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1、 城 市 風 景（ 一 期 ）成本指標控制規(guī)劃（第一版）A房地產有限公司二* 年七月五日 按照中山市A房地產有限公司3年經營規(guī)劃和利潤計劃，為了加大指導設計及前期成本控制的力度，結合市場現狀，根據規(guī)劃設計及現場實際調整并編制了城市風景一期成本指標控制規(guī)劃，便于對各項工作的成本控制及指導。現對一期成本指標予以發(fā)布，請相關部門遵照執(zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期：年 7月5日責任部門負責人簽字：成本管理部：財務部：項目經理部：營銷部目 錄一、項目概況41、一期總規(guī)劃指標4二、地價成本控制41、責任部門項目開發(fā)部42、現狀及控制要點4三、營銷費用控制51、責任部門銷售經營部52、目標4四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)2、間接費用等成本控制財務部41、成本控制目標：4五、建安成本控制51、責任部門項目經理部52、責任部門成本管理部63、責任部門萬創(chuàng)：74、目標成本及控制要點：75、具體控制指標11六、其他相關事項11 七、建安造價指標分析表 12一、項目概況1、一期總規(guī)劃指標n 占地面積：58067.21m2（其中：建筑用地56043.38m2，代征地2023.83m2）n 容積率: 1.023n 總建筑面積62911m2 住宅：53643m2（不含不計建筑面積的多層陽光房391m2，小高層陽光房305m2，過道騎樓、商鋪后倉儲部分450m2、架空層庭院355m2）、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319m2、人防3、地下室4280m2、餐飲地下室1316m2。n 銷售面積 :57315m2（住宅53643m2、分散商業(yè)1353m2、餐飲2319m2） n 層數：住宅3-9層n 戶數：487套 n 車位: 444個 (其中:室外289個,小高層地下室109個、餐飲地下室46個) n 入伙日期：2005年4月二、地價成本控制1、責任部門財務部2、現狀及控制要點n 按照已經簽署的土地合作等協議，城市風景土地證面積占地為342824平米（已扣除南海漁村占地），實際使用面積為333183平米約499.77畝，地價為19991萬元，市政配套費為3353萬元，合計23344萬元，為截止2004年4月底已支付14282萬4、元占61.18%。整個小區(qū)的容積率為1.5，平均樓面地價為501元/。一期占地面積為58067.21，建筑面積為62911，容積率為1.023，從一期售價相對較低，以及品牌樹立考慮，一期地價按508.99元/m2進行分攤。三、營銷費用控制1、責任部門銷售經營部2、目標考慮城市風景一期以及中山市場的現實情況，具體控制指標為：1300萬,此項費用不包括人工,具體費用明細見營銷費用成本指導書。四、物業(yè)基金、利息、開發(fā)間接費用等成本控制財務部1、成本控制目標：F 負責核算及進行合理分配；F 吃透政策，合理降低物業(yè)基金成本；F 督促銷售部加快房款回籠，加強付款計劃性，以減少利息支出；F 通過公司范圍內的5、目標費用管理，合理降低費用支出。五、建安成本控制1、責任部門項目經理部F 項目部總經理對項目建造成本的控制承擔直接領導責任。F 項目經理部關于成本控制的基本職責： 按照成本費用控制管理要點和目標，遵照目標成本管理通則及其相關規(guī)范和制度開展業(yè)務活動； 根據成本部定期發(fā)布總成本動態(tài)變化的情況，并對動態(tài)變化有權進行各專業(yè)部門的主動協調和對合理化建議的提出及調整，但必須控制在總控制目標內。 