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1、附件 安徽省城市老舊小區整治改造技術導則（2019 修訂版）Technical Guidelines for The Renovation and Reconstruction of Old Residential Areas of Anhui Province Anhui province city renovation of older communities technical guidance 目目 錄錄 1 總則 1 2 基本規定 1 3 基礎設施整治 2 3.1 一般規定 2 3.2 小區道路整治 2 3.3 綜合管線整治 2 3.4 環衛設施整治 3 4 房屋綜合整治 4 4.12、 一般規定 4 4.2 屋面修繕 4 4.3 立面整治 4 4.4 樓道整修 4 5 公共設施整治 6 5.1 一般規定 6 5.2 公共空間 6 5.3 綠化環境 6 5.4 停車 6 5.5 充電設施及場所 7 5.6 管理用房 7 5.7 其他設施 8 6 安防、消防改造9 7 建筑節能改造10 7.1 一般規定10 7.2 外窗及遮陽改造10 7.3 屋面改造11 7.4 外墻改造11 7.5 其他改造 11 8 “適老化”改造 12 8.1 一般規定 12 8.2 配套設置 12 8.3 室外空間 12 8.4 無障礙設計 13 9 加裝電梯改造 14 9.1 一般規定 14 9.23、 總平面 14 9.3 建筑結構 15 9.4 機電設備 15 10 方案實施和驗收 17 附表一 老舊小區環境綜合整治居民需求調查表 18 附表二 老舊小區單體樓現狀一覽表 20-1-1 總則總則 1.0.1 為適應新時代的發展，提升人民的居住環境水平，有序開展全省城市老舊小區整治改造，改善老舊小區居民的生活環境和居住條件，制定本導則。1.0.2 本導則適用于安徽省城市和縣城城區老舊小區整治改造規劃、建設與驗收。1.0.3 老舊小區整治改造應貫徹消除安全隱患，完善基本功能和公共配套設施，提升小區品質的指導思想，堅持以人為本、安居惠民；整治為主、兼顧提升改造；試點示范、統籌推進的原則。1.0.4、4 老舊小區整治改造要堅持以人民為中心，充分運用“共同締造”理念，激發居民群眾熱情，調動小區相關聯單位的積極性，共同參與老舊小區改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。1.0.5 老舊小區是指安徽省城市和縣城范圍內國有土地上已經建成使用的，近五年未列入舊城改造和棚戶區（危舊房）及城中村改造，確因小區內設施破損嚴重、使用功能不全、環境較差的居住小區或組團。1.0.6 城市老舊小區整治改造除應符合本導則規定外尚應符合國家和我省現行有關標程的要求。-2-2 基本規定基本規定 2.0.1 老舊小區整治改造包括小區基礎設施、公共設施、消防安防、房屋整修和建筑節能、“適老化”，有條件的5、小區加裝電梯等便民設施等內容。可統一實施，亦可分步實施，適應老舊小區居民生活要求，提升居民的生活品質。2.0.2 老舊小區整治改造前對小區及建筑物進行綜合排查和評估，廣泛征詢小區管理單位、物業服務公司和居民意見，排查結果作為確定老舊小區整治改造范圍及內容的依據。2.0.3 老舊小區整治改造前應進行現場勘查，制定安全合理、經濟可行的整治改造技術方案，繪制小區整治總圖及項目施工圖。2.0.4 老舊小區整治改造應按照城市（縣城）總體規劃、控制性詳細規劃及各類專項規劃要求，統籌考慮街區劃分，合理布局各項設施。小區內配套公共設施可新建、擴建，亦可置換改造。2.0.5 老舊小區整治改造應尊重、保護和利用具6、有歷史文化價值的居住區文化、街巷道路和特色景觀。-3-3 3 基礎設施整治基礎設施整治 3.1 3.1 一般規定一般規定 3.1.1 老舊小區基礎設施整治應包括小區道路整治、綜合管線整治、環衛設施更新改造等內容。