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1、責任成本管理操作指導書編輯 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人1.0 目的為提高公司成本管理水平，落實成本責任、有機協(xié)調的成本管理間配合，特制定本操作指導。2.0 適用范圍本操作指導旨在為公司建立責任成本體系，適用于項目公司成本過程控制。3.0 術語和定義3.1. 支持于工程成本管理規(guī)程3.2. 責任成本：房地產(chǎn)業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程決定了成本，為了便于成本管理，須對成本進行分類和分解，與各責任部門關聯(lián)。3.3. 費用：指營銷費用、管理費用、財務費用、其它費用。3.4. 目標成本：是用來指導設計、工程采購、工程實施中的成本2、控制的指標性文件，包括估算成本、概算成本、目標成本。3.5. 動態(tài)成本：指當前工程項目中最新的、即時的成本。4.0 職責4.1. 項目公司成本部：負責分解和編制責任成本。4.2. 區(qū)域公司各責任部門：負責貫徹落實責任成本。4.3. 區(qū)域公司總經(jīng)理4.3.1. 負責批準各部門責任成本指標。4.3.2. 負責批準各部門考核結果。5.0 工作程序5.1. 建立責任成本體系5.1.1. 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與有機協(xié)調。5.1.2. 公司責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。5.1.3. 公司責任成本體系旨在加強不同專業(yè)、3、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調的責任成本體系。5.2. 責任成本體系組成要素5.2.1. 責任主體：以公司設計、工程、營銷、成本、財務等職能部門為責任主體，在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。5.2.2. 責任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。5.2.3. 責任目標：按公司成本管理宗旨：以性價比最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個責任范圍內成本管理目標應以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標。5.2.4. 反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性。5.4、2.5. 評價部門：及時計算并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我評價的基礎上，就各責任成本管理結果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告。5.2.6. 責任成本體系之要素概括表責任范圍 責任主體 配合部門評價部門土地開發(fā)部財務部報批報建費開發(fā)部工程部、設計部財務部建造成本 責 任 目 標1、建造內容、建筑形式合理化設計部營銷部區(qū)域公司職能部門2、結構指標合理化及施工圖質量設計部區(qū)域公司職能部門3、現(xiàn)場成本管理、施工質量與效率工程部成本部銷售費用營銷部 財務部管理費用各職能部門財務部5.3. 責任成本體系的范例主導部門配合部門反饋指標考核部門土地獲得成本開5、發(fā)部每平米地價土地獲得時間區(qū)域公司財務部開發(fā)前期準備費-報批報建費開發(fā)部工程部報建費用節(jié)減率財務部、人事行政部-設計費設計部工程部每平米設計費成本部、人事行政部-咨詢費成本部工程部財務部、人事行政部-三通及臨時設施費工程部主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設施費）: 規(guī)劃設計設計部營銷部工程部規(guī)劃設計周期成本部、人事行政部 結構、安裝設計工程部設計部每平米鋼筋含量成本部每平米含砼量成本部 招標及簽約成本部工程部招標比率區(qū)域公司財務部、人事行政部工程部最低價定標比率區(qū)域公司財務部、人事行政部 材料采購招標中心、成本部工程部甲定材料占造價6、比率成本部、人事行政部統(tǒng)購材料購買率 設計變更設計部工程部變更比率成本部、人事行政部 工程簽證工程部工程部簽證比率成本部、人事行政部 工程結算成本部結算錯漏率區(qū)域公司財務部、人事行政部開發(fā)間接費 -工程管理費工程部成本部每平米管理費區(qū)域公司財務部、人事行政部 -利息財務部 -營銷支持費用營銷部每平米營銷費管理費用各部門人均行政費用區(qū)域公司財務部、人事行政部每平米管理費用人均銷售收入銷售費用營銷部每平米銷售費用區(qū)域公司財務部、人事行政部每平米廣告費用人均銷售員面積稅金項目公司財務部實際交納稅率區(qū)域公司財務部、人事行政部物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公司物業(yè)實際盈虧額區(qū)域公司財務部、人事行政部上表為建立責任7、成本體系參考用，其中：責任成本范圍至少應包括上述劃分范圍 5.4. 