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1、目彔：1 基地分析 市場背景及核心訴求 規劃策略 技術手段 2 3 4 1第章墓地俯Analysis Of Base PTAL萬d口1鐵地咱第章墓地分析 號號!_Y.s！飛！黑氣氣PTA 1第章墓地俯Analysis。f Base PTA 咱第章墓地分析釗I汗！三！黑蘭PTA 咱第章墓地分析 號號!_Y.s！飛！黑氣氣PTA 阿A EJ 關注公眾號設計氣象臺，每天打卡最新方案文本咱第童基地翁精.乃曰憐！三于！.號飛氣翻回區 自駕45給鐘可到這溫州區人群C：市區(1小劇變通圄陶京城柑aaaaaaaaaa 沙拌帽性笛莊柑原住民 人群Baaaaaaaaaa 首都機揚汽車研發周邊嚴業 人群A順義商圄12、第一章 基地分析 Analysis Of Base PTA STRENGTHS WEAKNESSES O PPORTUNITIES THREATS 優勢 劣勢 機會 挑戰 1、景觀優越 環境優美，水網密布。2、交通便利 駕車出行斱便，離京滬高速口僅1.2km 3、配套完善 周邊有商業、醫院、學校等完善的配 套設斲 1.人氣丌足；2.距地鐵較進；3.地塊南側產業園還未成氣候；1、整合周邊資源 憑借周邊的自然環境，加以整合利用，將形成獨具特色的辦公生活區 2、提升地塊價值 量身定制因地制宜的策略提升整個項目的價值 3、填補區域市場空白從規劃、產品、形態以及生活斱式等各斱面的提煉和營造，退出市場急需3、的產品。1、住宅消費提升 本項目是推進順義空港會展商務旅游區的勱力 2、機車技術產業 推進本項目南側現有汽車技術產業的發展，促使從業相關人員為地塊被公寓買單。2第二章市揚背景及核心訴求The Market Background&The Core demands _”民PTA 20151拙嚴發E背旦表面是弱市，實質是趨向成熟和規范消費者趨向成熟理性，購房不再是高回報率的投資行為購房主力害群變化，大量80后、90后成為未來購房主力投資害減少，自住害占主要地位關注公眾號設計氣象臺，每天打卡最新方案文本 地嚴行業不再是造房就賣的階段，原本只追求最大貨值的日古代已經完結2第2市脯熙攘心訴求一The Ma4、rket Background&The Core demands _”民PTA理性市場環境下，純粹的依靠栩業本身于恒的投資害紛紛卻步，而美薩面自身晶質的剛性需求購房者成為市楊主流貨去化率2第二章市揚背景及核心訴求The Market Background&The Core demands _”民PTA 嚴晶配套環t竟風格80%購房者依次愿意為嚴晶、配套、環揭、風格買單但是，2第二章 市場背景及核心訴求 The Market Background&The Core demands PTA 產品數據 近11萬計容面積，近80%小面積公寓產品 2第二章 市場背景及核心訴求 The Market Ba5、ckground&The Core demands PTA 1.確定公寓策略、快速去化公寓產品限制條件 層高限制，最高4.2M報批風險，偷送斱法有限成本控制，改造空間有限總價控制，面積段較小 基亍以上各種限制條件，市面上公寓產品同質化競爭嚴重，突破點有限。單純依靠戶型產品已較難體現競爭力，我們需要另辟蹊徑核心訴求 3第三章規劃愿景Planning Vision PTA2、提升類別墅嚴晶溢價能力控總價，提單價，通過贈送提升溢價能力。爭取改善型住宅害戶。局部三層，三層部分層高3m，兩層部分用足4.2M層，后期改造為三層。3、特色商業、提高溢價通過點式商業和開放式商業街區組合模式，打造活力街區塑造獨6、特形象。一層商業抬高1.5米，做3M層高半地下室，送給一層商業，增加附加值，提升一層商業溢價。I 3F Ndy vA I 2F I lF改造前Ny。m I-lF I 3F I 2F I lF改造后II 開放街區2F lF-lF町送lF I-lF.2第二章 市場背景及核心訴求 The Market Background&The Core demands PTA 依托地塊自身特點，打造全新癿社區模式關注公眾號設計氣象臺，每天打卡最新方案文本打造全新的社區模式,創造更優的生活斱式 規劃層面 景觀層面 充分利用外部河道及綠化資源，優化社區景觀空間 客戶層面 精準定位客戶 挖掘客戶需求 配套層面 打造精7、致商業配套 提供斱便地鐵接駁 通過以上手段，我們致力亍打造新一代的宜居社區，集合便捷交通、休閑購物、智慧社區、綠色樂活、成長戶型亍一體，旨在為京城年輕人營造一種“宅”在家就可享中心級生活的斱式，成就年輕人的居住夢想。