3.1.2 基礎設施整治前，應充分調查老舊小區周邊和內部道路、管線系統現狀，居民出行規律及出入口分布，并對路網、管網、道路質量、管線設施、環衛設施等多種要素進行調查、評估，確定整治改造內容，范圍，制定整治改造方案。3.2 3.2 小區道路整治小區道路整治 3.2.1 應按功能要求明確細化道路等級，優化路網系統。3.2.2 應設置道路標識，明確消防通道和無障礙通道。3.2.3 小區道路應7、能滿足消防、救護等應急車輛通行。對于現狀達不到標準的，宜逐步改造，到達標準。3.2.4 小區道路路面改造時宜采用柔性路面（瀝青混凝土為面層的道路），宅間路可采用剛性路面（水泥混凝土路面結構）。人行道部分宜采用透水性較好的砌塊路面。3.2.5 對出現龜裂、坑槽、沉陷等問題的道路可根據情況進行局部修補。3.3 3.3 綜合管線整治綜合管線整治 3.3.1 小區各類管網整治改造，宜選擇地下敷設的方式。對保留的架空電力，電訊等線路，宜統一高度和線路走向，積極推動空中管線入地，并滿足相關規范要求。3.3.2 管道燃氣覆蓋范圍內的小區，應鋪設燃氣管道。3.3.3 水、電、氣三表未出戶的小區，應結合小區水電8、氣改造，供電、供水、供氣設施設備，實現“一戶一表”管理到戶，水表、電表宜集中設于公共區域。3.3.4 小區內不能滿足功能需要的給水管道、消防管網應進行更新，管道用材宜選用 PE管等新型材料。-4-3.3.5 應按照雨污分流的原則確定小區排水系統，制定化糞池、商業隔油池整治方案。鼓勵實施雨水收集和再生水利用工程。3.3.6 室外排水管宜采用 HDPE 雙壁波紋管，管材應符合國標及行業標準的要求。雨、污水檢查井可采用混凝土檢查井、成品塑料檢查井等。檢查井井蓋可采用球墨鑄鐵井蓋、復合材料井蓋等。3.3.7 小區變壓器、供電線路改造應符合居住區供配電系統技術規范DB34/T1469 的規程要求。3.39、.8 小區內室外配電箱、柜改造應符合外殼防護等級（IP 代碼）GB/T 4208 的規程要求。3.3.9 小區整治改造宜同步實施光纖到戶通信系統，并符合住宅區和住宅建筑內光纖到戶通信設施工程設計規范GB50846 的規程要求。3 3.4 4 環衛設施整治環衛設施整治 3.4.1 小區整治改造宜積極推進垃圾分類。垃圾容器宜為分類收集垃圾箱，設置在單元入口附近的隱蔽位置，不影響小區環境衛生，便于投放和清運。3.4.2 固定垃圾收集點設置，不得影響道路通行和小區景觀。-5-4 4 房屋綜合整治房屋綜合整治 4.1 4.1 一般規定一般規定 4.1.1 老舊小區房屋綜合整治應包括屋面修繕、立面整治、樓10、道整治等相關內容。4.1.2 房屋整治前應充分結合周邊環境和居民要求，合理確定老舊小區內每幢房屋的改造內容和改造重點。對具有歷史文化價值的住區文化應予以保留。4.2 4.2 屋面修繕屋面修繕 4.2.1 漏水嚴重的建筑物屋面，應結合實際情況按照施工工藝流程進行修繕，以達到防水和使用要求。宜結合建筑節能改造進行，宜選用平改坡方案。4.2.2 對存在局部滲漏的建筑物屋面，應對明顯漏水點處局部鏟除，重新鋪設防水層，并做好與原有防水層的搭接。4.2.3 屋面原太陽能水管應按單元集中布置。4.2.4 屋面雨水立管及陽臺排水管應分別設置,陽臺排水管應接入污水管網。4.3 4.3 立面整治立面整治 4.3.11、1 對沿街建筑物較完整的外墻飾面宜進行清洗或重新飾面粉刷，并與周邊環境風貌相協調。4.3.2 破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻應進行防滲、粉刷處理。4.3.3 空調冷凝水管應改為有組織排水。空調外機機位宜整齊或設計遮擋裝飾，并對住戶原有空調外機支架進行檢查，對不滿足安全要求的，應督促采取加強或防護措施。4.4 4.4 樓道整修樓道整修 4.4.1 破舊、黑暗、雜亂的樓道應進行修繕整治，達到安全、明亮、整潔的標準，樓道-6-內公共設施使用正常。4.4.2 應對影響正常使用的護欄、扶手進行整修。4.4.3 應對小區房屋公共樓梯間、走道的老舊照明燈進行更換。光源應選用節能型燈具，控制方式宜采用自動控制12、裝置。