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1、完成報告 FINAL REPORT 北京市順義區仁和鎮4-073F3其他類多功能用地規劃方案4-073 Beijing SHUNYI District RENHE Town F3 Other Kind Of Multifunctional Land Use Planning第一部分項目背景BASIC INFORMATION|背景分析 Background analysis 2海淀區通順路昌金路昌平區順義區朝陽區順平路石門南法信機場北線高速仁和鎮地塊結論：半小時生活圈涵蓋北京北部城郊四區，周邊雙城市主干路，六環線，城郊高速路，均在15分鐘車程內，20分鐘車程可到城區。宗地周邊多條公交線路都可直達2、地鐵15號線，方便快捷。京沈路京承高速六環 15號線順義宏觀區位|背景分析 Background analysis 3順義東風小學順義光明小學順義三中順義二中中國人民解放軍六六0五五醫院順義區政府商圈順義一中順義醫院北京順義康圣德醫院順義一中附屬小學順義四中順義中醫醫院臥龍公園國際高爾夫俱樂部順義公園順義九中南法信石門順義首都機場15號線仁和鎮地塊教育：多所幼兒園、小學（1所區重點）、中學（3所區重點）醫療：多所醫院（2所二級甲等、1所二級）商業配套：緊鄰順義區政府商圈，有新世界百貨、華聯商場、國泰百貨、博聯時代廣場多個商業配套休閑娛樂：順義公園、臥龍公園、國際高爾夫俱樂部（關注公眾號設計氣象3、臺，每天領取最新方案文本）周邊配套|背景分析 Background analysis4軍營南路軍營北路西環路規劃路順興路代征綠地代征河道宗地瀾西園特種設備研究所汽車產業基地用地硅盾科技園區光峰華影基地地塊規劃指標要求規劃地塊編號用地性質用地規模（）容積率地上建筑規模（）控制高度（m）建筑密度（%）綠地率（%）4-073F3其他類多功能用地76564.1205其中建設用地40669.29582.7109807455530基地周邊|背景分析 Background analysis 5周邊競品分析-規劃競品分析馬克匯1 競品區隔：折線形，純板式布局2 產品標識：單廊/雙廊式，半圍合式布局，有一定的空4、間組團感，綠化較為充分3 客戶利益：戶型舒適，有一定的歸屬感4 賣點：南向戶型比例較高5 項目溢價：景觀優勢比較明顯炫立方1 競品區隔：對稱式布局，集中商業，大型的商業廣場2 產品標識：面向城市更為開放3 客戶利益：集中商業帶來的便利條件4 賣點：南向戶型比例較小，便利的休閑購物環境5 項目溢價：緊鄰集中商業，更適于投資|背景分析 Background analysis 6周邊競品分析-規劃競品分析航城廣場1 競品區隔：板塔結合半圍合式布局，有集中的組團綠地2 產品標識：圍合感較強，形成了空間組團的氛圍3 客戶利益：集中綠地4 賣點：東，西，北向戶型比例偏高，戶型舒適性較差，存在 視線 干擾，5、賣點較少5 項目溢價：集中綠地東亞首航國際1 競品區隔：板塔結合半圍合式布局2 產品標識：綠化較為充分，組團空間感較好3 客戶利益：組團集中綠地，有一定的歸屬感4 賣點：南向戶型比例較低，存在視線干擾，樓間距太小5 項目溢價：公共綠地，歸屬感較好|背景分析 Background analysis 7周邊競品分析-40平米戶型競品分析|背景分析 Background analysis 8周邊競品分析-50平米戶型競品分析|背景分析 Background analysis 9周邊競品分析-60平米戶型競品分析第二部分方案設計CONCEPT DESIGN|方案設計 The project desig6、n 10方案一 目錄 01 用地分析 02 規劃思路03 總平面圖04 產品設計05 立面意向方案一低低較高|方案設計 The project design 用地分析11結論1、沿景觀資源最佳位置布置獨棟產品2、商業價值最高地段布置沿街商業 3、內部空間爭取高貨值產品最大化非商業土地價值商業土地價值高較高中低低高高用地價值分析方案一 用地分析|方案設計 The project design 用地分析12方案一 任務解讀 方案一方案一方案二方案二公寓：79.18%獨棟公寓：12.09%商業：8.74%本方案特點：商業、公寓、獨棟辦公組團明確相對獨立相對獨立。