3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 1規劃條件及現狀 梳理規劃條件及地塊現狀，明確 下一步工作癿限制條件和工作重點 PTA3第三章規劃策略Planning Strategy 地塊（商業綜合體）用地面積：40669.30m2窯積率：2.7計窯建筑面積：109807.lOm2建筑限高：45米（航空限高）綠地率：30%建筑密度：55%代征地：35894.8248、7m2Sl城市道躇用地：15804.976m2G2防妒綠地：8553.4862m2El水域：11536.3625m2l I.l!1.1 i7.:1水域EHaN141.6m 凈用地30m 陸妒綠地42m 城市道環Il5J!睛盯面西3 第三章刪策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY.”PTA當地政府規定曰照要求無日照需求商業：機動車：100輛lOOOOm2非機動車：400輛lOOOOm2停草位自己比辦公：機動車：120輛lOOOOm2非機動車：150輛lOOOOm2;1 十層以上（含十層）：建筑應修建滿堂紅 丸層以下（含丸層）：計人陽面職規定基礎埋深3m：建筑面積3%規 基礎埋深3m：建筑面積2%B9、l 單建地下建筑：地下建筑面積30%求配套公建規定無面積計算規定國標GB/T 50353-2013 真他需說明商業、辦公標準層為單間式的層高不超過4.2mI頁目要求滿足衛生視ie及防火規范要求攝相關規范要求設置攝相關規范要求設置必要的設配用房與服務用房：地上物管用房SOm2I 開閉站lSOm2I 配電間90*2=180m2I 垃圾轉運站80m2I 公共衛生間lOOm2接相關規范要求接相關規范要求3 第三章刪策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY.”PTA基地北部為大片住宅區，基地南面為硅盾科技和北京現代摩比斯零部件。周邊生活氛圍及商務氛圍捆對成熟。現場照片1、梅蘭家園2、瀾西園3、硅盾科技4、北10、京現代摩比斯零部件3 第三章刪策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY.”PTA罔嗣四1、項目地東北角視角3、項目地西部視角2、項目地西北角視角4、項目地西南角視角5、項目地北部視角3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 限制條件 在限高45米條件下容積率2.7偏高 丌出現北向公寓，停車配比較高，需做雙層地庫 綠地率30%，一卉實土綠化，限制地庫范圍 有利條件 地塊左側河道及河道綠化景觀可充分挖掘利用 周邊居住小區較多，居住氛圍成熟，為地塊商業氛圍營造提供人口支撐 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 2產品策略 分析產品模式確定目標產品，迚行下一11、步規劃測算 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 中間戶45平戶型 面寬4.05M，層高4.2M。可改造為局部兩層，報批風險低，改造難度小。下層 上層 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 端頭戶65平戶型 面寬4.70M，層高4.2M。可改造為局部兩層，報批風險低，改造難度小。下層 上層 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 類別墅產品策略：1、控制總價爭搶周邊住宅客戶(降低面積段，通過贈送提升產品附加值及舒適度，總價向周邊高端公寓看齊，瞄準改善客戶)2、類別墅組團獨立分區，產生自身歸屬感。（獨立的別墅組團，分田到12、戶，打造屬亍每個小業主的一畝三分地）3、通過產品組合形成合院模式，增加單位畝產。通過中間戶和變異端頭戶組合，將東西向占滿，生成合院組團的同時，增加單位畝產。3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 改造前-1F3.0 3.0 3.0 4.2 4.2 3.0 3.0 1F 2F 3F-1F3.0 3.0 3.0 3.0 1F 2F 3F 中間戶110戶型 改造后 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 端頭戶130戶型關注公眾號設計氣象臺，每天打卡最新方案文本3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 3規劃策略 參考相兲案例細化13、空間形態、落位功能業態生成規劃斱案。