西向公寓 公寓合計11、商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案126006256026600891609848臨建111608原方案132756097526145869409592臨建109807差值-67515854552220256-1801百分比現方案11.29%56.05%23.83%79.89%8.82%-100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%-100.00%差值-0.80%0.52%0.02%0.71%0.09%結論：在原規劃不變的情況下，使用傳統聯排別墅效率提高5.5%。L型對拼別墅必須成組團布置才可有效提高效率。原有公寓占地太大，為了提高別墅量我們將在規劃調整的12、基礎上綜合調整各種產品比例。B B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTSB B 產品篇CHAPTER B:PRODUCTS北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUCCHAPTER C:COSTC 規劃分析篇北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COST拿地規劃分析c-1售樓處L型聯排，對拼：優點：1：北部的出入口道路已經開通，方便到達。2.北部生活氛圍較濃，可以提高購買者的信心。缺點：1：別墅單皮處理未形成組團，品質13、較低。2：公寓占地面積較大，導致別墅總量低。北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COST18規劃推導c-2原方案指標名稱別墅南向公寓 東西向公寓公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積132756097526145869409592臨建109807百分比12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%-100.00%指標測算名稱別墅南向公寓東西向公寓 公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案2340031583473007888365214、41000109807原方案1327560975261458694095920109807差值10125-2939221155-8057-30681000百分比現方案21.31%28.76%43.08%71.84%5.94%0.91%100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%0100.00%差值9.22%-26.77%19.27%-7.34%-2.79%0.91%指標測算名稱別墅南向公寓 東西向公寓 公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案180803301550806838217906臨建109807原方案132756097526145869409515、92臨建109807差值4805-2796024661-3119-1686-百分比現方案16.47%30.07%46.27%76.33%7.20%-100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%-100.00%差值4.38%-25.46%22.46%-2.84%-1.54%結論：L型對拼成團布置時別墅量提高76.27%，但產品較單一且居住品質有所下降，因此方案二將三種別墅產品混合搭配，別墅量提高36.2%，但售樓處為臨時推導方案一推導方案二C C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COST北京順義仁和項目BEIJING SH16、UNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU規劃推導c-2指標測算名稱別墅南向公寓 東西向公寓 公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案1716032863494688233193161000109807原方案1327560975261458694095920109807差值3885-2811223323-4609-2761000百分比現方案15.63%29.93%45.05%74.98%8.48%0.91%100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%0100.00%差值3.54%-25.617、0%21.24%-4.20%-0.25%0.91%指標測算名稱別墅南向公寓 東西向公寓 公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案1828030664521238278777401000109807原方案1327560975261458694095920109807差值5005-3031125978-4153-18521000百分比現方案16.65%27.93%47.47%75.39%7.05%0.91%100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%0100.00%差值4.56%-27.60%23.66%-3.78%-1.69%0.91%結論：將售樓處置于本18、地塊內，方案三將拿地別墅替換為傳統聯排方可滿足容積率要求，別墅提高37.7%。方案四根據現狀將高層置于南側滿足形象要求，但對最南側別墅影響較大，且別墅量不如方案三。推導方案三推導方案四C C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COST北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU規劃推導c-2指標測算名稱別墅南向公寓 東西向公寓 公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案1928027219554748269368341000109807原方案13275619、0975261458694095920109807差值6005-3375629329-4247-27581000百分比現方案17.56%24.79%50.52%75.31%6.22%0.91%100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%0100.00%差值5.47%-30.74%26.71%-3.87%-2.51%0.91%指標測算名稱別墅南向公寓 東西向公寓 公寓合計商業+配套售樓處計容面積備注面積現方案1988017696647118240775200109807原方案1327560975261458694095920109807差值6605-43279320、8566-4533-20720百分比現方案18.10%16.12%58.93%75.05%6.85%0.00%100.00%原方案12.09%55.53%23.81%79.18%8.74%0100.00%差值6.02%-39.41%35.12%-4.13%-1.89%0.00%結論：為了將最好的居住景觀面給別墅，別墅和公寓用地成L型咬合布置，城市形象較好，方案五售樓處為永久但公寓較密，方案六售樓處為臨時用于間距達到45m左右，且別墅比原來提高50%。