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1、填填表表指指引引1、開發與銷售計劃表應與工程及銷售部門共同完成，開發面積應包括配套資產面積，其合計數應與建筑面積相等；2、成本情況表數據取自經濟測算表成本部分（已已鏈鏈接接），其中資本化利息取自現金流量表，期間費用應聯系開發銷售計劃確定;規劃要點與成本部分相同；3、稅費說明中應指出可能存在的稅費優惠，但新項目經濟指標計算中原則上不考慮優惠；4、利潤表應注意計算分年投資凈利率；5、現金流量表中開發間接費支付不含資本化利息；累計凈現金流量最大值應加上相應的資金成本；7、經濟指標從其他表取數，無須填列，新項目經濟指標考核增加單單位位面面積積凈凈利利指標和分分年年度度投投資資凈凈利利率率指標；8、鉤稽2、關系表無須填列，表中檢查式數值應為“0”。9、建筑產品類型超過三種、開發期超過五年，請自行調整。10、除“填表指引”和“勾稽關系”外，其余各表均應附在可行性研究報告文本之后。11、如果該項目容積率發生變化，則應按新容積率重新測算。各各表表間間勾勾稽稽關關系系檢檢查查表表項目名稱地價及規劃成本估算稅費說明開發及銷售計劃現金流量利潤預測建筑面積185945185945可可售售面面積積185945185945185945185945185945多層127910127910127910127910小高層44550445504455044550商業6600660066006600車庫0000地下車位683、85688568856885銷銷售售收收入入636886368863688多層4476944769小高層1470214702商業33003300車庫00地下車位918918項項目目總總投投資資519595195951959總地價196041960419604開發成本4911749117期間費用284228422842營業稅金及附加合計318431843184 企業所得稅282028202820項目利潤1138711387稅稅后后利利潤潤57255725現金流入6368863688現金流出5660457963凈現金流7084資金成本13591359檢查式合計檢查式備注000000000000004、00000(0)(0)0000 項項目目名名稱稱：可可行行性性研研究究經經濟濟指指標標敏感系數：100%項目指標值計算式說明核心指標：1、內部收益率%19.5%使累計凈現值為零的貼現率2、銷售凈利率%9.0%項目凈利潤/銷售收入100%項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅參考指標：3、單位面積凈利308項目凈利潤/銷售面積4、銷售毛利率%17.9%項目利潤/銷售收入100%項目利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加5、資金峰值比例22.1%資金峰值/項目總投資資金峰值為累計負向凈現金流量的最大值6、地價支付貼現比97.5%各期支付地價現值之和/地價總額貼現率為10%7、各年資金占用回報率第15、年第2年第3年第4年第5年27.23%0.00%核核心心指指標標的的基基本本要要求求（參參考考）：1、內部收益率25%2、銷售凈利率9%審審核核人人：填填表表人人：鐘鐘榮榮 各各表表勾勾稽稽關關系系正正確確地地價價及及規規劃劃要要點點土土地地及及地地價價總占地面積130000建筑用地（凈地）121700總建筑面積185945 規劃容積率1.397計容積率建筑面積181660不計容積率建筑面積6885地價（萬）土地協議中的地價其他相關成本合計1、政府地價及市政配套費19,604019,604 其中：土地出讓金18,850.0018,850 土地使用費0.000 市政配套費 (住宅）0.000 市6、政配套費 （公建）0.00政府收益金0.000 應交契稅754.00754 其 他02、合作款項03、紅線外市政設施費04、拆遷補償費0合 計19,604.00019,604 單位地價（元/m2）樓面地價（元/m2）按總占地面積按凈占地面積按計容積率建筑面積按總建筑面積1508.001610.851079.161,054地地價價支支付付節節奏奏規規劃劃要要點點產品組合占地面積容積率建筑面積可售率可售面積產品比例住宅多層127910.00100%127,91074%小高層44550.00100%44,55026%高層0.00100%00%0.0000%00%小計0172,460172,460107、0%公建商業網點0.26,600.00100%6,600地上車庫0.280.00100%0地下車位0.006,885.00100%6,885幼兒園0.12800.00配套用房會所1,000.00物業用房400.00學校0.00幼兒園0.00其它用房0.12400.00合計0.72188,545.00185,945綠化率%40%建筑密度%22.80%可售建筑面積179,060說明按可售建筑面積1054.29平均每戶面積總戶數1061,204904951,6991006630045153成成本本估估算算匯匯總總表表（本本表表從從成成本本部部分分取取數數）敏感系數：100%序號成本項目總成本（萬元）8、可售面積單位成本（元/平米）合計多層小高層商業地下車位平均多層建筑面積185945.00127910.0044550.006600.006885.00*可售面積179060.00127910.0044550.006600.006885.00*一一土土地地獲獲得得價價款款19604.0014003.954877.46722.590.001094.831094.831政府地價及相關費用19604.0014003