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1、 房地產項目結構成本的優化控制及最新管理思路工程項目全過程造價控制應該是下圖這樣一個過程。產品定位決定產品品質，定出項目基本成本。設計、采購階段是個成本分解的過程。決定各分項工程造價的搭配。產品定位設 計采購、招標施 工結 算成本策劃產品決定造價造價決定產品項目后評價我們今天要共同探討的就是設計階段成本控制的一個主要組成部分-結構成本的優化控制。隨著房地產行業的持續發展，成本控制開始被越來越多的地產公司所重視，由于結構成本占據了相當大的一部分成本，所以如何優化控制結構成本，成為了時下地產業內普遍關心的話題。我根據在亞翰北京結構成本控制的管理思路和技術方法的學習，以及個人工作中的體會及相關論文、2、書籍，將結構成本控制的管理方法、技術關鍵點，在這里作一簡單介紹。目錄一、結構成本控制的重要性 二、當前結構成本管理的市場狀況 六、保證工程質量的技術關鍵點四、結構成本控制的管理思路和方法 三、成本管理的內涵 五、結構成本控制的技術關鍵點 七、深圳XX項目結構成本控制案例 一、結構成本控制的重要性大量的統計數據和實踐表明，前期策劃和設計階段（項目策劃、方案設計、初步設計、施工圖設計）影響整個房地產項目投資在80%以上，而結構成本占到建安成本的40%60%，同時結構成本還常常由于策劃及設計管理的好壞出現非常大的波動，常常造成上千萬元的造價差別；因此結構成本的管理就成為整個設計階段成本管理的重中之重3、。對于一般的房地產項目來講,地面以上部分的鋼筋含量一般在30-90千克/平米之間，地下部分的含鋼量在130-300千克/平米之間;地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之間，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之間，按照一般情況下地下室面積占總面積的22%左右的比例再加上基礎的造價(一般在25-120元/平米)算下來，結構成本在560元/平米-1330元/平米之間，平均950元/平米，基本上占到整個建安成本的40%到60%，在房產項目的整個成本中所占比重很大，是一個關鍵成本。結構成本是房地產客戶所最不關注的成本，因為普通的客戶都關注房屋的建筑立面、平面戶型、門窗、外裝材料、小4、區的位置、景觀、學區等等，但是很少有客戶會對房屋的結構和基礎等結構問題方面有專業的認識并進行深入的探究，所以這40%-60%的建安成本是房地產客戶最關注不到的部分。結構成本最不受客戶關注是否意味著這一部分最不重要呢?事實恰恰相反，結構成本應該是整個設計階段成本管理中的重中之重，因為結構成本往往因為規劃和設計管理的好壞出現非常大的波動，例如不同規劃及方案的基礎選型往往造成上千萬元的造價差別;不同的設計結果會導致建筑物每平米的含鋼量相差幾十公斤，一個十幾萬平米建筑面積的小區僅鋼筋造價就可能相差幾千萬元(當然結構并不僅僅只是指鋼筋一項)。綜上所述結構成本在整個建安成本中所占比重最大、最被房產客戶所忽5、視、最受規劃設計方案等因素的影響，所以如何做好設計管理階段的結構成本控制工作、如何有效降低結構成本避免浪費、如何通過結構成本的控制來提高項目的整體利潤就成為我們所必須關注和認真面對的問題，這也是我們關注結構成本的意義所在。二、當前結構成本管理的市場狀況1、三種認識：首先認為建筑方案一經確定，結構成本基本就確定了。其實建筑方案確定之后，結構方案仍然有一個優化設計的過程，這個過程，成本會相差30%；其次是認為結構成本的降低必然會導致結構安全儲備的下降。這種理解也有偏差，結構成本的降低是指積極化的設計，降低無效成本。三是對于建筑這樣的“百年大計”，一定要保證“安全”。這里的“安全”是指滿足規范、結構6、合理，與其增加結構的安全儲備，不如使結構成本顯性化，如提高抗震等級，顯示給業主，更有優勢。2、一個現狀：僅從經濟指標上對結構成本進行控制。應該說事先控制和過程控制更重要。3、一種思路：非常重視和強調結構成本的控制，認為含鋼量、含混凝土量越低，結構設計越優秀。這種思路有點走極端，如果設計中稍有一點紕漏，結構容易出問題，再者這么精確的設計需要時間和周期，應該把握一個度。