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1、金地北京順義仁和鎮項目概念方案設計 北京合眾聯盛建筑設計有限公司賣給誰？賣給誰？有別墅情結，但因限購及購買力有別墅情結，但因限購及購買力影響的小土豪。影響的小土豪。有接待+居住需求的周邊企業高有接待+居住需求的周邊企業高管及小企業主。管及小企業主。在周邊工作，有居住需求的白領在周邊工作，有居住需求的白領及中高層藍領。及中高層藍領。有投資需求的客戶。有投資需求的客戶。我們賣什么？我們賣什么？別墅。別墅。公寓。公寓。商鋪。商鋪。我們的產品必須實現“兩高一低”我們的產品必須實現“兩高一低”的價值目標，才能在激烈的市場環的價值目標，才能在激烈的市場環境突出重圍。境突出重圍。高高業態。業態。高高贈送。贈2、送。低低總價。總價。我們賣什么？我們賣什么？怎么實現？怎么實現？挖掘極限。挖掘極限。達到極致。達到極致。01 研究過程方案1:方案2:方案3:方案4:類型戶型面積戶數合計面積比例合院別墅200881760016.03%2層LOFT80129600.87%單廊公寓602601560014.21%塔式公寓南向45130585062.86%東西向33782730互躍公寓60100760420商業660066006.01%合計1575109760100.00%類型戶型面積 戶數合計面積比例聯排產品端戶20040800013.86%中戶180407200單廊公寓608048004.38%塔式公寓南向453、7153217529.33%東西向33306107109.76%東西向公寓409203680033.55%商業10000100009.12%合計2101109685100.00%類型戶型面積 戶數合計面積比例合院別墅端戶16030480023.57%中戶14015021000公寓南向公寓4522099009.05%東西向公寓33 19506825062.36%商業550055005.03%合計2330 109450100.00%類型戶型面積戶數合計面積比例合院別墅端戶160508000.00 23.24%中戶14012517500.00 公寓平層南向公寓45241080.00 0.98%平層東4、西向公寓33902970.00 2.71%南向公寓4555625020.00 22.80%東西向公寓33155851414.00 46.85%商業37503750.00 3.42%合計2403 109734.00 100.00%n 高業態：將別墅區用地面積最大化最大化，并且實現獨立獨立成區，增強別墅區私密私密性。2.55萬萬02 別墅產品價值挖掘別墅區建筑面積別墅區建筑面積n 高業態：合院模式。02 別墅產品價值挖掘選擇別墅，其實是選擇了一種生活方式！庭院構成了別墅生活的內在精神！n 高贈送：庭院庭院+挑高空間+地下室+露臺02 別墅產品價值挖掘庭院實現泛會所功能，愜意私密的商務交往在這里成為5、可能02 別墅產品價值挖掘n 高贈送：庭院庭院+挑高空間+地下室+露臺合院高度構成：0.10+3.30+3.00+3.00+0.50=9.90米（三層）。為實現挑空贈送，報規版首層層高3.00米，墊層厚度0.30米，挑空部分層高3.00+3.00=6.00米，可按單層面積計算！驗收后取消墊層加板，一層變兩層！02 別墅產品價值挖掘n 高贈送：庭院+挑高空間+地下室+露臺挑高贈送面積35平米完整的大尺度地下室，是實現私人宴會的理想空間!02 別墅產品價值挖掘n 高贈送：庭院+挑高空間+地下室+露臺地下贈送面積100平米屋頂露臺，是孩子的植物園也是媽媽的自留地02 別墅產品價值挖掘n 高贈送：庭院6、+挑高空間+地下室+露臺露臺02 別墅產品組合平面圖首層組合平面圖三層組合平面圖二層組合平面圖n 低總價：端戶160平米（計容）+中戶140平米（計容）02 別墅產品端戶型160首層平面圖建筑面積：160實得面積：195三層平面圖此處挑空贈送n 低總價：端戶160平米（計容）+中戶140平米（計容）二層平面圖02 別墅產品中戶型140首層平面圖建筑面積：140實得面積：172三層平面圖二層平面圖n 低總價：端戶160平米（計容）+中戶140平米（計容）此處挑空贈送實際案例：青島萬科小米公寓03 公寓產品圍合式本項目公寓組合模型把外向景觀轉化為精致的內向景觀，實現公共客廳功能。在中央庭院，可以舉7、辦節假日冷餐會、技能共享會，甚至可以舉辦小型展覽！有了這么個活動場所，這里的家人每天下班后不用鎖在各自房間里，而是和鄰居聚在一起享受屬于自己的快樂時光！n 高業態：圍合式組合平面，形成酒店式中央庭院。03 公寓產品價值挖掘在中央庭院，可以休憩、社交、娛樂！可以熱鬧，可以安靜！03 公寓產品價值挖掘n 高業態：圍合式組合平面，形成酒店式中央庭院在售案例：西長安壹號37一居03 公寓產品價值挖掘n 高贈送：33MINI公寓MINI公寓一居輕松升級為兩居兩居！