公寓及獨棟辦公的私密性強私密性強。公寓7、：75.70%獨棟公寓：12.09%商業：12.21%本方案特點：1）商業結合內部景觀資源，增加商鋪面積。增加商鋪面積。2）后期下沉廣場的臨街車庫局部可改造為商鋪，增加內部商增加內部商鋪的贈送面積鋪的贈送面積以提高競爭力。|方案設計 The project design 用地分析12任務解讀 由于產品要求的變化，聯排類產品由300減少至180200，建筑面積損失30%；loft產品控制至4060，取消了80戶型，面積亦有所損失。要求聯排類產品盡量多。設計目標 優化原規劃價值邏輯，實現總貨值最大化設計策略 通過產品更新，提高LOFT用地經濟性，并保證LOFT產品品質。產品價值分析方案一 任務解讀8、|方案設計 The project design 用地分析12產品比較1、建筑密度：新產品體型方正，用地經濟2、得房率：內走廊南北向布置單走廊單向布置3、通風&朝向：南北通透東西通透單朝向相同面積產品，大開間，小進深價值更優4、改造成本：新產品改造成本，時間成本、管理成本低。原產品（平躍式）新產品（錯躍式）下層平面組合圖上層平面組合圖下層平面組合圖上層平面組合圖產品價值分析96006800680068006800960096006800680068006800960036004800180038003600480018003800方案一 任務解讀 得房率71%左右得房率73%左右|方案設計 T9、he project design 用地分析13產品價值分析剖面圖下層平面組合圖上層平面組合圖原產品（平躍式）下層平面組合圖上層平面組合圖改造前剖面圖改造后剖面圖新產品（錯躍式）方案一任務解讀|方案設計 The project design 總平面圖16指標表總平面圖用地面積40669.30總建筑面積 159328.00其中地上109808其中商業配套面積12226.56SOHO（平層）面積0公寓（LOFT）面積85821.40聯排辦公面積11760.00地下 49520.00綠化率39%建筑密度40%總戶數1880容積率2.70停車位1294其中地上56地下1238規劃特點：1、聯排辦公+板10、式LOFT公寓，分區明確，公寓半圍合布局，增加空 間歸屬感2、沿街商業設置地面停車，聯排及公寓停車全分布在地下，區內實 現人車分流，增加內部空間品質價值點：1、南北通透產品最大化，板式樓間距30米2、東西向產品利用內部縱向景觀資源，增大溢價空間3、布局規整，利于地下停車，地下空間更經濟方案一A|方案設計 The project design 總平面圖17鳥瞰圖方案一A|方案設計 The project design 總平面圖18總平面圖方案一B規劃特點1、聯排辦公+板式LOFT公寓+SOHO平層，產品種類豐富2、聯排辦公與公寓分區管理，出入口獨立，增加私密性3、沿街商業設置地面停車，聯排及公寓11、停車全分布在地下，區內實現人 車分流，增加內部空間品質價值點1、南北板式產品間距36米，產品舒適性增加；SOHO平層產品總價低，可自持可銷售2、東西向產品利用內部縱向景觀資源，增大溢價空間3、布局規整，地下車庫利用率高4、混合式布局照顧不同買家需求，減輕了單一產品所帶來的銷售壓力指標表用地面積40669.30總建筑面積158327其中地上109807其中商業配套面積13089SOHO（平層）面積25936公寓（LOFT）面積58783聯排辦公面積12000.00地下 48520.00綠化率39%建筑密度40%總戶數2075容積率2.70停車位1292其中地上79地下1213|方案設計 The 12、project design 總平面圖19鳥瞰圖方案一B|方案設計 The project