資源最低時間界限追加資源戚本曲錢國I前期策劃與設計期基準由于浪費時間而增加成本最小戚本點工期三、成本管理的內涵成本管理的總目標：項目全壽命周期的最小投入產出比。成本管理的控制過程：項目論證、項目策劃階段、設計準備、設計、招投標、施工7、投入實用階段。成本管理的控制措施：組織措施、技術措施、經濟措施、合同措施。成本管理的工作性質：技術工作、經濟工作、管理工作。四、結構成本控制的管理思路和方法結構成本控制必須貫穿整個設計和策劃的全過程，包括前期論證及策劃階段的地質情況調查、規劃階段的初勘、方案階段的結構介入、擴初階段對結構方案的優化、施工圖階段給設計院灌輸成本意識及施工圖配合階段變更、簽證的管理。（一）事前控制的幾個要點（二）設計過程中必須控制的關鍵環節（三）施工圖審查公司的選擇及溝通（四）外部資源的引入（五）結構設計管理流程（一）事前控制的幾個要點1、設計院的選擇應選擇易于管理、態度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另8、外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。2、專業負責人的選擇專業負責人應有2、3個以上的業績、經驗，市場反饋圖紙質量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業配合、現場配合方面做的好，且專業負責人對項目有影響力和控制力。3、與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識與設計院的合作，甲方最擔心的是風險，因此要加強設計前期的思想溝通和融合，特別要注意采取尊重平等的心態，進行質量標準的換位考慮，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院。同時為了調動設計院的積極性，可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施。對于合作比較好的設計院，應該建立長期的戰略合作伙伴關系，這樣有利9、于總成本的降低，總效率的提升。4、設計周期的合理取值在北方，施工圖設計的周期通常是多層30天，高層45天。對于一個項目來說，設計周期越短越好，因此要在保證質量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計；另外，要想快，創新點就要盡量少。5、設計費的合理取值設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質量的影響卻很大。根據以往經驗，設計費略高于當地的平均值、略高于設計院的心理預期，對于調動設計院的積極性，保證設計質量行之有效。6、設計合同中設計公司應承擔的風險在設計合同中必須明確設計公司應承擔的風險有：因設計錯10、誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額的懲罰。7、限額設計合同的引入和使用限額設計可以有效的控制結構成本，意義重大。限額的內容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量。限額的數值應比當地平均值略低。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限。現在行業內大部分的企業都引入限額設計合同，即在合同中把結構的含鋼量和混凝土量等指標進行定量的約定，并對此進行設計成果的考核，但是我們在具體的操作中不能這么簡單生硬的引入一個限額，還要和設計合作單位做好相關溝通和交流工作，一般我們要有意識的在方案及擴初階段，要求并引導設計院采用更優化、更合理的11、結構方案來降低工程的結構成本;在施工圖設計階段，要求并引導設計院在保持結構安全意識的同時，也保持有較強烈的結構成本控制意識，通過更精細化的設計來降低結構成本;結構成本的優化應以滿足規范要求、保證結構安全和建筑產品的品質為前提，在設計管理中應避免“含鋼量指標越低，結構設計就越優秀”的僅強調成本單一衡量指標的極端思想。