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1、營地建設條件分析1營地定位2營地規劃3營地投資與效益分析4目錄CONTENTS壹營地建設條件分析41 營地區位營地選址緊鄰大灣子碼頭與蒲草塘區域，距離游客中心8.4公里，距離雙甲山碼頭4.8公里，距離普者黑村3.3公里。2 規劃范圍5項目規劃面積11公頃63 營地選址基礎條件市場基礎A環境資源B交通可達性C用地條件C營地選址四方面基本考察條件73 營地選址基礎條件大灣子營地已經具有一定的市場知名度，曾舉辦過“汽車發布會”、“國際房車人體彩繪大賽”、“戶外婚禮”等多樣戶外活動，同時，也是露營愛好者的首選之地。大灣子具備了十分良好的營地市場基礎83 營地選址基礎條件項目地塊四周青山綠樹、水網密布、2、山水相映、綠草如毯，私密性好、環境靜謐；項目地地塊相對獨立、可以整體利用；是最佳的露營理想地。93 營地選址基礎條件一級公路間接接入高鐵游客方向營地與一級公路普炭公路間接接入，交通便利，項目南部近鄰蒲草塘停車場（小車117、大車46），能滿足3S營地的外部交通條件標準。昆明自駕游客方向電瓶車線路游客步道大灣子電瓶車站水上游線蒲草塘停車場103 營地選址基礎條件用地性質項目地入口區域具有可建設用地、林地園地可建設非永久性建筑，滿足用地條件。用地權屬項目地塊流轉公司收儲已完成；地塊權屬清晰。水電排污條件緊鄰項目地東部的蒲草塘片區供電、給水、排污設施市政管網配套成熟，項目地可就近接入市政管網。1143、 營地規劃與標準解讀3S營地標準解讀營地3S核心指標選址外部連接有二級公路直接進入或一級公路間接進入基本要求空氣質量地面GB 3095 的一級標準噪聲質量GB 3096 的一類標準水環境質量GB 3838 規定的類水要求外部環境周邊100 km范圍內應有、鎮或居民點分布環境（內部環境）營地內綠地比例40以上營地內非永久性方式建造建筑70以上木板、竹制、藤制等環保材料作為建筑材料的比例不少于 50%營地規模總要求總占地面積應不少于 30000 營位總數不少于 100 個房車營位不少于 30 個木屋營位不少于 30 個帳篷營位不少于 40 個營區設置管理服務區、宿營區、公共生活區、休閑服務區、附屬4、設施等五大營區年接待能力不少于30000人次停車場停車位不少于 70 個12營地3S核心指標各營區要求宿營區房車營位（拖掛式房車營位、自行式房車營位）、木屋營位、帳篷營位帳篷營位營位之間的間距應不少于 0.5 m木屋營位營位的面積（含衛生間和門廊）不少于 25 留有不少于 20 左右的預留活動區域面積營位內的裝修風格、設施設備等需參照 GB/T 14308 中三星級酒店客房要求管理服務區游客服務中心面積不少于 150 辦公區相對獨立、面積不少于 80 配套設施項目6個以上休閑服務區營區面積應不少于2000綜合性露天廣場不小于1000 左右娛樂休閑項目至少6種公共生活區盥洗間18 h 提供熱水不5、少于 3 臺投幣式洗衣機衛生間廁位不少于 20 個三星級旅游廁所要求殘疾人專用衛生廁位應不少于 3 個淋浴間獨立的男女更衣間及淋浴間18h提供熱水服務燒烤爐不少于 60 個開放式廚房4 營地規劃與標準解讀3S營地標準解讀135 營地、自駕游大數據解讀2014年之后，營地的關注度持續上升營地的市場特征表現為：19-34之間的客戶群為主體，男性所占比例非常之大。本項目產品設計的市場群體，要基于營地市場、自駕游市場、與普者黑旅游市場多重市場進行考量145 營地、自駕游大數據解讀自駕游的市場特征表現為：25-34之間的客戶群為主體，男性所占比例非常之大。對比營地市場可以看出，25-34歲之間的群體，雖6、然是自駕游的主力市場，但對營地的關注度沒有19-25歲市場高，所以大灣子營地產品設計要有針對性的吸引30歲左右的家庭自駕潛在市場。貳營地定位161 總體定位營地位于大灣子湖濱區域，擁有絕佳的交通區位和無與倫比的資源環境，是普者黑景區中最能夠充分體現自駕車露營生活的親近自然、體驗自然的營地選址。