對施工現場、設計單位或經手的每單業(yè)務，在總經理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任； 主動報告業(yè)務活動情況，公布細節(jié)，提高透明度； 配合并接受成本管理部按章行使的指導與監(jiān)6、控工作； 根據總部招標管理規(guī)范組織招標工作； 整理并更新合格承建商及供貨商名錄，確保每次邀請的投標單位均有能力承擔我司的工程； 制訂材料設備供貨計劃、招投標工作計劃，并及時發(fā)送到相關配合部門。 對基礎、設備等重要方案進行技術審核，確保方案的合理性及經濟性；2、責任部門成本管理部F 成本管理部的成本控制基本職責： 對總成本進行定期分析和及時掌握成本動態(tài)變化情況，并對動態(tài)變化有權進行各專業(yè)部門的主動協調和對合理化建議的提出及調整，但必須控制在總控制目標內。 各項招標工程的標底工程量編制及配合招標工作; 對非招標工程的合同造價進行預算的編制或審定； 配合項目部的各類工程方面方案的成本比較; 按月及按7、階段動態(tài)分析成本執(zhí)行變化情況; 合理安排預算結算人員的具體專職工作，保證預算結算工作的及時完成; 參與審核各類工程合同及招投標文件; 按照公司有關規(guī)范，參加招投標定標工作； 完成每月設計變更及簽證的結算; 及時反映項目成本舉措，匯總、比較各項目成本管理舉措，推廣先進經驗 根據實際工程進度審核各分部分項工程進度款 竣工項目成本的全面分析預結算、動態(tài)成本控制 目前，預結算采用對外委托的方式，重點要做好預算、結算的審查控制工作。 成本部制定了各項控制表格，以便審查控制。 成本部正在建立成本經驗數據庫，便于對比分析控制，提高對咨詢公司的控制力度。 實行變更簽證月結制度，按時完成各項工程結算。 做好各項8、招標的成本分析比較。 專業(yè)工程師力所能及地協助完成零星工程的工程量計算，造價人員復核、套價。3、責任部門萬創(chuàng)：F 萬創(chuàng)的成本控制基本職責： 加強設計計劃管理，保證招標及施工所需時間； 嚴格控制設計費用，不可超成本指標； 按照成本指標及公司相關成本管理規(guī)范組織樣板房、會所、售樓處裝飾工程設計及招標； 按照總部規(guī)范及公司規(guī)范做好裝飾工程變更及簽證工作，必須保證在成本控制指標內。 按照成本指標組織園建及綠化設計，以及細化設計，確保低于成本指標。4、目標成本及控制要點：F 設計管理：定期跟蹤設計，做好圖紙細化，減少現場修改。A. 優(yōu)化設計方案，直接降低建安成本 提倡設計招標，實行限額設計，力求將使含鋼9、量、砼含量做到更省，更合理。 對基礎工程（包含承臺），應在考慮現場實際的情況下，盡量優(yōu)化設計方案。 對于結構部分鋼筋，可采用三級鋼筋替代二級鋼筋，有利于降低鋼筋含量。 嚴格按照公司統(tǒng)一構造做法進行設計與施工。 在沒有特殊要求的內墻面，盡量采用混合砂漿替代水泥砂漿，既有利于控制墻面開裂，也有效的降低了成本。 雨水管盡量設在陽臺外面，既增加美觀，也減少陽臺滲水的幾率。 設計盡量考慮得更詳細、更明確、更經濟適用。如：能采用塑料套管就不會用鋼管；能用輕型砼水泥管就不用重型管等。 加強專業(yè)設計招標及施工圖的審查，減少現場設計修改變更。 各種管網的設計考慮沖突的問題，在圖紙會審時加大審核力度，避免部分出現10、不少管道與管道之間的沖突。 環(huán)境園建及樣板房的施工選擇，必須按公司規(guī)范執(zhí)行，選材、定價及選施工方時應進行多方對比及合理招投標。 環(huán)境園建及樣板房部分的設計與實際施工情況變化太大，成本較難控制，結算比預算高一倍。設計階段控制中重點把握，盡可能一次到位，對園建、樣板房等的成本控制，一定要做好前期預測、分析，做好各項功能的比較，以滿足客戶需各項功能的比較及需要的“必要功能”。在適當的部位，增加一些新穎的功能，也可吸引客戶。F 工程管理：A. 避免工程質量問題 為避免發(fā)生出現過的工程質量問題，特別需要注意公司內部網上的工程案例庫以及常規(guī)問題。 加強總包、分包單位的現場管理，對部分分包工程，如鋁合金門窗11、木門、陽臺欄板等的成品保護意識不夠，提高各單位的成品保護意識。 