.954877.46722.590.001094.831094.832合作款項0.000.000.000.000.000.000.003紅線外市政設施0.000.000.000.000.009、0.000.004拆遷補償費0.000.000.000.000.000.000.00二二開開發發前前期期準準備備費費3664.492520.77877.96130.07135.69204.65197.071勘察設計費678.70466.87162.6124.0925.1337.9036.502報批報建增容費2824.291942.80676.66100.25104.58157.73151.893三通一平費108.7574.8126.063.864.036.075.854臨時設施費52.7536.2912.641.871.952.952.84三三主主體體建建筑筑工工程程費費15673.8610210、40.473562.53601.551269.30875.34800.601基礎工程804.58575.60169.2929.7030.0044.9345.002結構及粗裝修工程13190.918442.063073.95435.601239.30736.68660.003門窗工程897.02591.78205.12100.120.0050.1046.274公共部位裝修781.34631.03114.1736.140.0043.6449.335室內裝修0.000.000.000.000.000.000.00四四主主體體安安裝裝工工程程費費2620.731458.17927.8766.0016811、.68146.36114.001室內水暖氣電管線設備2090.571458.17507.8766.0058.52116.75114.002室內設備及安裝費530.160.00420.000.00110.1629.610.003室內智能化系統費0.000.000.000.000.000.000.00五五社社區區管管網網工工程程費費4117.142930.631020.71151.2214.59229.93229.121室外給排水系統555.13386.13134.4919.9214.5931.0030.192室外采暖系統1342.95959.33334.1349.500.0075.0075.0012、3室外燃氣系統567.73405.55141.2520.930.0031.7131.714室外高低壓系統1472.271051.71366.3054.270.0082.2282.225室外消防系統0.000.000.000.000.000.000.006室外智能化系統179.06127.9144.556.600.0010.0010.007其他0.000.000.000.000.000.000.00六六園園林林環環境境費費1285.97918.62319.9547.400.0071.8271.821環境設計費71.6251.1617.822.640.004.004.002綠化建設費325.77213、32.7181.0512.010.0018.1918.193建筑小品67.1547.9716.712.480.003.753.754道路廣場建造費635.66454.08158.1523.430.0035.5035.505圍墻建造費84.5860.4221.043.120.004.724.726室外照明47.4733.9111.811.750.002.652.657室外零星工程53.7238.3713.371.980.003.003.008其他0.000.000.000.000.000.000.0090.000.00七七配配套套設設施施費費508.60363.32126.5418.750.0014、28.4028.401會所300.00214.3074.6411.060.0016.7516.752幼兒園88.0062.8621.893.240.004.914.913學校0.000.000.000.000.000.000.004游泳池0.000.000.000.000.000.000.005球場30.0021.437.461.110.001.681.686 地下室0.000.000.000.000.000.000.007其他90.6064.7222.543.340.005.065.06八八開開發發間間接接費費1642.091165.52405.9460.1410.5091.7191.12115、工程管理費192.09132.1446.026.827.1110.7310.332資本化利息1358.53970.45338.0050.070.0075.8775.873營銷費用 0.000.000.000.000.000.000.004物業完善費0.000.000.000.000.000.000.005不可預見費91.4762.9221.923.253.395.114.92開開發發成成本本49116.8833601.4512118.971797.711598.762743.042626.96九九期期間間費費用用2841.691954.78680.83100.86105.22158.7015216、.821管理費用1250.00859.86299.4844.3746.2869.8167.222銷售費用1591.691094.91381.3556.5058.9488.8985.603財務費用0.000.000.000.000.000.000.00項項目目總總投投資資51958.5835556.2312799.801898.581703.972901.742779.781556.51小高層商業地下車位*1094.831094.830.001094.831094.830.