因此營地十分注重自駕車露營產品與大灣子湖濱水岸相關特點的結合，強調傳達出的“自然生態、湖畔悠游、漁人生活”等特質，形成“以營地核心、以自然生態湖畔為意向、以漁人生活為特點”的湖濱碼頭營地生活方式，即：灣子湖畔 漁人營地“灣子湖畔”是項目的區位特征，是大灣子品牌和環境特點的結合；“漁人”既結合了大灣子碼頭的7、特征，也傳遞出普者黑水上生活的最大特質，即：“漁人生活”，并依托概念延伸出特色營地的產品系列。172 發展戰略升主題盛滿魚蝦的池塘湖畔體驗、漁文化拓空間管理服務區、特色宿營區、休閑娛樂區、公共生活區、停車區立支撐漁獵文化體驗、灣子湖畔生活、親水近水休閑普者黑大灣子營地打造以漁人文化為主題、以灣子湖畔為景觀的特色營地18灣子湖畔景觀休閑漁人生活水岸度假親水近水營地體驗大灣子營地3 功能定位叁營地規劃1 總平面布局圖20大灣子營地主要建設指標營區總面積：110000管理服務區占地面積：13000游客中心建筑面積：250辦公區建筑面積：160停車場占地2000停車位78個宿營區占地面積：66000營8、位總數110個房車營位30個木屋營位30個帳篷營位50個年接待能力87500人休閑服務區占地面積：17000綜合性露天廣場面積：2400公共生活區占地面積：140002 功能分區及項目策劃21管理服務區休閑服務區宿營區房車宿營宿營區木屋宿營宿營區帳篷宿營大灣子營地主要建設指標營區總面積：110000管理服務區占地面積：13000游客中心建筑面積：250辦公區建筑面積：160停車場占地2000停車位78個宿營區占地面積：66000營位總數110個房車營位30個木屋營位30個帳篷營位50個年接待能力87500人休閑服務區占地面積：17000綜合性露天廣場面積：2400公共生活區占地面積：140009、公共生活區宿營區帳篷宿營22管理服務區項目策劃：入口區域建設綜合服務中心與辦公區域，服務中心與辦公區相獨立、互不干擾，服務中心提供綜合問詢、營位租賃、自行車租賃、帳篷及營地配套用品租賃、應急救援、營地信息電子查詢系統、自助保險柜等服務。以資源有效利用、節約土地原則，于營地入口區域集中設置小型生態停車，滿足3s營地停車位需求。對標規范游客服務中心的面積應不少于 150，辦公區設置相對獨立，且面積應不少于 80，應至少有 6個以上配套設施項目。停車位不少于70個。大灣子營地服務中心占地面積游客中心建筑面積辦公區建筑面積配套項目停車場占地面積停車位9502501607個200078個2 功能分區及項10、目策劃主入口門禁停車場游客服務中心辦公室23管理服務區2 功能分區及項目策劃生態停車場游客服務宿營區-梨園房車項目策劃：結合入口區西側現有的梨樹林，打造林下房車宿營休閑區，供專業房車停放，讓游客可以享受房車宿營樂趣，房車營配有水電樁、及排污水管等專門設施，另還配有帳篷、運動游樂設備等露營設施，滿足親子和家庭團隊市場的宿營需求。242 功能分區及項目策劃對標規范房車營位不少于 30 個，設有房車營位（拖掛式房車營位、自行式房車營位）大灣子營地房車營位30個，設有拖掛式房車營位12個、自行式房車營位18個自行式房車營位拖掛式房車營位林下休閑252 功能分區及項目策劃房車營區設置在梨樹林花海綠蔭之中11、，有自行式房車營位與拖掛式房車營位，滿足房車自駕游者的營位需求。房車外部配備可移動式露臺、搭配休閑座椅及其他戶外配套，使得體驗者貼近大自然。項目策劃：以整個營區景觀最好、且環境較為靜謐的獨立水岸設為豪華帳篷體驗區，以湖畔水岸環境為景觀基底，將漁文化主題特色帳篷沿水岸布設，帳篷營位設有獨立的濱水露臺，具有完善的熱水、淋浴等各類配套，是游客體驗大灣子山水互動景觀與閑適生活的特色營位區。宿營區-濱水豪華帳篷262 功能分區及項目策劃對標規范帳篷營位不少于 40 個大灣子營地豪華帳篷營位裝修標準20個三星級以上濱水豪華帳篷組團服務點半島休閑帳篷濱水餐吧27宿營區-濱水豪華帳篷2 功能分區及項目策劃宿營12、區-濱水自助帳篷營位項目策劃：利用項目地水濱東岸的親水環境，打造滿足帳篷露營愛好者的休閑露營需求，以架設木質平臺為搭建帳篷的基礎，每個營位之間距離滿足0.5m以上，游客可以通過服務中心租借帳篷，亦可自帶帳篷。濱水休閑帳篷區距離公共生活區與休閑娛樂區的距離都較近，可以滿足基本功能設施需求。