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1、濟(jì)南漢峪A4地塊 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 目 錄CONTENTSCONTENTS現(xiàn)狀分析方案規(guī)劃Status Status AnalysisAnalysisScheme Scheme LayoutLayout意向表現(xiàn)單體Type DesignType DesignIntention Intention ExpressExpress現(xiàn)狀分析區(qū)位分析道路分析配套分析規(guī)劃條件分析策略分析區(qū)位分析高新核心區(qū)濟(jì)南市政府濟(jì)南CBD港溝收費(fèi)站濟(jì)南東收費(fèi)站3.9KM5.0KM2.8KM7.3KMA4地塊項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于濟(jì)南東部高新區(qū)漢峪片區(qū)，城市主要發(fā)展方向，是濟(jì)南東部漢峪最后一批優(yōu)質(zhì)地塊。道路分析 地塊周邊路網(wǎng)2、發(fā)達(dá)，臨近城市主干道旅游路、鳳凰路及舜華路。距離地鐵M3號(hào)線規(guī)劃漢峪金谷站點(diǎn)約2公里。舜華南路鳳飛路鳳凰路鳳天路華奧路旅游北路旅游路公交停靠點(diǎn)次級(jí)道路主干道路方案地塊方案地塊配套分析 地塊周邊配套齊全，隨著市政規(guī)劃發(fā)展及在建項(xiàng)目落地，該區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌慕鹑谏倘χ唬l(fā)展?jié)摿薮蟆７桨傅貕K方案地塊金融商業(yè)市政公建大型醫(yī)療教育建筑地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目占地面積：50262條件要求：地上容積率2.4-1.6（含停車庫）地下容積率0.3總建筑密度（地上地下疊加）30%綠地率35%停車率不小于100%（其中地面停車率不大于35%）難點(diǎn)一：海綿城市對(duì)地上地下密度的限制；難點(diǎn)二：場(chǎng)地地形高差對(duì)道路布置以及停車位的影響3、。現(xiàn)狀幼兒園規(guī)劃條件分析項(xiàng)目地塊結(jié)合用地條件與周邊限制，在適用美觀的前提下，做到建筑面積最大化。地上貨值最大化 高貨值產(chǎn)品最大化地下地庫占地最小化 單車面積指標(biāo)最小化關(guān)聯(lián)：用足地上地下疊加密度難題:海綿城市對(duì)地上地下密度的限制策略:在地上地下疊加密度及地下容積率雙重限定情況下，高效排布車庫，保證地上建筑貨值最大化。規(guī)劃策略之一規(guī)劃策略之一地庫設(shè)計(jì)原則:1.盡可能擴(kuò)大地上建筑與地下車庫的密度重疊部分。-省密度2.因人防不計(jì)地下室容積率，人防面積盡可能用于可售停車。-出效益3.考慮停車回家流線的均好性。-保品質(zhì)最終達(dá)到減少車庫開挖面積及層數(shù)的目的。地庫方案一高層區(qū)集中停車 (上輪定位討論方案)上下4、疊加面積：較少人防布局：塔樓下儲(chǔ)藏室+平層停車停車均好性：一般車庫層數(shù)：全3層,平均3層地庫方案二疊加層區(qū)分散停車(主推)上下疊加面積：較多人防布局：全部兼做停車停車均好性：較好車庫層數(shù)：全B2層（局部B1層,B3層）,平均1.9層127.6129.7130.9132.1133.3134.5 134.02.2米凈高上疊 下疊 3M高層區(qū)域疊加區(qū)域北規(guī)劃策略之二難題:場(chǎng)地地形高差對(duì)道路布置以及停車位的影響。策略:利用場(chǎng)地地形高差，高效排布車庫，保證場(chǎng)地空間的使用便利。2.8M3.4米凈高地下室地上部分普通車庫人防車庫高層區(qū)域疊加區(qū)域北規(guī)劃策略之二難題:場(chǎng)地地形高差對(duì)道路布置以及停車位的影響。策略5、:利用場(chǎng)地地形高差，高效排布車庫，保證場(chǎng)地空間的使用便利。地下室地上部分普通車庫人防車庫129.5130.7131.9133.1134.3135.5134.0134.5132.5130.7129.0地下室地上部分高層區(qū)域疊加區(qū)域高層區(qū)域疊加區(qū)域疊加區(qū)域北規(guī)劃策略之二難題:場(chǎng)地地形高差對(duì)道路布置以及停車位的影響。策略:利用場(chǎng)地地形高差，高效排布車庫，保證場(chǎng)地空間的使用便利。