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00197.07197.07197.0736.50317、6.5036.50151.89151.89151.895.855.855.852.842.842.84799.67911.451843.5738.0045.0043.57690.00660.001800.0046.04151.690.0025.6354.750.000.000.000.00208.28100.00245.00114.00100.0085.0094.280.00160.000.000.000.00229.12229.1221.1930.1930.1921.1975.0075.000.0031.7131.710.0082.2282.220.000.000.000.0010.001018、.000.000.000.000.0071.8271.820.004.004.000.0018.1918.190.003.753.750.0035.5035.500.004.724.720.002.652.650.003.003.000.000.000.000.000.000.000.0028.4028.400.0016.7516.750.004.914.910.000.000.000.000.000.000.001.681.680.000.000.000.005.065.060.0091.1291.1215.2510.3310.3310.3375.8775.870.000.000.000.019、00.000.000.004.924.924.922720.312723.812322.08152.82152.82152.8267.2267.2267.2285.6085.6085.600.000.000.002873.132876.632474.91可售面積單位成本（元/平米）開開發發銷銷售售計計劃劃敏感系數：100%項項目目2003年2004年2005年2006年合合計計一一、開開發發計計劃劃（m2m2）一期/區40,07040,070二期/區100,230100,230三期/區45,64545,645竣竣工工面面積積小小計計87,68098,265185,945二二、銷銷售售面面積積（20、m2m2）多層80000.0047910.00127,910小高層32000.0012550.0044,550商業4000.002600.006,6000.035地下車位2250.004635.006,885小小計計-84,00084,76017,185185,945三三、銷銷售售單單價價（元元/m2/m2）多層3500.003500.003500.003,500小高層3300.003300.003300.003,300商業5000.005000.005000.005,0002,633地下車位1333.331333.331333.331,333銷售均價3,5713,4132,7703,425四21、四、銷銷售售額額（萬萬）多層-28,00016,769-44,769小高層-10,5604,14214,702商業-2,0001,300-3,300地下車位-300618918小小計計-30,00028,9294,76063,688稅稅費費說說明明 單位：萬元1、地地價價票票據據合合法法性性情情況況 合同中關于票據之規定情況：2 2、預預計計稅稅費費情情況況稅稅率率%計計稅稅依依據據或或應應稅稅所所得得預預計計稅稅額額計計算算說說明明 營業稅5%營業收入3,184營業收入*5%其中：售樓營業稅5%營業收入3,184營業收入*5%合作建房營業稅 城建稅0%營業稅額-合資企業免 教育費附加0%營業22、稅額-合資企業免營營業業稅稅金金及及附附加加5.00%3,184 地方教育發展費%營業稅額營業稅額*%副食品價格基金 河道維護費%營業稅額合資企業免 土地增值稅%土地增值額土地增值稅按銷售回款0.5%預繳，項目結束后匯算清繳 印花稅建筑承包合同、購銷合同合同金額*契稅4%成交價754出讓地價*4%企企業業所所得得稅稅33%應納稅所得額2,820應納稅所得額*33%3、項項目目稅稅收收優優惠惠政政策策情情況況 1、所得稅 2、營業稅 說明：各稅費項目的計算，應與“利潤表”中損益稅項、“地價”表中之契稅、分房營業稅項等計算相符。綜合營業稅稅負為現現金金流流量量及及內內部部收收益益率率敏感系數：1023、0%金額單位：萬元面積單位：平方米項項目目2003年2004年2005年2006年2007年2008年合合計計一一、現現金金流流入入銷售面積（m2）-84,00084,76017,185-185,945銷售額-30,00028,9294,760-63,688回款額-24,00029,14310,545-63,688小小計計-24,00029,14310,545-63,688現金流入現值NPV53,826二二、現現金金流流出出 1、付地價款14,1385,467019,604 2、付工程款1,04810,51813,5032,801-27,871 3、開發間接費57999928284 4、期間費24、用6481,074995125-2,842項目投資合計15,89017,15814,5972,955-50,600 5、營業稅及附加-1,3201,603262-3,184 6、所得稅1,1201,293407-2,820小小計計15,89019,59817,4933,623-56,604現金流出現值NPV50,886三三、凈凈現現金金流流量量-15,8904,40211,6506,922-7,084四四、累累計計凈凈流流量量-15,890-11,4881627,0847,0847,084五五、平平均均資資金金占占用用7,94513,6892,872*六六、資資金金成成本本440759159-25、1,359七七、資資金金計計劃劃1、資金期初余額6703131,8035,7255,72514,236 2、籌資計劃17,000-4,000-10,000-3,000-來源17,00017,000歸還4,00010,0003,00017,0003、資金期末余額6703131,8035,7255,7255,725 八八、內內部部收收益益率率IRR19.53%九九、資資金金峰峰值值比比例例22%十十、地地價價支支付付貼貼現現比比97%說明：2、現金流量項目中應扣除非付現成本，如折舊等；3、平均資金占用指現金凈流量為“零”以前各期累計凈現金流量的平均數。