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1、青島藍(lán)色生物醫(yī)藥創(chuàng)新園QINGDAO BLUE BIOMEDICAL INNOVATION PARK FT/l.2019.06.11Page2Chapter 01Background research背景研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 10Chapter 02Industrial park direction research園區(qū)產(chǎn)業(yè)方向研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2、2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 20規(guī)模研究案例研究法 功能類(lèi)別總面積比重及內(nèi)容案例名稱(chēng)（萬(wàn)平米）武漢光谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 90國(guó)際生物醫(yī)藥企業(yè)加速器：55%研發(fā)中試區(qū)：4%人才居住：22%生活配套：6%商業(yè)及教育培訓(xùn)：13%中關(guān)村生物醫(yī)藥園3辦公：18%實(shí)驗(yàn)區(qū)：57%開(kāi)放平臺(tái)：10%配套：15%中關(guān)村生命科學(xué)園154研發(fā)、孵化：33%廠房、醫(yī)療服務(wù)：62%配套公建：5%國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地26研發(fā)實(shí)驗(yàn)：64%孵化創(chuàng)業(yè)：17%商務(wù)辦公：16%綜合服務(wù)：3%FTA 蘇州納米城 124商務(wù)辦公約占 76%，其中：普通辦公約占 55%3、，展示交易中心約占 17%，研發(fā)中心約占 0.08%。廠房約占 0.08%FTA 納米孵化基地41.5辦公約占 60%，實(shí)驗(yàn)約占 31%FTA 山東生物科技園一期 102孵化器約占 50%，商務(wù)辦公約占 35%，商業(yè)約占 10%-15%，服務(wù)配套約占5%-10%本溪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 國(guó)際醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園197生產(chǎn)制造 59%，研發(fā) 6%，總部 19%，配套 16%深圳市生物醫(yī)藥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)/配套建筑比重 9%Bioindustry Park Silvano Fumero,Italy 9.2配套比重 16%，產(chǎn)業(yè)比重 84%生物醫(yī)藥類(lèi)園區(qū)一般有產(chǎn)業(yè)配套與生活配套構(gòu)成，整體配套比重一般超過(guò)10%，4、規(guī)模較大、較為復(fù)合的園區(qū)可達(dá)30%。整體功能配比微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 21周邊情況周邊住宅世茂公園美地：占地1500畝，總建筑面積170萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)：15000星雨華府：占地面積約309168.5平方米。地上建筑面積約556500平方米。北科建青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園居住組團(tuán)領(lǐng)秀珊瑚灣：用地708畝，建筑面積86萬(wàn)平方米。人均指標(biāo)法 1.人均指標(biāo)參考國(guó)內(nèi)相關(guān)案例和入駐企業(yè)的情況，通過(guò)數(shù)據(jù)分析，總部辦公類(lèi)企業(yè)的人均產(chǎn)業(yè)用地面積為25、050平米，人均產(chǎn)業(yè)建筑面積為2030平米。結(jié)合本項(xiàng)目生態(tài)辦公、研發(fā)、孵化等需求和特征，確定本項(xiàng)目的人均建筑面積為40平米。2.建筑總量總用地面積14.5萬(wàn)平方米，根據(jù)目標(biāo)容積率，則總建筑面積約為25.5-31.1萬(wàn)平方米。參考類(lèi)似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)比例以6070%為宜。3.辦公人口本項(xiàng)目用地約可容納辦公人口約0.40.5萬(wàn)人。4.商業(yè)面積通常人均零售商業(yè)面積為12，則為本區(qū)服務(wù)的配套商業(yè)零售面積約為0.51.4萬(wàn)平方米。