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1、青島藍色生物醫藥創新園QINGDAO BLUE BIOMEDICAL INNOVATION PARK FT/l.2019.06.11Page2Chapter 01Background research背景研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 10Chapter 02Industrial park direction research園區產業方向研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2、2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 20規模研究案例研究法 功能類別總面積比重及內容案例名稱（萬平米）武漢光谷生物醫藥產業園 90國際生物醫藥企業加速器：55%研發中試區：4%人才居住：22%生活配套：6%商業及教育培訓：13%中關村生物醫藥園3辦公：18%實驗區：57%開放平臺：10%配套：15%中關村生命科學園154研發、孵化：33%廠房、醫療服務：62%配套公建：5%國家上海生物醫藥科技產業基地26研發實驗：64%孵化創業：17%商務辦公：16%綜合服務：3%FTA 蘇州納米城 124商務辦公約占 76%，其中：普通辦公約占 55%3、，展示交易中心約占 17%，研發中心約占 0.08%。廠房約占 0.08%FTA 納米孵化基地41.5辦公約占 60%，實驗約占 31%FTA 山東生物科技園一期 102孵化器約占 50%，商務辦公約占 35%，商業約占 10%-15%，服務配套約占5%-10%本溪高新技術產業開發區 國際醫療器械產業園197生產制造 59%，研發 6%，總部 19%，配套 16%深圳市生物醫藥創新產業園區/配套建筑比重 9%Bioindustry Park Silvano Fumero,Italy 9.2配套比重 16%，產業比重 84%生物醫藥類園區一般有產業配套與生活配套構成，整體配套比重一般超過10%，4、規模較大、較為復合的園區可達30%。整體功能配比微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 21周邊情況周邊住宅世茂公園美地：占地1500畝，總建筑面積170萬平方米，總戶數：15000星雨華府：占地面積約309168.5平方米。地上建筑面積約556500平方米。北科建青島藍色生物醫藥產業園居住組團領秀珊瑚灣：用地708畝，建筑面積86萬平方米。人均指標法 1.人均指標參考國內相關案例和入駐企業的情況，通過數據分析，總部辦公類企業的人均產業用地面積為25、050平米，人均產業建筑面積為2030平米。結合本項目生態辦公、研發、孵化等需求和特征，確定本項目的人均建筑面積為40平米。2.建筑總量總用地面積14.5萬平方米，根據目標容積率，則總建筑面積約為25.5-31.1萬平方米。參考類似項目經驗，產業比例以6070%為宜。3.辦公人口本項目用地約可容納辦公人口約0.40.5萬人。4.商業面積通常人均零售商業面積為12，則為本區服務的配套商業零售面積約為0.51.4萬平方米。根據現狀周邊住宅情況，區域居住人口約為4-5萬人。以服務2公里以內的居住人口推算，改項目商業輻射人口總共約為4.5-5.7萬人次。考慮到步行距離的限制，1公里以外人口購物頻率較低6、，改商業輻射人口以2.5-3萬人次計。根據人均商業零售面積進行推算，改項目商業零售面積約為2.5-6萬平方米。建議商業面積占總建筑面積的比重為10%20%。2km微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 22從職住平衡角度，界定功能配比職住平衡，以就業崗位數量與家庭數量之比來衡量；一般來說，這一指數在 0.8-1.2 內認為是職住平衡。假設單職工家庭占 60%，雙職工家庭占 40%假設家庭數量為 X總居住人口：0.6X+0.4X*2=1.4X若要實現7、職住平衡，需提供從業崗位：0.8X1.2X 人均辦公面積取 40 /人計算人均居住面積取 35 /人計算產業面積=40*（0.8X1.2X）/40*（0.8X1.2X）+1.4X35 若要實現職住平衡，則產業面積約占 40%55%注：青島市“十二五”住房建設發展規劃提出住房建設目標，到2015年，七區人均住房建筑面積達到30平方米以上。