design 總平面圖20指標表總平面圖方案一C規劃特點：1、聯排辦公+板式LOFT公寓，組團交錯南北連通，空間形態豐富2、聯排辦公與公寓分區管理，出入口獨立，增加私密性3、沿街商業設置地面停車，聯排及公寓停車全分布在地下，區內實現人 車分流，增加內部空間品質價值點：1、南北產品間距達到40米以上，產品舒適性大大增加 2、利用城市景觀自然優勢，增加東西向LOFT產品，加大溢價空間4、布局規整，利于地下停車，地下空間更經濟5、板式LOFT公寓南北巧妙連接，借用疏散樓梯，得房率更高 用地面積40669.3013、總建筑面積159127其中地上109807其中商業配套面積12221SOHO（平層）面積0公寓（LOFT）面積85586聯排辦公面積12000地下 49320.00綠化率37%建筑密度40%總戶數1906容積率2.70停車位1294其中地上61地下1233|方案設計 The project design 總平面圖21鳥瞰圖方案一C|方案設計 The project design 總平面圖22貨值分析產品面積單價貨值聯排辦公132753萬39825公寓869401.8萬156492商業9032.12.5萬22580合計109247218897原方案產品面積單價貨值聯排辦公117603萬3528014、公寓852601.8萬153470商業122272.5萬30566合計109247219316方案一A產品面積單價貨值聯排辦公12000.003萬36000SOHO平層259361.5萬38904公寓582231.8萬104801商業130892.5萬32722合計109248212427方案一B產品面積單價貨值聯排辦公12000.003萬36000公寓850261.8萬153047商業122212.5萬30552合計109247219599方案一C 結論1、增加高溢價產品（聯排辦公）有利于提高總貨值2、總貨值相同的情況下，高去化產品（、平層）比例高有利于資金回籠（關注公眾號設計氣象臺，每天領15、取最新方案文本）方案一A方案一B方案一C|方案設計 The project design 總平面圖23交通分析人行流線消防車流線機動車流線地庫出入口圖例：聯排出入口人行出入口高層出入口高層出入口聯排出入口聯排出入口高層出入口人行出入口人行出入口|方案設計 The project design 總平面圖24景觀綠化分析方案一A方案一B方案一C城市景觀代征綠地代征綠地代征綠地中心景觀組團綠地宅間綠地代征河道代征河道代征河道圖例：景觀帶|方案設計 The project design 總平面圖25建筑間距分析30m方案一A方案一B方案一C30m30m30m30m30m43.6m12m36m12m3616、m36m38.6m30m12m45m40m45m43.8m30.5m板式LOFT間距30米板式LOFT間距最小30米，最大38米板式LOFT間距最小30米，最大43.8米|方案設計 The project design 總平面圖26停車分析方案一A方案一B方案一C代征綠地地面停車地庫范圍地庫出入口圖例：|方案設計 The project design 規劃思路14規劃思路方案一A方案一B方案一C共性：通過對用地價值的分析，獨棟產品設置位置基本形同個性：內部規劃形態、產品種類的差異，導致不同價值點非商業類產品布置|方案設計 The project design 規劃思路15規劃思路結論1、內部空17、間結合景觀可增加商業面積，并且帶動周邊聯排產品的商業價值，增加的商業面積也可結合下沉庭院設計，提高贈送面積，增加溢價空間2、增大內部空間的商業面積，對居住類產品影響較大商業類產品布置|方案設計 The project design 總平面圖27產品分布195聯排辦公180聯排辦公60南北向LOFT 