第三章規劃策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY 3 PTA 第三章規劃策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY 3 PTA 3第2翩翩！號i!JJ.乳呢！￥1幢幢幢幢PTA畫一z 么主Qf 島3第2翩翩！號i!JJ.乳呢！￥1幢幢幢幢PTA.3第2翩翩！號i!JJ.乳呢！￥1幢幢幢幢PTA添 3第2翩翩！號i!JJ.乳呢！￥1幢幢幢幢PTA畫一z 么主添3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 開放式商業街區形式癿規劃差異化，提升項目整體價值 別墅獨立分區及公寓品質感（朝向）癿14、保證啟勱區快速形成保證快速銷售規劃訴求：3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 4規劃測算 帶入已確定癿產品通過各種產品和規劃癿可能性排布，尋找最優解決斱案 2.3第三章刪策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY.”PTACl 目目東西分9.5+1.5=11 i:;i，幅畫tllllt電四”l帽IH、，”E豆F ，c；昂昂南北分9.5+1.5=11 且回 I I E毛一一r r tll自E量百i；司；E霸罩結論：1。別墅地塊分布位置與總量無關2。東西向公寓產晶比例影響別墅總量。3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 1.東西分區模式,高層組團面向西側15、景觀可以最大化利用高層對別墅空間壓迫感強壓迫感強,別墅私密性降低 別墅私密性降低 2.南北分區模式,別墅組團在南側形成獨立的區域,分區管理,高層組團空間較封閉,內部環境較差 高層組團空間較封閉,內部環境較差 3.中軸對稱分區模式,高低組合的建筑模式節省間距,可以提高別墅面積.兩種產品的獨立空間組團感均太差兩種產品的獨立空間組團感均太差.3.別墅布局產生規劃格局嘗試:3.別墅布局產生規劃格局嘗試:PTA在強排基礎上嘗試多種方案模式進行優化調整建筑布局，減少高層組團空間壓迫感預留獨立的啟動區用地開放的商業界面為社區增加活力3第三章酬蛐？！但可i!1.9.罷？！？何、軍營北街呈,.-.-Qmmrn?16、才EP由自型時4U蛐”。陸酣跚跚K冶帶電可豆昌里I:i1 I j且引i.軍彗北街言懂事蘑匱噩噩噩口中qEEqEPEFEJ叫的而睛”倒。如3A帆m 5jJ”112.5!1.,.lo，！.（”四肥望126511:S，.葉，.，酬咂;,.輔:,.J:6jfl5，咽!.(1()058 1栩500.!15怔31310265？.lll9.00(l?3 第三章刪策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY.”PTA規劃萬案推導I Setpl確定售樓處位置，規劃真周邊用地司銷1oX二326800.000Y=523490.058 X=326785.00。Y=S旦土no c廣內基地周邊僅北側軍營北街為現狀道路，故售樓處應17、沿真布置。同時基地西側為景觀河道和河道綠化，對場地優質資源最大化利用。故售樓處應設置于基地西北角。處佳口區西環路30.00 川iI 11 11111 門111111111 川111111111 售樓處可規劃為點式獨棟商業形式，未來拆分為商鋪出售，同時考慮地塊尺度劃分，直沿西側綠化結合售樓處布置一組點式商業（未來亦可做真他業態）與公寓底商組成開放式商業街區。35.ooI 25.oo 42.00 斗衛拮據的00ON 2EQn川UEn川。hlunUMVQUT斗八叫AAAIucut。r7JEV V八與t悻盟器。丫二523482.558X二326485.708丫523490.0583第三章刪策略引號吃號18、i!1JJ.罷rJ!lY PTA 規劃萬案推導Setp2按照適直的街區尺度劃分剩余地塊通過強排測算的經濟性尺度和舒適步行尺度劃分地塊：按50-80米尺度劃分公寓街區按45-70米排布類別墅街區0 X二326800.000Y=523490.058 丫523289.0004r擊市e劃分地塊的同時考慮街區的錯落及圍合性，使街區間遇而不暢，產生更多利于人停留和交流的空間。西王路35.ooI 25.oo 42.00 罩的創刊咔器配。X二326500.825丫二523289.000儼26491.966 23244.000 丫二523482.558X=326499.502 0J X二326485.708丫519、23490 0583 第三章刪策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY.”PTA規劃萬案推導城市界面setp3塑造各地塊界面屬性四級界面從開放到私密依次為城市界面開放界面組團界面E昔北街丫523289.000c J擊市e內部界面不同性格的界面決定了不同的功能布局以西現路及建筑形象。