年平均資金占用=第1-4季末累計凈現金流量之和26、/4；4、現值可使用NPV函數，表達式=NPV（貼現率，B2：Bn）+B1，B指各期現金流量（期數次序不得顛倒）；5、內部收益率可使用IRR函數，表達式=IRR（B1：Bn），B指各期凈現金流量（期數次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業抵付地價款的情況 6、當年銷售現金回款，一般按當年銷售額的70%計算，加上年銷售額的30%計算；7、當年工程支付款，一般按當年工程開發成本的80%，加上年工程開發成本的20%計算；8、資金成本以累計凈現金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計算。9、年度期望貼現率定為10%年利率、則季度貼現率為2.5%；利利潤潤測測算算表表敏感系數：100%金額單位：萬元27、項項 目目合合計計利利潤潤體體現現說說明明2003年2004年2005年2006年結結算算面面積積185,945067,20079,81738,928多層127,91064,00049,53714,373小高層44,550025,60018,950商業6,6003,2002,880520地下車位6,88501,8005,085營營業業收收入入63688024,00027,46612,222多層44,76922400173385031小高層14,702084486254商業3,30016001440260地下車位9180240678 營業稅及附加3184012001373611 銷售成本49,128、17017,68421,18010,253多層3360116,812.5513,013.173,775.73小高層121190.006,963.995,154.98商業1798871.62784.46141.64車庫00.000.000.00地下車位15990.00417.981,180.78項項目目利利潤潤113870511649131358期期間間費費用用28426481074995125 其中：管理費用1250250438438125 銷售費用15923986375570 財務費用0 稅前利潤8545(648)404239181233所得稅（33%）282011201293407稅稅后后29、利利潤潤5725(648)29222625826單位毛利(元/m2)612761616349項目利潤/結算面積單單位位凈凈利利(元元/m2)/m2)308435329212稅后利潤/結算面積銷售毛利率%17.9%21.3%17.9%11.1%項目利潤/銷售收入100%銷售凈利率%9.0%12.2%9.6%6.8%項目凈利潤/銷售收入100%各各年年資資金金占占用用回回報報率率%27.2%=-各年項目凈利潤/各年累計凈現金流（含利息）100%，當凈現金流為正時，將該值設為無窮大敏敏感感因因素素的的影影響響金額單位：萬元面積單位：平方米一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數30、（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,4253,2543,0833,5963,768 營業收入6368860,50457,31966,87270,057 項目利潤11387836253361441217437 稅后利潤57253698167177529779 單位凈利30819990417526 銷售毛利率%17.88%13.82%9.31%21.55%24.89%銷售凈利率%8.99%6.11%2.92%11.59%13.96%敏敏感感系系數數（凈凈利利率率）1.006.406.765.795.53二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成31、本敏感系數（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位開發成本(元/m2)2,7432,6062,4692,8803,017 開發總成本49,11746,66144,20551,57354,029 項目利潤11,38713,84316,2988,9316,475 稅后利潤5,7257371901640802434 單位凈利308396485219131 銷售毛利率%17.88%21.73%25.59%14.02%10.17%銷售凈利率%8.99%11.57%14.16%6.41%3.82%敏敏感感系系數數（凈凈利利率率）1.005.755.755.755.75 說明：該表敏感系32、數為100%時，指基于可行性報告測算的指標。該表自動計算。