根據(jù)現(xiàn)狀周邊住宅情況，區(qū)域居住人口約為4-5萬(wàn)人。以服務(wù)2公里以?xún)?nèi)的居住人口推算，改項(xiàng)目商業(yè)輻射人口總共約為4.5-5.7萬(wàn)人次。考慮到步行距離的限制，1公里以外人口購(gòu)物頻率較低6、，改商業(yè)輻射人口以2.5-3萬(wàn)人次計(jì)。根據(jù)人均商業(yè)零售面積進(jìn)行推算，改項(xiàng)目商業(yè)零售面積約為2.5-6萬(wàn)平方米。建議商業(yè)面積占總建筑面積的比重為10%20%。2km微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 22從職住平衡角度，界定功能配比職住平衡，以就業(yè)崗位數(shù)量與家庭數(shù)量之比來(lái)衡量；一般來(lái)說(shuō)，這一指數(shù)在 0.8-1.2 內(nèi)認(rèn)為是職住平衡。假設(shè)單職工家庭占 60%，雙職工家庭占 40%假設(shè)家庭數(shù)量為 X總居住人口：0.6X+0.4X*2=1.4X若要實(shí)現(xiàn)7、職住平衡，需提供從業(yè)崗位：0.8X1.2X 人均辦公面積取 40 /人計(jì)算人均居住面積取 35 /人計(jì)算產(chǎn)業(yè)面積=40*（0.8X1.2X）/40*（0.8X1.2X）+1.4X35 若要實(shí)現(xiàn)職住平衡，則產(chǎn)業(yè)面積約占 40%55%注：青島市“十二五”住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃提出住房建設(shè)目標(biāo)，到2015年，七區(qū)人均住房建筑面積達(dá)到30平方米以上。規(guī)模研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 23職住平衡法 案例研究法 人均指標(biāo)法 微信及QQ：11159558、733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 25案例特色：以服務(wù)園區(qū)人群為主，同時(shí)服務(wù)于周邊人群案例 2：北科建青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園商住組團(tuán)領(lǐng)秀珊瑚灣用地：708畝產(chǎn)品：別墅、洋房、高層、商街等建筑面積：86萬(wàn)平方米容積率：0.6戶(hù)型：272-278m2類(lèi)獨(dú)棟、194-216m2聯(lián)排、130-150m2疊拼別墅，以及106-160m2退臺(tái)花園洋房微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.9、c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 26客群：為入園的高層次領(lǐng)軍型人才量身定做標(biāo)準(zhǔn)：入園企業(yè)的高層次人才“拎包入住”并解決其居住的后顧之憂(yōu) 規(guī)模：142套，建筑面積8000平米裝備：平均面積為35平方米，內(nèi)部添置家具、家用電器、衛(wèi)廚設(shè)備等，實(shí)現(xiàn)電話(huà)線、寬帶、有線電視直接入戶(hù)，達(dá)到酒店式公寓的水平。服務(wù)：在公共服務(wù)區(qū)域，建有超市、書(shū)吧、餐廳、洗衣房等功能區(qū)，為入住的人才提供周到的生活服務(wù)。戶(hù)型：首期3000多平方米的專(zhuān)家樓在去年6月投 入使用，有專(zhuān)家公寓26套。這些專(zhuān)家公寓專(zhuān)門(mén)為入園的高層次領(lǐng)軍型人才量身定制70平方米，可滿(mǎn)足不同居住需求。案例 1：清華科技園(昆山)人才公寓10、案例特色：1.功能配套完善；2.按目標(biāo)客群的不同需求量身定做戶(hù)型；規(guī)模研究居住功能配比案例微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 271.集專(zhuān)家（人才）住宿、就餐、健身、日常購(gòu)物等功能于一體2.總建筑面積5480.84平方米，建筑高度21.75米，建筑層數(shù)5層，框架結(jié)構(gòu)可入住400人。