60東西向LOFT40南北向LOFT3040SOHO方案一A方案一B方案一C戶數30戶型47640戶型74060戶型600總戶數1816東西向戶數682南北向戶數1134東西向戶數比例38%南北向戶數比例62%戶數30戶型103540戶型60860戶型368總戶數2011東西向戶數892南北向戶數118、119東西向戶數比例44%南北向戶數比例56%戶數30戶型47240戶型91060戶型460總戶數1842東西向戶數892南北向戶數950東西向戶數比例48%南北向戶數比例52%|方案設計 The project design 總平面圖28首開示范區設計地面停車售樓處人行流線圖例：|方案設計 The project design 產品設計29產品設計60LOFT戶型特點：1、南、北雙向布置，提高得房率，大開間小進深，南北雙向通透。2、買一層送一層，總價低。3、南北雙明臥室，客廳挑空，雙衛明廚，入口獨立玄關，贈送儲物空間。圖例：戶型A戶型B上下雙衛獨立玄關挑空空間明廚儲物空間挑空空間剖面圖60L19、OFT|方案設計 The project design 產品設計30產品設計40LOFT戶型特點：1、雙向布置，提高得房率，大開間小進深，東、西雙向通透。2、買一層送一層，總價低。3、南北雙明臥室，客廳挑空，雙衛，獨立步入式衣帽間，入口獨立玄關。圖例：戶型A戶型B上下雙衛獨立玄關挑空空間獨立主衛挑空空間獨立衣帽間剖面圖40LOFT|方案設計 The project design 產品設計31產品設計30LOFT戶型特點：1、大開間小進深，提高南向利用率，單朝向。2、買一層送一層，總價低。3、大客廳，挑空格局，衛浴分離，獨立步入式衣帽間，獨立書房。入口玄關衛浴分離挑空空間獨立書房挑空空間獨立衣帽20、間30LOFT|方案設計 The project design 產品設計32產品設計下層平面組合圖上層平面組合圖典型戶型組合圖一戶型得房率占比60LOFT73.2%35.7%40LOFT73.2%41.6%30LOFT73.2%22.7%|方案設計 The project design 產品設計33產品設計下層平面組合圖上層平面組合圖典型戶型組合圖二戶型得房率占比60LOFT73.2%35.7%40LOFT73.2%41.6%30LOFT73.2%22.7%|方案設計 The project design 產品設計34產品設計180聯排辦公|方案設計 The project design 產品21、設計35產品設計195聯排辦公|方案設計 The project design 產品設計36產品設計30.77SOHO33.45SOHO33.11SOHO43.41SOHO戶型得房率占比30.77SOHO74%9%33.45SOHO74%56%33.11SOHO74%23%43.41SOHO74%12%SOHO戶型標準層面積：696.18|方案設計 The project design 立面意向37立面意向法國巴黎M9多功能大廈|方案設計 The project design 立面意向38立面意向|方案設計 The project design 立面意向39立面意向新加坡Jardin公寓|方案22、設計 The project design 立面意向40立面意向澳大利亞星期天公寓瑞士卡塔內奧公寓愛沙尼亞理貝斯街洋房|方案設計 The project design 立面意向41立面意向112flats building in Spain01 價值分析 Land value analysis02 方案設計 The project design03 產品研究 Product research方案一 目錄 方案二 目錄方案二|目錄 Table of Contents42|價值分析 Value analysis軍營南路軍營北路西環路規劃路順興路代征綠地代征河道宗地瀾西園特種設備研究所汽車產業基地用23、地硅盾科技園區光峰華影基地北側與現狀成熟居住區主入口相對，商業價值較高。南側，東側面向城市支與規劃路，且對面為汽車廠業基地用地與特種裝備研究所，為商業中價值區。由于代征河道及綠地關系，西側距城市主路較遠，商業價值最低。