總建筑面積185945比例多層小高層高層一期建筑面積4007022%一期334700二期建筑面積4761026%二期3870089100三期建筑面積5262028%三期4668059400四期建筑面積4564525%四期9060297000合計127910445500一期成本項目2003年2004年2005年2006年2007年合計土地獲得價款0.00開發前期準備費789.670.000.000.000.00789.67主體建筑工程費164.062,788.99328.120.000.003,281.16主體安裝工程費0.00358.033、589.510.000.00447.56社區管網工程費0.00734.46183.610.000.00918.07園區環境費0.00230.2257.550.000.00287.77配套設施費0.00113.820.000.000.00113.82合計953.734,225.52658.800.000.005,838.05二期成本項目2003年2004年2005年2006年2007年合計土地獲得價款0.00開發前期準備費93.83844.440.000.000.00938.27主體建筑工程費0.002,667.581,143.250.000.003,810.83主體安裝工程費0.00438.734、3188.030.000.00626.75社區管網工程費0.00327.25763.580.000.001,090.82園區環境費0.00102.58239.350.000.00341.92配套設施費0.00135.230.000.000.00135.23合計93.834,515.802,334.200.000.006,943.83三期成本項目2003年2004年2005年2006年2007年合計土地獲得價款0.00開發前期準備費0.001,037.000.000.000.001,037.00主體建筑工程費0.00210.613,580.37421.220.004,212.20主體安裝工程費035、.000.00524.69131.170.00655.87社區管網工程費0.000.00964.49241.120.001,205.61園區環境費0.000.00302.3275.580.00377.91配套設施費0.00149.460.000.000.00149.46合計0.001,397.085,371.88869.100.007,638.05四期成本項目2003年2004年2005年2006年2007年合計土地獲得價款0.00開發前期準備費0.00269.86629.680.000.00899.54主體建筑工程費0.000.003,058.761,310.900.004,369.66主體36、安裝工程費0.000.00623.38267.160.00890.55社區管網工程費0.000.00631.85270.790.00902.64園區環境費0.000.00194.8683.510.00278.37配套設施費0.00110.090.000.000.00110.09合計0.00379.965,138.531,932.370.007,450.86總合計1,047.56 10,518.3613,503.412,801.460.0027,870.79勾稽關系278710.00土地獲得價款開發前期準備費3664.493,664.490.00主體建筑工程費 15673.8615,673.8637、0.00主體安裝工程費 2620.7262,620.730.00社區管網工程費 4117.1444,117.140.00園區環境費1285.971,285.970.00配套設施費508.6032508.600.00商業車庫地下車位合計備注660040070 2003年10月開工47610 2004年4月開工052620 2004年9月開工688545645 2005年4月開工66000688518594521%25%27%27%土地增值稅計算表項 目金 額土地獲得價款19,604.00開發成本29,512.88允許扣除管理費（5%）2,455.84允許加計20%扣除9,823.38允許扣除的稅38、金3,534.68銷售收入63,688.00允許扣除數64,930.79土地增值額-1,242.79土地增值率-1.91%土地增值稅稅率0.00%應交土地增值稅0.00項項 目目投投資資總總額額（萬萬元元）單單位位成成本本（元元/m2）土地獲得價款19,604.001,094.83開發前期準備費3,664.49204.65主體建筑工程費15,673.86875.34主體安裝工程費2,620.73146.36社區管網工程費4,117.14229.93園林環境費1,285.9771.82配套設施費508.6028.40開發間接費1,642.0991.71直直接接建建造造成成本本小小計計49,11639、.882,743.04管理費用1,250.0069.81銷售費用1,591.6988.89財務費用項項目目總總投投資資2,901.7451,958.58經濟指標單位數據(元/m2)項目總金額（萬元）銷售收入3,425.1063,688.00直接成本2,641.4749,116.88總投資2,901.7451,958.58毛利率17.88%17.88%稅前利潤459.558,545.02稅后利潤307.905,725.17銷售凈利率8.99%8.99%內部投資收益率19.53%19.53%經經濟濟指指標標2003年年2004年年2005年年2006年年合合計計結算面積（m2）67,200.0079,817.0038,928.00185,945.00單位利潤(元/m2)434.78328.92212.18307.90凈利潤（萬元）-647.92 2,921.732,625.37825.995,725.17