-7-5 5 公共設施整治公共設施整治 5.1 5.1 一般規定一般規定 5.1.1 老舊小區公共設施整治包括公共空間、綠化、停車、充電設施及場所、管理用房、健身器材、信報箱、智能快件箱、公共宣傳欄、無障礙設施、大門圍墻、標示標牌等設施的整治。5.2 5.2 公共空間公共空間 5.2.1 老舊小區整治改造宜見縫插針開辟具有休息、游憩功能的公共空間。5.2.2 主要公共空間宜設置游步道、健身設施，修剪原有綠化，補充更新花木品種。5.3 5.3 綠化環境綠化環境 5.3.1 拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構筑物），恢復原有綠化功能。5.3.2 優化綠化空間布局，調整喬灌木配比和常綠落葉植物比例13、，改善居住景觀環境。5.3.3 宜保留小區原有的高大喬木、立體綠化等綠化特色，可適量增加座椅、花架、廊架、景亭等景觀小品。5.3.4 應對小區內原有的古樹名木制定保護方案。5.4 5.4 停車停車 5.4.1 宜采用多種形式的停車方式以滿足居民非機動車和機動車的停車需求。5.4.2 因地制宜設置非機動車車棚。新建車棚不得影響周邊居民住宅通風采光，宜采用輕型材質建造，色彩與周邊環境協調，并配置充電插座、充氣筒。5.4.4 結合小區道路交通條件，設置機動車泊車位和生態停車位；整頓修復原有車庫、-8-車位停車功能；增設交通標志，可在老舊小區周邊非交通性道路或支路設置夜間臨時停車位。5.5 5.5 充14、電設施及場所充電設施及場所 5.5.1 改造中應結合小區實際情況，因地制宜，滿足安全、統籌解決的原則對小區的室外停車場和地下停車庫配置或預留電動汽車充電樁。5.5.2 小區的電瓶車充電場所宜采用在室外獨立設置的的車棚。電瓶車不應在疏散通道、安全出口、樓梯間等公共區域停放或充電。5.5.3 電瓶車和電動車的停放充電場所應采取防雷、防風、防雨及排水等措施。充電裝置應采取防撞措施。5.5.4 車棚和車庫內集中充電設施具備定時充電、自動斷電等功能。電氣設備和線路鋪設符合現行國家及地方規程要求。5.6 5.6 管理用房管理用房 5.5.1 對小區原有物業管理用房挪作他用的，恢復其原有用途。5.5.2 可15、選擇適宜場地新建物業管理用房。5.7 5.7 其他設施其他設施 5.6.1 應根據小區不同年齡層次人群的需求，合理配置健身設施。健身設施的設立應保-9-證安全，每項健身器械或場地內均應設置相應的保護措施。5.6.2 維修、更新升級小區內破舊的信報箱，增設智能快件箱；信報箱、智能快件箱規格和設置應規范，并方便居民使用。5.6.3 宜在小區主入口或公共活動場地附近設置公共宣傳設施。5.6.4 應在公共區域的主要出入口、住宅出入口增設無障礙設施。5.6.5 宜增設總平面示意圖、社區引導牌、道路引導指示牌、安全警示牌、樓棟號等標識，完善小區服務管理的標識系統。-10-6 6 安防、消防改造安防、消防改16、造 6.0.1 老舊小區安防、消防設施整治改造包括小區防盜、監控和消防設施的改造。6.0.2 應根據小區實際情況，維修小區單元防盜門，宜增加小區大門門禁系統，滿足小區安全管理需要。6.0.3 小區宜安裝視頻監控系統。小區主要出入口、周界、重要通道、公共設施、車輛集中停放等區域宜設置監控探頭。視頻監控系統主控室宜設在物業值班室，并接入公安聯防監控系統。6.0.4 已安裝智能化監控系統的小區應對現有設備及線路進行檢修，及時更換損壞設備。6.0.5 老舊小區應按防火規范要求增補小區室內外消火栓，疏通消防通道，在公共設施建筑內合理增設掛墻式滅火器。-11-7 7 建筑節能改造建筑節能改造 7.1 7.17、1 一般規定一般規定 7.1.1 老舊小區建筑節能改造技術措施應充分考慮夏熱冬冷地區的氣候特點，以夏季隔熱為主，兼顧冬季保溫，改造分項內容依次包括外窗及遮陽、屋面、外墻等改造，可以綜合改造也可以單項改造。7.1.2 老舊小區建筑節能改造應執行安徽省地方標準既有居住建筑節能改造技術規程。7.1.3 老舊小區建筑節能改造應當優先改善門窗的保溫和遮陽性能、屋面和外墻等保溫隔熱性能，并宜同時改善自然通風條件。