282 功能分區及項目策劃對標規范帳篷營位不少于 40 個，每個帳篷營位之間的間距應不少于 0.5 m。與地面之間應采用木板隔離，且保持5cm 左右的空間。大灣子營地自助帳篷營位30個組團服務點自助帳篷營位草坪廣場292 功能分區及項目策劃對標規范木屋營位不少于 30 個，單個木屋營位的面積（含衛生間和門廊）應13、不少于25,并應留有不少于20 左右的預留活動區域面積。營位內的裝修風格、設施設備等需參照 GB/T 14308 中三星級酒店客房要求。大灣子營地木屋營位裝修標準30個三星級以上項目策劃：將木屋宿營區設置與項目地東部三個小山體沿線，靠山面水，木屋設于梨園之中，環境靜謐，木屋具有兩種不同戶型，分別滿足青年市場及家庭市場。宿營區-漁人木屋組團服務點草地滾球棋牌室木屋營位302 功能分區及項目策劃宿營區-漁人木屋31項目策劃：根據場地濱水特性，結合普者黑漁家文化，設立具有特色娛樂的休閑服務區，打造濱水餐廳、房車酒吧、房車k歌、露天草坪廣場、草地滾球、林下迷你球類、兒童樂園、漁人碼頭、棋牌室、劃船、便14、利店、露天電影等體驗休閑項目。休閑服務區-興奮點與消費點相結合2 功能分區及項目策劃對標規范整個營區面積應不少于 2000。應有不小于 1000 左右的供游客進行活動的綜合性露天廣場。應至少擁有 6 種娛樂休閑項目。大灣子營地營區面積露天廣場面積休閑娛樂項目17000240010種以上草地滾球林下休閑林下迷你球類兒童游樂棋牌室房車ktv房車酒吧草坪廣場濱水咖啡吧組團服務32策劃思路：針對普者黑家庭團隊市場，尤其未來以吸引帶兒童家庭市場，營區配套兒童樂園，包括秋千、滑梯、沙池等；同時提煉出星星、魚、蝦等普者黑本土的文化元素，再將兒童游樂功能進行融入，形成特色化小型兒童游玩區。2 功能分區及項目策15、劃休閑服務區-兒童娛樂33休閑服務區-多種娛樂配套2 功能分區及項目策劃餐吧咖啡吧滾球林下迷你球射箭34休閑服務區2 功能分區及項目策劃娛樂項目重視夜間體驗，打造篝火晚會、夜間烤吧、星空影院、移動房車酒吧、房車ktv等，彌補夜晚休閑需求的空白35項目策劃：根據3S營地標準，利用現有公共廁所基礎上，完善包括公共廁所、盥洗間、淋浴間、燒烤間、開放式廚房等公共生活設施。公共生活區2 功能分區及項目策劃公共廁所竹林燒烤公共燒烤爐開放廚房濱水餐廳對標規范盥洗間18 h 提供熱水不少于 3 臺投幣式洗衣機衛生間廁位不少于 20 個三星級旅游廁所要求殘疾人專用衛生廁位應不少于 3 個淋浴間獨立的男女更衣間及16、淋浴間18h提供熱水服務燒烤爐不少于 60 個開放式廚房大灣子營地盥洗間：24h 提供熱水、5臺投幣式洗衣機衛生間廁位：25個、三星級旅游廁所要求、殘疾人專用衛生廁位3個淋浴間：獨立的男女更衣間及淋浴間、24h提供熱水服務燒烤爐：60個、開放式廚房次入口門禁淋浴間盥洗間濱水咖啡吧36公共生活區2 功能分區及項目策劃公共衛生間盥洗間淋浴間燒烤爐與開放式廚房373 專項規劃道路交通規劃主入口次入口蒲草塘停車場383 專項規劃電力規劃接入蒲草塘10kv電力線，通過變壓器入地暗敷線路，滿足營區用電需求393 專項規劃給水規劃接入蒲草塘市政供水管網，滿足營區用水需求403 專項規劃排水規劃每個房車營位設17、有排污口接入排污管，帳篷及木屋營位污水可直接接入城市市政污水管網。413 專項規劃環境保護規劃營區除了環境衛生設施外，最重要的是污水處理露營地內產生的各類污水有以下幾種處理方式：1 每個營位設有排污口，污水可直接接入城市市政污水管網；2 污水經化學處理脫水后將殘渣外運至堆置場，利用房車黑水箱；3 營地所處地域無城市市政污水管網，但有接納污水的水體，營地內可設置小型污水處理裝置達到排放標準后排入水體，其排放標準應符合污水綜合排放標準（GB8978）的要求。