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1、合肥政務新區項目 開發策略研究終期報告 仲量聯行 戰略顧問部 2009年10月 1 目 錄目 錄 一、宏觀房地產市場周期和影響研究一、宏觀房地產市場周期和影響研究3 二、高密度綜合項目案例研究二、高密度綜合項目案例研究.18 三、項目整體定位建議三、項目整體定位建議52 四、辦公樓定位建議四、辦公樓定位建議56 五、商務公寓定位建議五、商務公寓定位建議136 六、住宅定位建議六、住宅定位建議.192 七、零售定位建議七、零售定位建議280 八、項目整體規劃建議八、項目整體規劃建議360 九、財務分析九、財務分析383 十、項目開發建議總結十、項目開發建議總結.395 2 本項目開發難點和重點本2、項目開發難點和重點 解決方法解決方法難點難點 5、目標客戶：5、目標客戶：合肥及政務新區的產業/人口結構不斷提升 中，如何結合現狀和未來的趨勢準確甄別目標客戶 3、開發分期：3、開發分期：合肥未來房地產市場整體物業供應較大， 如何通過合理的分期開發提高吸納量避免資金沉淀 1、整體定位：1、整體定位：面對合肥市傳統商業商務中心的競爭壓 力，本項目如何定位以便前瞻性配合政務新區的規劃 6、住宅比例：6、住宅比例：本項目住宅比例較低，如何尋找其他的房 地產產品以便降低商業項目的開發風險 4、市場指標：4、市場指標：在變化中的經濟和市場環境中，如何科學 預測本項目銷售時（未來五年）的租金售價 8、商務3、公寓：8、商務公寓：邊緣產品商務公寓的層高變化將直接影響 建筑面積/價格/成本從而影響回報，如何決定其層高 ? 政務新區發展趨勢研究 ? 周邊項目研究 ? 政府訪談 ? 判斷未來供需情況 ? 國內外案例 ? 引入市場類住宅產品 ? 增加商務公寓賣點 ? 客戶訪問和建筑設計公司訪談（HOK，中建國際） ?增加公寓型住宅研究提供設計支持 ? 客戶訪談? 市場研究 ? 通過靜、動態財務分析評估 9、財務回報：9、財務回報：應用于銷售型住宅的靜態財務分析不適合 經營性物業，如何進行合適的財務分析 ? 20年動態財務分析（包括凈現值、內部收益率和 敏感性分析 基于客戶和仲量聯行雙方所簽訂的研究框架、項目啟動開展的客戶高層訪談、中期和終期（報告初稿）的交流，仲量聯行認識 到金大地政務新區綜合項目存在如下亟待解決的難點，在本報告中我們將充分利用我方在合肥本地的詳細調研和我方獨到的研 究方法為貴方提供解決