規模研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 23職住平衡法 案例研究法 人均指標法 微信及QQ：11159558、733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 25案例特色：以服務園區人群為主，同時服務于周邊人群案例 2：北科建青島藍色生物醫藥產業園商住組團領秀珊瑚灣用地：708畝產品：別墅、洋房、高層、商街等建筑面積：86萬平方米容積率：0.6戶型：272-278m2類獨棟、194-216m2聯排、130-150m2疊拼別墅，以及106-160m2退臺花園洋房微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.9、c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 26客群：為入園的高層次領軍型人才量身定做標準：入園企業的高層次人才“拎包入住”并解決其居住的后顧之憂 規模：142套，建筑面積8000平米裝備：平均面積為35平方米，內部添置家具、家用電器、衛廚設備等，實現電話線、寬帶、有線電視直接入戶，達到酒店式公寓的水平。服務：在公共服務區域，建有超市、書吧、餐廳、洗衣房等功能區，為入住的人才提供周到的生活服務。戶型：首期3000多平方米的專家樓在去年6月投 入使用，有專家公寓26套。這些專家公寓專門為入園的高層次領軍型人才量身定制70平方米，可滿足不同居住需求。案例 1：清華科技園(昆山)人才公寓10、案例特色：1.功能配套完善；2.按目標客群的不同需求量身定做戶型；規模研究居住功能配比案例微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 271.集專家（人才）住宿、就餐、健身、日常購物等功能于一體2.總建筑面積5480.84平方米，建筑高度21.75米，建筑層數5層，框架結構可入住400人。案例3：十堰生物產業園人才公寓案例 2：太倉市生物醫藥產業園人才公寓、專家樓 案例特色：人才公寓作為生物醫藥園區的居住配套，一般面積較小微信及QQ：11159557311、3，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 28居住產品類型以面向園區人群為主，延伸生物醫藥服務功能，導入健康概念，打造三大類居住產品國際公寓普通住宅普通住宅園區從業人員 小戶型青島及周邊城市老年人群 二代居、三代居園區從業人員、周邊從業人員、青島市居民 多層、小高層為主二室戶、三室戶服務 餐廳、洗衣房等配套功能，具有交流互動的空間生態 打造花園式的居住環境健康引入無障礙設計，同時提供健康服務支持規模研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r12、 c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 29各類居住產品配比建議1.辦公人口根據人均產業面積的推算，本項目可容納辦公人口約為0.4-0.5萬人。結合本項目生態辦公、研發、孵化等需求和特征，確定本項目的人均建筑面積為40平米。2.居住需求假設假設單職工家庭占60%，雙職工家庭占40%，且單職工家庭和雙職工家庭可入住國際公寓的不同戶型。假設人均居住面積相同，同時考慮到雙職工家庭下一代的居住需求。初步測算國際公寓公寓：普通住宅=3:53.辦公產業依托園區健康產業，利用國際公寓的戶型特點，為soho辦公，小型診所和小型中醫理療提供了13、很好的基礎。4.結合老齡化特征預測養老需求預計到2015年末,青島市戶籍老年人的比例將達20%左右。根據該地塊未來導入的產業人群估算，養老建筑面積需求約為2.8-3.5萬平方米。國際公寓、35%-45%SOHO，小型診所25%-40%普通住宅結合養老20%-35%國際公寓配比建議微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 31運營建議商業配套部分的運營方式建議：可選擇先租后售、租售結合的方式商業經營方式有“出售”“出租”“先租后售”和“租售結合”四種，14、本項目建議選擇“先租后售”+“租售結合”的經營方式。社區商業若進行持有管理難度較大，建議對這部分商業進行出售，利于快速回籠資金，減少市場風險。對部分商業可進行先租后售，利于進行業態類型控制，形成統一的商業主題。辦公樓裙房部分建議進行持有，以出租形式進行經營，利于獲得長期較為穩定的收益。經營模式特點優點缺點出售將商鋪全部出售快速回籠資金具有持續的現金收益，能夠獲得持有期間的增值收益業態類型難以控制，不能獲得商鋪升值帶來的收益確定合理的租售比例具有一定難度資金回收期長，風險較大資金回收期相對較長可以合理控制業態，利于形成統一。可以獲得持有期間的增值收益既有助于回籠部分資金，并且獲得持有期間的增值價15、值收益，并利于形成統一主題將商鋪持有一段時間后再出售商鋪部分出租，部分出售將商鋪全部出租出租先租后售租售結合微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 32Chapter 03Industrial park park system research research園區體系研究微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 55微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Page 60微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除