加強圖紙審查，發(fā)現錯漏，及時向設計院反饋，避免后期處理造成費用的增加。 加強現場工程管理，特別注意對隱蔽工程的驗收，避免施工單位偷工減料。 外墻采用灰砂磚或紅磚砌體，減少外墻滲水的可能，還要特別注意對門窗部位的防水處理。 衛(wèi)生間在做防水層施工前，先做灌水實驗。 廚衛(wèi)間、屋面等根部易滲水處設置一次性澆灌返梁，不留施工縫，提高防水的效果。 坡屋頂老虎窗砼一次澆筑改為二次澆筑，減少滲漏，避免投訴。 甲方分包工程及采購較多，加大總包及甲方的管理。 對指定品牌范圍內的材料的跟蹤力度不夠，導致有個別材料不在指定品牌范圍內。B. 材料設備的訂12、貨及限價a) 總體情況 盡快提供集團集中采購范圍的涂料、潔具、發(fā)電機、電梯等的材料設備詳細計劃（包括型號、數量及到貨期等），便于集中采購。 做好區(qū)域采購和集團聯合采購的材料、設備計劃，提早做好招標，盡量找到更便宜的廠家。 項目經理部必須按期提交成本部及預算組一份材料設備采購及限價時間計劃，并得到主體單位的共同認可。 因鋼筋、水泥、砼價格波動較大，為減少風險，采用按投標期公布信息價與施工期平均公布信息價的差額進行調整。 設計圖紙與工程方案（包括分包及園建工程）是預結算工作質量和效率的源頭，專業(yè)部門應當充分重視并進一步改進。b) 、工程招標 嚴格按照集團及公司規(guī)范要求進行材料、設備、工程的程序進行13、招標定價。 在條件允許的情況下，樁基工程、主體建筑及安裝工程盡量采用工程量清單綜合單價招標的方式，這樣會使工程的建安成本完全接近市場價，避免定額的不合理性。 樣板房、銷售大廳、住戶大堂、裙樓外墻等裝修分包工程，以及園建、綠化、室外管溝等工程采用圖紙范圍內綜合單價招標包干的形式進行招標，并列明主材的價格。 對零星小型工程項目，由項目部按照公司的零星小型工程規(guī)范執(zhí)行。 對于分包工程中比較專業(yè)化的項目，盡量進行綜合單價分析，以便掌握部分組件的市場價格。如高低壓柜、三箱、鋁合金門窗、木門、陽臺欄板、幕墻等。對這部分設備及工程，必須要求設計及項目部提供詳細的技術要求，避免出現招標后修改設計方案。 對于一14、個立面或一個部位的工程，最好進行一次招標，不要進行分開招標，以免投標單位為了進場，先占住位置，以后工程緊急，指定這家單位做其他的增加工程。既會出現審價困難，也會出現低價中標，高價結算的情況。c) 材料、設備、工程分類 按甲方實時限價：實時限價：是指由甲方根據選定的樣板、品牌及市場情況,在施工過程中根據實際需要進行實時限價，限價中應注明限價材料價格所包含的范圍。主要材料其他可采用以往項目的材料價石材及磨邊費可在成本管理部材料價信息庫中查尋或市場尋價的方式確定 集團戰(zhàn)略采購（甲供）材料、設備、工程外墻劈歷磚、內外墻涂料、潔具及潔具配件、發(fā)電機組、電梯、開關插座、電線管、戶內配電箱、室內外排水管 區(qū)15、域采購材料、設備、工程進戶門安裝工程、鋼屋瓦、雨水檐溝工程、分格條、變壓器、環(huán)網柜、室外燈具、室內暗埋給水管（PPR管）、保安對講、居家報警工程、草地噴灌系統(tǒng)工程、 聯合采購材料、設備、工程陽臺欄桿工程、樓梯扶手工程、樓梯間墻地磚、設備間和公用間墻地磚、鋁合金沖孔板百葉工程、窗護欄、玻璃雨蓬、院門、信奶箱、裝配式花槽、室內燈具、 公司自行采購材料、設備、工程鋁合金門窗工程、單元門、門牌門號、小區(qū)圍墻工程、高低壓配電房安裝工程、發(fā)電機組安裝及降噪工程、室外弱電管網工程、變頻供水安裝工程、消防工程（包括發(fā)電機房CO2工程）、游泳池及水景設備供貨安裝工程、園建工程、綠化工程 直接采購工程材料、設備、工程有線電視工程、電話工程、網絡信息工程、燃氣工程 乙供材料設備（部分需指定品牌）材料、設備、工程大理石門檻、防水材料、保溫材料、防火門、商品混凝土、成品煙道、鋼筋、水泥、電線、電纜、三箱、母線、橋架、水泵、風機、閥門、外墻給水立管、消火栓箱 六、其他相關事項1 有關目標成本執(zhí)行情況的考核辦法另行制訂；2 招投標、工程預結算、成本變化信息的跟蹤等相關事項，按公司統(tǒng)一規(guī)范執(zhí)行。（完）