責任成本體系建立程序5.4.1. 由項目公司總經(jīng)理牽頭，成本部具體組織，按本指導劃分責任成本范圍，確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責。5.4.2. 各部門可根據(jù)本指引選擇、調整具體反饋指標，可自行協(xié)商確定反饋指標的合理區(qū)間。5.4.3. 經(jīng)各部門討論、項目公司總經(jīng)理審核，報區(qū)域公司總經(jīng)理批準，整理形成適用于本公司的“責任成本管理辦法”，并在公司內作普及宣傳和具體執(zhí)行。 5.4.4. 根據(jù)本公司管理能力和項目情況，制定適用于本公司的階段性目標，形成各部門責任成本明細表，并報區(qū)域公司總經(jīng)理批準。5.5. 責任成本考核5.5.8、1. 在項目公司總經(jīng)理的組織下，定期對責任部門的成本完成指標進行考核。5.5.2. 考核結果作為部門績效考核的重要依據(jù)之一，報區(qū)域公司人事管理部門，并經(jīng)區(qū)域公司總經(jīng)理批準。6.0 支持性文件6.1. 工程成本管理規(guī)程7.0 記錄7.1. 各部門責任成本明細表各部門責任成本明細表（參考）反饋指標單位計算公式備注土地獲得成本每平米地價元/平米=土地獲得成本/總建筑面積與聽證會通過時的指標相比較土地獲得時間天從購地簽約到土地按約定使用功能落實到公司名下時為止。與聽證會通過時的指標相比較開發(fā)前期準備費-報批報建費報建費用節(jié)減率%=（按政策應繳納報批報建費-實際交納報批報建費）/按政策應交納費用報批報建9、費可用廣義概念，將土地出讓金等包括在內。-設計費每平米設計費元/平米=設計費總額/總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設計費、施工圖設計費、景觀設計費-三通及臨時設施費每平米三通費用元/平米=三通費用總額/總面積數(shù)每平米臨時設施費元/平米=臨時設施費用總額/總建筑面積主體建造成本 (主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設施費）:規(guī)劃設計規(guī)劃設計周期天自土地協(xié)議簽署日（或上一期動工之日）至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實施周期結構安裝設計每平米鋼筋含量公斤/平米=鋼筋總用量/總建筑面積可分類計算基礎、上部結構、屋面的鋼含量每平米含砼量立方/平米=砼總10、用量/總建筑面積可分類計算基礎、上部結構、屋面的砼含量，注明砼標號。招標及簽約招標比率%=通過招標定價的合約總額/造價總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng)計。最低價定標比率%=最低價中標的招標合同總額/招標合同總金額 材料采購甲定材料占造價比率%=甲供、甲限及三方合同材料總額/主體建筑工程成本總額統(tǒng)購材料購買率%=參與區(qū)域公司統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料總額 設計變更變更比率%=設計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設計錯漏、市場變更、客戶要求的變更比率 工程簽證簽證比率%=現(xiàn)場簽證的成本總額/工程造價總額 工程結算結算錯漏率%=（甲乙方結算價格 - 審核后結算價格）/審核后結算價格開發(fā)間接費-工程管理費每平米管理費元/平米=項目工程管理費總額/項目建設總面積-利息-營銷支持費用每平米營銷費元/平米=項目營銷費用總額/項目建設總面積管理費用人均行政費用元/人=行政費用總額/當年加權總人數(shù)每平米管理費用元/平米=管理費用總額/當年結算面積人均銷售收入元/人=銷售收入總額/當年加權總人數(shù)銷售費用每平米銷售費用元/平米=銷售費用總額/當年銷售面積每平米廣告費用元/平米=廣告費用總額/當年銷售面積人均銷售員面積元/人=銷售面積總數(shù)/當年加權銷售人員數(shù)稅金實際交納稅率%=實際交納的稅額/計稅稅基分類計算所得稅、契稅、營業(yè)稅率。物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)實際盈虧額元/平米=當年售后物業(yè)總支出-當年物業(yè)總收入