推導方案五推導方案六C C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COST北京順義仁和項目BEIJING SHU21、NYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU規劃方案一c-3北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COST規劃方案二c-3北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COS22、T方案一首層總圖c-3c-3方案二首層總圖北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-2方案一產品分布b-2方案二產品分布北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-5方案一綠化分析b-6方案一實土綠化通過對綠化精確23、計算，公寓區利用基礎埋深3.0米覆土別墅區綠化1.5米覆土。盡量減少下挖，以節約成本北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-5方案一停車分析圖b-6方案一消防分析圖整體停車一層加局部二層，公寓區地下二層采用機械車位解決，以減少成本。我們曾經試圖別墅區用半地下車庫解決，但經過核算無法滿足綠化率要求。北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING S24、HUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-5方案一示范區分析圖城市綠地及水岸是別墅的主要賣點，因此售樓處的展示區分為兩大主題1：城市主題-售樓處東側主廣場表現成熟的商業城市感2：水岸果嶺主題-通過對公共綠地的打造，前往別墅示范樓的過程中體驗 花香，鳥語，婆娑的樹影等景觀3：室外活動場所選在水岸邊b-5方案一示范區分析圖二公寓先不建，利用最北側公寓占地做別墅的景觀示范區。充分考慮公寓建設時售樓處的進入方式。北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING 25、SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-5方案一分期開發圖為了達到回款，首期為別墅產品，停車為1.5米覆土停車，未來分期時，每一期均有別墅和公寓。圖例：別墅示范樓北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-5方案二示范區分析圖b-5方案二首期開發分析圖北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIA26、NGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-7人行及大堂體驗分析三級大堂酒店式入戶大堂商業廣場圖例：別墅人行大堂商業廣場公寓酒店大堂公寓樓棟大堂北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU公寓入口大堂單元級C C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTb-7高度的高效利用，打造非同一般的公寓體驗破局：服務式公寓：以服務為主題，打27、造有歸屬感的公寓小米模式 服務的內涵：首二層的時尚商街是公寓的公共客廳，在這里可以滿足吃喝玩樂的城市公共服務常規公寓困惑：在目前市場情況下下，如何打造公寓產品北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTd-2公寓部分大堂：酒店式大堂進入，增加公寓的歸屬感升級HI空間:小米模式最大問題是專屬公共空間降低了得房率，而我們在頂部利用坡頂高度打造公寓最HI的空間，它時尚，炫酷。它是一個空中院子，極具專屬感，布以戲水池28、果嶺、時尚餐吧、啤酒吧，在這里可以瘋，可以狂，一夜HI到底利用3米左右的高度余量，在不計容的前提下打造high空間，打造公寓的歸屬感。北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUC C 規劃方案CHAPTER C:COSTC C 規劃方案CHAPTER C:COSTD綠地CHAPTER D:APARTMENT AND COMMERCIALD 立面意向篇北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUd-1商業部分d-2公寓部分方向一：優雅感打造深具時尚，優雅的街區文化，29、時尚元素與古典界面的沖突與融合，獨特的體驗，使之脫穎而出，成為整個片區的時尚中心，從而拉動公寓和別墅銷售。時尚的質感永恒的價值D D立面意向篇D D立面意向篇CHAPTER D:THE FAADE DESIGNCHAPTER D:THE FAADE DESIGN北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU別墅公寓公寓北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUD D立面意向篇D D立面意向篇CHA30、PTER D:THE FAADE DESIGNCHAPTER D:THE FAADE DESIGN方向二：文化感別墅北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUD D立面意向篇D D立面意向篇CHAPTER D:THE FAADE DESIGNCHAPTER D:THE FAADE DESIGN公寓北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUD D立面意向篇D D立面意向篇CHAPTER D:TH31、E FAADE DESIGNCHAPTER D:THE FAADE DESIGN方向三：現代感別墅北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUD D立面意向篇D D立面意向篇CHAPTER D:THE FAADE DESIGNCHAPTER D:THE FAADE DESIGN方向三：現代時尚氣質公寓北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMU北京順義仁和項目BEIJING SHUNYI RENHE XIANGMUD D立面意向篇D D立面意向篇CHAPTER D:THE FAADE DESIGNCHAPTER D:THE FAADE DESIGND D立面意向篇CHAPTER D:APARTMENT AND COMMERCIAL