商業價值分析43|價值分析 Value analysis軍營南路軍營北路西環路規劃路順興路代征綠地代征河道宗地瀾西園特種設備研究所汽車產業基地用地硅盾科技園區光峰華影基地南、北、東側都臨城市道路噪音干擾較大；西側雖然緊鄰代征河道及綠地，但是西環路為60米寬城市主干道噪音較大；用地四周皆為居住價值低區。地處地塊腹地，內部配套景觀資源豐富，受外部影響較低，為居住價值高區。宗地居住價值24、分析4401 價值分析 Land value analysis02 方案設計 The project design03 產品研究 Product research|目錄 Table of Contents45|方案設計 The project design總平面圖北京市順義區仁和鎮4-073 地塊項目總用地面積40669（另外道路、綠地、水域共計35895）總建筑面積170226其中地上109807辦公80975獨棟辦公19800商業9032地下60419地下夾層7979地下一層32528地下二層19912容積率2.7建筑密度36.70%建筑高度44.7m綠化率38.50%總戶數1965公寓125、866獨棟辦公99機動車停車位1293地上0地下12933|方案設計 The project design3|方案設計 The project design3|方案設計 The project design3|方案設計 The project design3|方案設計 The project design3|方案設計 The project design3|方案設計 The project design3|方案設計 The project design3|項目思考 Project thinking 項目理念項目理念建筑布局采用半圍合的院落布局形式，在用地緊張的前提下可以有效提高用地使用效率，營26、造私密感與歸屬感，同時方案注重圍合之下的空間變化。在強調南北軸線的同時，采用局部架空和斷開的做法的做法，及豐富了沿街天際線，又使空間富于變化及通透感。斷院透54|價值分析 Value analysis 原方案方案一方案二最大限度增加獨立辦公產品尋找獨立辦公、平層和LOFT的最佳配比根據甲方提出的設計要求，盡量增大獨立辦公的面積配比，我方進行多個方案設計，注：根據甲方要求，獨立辦公售價3萬/，LOFT和平層的均價1.8萬/（通過市場調研，LOFT收益空間比平層產品高出20%-40%，故我方將LOFT售價估為2萬/，平層售價估為1.6萬/），商業售價暫定2萬/（注：由于商業售價未定，故幾個方案中商27、業面積相同，避免商業對貨值影響，提高貨值對比的可靠性。）貨值分析方案類型獨立辦公LOFT平層商業總貨值(萬）面積（）售價萬/貨值（萬）面積（）售價萬/貨值（萬）面積（）售價萬/貨值（萬）面積（）售價萬/貨值（萬）原方案1327533982586940217388001.609032218064231769方案一25000375000020752151.61203449032218064213408方案二19800362400589152117830205001.632800903221806423109455|價值分析 Value analysis 050000100000150000200028、00250000貨值（萬）貨值（萬）貨值（萬）貨值（萬）獨立辦公loft平層商業總貨值（萬)原方案方案一方案二貨值分析結論通過方案對比可知，在最大限度增加獨立辦公面積配比的同時，會導致土地利用效率降低，加上限高的制約，為了保證容積率，不得不大量增加平層產品，總貨值反而下降，所以應當在保證總貨值的前提下，適當增大獨立辦公面積配比，尋求獨立辦公，平層和LOFT三種產品的最佳平衡點，在保證產品和項目檔次提升的前提下不犧牲項目總貨值。貨值分析56丨產品布局分析 Value analysis 原方案組合一項目用地形狀細長條，通過對獨立辦公和高層公寓不同布局形式的對比，南北向布局較為合理，減少相互干擾，便29、于兩種產品的分區管理，同時有利于提高項目和產品的檔次。