35.ooI 25.oo I I 42.00 城市界面著力塑造項目城市形象開放界面著力展示開放的社區氛圍內部界面以景觀為主打造活動場所組團界面提供更加私密的聚會空間界面咔器配。y ，.盧斗之？仨tJ4F飛、,:,708 1)05811 I 11 城市界面3 第三章刪策略引號吃號i!1JJ.罷rJ!lY.”PTA規劃萬案推20、導setp4定義街區與產晶屬性不同界面定義不同性質的街區與產晶屬性。畫。問X二326800.000Y=523490.058 丫523289.000X二326785.000X二326785.000三百古有幣市王豆豆豆w35.ooI 25.oo 42.00 30.00 4r擊市e開放街區一層定義為的商業屬性，二層以上為公寓。半開放街區沿城市道路和地塊內開放道路設置lF商業，二層以上為公寓。可分別從開放界面和社區界面進入組團。西王路私密街區定義為類別墅組團，從社區界面進入組團。咔器配。X=326499.502 丫二523482.558X二326485.708丫523490.058城市界面3第三章 規21、劃策略 Planning Strategy PTA 規劃斱案 經濟技術指標：用地面積 40669.30 地上建筑面積 109807.00 其中高層辦公 87990.00 低層辦公 11530.00 商業 9727.00 公建配套 560.00 其中物業用房 50.00 配電室 180.00 開閉站 150.00 公共廁所 100.00 垃圾轉運站 80.00 地下建筑面積 55657.00 其中地下商業 8920.72 地下車庫 46736.28 其中非人防車庫 37269.48 人防車庫 9466.80 容積率 2.70 綠地率 30%建筑密度 55%控制高度 45m 機動車位 1298 其22、中地上 130 地下 1168 非機動車位 1890 總戶數 2023 地下車庫出入口 總平面圖 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 鳥瞰圖 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 滿足住戶真正癿 居住期待 重中之重 長的美貌 是正經事 極強 居住體驗 量身定制 配套設斲 空間多樣 自由組合 來去自由 在乎當下 非所有權 優質服務 設計感 極致體驗 多變 享受 規劃愿景 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 丌再是青年人過渡期的蝸居 場所 個性？而是“朋友們”聚集癿復合社區 補充 圖片 3第三章 規劃策略 Plann23、ing Strategy PTA 自己的家 開放的心 自由的生活 愉快的交流 自己的家 開放的心 自由的生活 愉快的交流 場所 個性？3第三章規劃策瞄只嘆號i民吃罷？！？何PTA BBEl1 E1 班后陋”川劇E ,.a 陽光合害廳小醫；欠入口3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 在屋頂花園慵懶癿享受午后陽光 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 和朋友喝一杯咖啡，消磨亗許時光 3第三章 規劃策略 Planning 24、Strategy PTA 準備好了嗎，帶佝到處看看 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 走街串巷邂逅丌同癿時空 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 雖然走過癿路相似，卻已丌是原點 3第三章 規劃策略 Planning Strategy PTA 停下來歇歇，在社區會客廳里談天論地關注公眾號設計氣象臺，每天打卡最新方案文本4第四章 技術手段 Technical Means 4 第四章 技術手段 Technical Means PTA 規劃斱案 經濟技術指標：用地面積 40669.30 地上建筑面積 109807.00 其中高層辦公 8799025、.00 低層辦公 11530.00 商業 9727.00 公建配套 560.00 其中物業用房 50.00 配電室 180.00 開閉站 150.00 公共廁所 100.00 垃圾轉運站 80.00 地下建筑面積 55657.00 其中地下商業 8920.72 地下車庫 46736.28 其中非人防車庫 37269.48 人防車庫 9466.80 容積率 2.70 綠地率 30%建筑密度 55%控制高度 45m 機動車位 1298 其中地上 130 地下 1168 非機動車位總戶數 1890 2023 地下車庫出入口 4第四章技術手段Technical Means PTA 地下車庫平面圖！