7.1.4 老舊小區建筑節能改造不得影響建筑結構安全和使用功能，設計、施工應符合國家和地方現行安全和防火標準規范的規定。7.2 7.2 外窗及遮陽改造外窗及遮陽改造 7.2.1 外窗節能改造可采用18、換玻璃、包覆窗框、雙層窗和換整窗的方法，改造后其傳熱系數、氣密性等級應滿足安徽省建筑節能設計標準。7.2.2 外窗遮陽改造宜設置水平或傾斜簡易固定外遮陽，也可采用卷簾式百葉、活動織物外遮陽或玻璃貼膜、涂膜，改造后綜合遮陽系數、可見光透射比應滿足設計標準。-12-7.3 7.3 屋面改造屋面改造 7.3.1 屋面節能改造宜與屋面防水修繕同步進行。7.3.2 有風貌要求的地區平屋面宜改造成坡屋面，或采用增加保溫層，設置通風架空層等技術方法進行屋面節能改造。7.4 7.4 外墻改造外墻改造 7.4.1 外墻節能改造宜與外墻飾面工程同步進行，有條件地區可采用外墻保溫裝飾一體化、隔熱涂料等技術形式，改造19、后的外墻平均傳熱系數應滿足設計標準。7.4.2 外墻保溫層的抹灰、粘貼、釘掛、鋪設或噴涂必須牢固、平整、可靠，不得有空鼓、開裂、扭曲、破損或脫落等缺陷。7.4.3 外墻節能改造的施工操作過程應符合國家和地方現行安全和防火標準規范的規定。7.5 7.5 其他改造其他改造 7.5.1 老舊小區建筑節能改造時宜采用綠色建筑技術措施，設計安裝太陽能等可再生能源，對屋頂、外墻面等部位實施立體綠化，既有建筑綠色改造評價可執行既有建筑綠色改造評價標準。7.5.2 小區公共空間照明宜采用 LED 照明，小區道路及庭院照明宜采用太陽能路燈、節能燈及 LED 燈。-13-8 8 “適老化”改“適老化”改造造 8.20、1 8.1 一般規定一般規定 8.1.1 老舊小區“適老化”改造應遵循易識別、易到達、無障礙、保安全的原則進行。“適老化”改造應符合老年人生理和心理特征。8.1.2 老舊小區“適老化”改造內容包含配套設置、室外空間、無障礙設計。8.2 8.2 配套設置配套設置 8.2.1 老舊小區改造時，宜通過置換、改建等方式，配套建設社區居家養老服務設施。8.2.2 小區宜增加居民家庭適老助老呼救系統。8.2.3 小區應選擇地形平坦、自然環境良好、排水通暢的室外場地，配設無障礙設施，有條件小區宜配置康復訓練設施。8.3 8.3 室外空間室外空間 8.3.1 老舊小區改造時，小區宜建設老年人適宜的交往空間。外21、部空間“適老化”應考慮安全性、便利性、舒適性、智慧型、便于交往等方面設計改造措施。8.3.2 適合老年人活動的室外場地宜種植較大闊葉喬木和硬鋪裝，為老人的活動創造充足的具有遮蔭條件的場所。逐步提升小區的功能性和舒適性。-14-8.48.4 無障礙設計無障礙設計 8.4.1 在小區內公共活動中心，應設置無障礙通道。8.4.2 宜對小區公共建筑、住宅樓的室內外高差進行改造，對建筑入口進行無障礙設計。8.4.3 宜在有條件的老年人居住區比例高的中低層住宅加裝電梯。8.4.4 條件允許的小區，宜推進設置無障礙停車位。-15-9 9 加裝電梯改造加裝電梯改造 9.1 9.1 一般規定一般規定 9.1.122、 既有多層住宅增設電梯應遵循“業主自愿，充分協商，加強引導，協調服務，落實責任，確保安全”等原則，同時考慮便于施工、安裝和運行維護的要求。9.1.2 加裝電梯前，應對房屋結構安全性和地下隱蔽結構進行檢測。加裝電梯方案應符合相關規范要求，并征得業主同意后，按照各地市加裝電梯建設審批流程進行各項工作。電梯增設工程完成后，應按相關規定對建筑結構和電梯分別進行竣工驗收、辦理使用登記后方可投入使用。9.1.3 多層住宅加裝電梯工程應符合相關規范要求，并考慮加裝電梯對建筑內外排水、燃氣、強弱電管線產生的影響。9.1.4 加裝電梯宜由生產廠家維護保養。9 9.2 2 總平面總平面 9.2.1 多層住宅加裝電23、梯時宜貼鄰原有樓梯間布置，應減少對道路及相鄰住宅的影響。9.2.2 實施加裝電梯工程宜使與其相接的小區道路寬度符合國家相關規范標準。9.2.3 加裝電梯后消防車道寬度應滿足現行規范要求。當原消防車道寬度不滿足現行規范要求時，不得再降低既有標準。