同時在和設計單位溝通的過程中要注意前期的主動溝通、采用尊重平等的心態去溝通、通過把房產企業的質量標準和設計單位內部的質量標準進行換位思考和尋求共同點的思路達到雙贏的結局。8、甲方必須重視和提前輸入的技術原則事前控制還要注意對技術原則足夠的重視并提前輸入，這些技術原則有結構設計統一技術12、措施結構設計指引結構設計總說明標準構造做法等技術原則文件;對抗震等級的選擇、對設計荷載的選擇、對裝修荷載的選擇等荷載選取原則;以及對基礎的技術方案進行多方案的比較等。因為這些技術原則和方案都是綱領性的內容，整個施工圖的設計都是按照這些原則為依據進行設計的，從這些技術原則上進行一些成本的控制會起到提綱挈領的效果.（二）設計過程中必須控制的關鍵環節1、結構體系的確定及主要平面布置圖2、基礎的選型及設計圖3、電算模型及計算系數的取值4、標準層的布置及截面配筋5、地下室的布置及樣板配筋圖6、結構轉換層的布置及配筋層在設計管理過程中要把握好以上這些關鍵環節，抓好各個環節中的技術重點，嚴格按照設計流程做好13、精細化設計，同時也要能夠在關鍵技術環節上有所創新和突破，不要理所當然的采用習慣思維，要多問幾個為什么，多做幾個方案比較，跳出原有的思維模式從更高的層面去思考和解決問題，這樣就能游刃有余的控制好這些關鍵環節，做好精細化設計。（三）施工圖審查公司的選擇及溝通施工圖審查公司的選擇必須在易于溝通的前提下，對于規范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。（四）外部資源的引入當需要對于項目的性價比進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業專家、專業咨詢公司等，合作可以是顧問的方式。（五）結構設計管理流14、程1、灌輸意識：向設計院灌輸成本意識，溝通并提出成本要求。2、事前控制：完成統一技術措施，并與設計院溝通、相互補充、達成一致。3、過程控制（優化方案）：設計院進行結構布置、計算，基礎進行雙方案比較，雙方溝通、達成一致，結構布置基本確定；4、樣板配筋圖：設計院完成樣板配筋圖，雙方溝通、達成一致；5、繪制施工圖：設計院按雙方確認的樣板配筋圖設計；同時報給審圖公司進行審查；6、正式施工圖：設計院根據反饋意見，溝通、修改，最終出正式施工圖紙。（結構擴初及施工圖設計管理流程）五、結構成本控制的技術關鍵點（一）層高對成本的影響及控制（二）結構超限對成本的影響及控制（三）建筑高寬比超限對成本的影響（四）公共15、大地下室面積的利用率（五）梁的布置及配筋方式對成本的影響及控制（六）剪力墻的布置及厚度對成本的影響及控制（七）樓板厚度對成本的影響（八）設計荷載的取值（九）風荷載取值對成本的影響（十）結構程序計算時一些系數的取值（十一）關于地質勘察報告內容的關注（十二）鋼筋材料的選擇對成本的影響及建議（十三）混凝土標號對成本的影響及建議（一）層高對成本的影響及控制1.控制層高的意義：可以減少結構成本、其他土建成本、設備及運營成本；經驗值：層高每提高10cm，成本提高32-38元/。2.影響凈高的因素：結構梁高及設備管道空間3.如何降低層高a)控制結構梁高：設計院通常梁高的取法是1/81/12的跨度，建議作1/16、121/15的跨度；綜合減少的成本因素后，由于梁截面減小后增大的含鋼量是值得的；b)優化設備的管道空間：設計院通常不會綜合考慮結構梁、空調、電、水管的走向，由此造成空間利用率較低；建議要求設計院做每一層的綜合管線圖，優化設計后可以減小凈高約200mm，由于其已經超過了設計院的設計深度，所以要在設計院做施工圖設計前與其協商好。（二）結構超限對成本的影響及控制由于結構超限，設計時勢必會對結構主體采取加強措施，由此造成結構成本的增加及設計周期的加長；此時應該通過超限后的投入產出比來權衡和控制結構超限；一旦確定方案，結構超限不可避免后，要做好與設計院及審圖公司等職能部門的工作，以便后續工作的順利進行。17、（三）建筑高寬比超限對成本的影響高寬比現規范已不作為超限審查。高寬比過大，建筑物在風荷載和地震荷載的作用下會發生傾覆力矩，建筑高寬比愈大，建筑物抗傾覆力矩的能力就愈差。高寬比超限一定會增加成本，包括結構成本和建筑成本。高寬比超限增加的結構成本，受那幾個因素影響？高寬比超限的程度，建筑物的風荷載，建筑的地震力。