產品布局分析組合二兩種產品東西布置，交叉面較長，互相干擾，降低獨立辦公產品的檔次兩種產品對角咬合布置，縮短交叉面，較原方案有所改善，但仍存在互相干擾兩種產品南北布置，各自有獨立組團，減少相互干擾，便于分區管理，有利于提高產品檔次57|方案設計 The project design根據設計要求，建筑航空限高45M，如何充分利用45M限高值得研究：產品采用無機房電梯、加壓水箱、非上人屋面等技術形式，最大限度利用建筑高度。限高45M的利用將LOFT和平層產品結合設計，采用8+3模式8層LOFT和3層平層產品的組合模式：4.2*8+3.2*3+1.30、5=44.7M注：LOFT層高4.2M 平層層高3.2M 室內外高差加女兒墻共計1.5M充分利用室內外高差和覆土厚度，在建筑與地庫之間設計建筑夾層，增加面積附加值：0.6M+1.6M=2.2M注：室內外高差0.6M 覆土厚度1.6M58|方案設計 The project design城市道路商業步行路小區步行路小區車行路地庫出入口小區出入口交通分析59|方案設計 The project design11F公寓3F獨立辦公首層架空部分2F底商范圍產品分析60|方案設計 The project design產品分布圖60平米戶型40平米戶型戶數統計戶型數量比例40142876.53%604382331、.47%總戶數186661|方案設計 The project design南向戶型東西向戶型朝向分析62類型戶數40南向447東西向98160南向438東西向0總戶數1866南向總戶數885東西向總戶數981南向戶數比例0.48東西向戶數比例0.52|方案設計 The project design宅間綠化節點景觀軸景觀節點城市景觀滲透景觀分析63|方案設計 The project design30.00M33.49M30.09M13.25M12.00M12.00M12.00M12.00M北京市建設工程規劃管理技術通則（2013版）：辦公樓、集體宿舍、招待所、旅館等公共建筑的工作用房開窗位于朝向32、偏東（或者偏西）小于45度范圍內時，需要考慮其正南方向上建筑的建筑間距系數，遮擋建筑為板式時特殊情況外建筑間距系數不得小于1.3.遮擋建筑為塔式建筑時按居住建筑間距的規定執行，建筑系數最大不超過1.3辦公樓指行政辦公樓、科研辦公樓，不包含商業金融用地內的寫字樓、商務辦公、酒店等。根據我方經驗南北向板式公寓間距均應控制在30M以上，多層間距保證1H(H為建筑高度）。間距分析99.56M64|方案設計 The project design地下及人防分析地下一層普通車庫地下二層人防車庫實土綠化65|方案設計 The project design地下空間價值開發下躍商業下躍獨立辦公下躍公寓6601 價33、值分析 Land value analysis02 方案設計 The project design03 產品研究 Product research|目錄 Table of Contents67|產品研究 Product research 入戶前院北入戶型特點5.4mx13m1.產品特點：獨門獨院，南北通透2.賣點:寬廳，享有私享陽光花園及獨立入戶前院，局部挑空空間可改造為娛樂休閑空間，贈送地下室及調控加建面積約55-60。3.溢價：超大南側陽光花園（下沉庭院）+南向采光地下室贈送+獨立玄關+寬廳+餐廳挑空+二層套間臥室+主臥室獨立辦公 戶型A寬廳下沉庭院雙臥室（獨衛）挑空改造休閑空間三層超大主34、臥室首層平面圖二層平面圖改造前 二層平面圖改造后 三層平面圖68入戶前院南入戶型特點5.4mx13m獨立辦公 戶型B寬廳下沉庭院雙臥室（獨衛）挑空改造休閑空間三層超大主臥室露臺首層平面圖 二層平面圖改造前 二層平面圖改造后 三層平面圖1.產品特點：獨門獨院，南北通透2.賣點:寬廳，享有私享陽光花園及獨立入口前院，局部挑空空間可改造為娛樂休閑空間，贈送地下室及調控加建面積約55-60。3.溢價：超大私享花園+下沉庭院+贈送地下室空間+寬廳+餐廳挑空+首層客房+二層套間臥室+主臥室|產品研究 Product research 69溢價空間研究：1.