9 9.3 3 建筑結構建筑結構 9.3.1 候梯廳深度不宜小于 1.5m,底層候梯廳宜設置高度不低于 0.15m 長度不小于 2m-16-的斜坡。應采取措施防止地面雨水徑流流入電梯井內。9.3.2 井道、轎廂與電梯參數應符合下列要求：1、轎廂凈深不宜小于 1.4m，凈寬不宜小于 1.1m。2、轎廂門應設開門保護裝置，門凈寬不應小于 0.8m。3、轎廂地24、面材料應防滑，側壁宜設 0.850.9m 高扶手。4、條件允許時優先選擇可容納擔架的電梯。9.3.3 加裝電梯井道結構宜采用鋼結構、鋼筋混凝土結構等形式，增設電梯安裝使用應符合相關規范、規程要求。9.3.4 加裝電梯結構的布置、變形及構件承載力等應滿足建筑結構和施工的要求現行規范、規程的要求。9.49.4 機電設備機電設備 9.4.1 加裝電梯應綜合考慮對住宅室內外各類管線、能耗計量裝置及其他設施的影響，必要時可進行設備、設施及管線改造。9.4.2 加裝電梯影響綜合管線時，移位后的排水管排水能力應滿足其所承擔的排水負荷要求；室外管道交叉時給水管應設于污水管上方，并避免接口重疊。9.4.3 加裝25、電梯供電應當滿足電梯運行的要求，電梯電源應自住宅計量總箱（柜）以專用回路供電，并設置專用的計量裝置，接入方案應符合當地供電技術規程要求。9.4.4 電梯的配電系統設計應符合以下規定：1、每臺電梯的電源線路應裝設單獨的隔離電器和保護電器。2、電源配電箱應設在便于操作和維護的地方，并應具有必要的安全防護措施。-17-3、配電線路和控制線路應隔離敷設。4、應采用低壓配電直接接觸防護及間接接觸防護等電擊防護措施。9.4.5 加裝電梯應滿足建筑物防雷設計規范GB 50057 的相關要求。9.4.6 電梯應具有如“停電應急平層裝置”等停電措施，確保梯內人員安全，宜配備語音報站功能。9.4.7 轎廂內宜設置26、視頻監控系統。10 10 方案實施和驗收方案實施和驗收 10.0.1 老舊小區整治改造應明確實施責任主體，規范管理程序。-18-10.0.2 整治改造項目應有完整的設計文件，施工方案與技術措施。10.0.3 施工單位應綜合考慮老舊小區所處位置、交通條件、居民出行等情況，科學合理地組織施工，減少對附近居民生活的干擾。10.0.4 項目竣工后，應按規定組織驗收，并做好資料歸檔。10.0.5 老舊小區整治改造后，應規范引入物業管理，建立健全小區長效管理機制。附表一 老舊小區環境綜合整治居民需求調查表 小區 幢 單元 -19-姓名 性別 年齡 職業 住址 電話 是否同意綜合治理 是（）否（）序號 整治27、內容 需要整治（）備注 1 房屋主體 整修屋面 外立面涂裝 樓道潔化 增設樓道燈 2 公共設施 修整道路 改善雨污排水 增設停車位 新增（改建）自行車棚 拆除違建 修整綠化 架空線入地 增設標準化垃圾桶 修繕公廁 增設運動、休閑設施 修繕宣傳欄 增設路燈 增設電動自行車充電位 增設電車汽車充電車位 3 水、電、氣表出戶 電力 燃（煤）氣 自來水 4 消防設施 疏通消防通道 增設移動式滅火器 增設（修繕）室外消防栓 5 小區安全 安裝樓道防盜門 增設電子監控 新建（改造）傳達室 拆除圍墻 6 物管及商業用房 配建物管及商業用房 專業化物業管理 7 住宅電梯情況 8 住宅保溫 外墻保溫 門窗保溫 28、-20-注：被調查人有其他需求的，在其他一欄后說明，也可另附意見。區 街道（鄉鎮、社區服務中心、社區委）聯系人 電話 -21-附表二 老舊小區單體樓現狀一覽表 小區名稱 _ 小區位置 _ 小區占地面積_ 小區建成時間_ 小區住宅棟數_ 小區戶數 _ 小區總建筑面積_ 住宅樓號 單體建成時間 住宅單元數（每棟）住宅戶數（每棟）住 宅居 民數（每棟）屋 面漏 水情況 三表出戶情況 單 元垃 圾桶（有，無）單 元防 盜門（有，無）違 章建設（有，無）單 元集 中信 報箱（有，無）單 元電 梯情況（有，無）外 墻及 門窗 保溫 情況（有，無）1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#備注：小區所有住宅樓全部列入統計