黑水箱適應于移動房車廁所污水收集每個營位配套完善，可接電源、水、及排污水管營地的排污口與排水口分開設置固體廢物垃圾以定點收集、統一清運的方式處18、理423 專項規劃智慧營地規劃01020506線上預定（入住營地免景區門票）刷臉自助入住智慧電瓶車、智慧停車場移動支付03WIFE全覆蓋04智慧公共設施（廁所、淋浴間、燒烤爐）智慧營地一部手機游云南07自助導覽肆營地投資與效益分析441 投資估算序號工程或費用名稱建筑工程費設備購置及安裝費（萬元）其他費用（萬元）合計（萬元）比例備注單位工程量單位造價（萬元）建筑工程小計(萬元)一工程費用2055.05 492.752547.80 84.99%(一)重點項目1750.75 1750.75 58.40%1管理服務區83.00 83.00 游客服務中心160.00 0.35 56.00 56.00 19、辦公區90.00 0.30 27.00 27.00 2宿營區1388.75 1388.75 濱水豪華帳篷個10.00 32.00 320.00 320.00 套內45、含含裝飾裝修及家具費用濱水休閑帳篷個10.00 20.00 200.00 200.00 套內13、含含裝飾裝修及家具費用濱水自助小型帳篷位個25.00 0.35 8.75 8.75 木屋（豪華型）個10.00 32.00 320.00 320.00 套內48、含含裝飾裝修及家具費用木屋（經濟型）個20.00 25.00 500.00 500.00 套內35、含含裝飾裝修及家具費用服務點項4.00 10.00 40.00 40.020、0 3休閑娛樂區188.00 188.00 迷你球類項1.00 7.00 7.00 7.00 兒童娛樂項3.00 8.00 24.00 24.00 房車酒吧項1.00 25.00 25.00 25.00 移動ktv項1.00 25.00 25.00 25.00 棋牌小屋項4.00 10.00 40.00 40.00 漁人碼頭項1.00 8.00 8.00 8.00 濱水餐廳100.00 0.35 35.00 35.00 咖啡休閑吧80.00 0.30 24.00 24.00 4公共生活區91.00 91.00 盥洗間項1.00 26.00 26.00 26.00 淋浴間項1.00 30.00 21、30.00 30.00 開放式廚房及燒烤位項1.00 35.00 35.00 35.00 451 投資估算（二）基礎配套設施304.30 492.75 797.05 26.59%1停車及道路設施291.30 停車場20000.0240.00 主道路提升km1.02135.00 137.70 棧道km1.4280.00 113.60 2電力電信70.00 380v低壓電纜km1.20 35.00 42.00 電信主線纜km1.00 28.00 28.00 3給排水189.75給水管線km1.8535.00 64.75熱水器設備項50.00 0.35 17.50 公共區熱水設備項1.00 15.022、0 15.00 污水管線km1.8550.00 92.50 4環衛3.00 4.00 垃圾收集點處1.00 3.00 3.00 垃圾桶個50.00 0.084.00 5消防10.00 6.00 室外消防栓套60.00 0.10 6.00 防災救災辦公室處1.00 10.00 10.00 6標識系統項1.00 14.00 14.00 7房車水電樁個30.00 0.39.00 8營區景觀及門禁系統項1.00 200.00 200.00 二其他費用246.24 246.24 8.21%1工程勘察項11.00%25.48 2工程設計項13.00%76.43 3可研編制及評估費項10.20%5.10 423、環評報告及評估費項10.06%1.53 5環保防護及恢復費項10.06%1.05 6建設單位管理費項10.90%22.93 7工程建設監理費項11.80%45.86 8施工圖預算編制費用項10.40%10.19 9竣工圖編制費項10.22%5.61 10竣工結算審計費項10.30%7.64 11場地準備費及臨時設施費項10.40%10.19 12招標代理服務費項10.15%3.82 13施工圖審查費項10.25%6.37 14策劃費項10.60%15.29 15開辦運營費項10.50%8.75 三工程基本預備費8.00%203.82 203.82 6.80%前兩項費用8%四總投資額2997.824、6 100.00%462 