巳E26、抖:!,t才U斗，-rI I=有二三-rn一-r I IITITEucrci吧口地下建筑面積地下商業其地下車庫中其非人防車庫中人防車庫機動車位其地上地下非機動車位b主1 二T由j i 55657.00 8920.72 46736.28 37269.48 9466.80 1298 130 1168 1890 項目機動車泊位按照：商業100輛萬平方米辦公120輛萬平方米非機動車停車泊位按照：商業400輛萬平方米辦公150輛萬平方米人防：10層以上“滿堂紅”9層以下基礎埋深大于3米按其總建面3%9層以下基礎埋深小于3米按其總建面2%機動車泊位：非機動車泊位：商業97輛商業389輛辦公1201輛辦公127、501輛其中別墅202輛PTA 送lFNy Ny 2F lF 地下商業平面圖：?i組ltii也Jl-C4第四章技術手段Technical Means 冒險，ip Ln-lF.8920平方米地下商業面積：Technical Means 4第四章鍬手段事馨事馨事馨事馨事馨事馨事馨，馨事馨事馨事馨阿A綠化用地平面圖：醫藥腸緩緩緩緩緩緩紹4MOD 42.600 b b公b公辦份鼻公鼻公鼻公也公b 立b -0.30082號地事5.700 _,.、J綠化率z30%綠化面積：12200平方米其中：4J.BDD 42.600 38.400 飛，-0.300/地lF辜E言地事E口無地下設施綠地面積z6100平方28、米（50%)腸級級緩緩綴擴氣暢級緩緩緩綴 口覆土3米綠地面積：“00平方米辦公辦公辦公辦公辦公辦份辦公辦公商業戶富t 他商量42.600 pA 4篝酶Techni餌IM制ns采用3.4米面寬公寓產晶東西向面積比較z叫1組血旦軍卻口1400 軍gz。由N口曰1毫。由N對比方案3.4米面寬公寓產晶東西向（4萬）占住宅總建面40%原方案4.05米面寬公寓產晶東西向（5萬）占住宅總建面50%.玲峰軍唱_r-s 旱司瞄=t：思2陽陽”ll嚀E囂自r=i5-盯1口？囂 口8 后J，”.，”，句圃，t：.J 國國”，、歸回.ct.Cc?c!L:r,劇”到3400 4第四獻甜T創hnical Means PT29、A 啟動區策瞄啟動區總用地面積：7000m2用地內的用地面飄：1650m2商咖疆筑面積：2340m2780m棟）公寓樣板房設在商業里建筑實景展示區總用地面積：3000m2用地內的用地面飄：lSOOm2聯到陽。墅設為個小組圄建筑,L-Fc（止14軍營北街小區；欠入口 公在lF商、E、P a EEEE ，FF qJV ，aaBEat II商業OF.申？”工，二 、，EEz”dnu班后回 U吸引川iz、UUUhb自。10 PTA 4第四獻甜T創hnical Means（丁C-C主二主Lz 三蘭軍營北街一一一小區；欠入口一一一一一公白在。10 lOF lf商飛商業公。aa am aa帽ala于，咄咄后30、因畫畫啟動區流線（阜期）實景展示區流線 回嗣畫E田園圃圈蚓跚罩仨h，二噩噩題越畫 攫圃EE圃雷竄囂陽、與量噩噩回器翻圈圈噩噩ZUm盟半島疆踵獸噩噩，四”“Mnfz酬宙EEEgE固ifhEEEEm4言，aR回民族闌圄閹噩噩翻壁二四囂回國一巾擦一J瞌醺幢幢唰Bnnm回刷副司哼唔開阿川mUF”Funnp口Fm町、EZ畫a2wuzh遭圃，MM 盧盧四”i岳陽匾E但在吉思陽、V喜醒目蹦蹦墨FHmm岳陽面一SHE歸屬M陽二三二寫UZE墮圓圈圄醒醒FF叫再回國MM一EEEEJA用叫二二十隨團匾遇圃匾踵qlddE二嗣冒EE畫t山NX：JEE祖mEP4J四面回回陽FmE丁科川fp國回蹬哥LmF刷刷mmm凹t固廠31、R叫醒酣睡 Hh 一 av;SE計斗一一 囂d 232S罩，SLF篝脅警報幡E囂，、4第四章技術手段Technical Means PTA 商業廣場2.,.4第四章技術手段Technical Means PTA 售樓處噸飛 3 4第四攝棚Technical M制nsPTA1 v 4 沿河風情商業 t，飛.4第四章搜術手段Technical Means 阿A公寓樣板房5.4.4飛 ,.it,.,t,.,.,.,.,I ,o,.,o,o,.,.夕PTA4第醋撈栩T創hnical M制ns 園林景觀6 噸、：6 u/于警 evz 確魏4!(軍；寸一 A，3 卜、EE 222S言agF部脅鍵掘MEa靴，、4第四獻甜T創hnical Means 聯排劇墅8、申 a，e、”pA.,口-c:二4第四章技術手段Technical Means PTA 劇墅內院景觀9