建筑成本也會增加，表面積與體積的比值對成本的影響大。高層規范規定：在6度及7度抗震設防區，剪力墻結構及框架核心筒結構的高寬比不宜大于6，框剪結構的高寬比不宜大于5；首先需要明確的是，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當結構措施，因為高寬比越大，主體18、結構抗傾覆力矩也越大，由此便會增加結構的成本，而建筑成本也會增加，因為同等面積情況下，高寬比越大的外墻長度越長。對于不同地區，高寬比超限增加的成本也不同，主要的影響因素有：超限程度、風荷載、地震力。案例一：深圳某高層住宅，7度抗震，基本風壓0.75，地面粗糙度B類，高度99.8米，進深12.2米，高寬比8.2，該項目增加結構成本約67元/m2；案例二：無錫某高層住宅，6度抗震，基本風壓0.45，地面粗糙度C類，高度99.9米，進深12.5米，高寬比8.0，該項目增加結構成本約17元/m2。（四）公共大地下室面積的利用率設計院在地下室設計（方案階段）的習慣做法是盡可能多的把面積劃進來，從理論上沒19、什么問題，但往往這樣做出來的地下室有很多無效的面積，既不能做車位又不能做設備用房，反而增加了成本，這就要求我們在做方案的時候就要對地下室布置作合理的優化。（五）梁的布置及配筋方式對成本的影響及控制1.大柱網下如何布置梁（平行、十字、井字）最經濟？對于標準層等承受荷載較小的柱網優先考慮平行、十字梁；對于地下室頂板等承受荷載較大的柱網應選用井字梁；正常樓層，8.5 米 X 8.5 米柱網下,十字梁較井字梁便宜約 16-22%。一定跨度范圍內,梁的布置越少越好。2.一些短墻上的小梁（如廚房、衛生間等）基本不需要布置：對于普通的小跨度樓板其本身足以支撐短墻，不需要加大板配筋，同時梁少，成本低，空間也好20、；3.梁的配筋方式a)住宅標準層梁寬常為200 mm或250 mm，此時梁頂鋼筋宜采用小直徑鋼筋；b)對于承受荷載不是特別大的主次梁，其相交處不需布置吊筋；（五）梁的布置及配筋方式對成本的影響及控制（六）剪力墻的布置及厚度對成本的影響及控制1.如何優化剪力墻的布置為防止結構抗震扭轉，應在建筑物兩端和周邊重點布置；建筑物的內部和中間位置減少布置；另外還要比較：結構的計算位移是否與規范的最低要求相差不遠 清除不必要的結構成本。2.如何優化剪力墻的數量以位移指標來控制：純剪結構的層間位移比為1/1000，設計院設計時要盡可能的接近這一數值；如果計算結果相差太多（如1/2000），說明剪力墻數量太多，21、應適當減少；（剛度太大）3.如何優化剪力墻的長度以長寬比來控制：一般的剪力墻長寬比宜取8，即200 mm厚剪力墻，墻肢長度為16501700 mm；剪力墻最優化長度為寬度的8倍+100，翼墻設計一般取墻厚的3倍。對一字形剪力墻8倍墻厚，T、L形等一個方向大于墻肢的3倍另一個方向大于墻肢的5倍即為一般剪力墻。但當翼墻長小于600cm時應關注其計算結果。剪力墻、柱混凝土標號按軸壓比控制，使其盡量接近軸壓比規定的上限，同時又使絕大部分豎向構件為構造配筋。4.如何控制剪力墻的厚度高層建筑混凝土結構技術規程 7.2.2 條：底部加強層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級22、抗震等級）；但底部商業、底層假復式住宅或架空層層高較高，按此規定，墻厚必須增加較多，同時變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加；設計院大多如此設計，但是高規附錄D中說明：對于超限的墻體經過驗算通過的可以減小墻厚，由此一來，墻厚變小，成本大大降低；經過高規附錄專門的公式驗算，大部分墻厚不需比標準層加厚或加厚一點即可滿足穩定要求，節省本層造價約 15%（七）樓板厚度對成本的影響1.20mm厚樓板自重占標準層總荷載約3.3%，厚度增加，荷載加大，梁、墻、基礎均會加大，增加成本；2.對于標準層樓板來講，由于配筋均按最小配筋率來控制，所以樓板厚度增加反而配筋增大了；3.樓板厚度增大對抗震也有不利影響；4.實23、際工程中樓板厚度的建議：a)普通3米以內跨度的樓板可取80100mm；b)普通34米跨度的樓板可取100mm；c)客廳處的異型大板可取120150mm；d)普通屋面板可取120mm；e)管線密集處可取120mm；f)嵌固端地下室頂板可取180mm；非嵌固端地下室頂板可取150mm；（八）設計荷載的取值1.