營業收入測算國內部分營地定價參考參考3月份攜程價羅平航空營地978-1756元/日黃果樹房車營地1970-2280元/日三峽房車露營地668-1319元/日南昌逸景營地650-2088元/日47閑云院復式落地窗家庭房1205元/日雅貝精舍酒店豪華房1088元/日普者黑景區周邊定價參考參考3月份攜程價2 營業收入測算非你莫屬湖景酒店湖景房1112元/日上文山下度假酒店荷歡大床房1280元/日喳喳呀民族特色客棧湖景房1080元/日482 營業收入測算年份20182019202020212022202320242025豪華帳篷豪華帳篷平均單價（元）1500.00 1500.25、00 1500.00 1600.00 1600.00 1600.00 1800.00 1800.00 房間數（個）20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 營業時間（天）100.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 平均日入住率（%）80%80%80%80%85%85%85%85%年營業額（萬元）240.00 840.00 840.00 896.00 952.00 952.00 1071.00 1071.00 木屋木屋營地平均單價（元）900.00 900.00 900.0026、 1000.00 1000.00 1000.00 1200.00 1200.00 房間數（個）30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 營業時間（天）100.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 平均日入住率（%）60%65%65%65%70%70%75%75%年營業額（萬元）162.00 614.25 614.25 682.50 735.00 735.00 945.00 945.00 帳篷位租賃租賃單價（元）300.00 300.00 300.00 300.00 300.027、0 500.00 500.00 500.00 租賃個數（個）30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 營業時間（天）60.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 出租率（%）50%50%50%60%60%60%70%70%年營業額（萬元）27.00 81.00 81.00 97.20 97.20 162.00 189.00 189.00 宿營合計營業收入（萬元）429.00 1535.25 1535.25 1675.70 1784.20 1849.00 2205.00 220528、.00 宿營累計營業收入（萬元）429.00 1964.25 3499.50 5175.20 6959.40 8808.40 11013.40 13218.40 配套消費日入住人數113.00 119.00 128.00 136.25 141.25 143.50 163.00 166.00 人均消費（元）200.00 200.00 300.00 300.00 400.00 400.00 500.00 500.00 日消費收入（萬元）2.26 2.38 3.84 4.09 5.65 5.74 8.15 8.30 年消費收入（萬元）64.69 226.54 338.85 339.04 479.14 479.22 598.80 598.91 總項目合計營業收入（萬元）493.69 1761.79 1874.10 2014.74 2263.34 2328.22 2803.80 2803.91 總項目累計營業收入（萬元）493.69 2255.48 4129.58 6144.31 8407.65 10735.87 13539.68 16343.58 49愿景大灣子營地將與北面星空營地，聯營共創，打造具有地標IP的普者黑星空營地度假目的地。大灣子營地星空營地THANKSTHANKS