本項目33公寓B戶型一居升級為兩居臥室臥室起居廳內走廊03 公寓產品價值挖掘n 高贈送：45公寓公寓一居輕松升級為三居居本項目45公寓C/D戶8、型一居升級為三居臥室臥室起居廳外走廊書房03 公寓產品33公寓A戶型平面圖一居東西向A戶型套內面積：25（不含公攤）東西向A戶型實得面積：36（不含公攤）東西向A戶型建筑面積：33東西向公寓A/B戶型報規版平面圖建筑面積：33n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品33公寓A戶型剖面透視圖n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品33公寓B戶型平面圖東西向B戶型套內面積：25（不含公攤）東西向B戶型實得面積：51（不含公攤）東西向B戶型建筑面積：33n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品33公寓B戶型剖面透視圖n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓9、產品33公寓改造前后剖面對比分析報規版剖面實施版剖面此處加板，B戶型一層變兩層此處墊層取消此處加板，A戶型局部一層變兩層報規版此處為墊層n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品45公寓C戶型平面圖三居南向C戶型套內面積：36（不含公攤）南向C戶型實得面積：63（不含公攤）南向C戶型建筑面積：45n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品45公寓C戶型剖面透視圖n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品45公寓D戶型平面圖三居南向C戶型套內面積：36（不含公攤）南向C戶型實得面積：64（不含公攤）南向C戶型建筑面積：45n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 10、公寓產品45公寓D戶型剖面透視圖n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品45公寓改造前后剖面對比分析報規版剖面實施版剖面此處加板，D戶型一層變兩層此處墊層取消此處加板，C戶型一層變兩層報規版此處為墊層報規版平面圖n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品45公寓改造前后剖面對比分析報規版剖面實施版剖面此處加板，一層變兩層此處墊層取消報規版此處為墊層報規版平面圖報規版此處為吊頂此處吊頂取消n 低總價：33MINI公寓+45公寓03 公寓產品典型模塊戶型分布圖南向C戶型套內面積：36南向C戶型實得面積：63南向C戶型建筑面積：45東西向A戶型套內面積：25東西向A戶型實得面積11、：36東西向A戶型建筑面積：33東西向B戶型套內面積：25東西向B戶型實得面積：51東西向B戶型建筑面積：33南向D戶型套內面積：36南向D戶型實得面積：64南向D戶型套內面積：4533東西向公寓45南向公寓n 高業態：在首層商業空間，可以有社區廚房、咖啡廳、書吧、練歌房、游戲廳。將居住空間里的娛樂、會友、餐飲等功能分離出來，在首層一起共享，創建活力型社區！會客廳讀書吧社區廚房酒吧04 商鋪產品價值挖掘04 商鋪產品價值挖掘醫療服務康體游藝互動娛樂咖啡酒吧社區廚房雜物寄存沿街商鋪配套設施首層公寓04 商鋪產品價值挖掘n 高贈送：7.05米層高+地下夾層空間，輕松實現一層變兩層用足45米航空限高12、，沿街有底層商鋪的建筑層高采用4.15X9（標準層）+7.05（首層）+0.10（室內外高差）+0.50（屋頂做法）。報規版商鋪層高6米，墊層厚度1.05米，驗收后將墊層取消后再加板變成3.80+3.25兩層。報規版沿街商鋪剖面圖改造版沿街商鋪剖面圖05 設計成果總平面圖經濟技術指標表項 目單位數量規劃可用地面積m40669.3 總建筑面積m172624.0 地上建筑面積m109734.0 其中合院別墅m25500.0 公寓m80484.0 商業m3750.0 地下建筑面積m62890.0 其中地下車庫面積m43700.0 公寓地下夾層面積m7800.0 合院地下夾層面積m11390.0 容積13、率2.7 綠地率%30.00%建筑密度%45.00%戶數戶2403 機動車停車泊位輛1310 非機動車停車泊位輛1745 類型戶型面積戶數合計面積比例合院別墅端戶160508000.00 23.24%中戶14012517500.00 公寓平層南向公寓45241080.00 0.98%平層東西向公寓33902970.00 2.71%南向公寓4555625020.00 22.80%東西向公寓331558 51414.00 46.85%商業37503750.00 3.42%合計2403109734.00 100.00%05 設計成果空間模型05 設計成果空間模型05 設計成果空間模型05 設計成果交14、通解決方案出入口消防車道車庫出入口公寓步行流線別墅步行流線05 設計成果綠化解決方案實土綠化：62403米厚覆土綠化：4900（100%計入）屋頂綠化：5400（20%計入）綠化面積合計：12220綠化率：30%05 設計成果停車解決方案兩層車庫范圍地下車庫建筑面積：24200夾層非機動車庫面積：3140機動車停車數量：720輛非機動車停車數量：1745輛一層車庫范圍（采用結構轉換集中停車方式，解決一部分公寓停車）地下車庫建筑面積：19500機動車停車數量：590個05 設計成果場地剖面沿街有商鋪公寓高度構成：0.10+7.05+4.15X9+0.50=45.00米（十層）無商鋪公寓建筑高度構成：0.10+2.9+4.15X10+0.50=45.00米（十一層）合院高度構成：0.10+3.30+3.00+3.00+0.50=9.90米（三層）合院室外場地比公寓室外場地標高抬高3.0米