對于有覆土的地下室頂板活荷載：消防通道取20kN/m2，其余取4kN/m2，可以不考慮施工堆載；2.地下室外墻荷載取值應打折（土的固結作用）；3.內墻荷載：對于可能采用的輕質材料要提前確定，以防止設計院預留量過大；4.對于有內隔墻的樓板：隔墻每延米重量的1/3加到樓面活荷載內即可；（各結構樓層24、單位面積重量）（九）風荷載取值對成本的影響1.大多數高層建筑的計算周期和位移都是由風荷載起控制作用；而地面粗糙度類別對風荷載有很大影響，按影響程度從大到小共分四類：A類為海邊，B類為城郊，C類為城內，D類為城中心高層密集區；相同高層項目的主體成本，A、B類相差約24%，B、C類相差約54%，C、D類相差約45%；在計算時要用發展的眼光關注取值的合理性，盡可能的取C或D類；2.規范規定：高度大于60M的高層建筑，風荷載的取值按100年一遇考慮，比50年一遇的風荷載取值大很多，而高層住宅的結構合理使用年限為50年，所以在設計計算中，控制位移時風荷載按50年一遇考慮，內力部分配筋時風荷載按100年一25、遇考慮；（十）結構程序計算時一些系數的取值1.梁的彎矩放大系數取1.0；2.梁的扭矩折減系數取0.4；3.梁柱重疊部分是否簡化為剛域；4.混凝土容重取2628；5.連梁剛度折減系數取0.6或0.7；6.墻、柱、基礎計算是否考慮活荷載的折減；7.地下室外墻是否按壓彎構件計算；8.荷載的取值是否有人為的放大；（十一）關于地質勘察報告內容的關注1.關注基礎選型及地基處理的建議，要有靈活度；2.關注承載力的取值建議，盡量高；3.關注抗浮設計水位的標高，盡量低；有條件要提出最低設計水位；（十二）鋼筋材料的選擇對成本的影響及建議市場價格：I級鋼約4300元/噸；級螺紋鋼14以下約4650，14以上約45026、0；新級螺紋鋼約4700；冷軋帶肋鋼筋約5000；強度：級級I級；最小配筋率：I級級級；（最小配筋率表）綜合價格因素，性價比：級級I級；所以梁、柱、墻配筋均應優先考慮使用新級螺紋鋼；對于板的鋼筋，由于均為小直徑鋼筋，綜合考慮應優先使用冷軋帶肋鋼筋，只有當使用冷軋帶肋鋼筋不滿足承載力要求時采用級鋼；（結構含鋼量限值）潤和山居二期主材單方用量統計表（十三）混凝土標號對成本的影響及建議1.混凝土標號每增加一級，單價提高約58%；對柱及剪力墻軸壓比的影響很明顯，應優先使用高標號混凝土；對梁來說，標號高低對梁的承載力變化不大，應使用低標號混凝土；對板來說，雖然提高標號對承載力有提高，但標號提高后最小配筋27、率相應增大，樓板開裂的幾率也增大，所以應使用低標號的混凝土；2.目前設計市場中對混凝土標號確定有一種認識：墻柱與梁板標號相差在兩級以內；關于這一條在舊版規范中有，新版規范中已經去掉了，所以當墻柱混凝土標號很高時，梁板混凝土標號可以不跟隨墻柱變化；但是在施工中要采取嚴格措施：控制梁柱節點區為高標號，保證高低標號交界區的混凝土密實性；3.實際工程中混凝土標號的選擇建議：a)普通的結構梁板一般為C25；b)受力較大的梁板可采用C30，如地下室底板、頂板，屋頂花園樓板等；c)結構轉換層梁板宜采用高標號，如當地施工質量有保障，可采用C50及以上標號；d)剪力墻、柱混凝土標號按軸壓比控制，使其盡量接近規定28、上限，同時又要使絕大部分豎向構件為構造配筋；六、保證工程質量的技術關鍵點在優化結構成本的同時應該保證工程質量，減少業主投訴。實際工程中，業主投訴最多的質量問題是滲漏、返潮和開裂，而對客戶最關注的質量焦點，我們必須提高成本的投入。提高關鍵成本的位置：1、樓板的配筋及厚度：邊跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向應加強；2、較長剪力墻的水平鋼筋應適當加強；3、地下室側墻的水平鋼筋；4、砌體裂縫、樓板滲漏多數為施工原因，應加強現場施工管理；5、懸臂板、懸臂梁的截面及主要受力鋼筋應加大。收益 質量國 L.”F 二二圃:,!4H E屜，.，.J 4副E”.I皿u.主R面證：Dlli 主古7.”7電?，成本與質量的關系圖 F 費用成本七、深圳XX項目結構成本控制案例