首層入戶花園增加獨立辦公產品獨門獨戶的尊享感2.私35、享陽光庭園，下沉庭院，強化親地、親景、（贈送地下室功能）3.地下室設計私家停車庫4.屋頂露臺首層入戶花園獨立辦公 戶型私享陽光庭院邊單元景觀側院 地下采光井（下沉庭園）入口戶園屋頂露臺私享陽光庭院下沉庭院私家車位|產品研究 Product research 70入戶方式與景觀院落研究：1.首層入戶花園、陽光庭院、邊單元側院（每一戶均有屬于自己的獨享景觀空間）2.戶型設計采用南入北贈送下沉庭園及地下室、北入南贈送下沉庭園及地下室，減少道路對規劃布局的影響，轉共有景觀為私享景觀。3.景觀細部充分考慮：親地、親景、院落感、層次、錯落、細節、風格化獨立辦公 戶型獨享下沉景觀院落獨享下沉景觀院落入戶庭園36、|產品研究 Product research 71中間單元南入口戶型特點5.4mx13m間距12m柱網及停車方式分析1.充分利用獨立辦公產品間距雙側布置車位2.考慮經過后期安裝卷簾門實現私家停車庫下沉庭院下沉庭院贈送地下室贈送地下室私家車庫私家車庫|產品研究 Product research 72戶型特點：1.產品主要為南向，無純北向，為提高容積率增加少部分東西向小戶型2.60平米主力投資客產品采用明廚布局(間接采光)，首層局部挑空，二層兩臥室南北通透，溢價率高3.部分樓宇通過巧妙連接，充分借用疏散樓梯，提高得房率格局方正明廚空間獨立餐客廳獨立玄關買一層送一層坐北朝南單廊式布局二層南北雙臥室贈37、送榻榻米大開間小進深高得房率雙向通透衛浴三分離相同面積區間，相同類型，產品溢價空間：LOFT 戶型|產品研究 Product research 73溢價空間研究：1.利用設備平臺，通過改造增加內部空間2.利用走廊上部的空間可作為休閑空間、衣帽間、儲物間等功能性小空間改造前改造后設備平臺設備平臺設備平臺儲物空間LOFT 戶型|產品研究 Product research 74走廊上空贈送驗收前驗收后 溢價空間研究：1.利用層高設置夾層贈送面積是目前最主流的面積贈送方式，通過夾層打造一室一廳的室內空間，通高的客廳舒適感極強。2.利用走廊上部的空間可設置衣帽、儲物等功能性小空間。LOFT 戶型挑空客廳38、走廊上空贈送|產品研究 Product research 751.產品特點：外廊廊布局，南北/東西通透2.客戶利益：低總價，買一層得一層3.賣點：大客廳，挑高格局,贈送書房以及多功能空間4.溢價：買一層送一層，40平米產品客廳挑空+二層書房+主臥室北向加書房or臥室衛浴分離 挑空空間 采光多功能空間挑空空間40平方米戶型特點3.6mx7.5m南向戶型套房空間（兩個臥室）LOFT 戶型 A-1|產品研究 Product research 761.產品特點：大面寬，內廊式布局，東西向采光2.客戶利益：低總價，買一層得一層3.賣點：大客廳，挑高格局,贈送書房以及多功能空間4.溢價：買一層送一層，4039、平米產品客廳挑空40平方米戶型特點3.9mx7.5m南向戶型挑空空間 儲物間 LOFT 戶型 A-2|產品研究 Product research 771.產品特點：大面寬，內廊式布局，東西向采光2.客戶利益：低總價，買一層得一層3.賣點：大客廳，挑高格局,贈送書房以及多功能空間4.溢價：買一層送一層，40平米產品客廳挑空大面寬起居室挑空空間 40平方米戶型特點4.2mx7.2m東西向戶型儲物間 多功能休閑空間廚房餐廳獨立LOFT 戶型 A-3|產品研究 Product research 78儲物間獨立廚房餐廳挑空空間 二層三臥室 明廚房 60平方米戶型特點5.1mx7.5m(邊單元8.7m)南40、向戶型1.產品特點：外廊廊布局，南北/東西通透2.客戶利益：低總價，買一層得一層3.賣點：大客廳，挑高格局,贈送書房以及多功能空間4.溢價：買一層送一層，60平米產品客廳挑空+二層書房+主臥室雙臥室陽光房LOFT 戶型 B-1|產品研究 Product research 79獨立廚房書房空間設備平臺60平方米戶型特點5.6mx7.5m南向戶型挑空空間儲藏空間臥室空間1.