案例3：十堰生物產(chǎn)業(yè)園人才公寓案例 2：太倉(cāng)市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園人才公寓、專(zhuān)家樓 案例特色：人才公寓作為生物醫(yī)藥園區(qū)的居住配套，一般面積較小微信及QQ：11159557311、3，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 28居住產(chǎn)品類(lèi)型以面向園區(qū)人群為主，延伸生物醫(yī)藥服務(wù)功能，導(dǎo)入健康概念，打造三大類(lèi)居住產(chǎn)品國(guó)際公寓普通住宅普通住宅園區(qū)從業(yè)人員 小戶(hù)型青島及周邊城市老年人群 二代居、三代居園區(qū)從業(yè)人員、周邊從業(yè)人員、青島市居民 多層、小高層為主二室戶(hù)、三室戶(hù)服務(wù) 餐廳、洗衣房等配套功能，具有交流互動(dòng)的空間生態(tài) 打造花園式的居住環(huán)境健康引入無(wú)障礙設(shè)計(jì)，同時(shí)提供健康服務(wù)支持規(guī)模研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r12、 c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 29各類(lèi)居住產(chǎn)品配比建議1.辦公人口根據(jù)人均產(chǎn)業(yè)面積的推算，本項(xiàng)目可容納辦公人口約為0.4-0.5萬(wàn)人。結(jié)合本項(xiàng)目生態(tài)辦公、研發(fā)、孵化等需求和特征，確定本項(xiàng)目的人均建筑面積為40平米。2.居住需求假設(shè)假設(shè)單職工家庭占60%，雙職工家庭占40%，且單職工家庭和雙職工家庭可入住國(guó)際公寓的不同戶(hù)型。假設(shè)人均居住面積相同，同時(shí)考慮到雙職工家庭下一代的居住需求。初步測(cè)算國(guó)際公寓公寓：普通住宅=3:53.辦公產(chǎn)業(yè)依托園區(qū)健康產(chǎn)業(yè)，利用國(guó)際公寓的戶(hù)型特點(diǎn)，為soho辦公，小型診所和小型中醫(yī)理療提供了13、很好的基礎(chǔ)。4.結(jié)合老齡化特征預(yù)測(cè)養(yǎng)老需求預(yù)計(jì)到2015年末,青島市戶(hù)籍老年人的比例將達(dá)20%左右。根據(jù)該地塊未來(lái)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人群估算，養(yǎng)老建筑面積需求約為2.8-3.5萬(wàn)平方米。國(guó)際公寓、35%-45%SOHO，小型診所25%-40%普通住宅結(jié)合養(yǎng)老20%-35%國(guó)際公寓配比建議微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 31運(yùn)營(yíng)建議商業(yè)配套部分的運(yùn)營(yíng)方式建議：可選擇先租后售、租售結(jié)合的方式商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式有“出售”“出租”“先租后售”和“租售結(jié)合”四種，14、本項(xiàng)目建議選擇“先租后售”+“租售結(jié)合”的經(jīng)營(yíng)方式。社區(qū)商業(yè)若進(jìn)行持有管理難度較大，建議對(duì)這部分商業(yè)進(jìn)行出售，利于快速回籠資金，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)部分商業(yè)可進(jìn)行先租后售，利于進(jìn)行業(yè)態(tài)類(lèi)型控制，形成統(tǒng)一的商業(yè)主題。辦公樓裙房部分建議進(jìn)行持有，以出租形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，利于獲得長(zhǎng)期較為穩(wěn)定的收益。經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)出售將商鋪全部出售快速回籠資金具有持續(xù)的現(xiàn)金收益，能夠獲得持有期間的增值收益業(yè)態(tài)類(lèi)型難以控制，不能獲得商鋪升值帶來(lái)的收益確定合理的租售比例具有一定難度資金回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大資金回收期相對(duì)較長(zhǎng)可以合理控制業(yè)態(tài)，利于形成統(tǒng)一。可以獲得持有期間的增值收益既有助于回籠部分資金，并且獲得持有期間的增值價(jià)15、值收益，并利于形成統(tǒng)一主題將商鋪持有一段時(shí)間后再出售商鋪部分出租，部分出售將商鋪全部出租出租先租后售租售結(jié)合微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 32Chapter 03Industrial park park system research research園區(qū)體系研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 55微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除Page 60微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學(xué)習(xí)交流，請(qǐng)2 4小時(shí)內(nèi)刪除