產品特點：大面寬，小進深，南北通透2.客戶利益：低總價，買一層得一層3.賣點：大客廳，挑高格局,獨立廚房、餐廳，贈送走廊上空空間改造書房以及多功能空間4.溢價：買一層送一層，客廳挑空客廳餐廳完整家庭室空間LOFT 戶型 B-2|41、產品研究 Product research 80南向大面寬起居室儲物空間閱讀空間1.產品特點：南面采光，南北通透，格局方正2.客戶利益：高得房率，買一層得一層，雙衛，明廚房3.賣點：超大客廳，入戶玄關+儲藏空間，挑高格局，60平米得雙衛四臥室4.溢價：買一層送一層，60平米產品餐客廳均挑空+贈送南北二層三臥室借用走廊上方空間設計衣帽間（儲藏間）60平方米戶型特點6mx7.2m南向戶型挑空空間兩個臥室儲物間LOFT 戶型 B-3|產品研究 Product research 81（7.2m）1.產品特點：南面采光，南北通透，格局方正2.客戶利益：高得房率，買一層得一層，雙衛，明廚房3.賣點：超大客42、廳，入戶玄關+儲藏空間，挑高格局，60平米得雙衛四臥室4.溢價：買一層送一層，60平米產品餐客廳均挑空+贈送南北二層三臥室60平方米戶型特點6.4mx7.2m南向戶型完整廚房餐廳舒適衛生間舒適臥室挑空空間兩個臥室儲物間大面寬客廳LOFT 戶型 B-4|產品研究 Product research 821.產品特點：外廊廊布局，南北/東西通透2.客戶利益：低總價，買一層得一層3.賣點：大客廳，挑高格局,贈送書房以及多功能空間4.溢價：買一層送一層，60平米產品客廳挑空+二層書房+主臥室獨立玄關獨立廚房餐廳大面寬起居室60平方米戶型特點4.2mx10m東西向戶型（非典型）挑空空間 儲物空間（衣帽）套43、房室主臥室LOFT 戶型 B-5|產品研究 Product research 8340平米loft（平層）戶型3.6mx7.5m（南向）3.9mx7.5m（南向）4.2mx7.2m（東西向）柱網及停車方式分析1.通過產品的開間及進深組合排布出最合理及利用率最高的柱網關系，節約建造成本，使戶型與地下車庫關系有機整合2.由于地庫柱網與地上辦公部分面寬的整合，loft（平層）產品將會出現更多種類的戶型，可以增加產品的豐富性3.部分柱網可以通過扁柱等方式實現高效率停車位排布60平米loft（平層）戶型5.1mx7.5m（南向）5.6mx7.5m（南向）6mx7.2m（南向：獨立小柱網布置）6.4mx744、.2m（南向：獨立小柱網布置）4.2mx10m（東西向：景觀面較好處局部布置）6m（5.6m、6.4m）戶型3.9m+4.2m戶型4.2m+4.2m戶型3.6m+5.1m戶型|產品研究 Product research 84組合平面1.通過產品的開間及進深組合排布出最合理及利用率最高的柱網關系，布置更多車位2.60平米戶型布置于南向3.日照采光不利處布置交通核及功能性房間B-1 5.1mx7.5mB-2 5.6mx7.5mB-4 6.4mx7.2mA-3 4.2mx7.2mA-1 3.6mx7.5m|產品研究 Product research 4（7.2m）平層 戶型A40平方米戶型特點3.645、mx7.5m4.2mx6.5（7.2）m設備平臺改造贈送完整廚、衛空間1.產品特點：南面采光，南北通透，格局方正2.客戶利益：高得房率、功能緊湊3.賣點：大面寬，入戶玄關+完整臥室、起居空間4.溢價：設備平臺可改造為休閑空間大面寬|產品研究 Product research 86（7.2m）平層 戶型B60平方米戶型特點4.2mx7.2（10）m5.1mx7.5m設備平臺改造贈送完整廚、衛空間獨立臥室大面寬完整廚、衛空間1.產品特點：南面采光，南北通透，格局方正2.客戶利益：高得房率、功能緊湊3.賣點：大面寬，入戶玄關+完整臥室（獨立臥室）、起居空間4.溢價：設備平臺可改造為休閑空間|產品研究 Product research 87感謝聆聽THANKS!