普通車庫人防車庫方案規(guī)劃方案總圖產(chǎn)品分析車流分析車庫方案綠地分析方案總圖指標(biāo) 濟(jì)南（高層+4F疊加）指標(biāo)項(xiàng)目名稱各業(yè)態(tài)【按目前市場(chǎng)售價(jià)】面積（m2）特別說明規(guī)劃用地(凈)50258.0 地上容積率(凈)2.40 綜合容積率（地6、上+地下）2.70 其中地上容積率2.40 地下容積率0.30 密度30.00%其中地上建筑密度22.44%地下建筑密度7.56%綠地率36.5%總建筑面積（計(jì)容+不計(jì)容+地下面積）：145338 地上建筑面積（計(jì)容）：120619 總可售面積（商品區(qū),不包括車庫）：120040 商品房住宅建筑面積高層住宅 80080 120040 疊加住宅 27960 安置房 12000 架空層0 商業(yè)建筑面積售樓處0 社區(qū)配套治安聯(lián)防站、居委會(huì)、變電所180 579 變電所100，治安聯(lián)防站30，居委會(huì)50地上換熱站、水箱間340 門衛(wèi)59 總戶數(shù)高層住宅616 880 層高:3m疊加住宅160 層高:37、.3m+3m+3.3m+3m安置房104 層高:2.9m不計(jì)容面積：9650 地下建筑面積：15070 其中儲(chǔ)藏（）4582 其中下疊地下室 3248 上疊工具間/儲(chǔ)藏室 1334 非機(jī)動(dòng)車庫（）0 其中非機(jī)動(dòng)車庫（）0 機(jī)動(dòng)車庫（）10487 其中獨(dú)立普通車庫（）6410 含變電所350，生活水泵房200疊加-1F停車（）3377 疊加每戶一個(gè)停車位，共160輛停車設(shè)備（）700 預(yù)留放在高層地下，含消防水泵房及水池280，消防控制室80，弱電機(jī)房45，衛(wèi)生間60獨(dú)立人防車庫（）9650 不計(jì)容停車位（個(gè)）880 100%停車率其中地下停車位（個(gè)）646 總停車65%其中普通車位（個(gè)）2088、 人防車位（個(gè)）278 疊加地下停車位（個(gè)）160 臺(tái)地停車位（個(gè)）0 地上停車位（個(gè)）234 其中普通車位（個(gè)）234 按總機(jī)動(dòng)車位的百分之三十五非機(jī)動(dòng)車位992 每套1個(gè)車位，放于地上產(chǎn)品分析疊加區(qū) 高層區(qū) 26F還建30F32F32F32F28F換熱站 售樓處（臨建）產(chǎn)品分布及貨值140120高層95140安置房185+165165+165疊加地上貨值產(chǎn)品配比產(chǎn)品面積戶數(shù) 總戶數(shù) 分戶數(shù)比 總戶數(shù)比面積總面積 分面積比 總面積比高層12012030861650.00%35.00%369608008046.15%30.79%14014030850.00%35.00%4312053.85%39、5.92%疊加上疊1651658016050.00%9.09%132002796047.21%11.00%下疊1851857848.75%8.86%1443051.61%12.02%下疊16516521.25%0.23%3301.18%0.27%安置95955210450.00%5.91%49401200041.17%4.12%140135.77 5250.00%5.91%7060.0458.83%5.88%合計(jì)戶數(shù)880總建筑面積120040產(chǎn)品面積單價(jià)總貨值高層產(chǎn)品80080 25000 2002000000疊加產(chǎn)品27960 40000 1118400000安置房12000 25000 10、3000010003420401000 疊加高層安置房設(shè)備、門衛(wèi)地下車庫密度組成方案建筑密度計(jì)算項(xiàng)目面積比例備注規(guī)劃用地面積50258.0 總建筑密度30.00%其中地上建筑密度22.44%地上占地面積11277其中高層26605.29%首層建筑面積，陽臺(tái)不計(jì)面積，預(yù)留20平大堂安置房5401.07%首層建筑面積，陽臺(tái)不計(jì)面積，預(yù)留20平大堂疊加765815.24%首層建筑面積，陽臺(tái)不計(jì)面積，樓梯算全密度變電所1000.20%設(shè)備門衛(wèi)319 0.63%地下建筑密度7.56%地下占地面積3800其中車庫38007.56%臺(tái)地00.00%疊加車庫00疊加投影面下疊加地下室00疊加投影面下疊加下坡道11、停車位面積：1334下疊地下室面積：3248上疊儲(chǔ)藏室面積：3377地下一層平面圖地下一層功能示意地下室平面人防地下室面積：3282非人防地下室面積：6410地下二層平面圖地下二層功能示意地下室平面地下三層平面圖人防地下室面積：6368地下三層功能示意地下室平面回家流線疊下流線回家流線1地下入戶回家流線2庭院入戶剖面示意圖流線1流線2回家流線疊上流線回家流線1地下-1F入戶回家流線2地下-2F入戶剖面示意圖垂直電梯回家流線高層車庫入戶方案一(建議)室外風(fēng)雨連廊1.入地庫2.停車3.經(jīng)風(fēng)雨連廊回家停車經(jīng)風(fēng)雨連廊回家回家流線高層車庫入戶方案二地下入戶通道方案二（全地下通道入戶）需要增加216 平的12、密度以及396平的地下建筑面積，導(dǎo)致地下?lián)p失30個(gè)車位，地面需增加相應(yīng)停車數(shù)，好處在于提升回家的體驗(yàn)。1.入地庫2.停車3.經(jīng)地下入戶通道回家停車經(jīng)地下入戶通道回家車流分析地面車行流線地庫出入口流線城市道路消防分析消防車道城市道路消防救援場(chǎng)地消防車回車場(chǎng)綠化分析普通綠地面積共計(jì)約為17244.30地面停車位共234個(gè)，地面停車位采用植草磚按30%折算綠地面積，則室外機(jī)動(dòng)車停車位綠地面積為34620.3=1039自行車停車場(chǎng)面積共計(jì)991.83，采用植草磚按30%折算綠地面積，則室外非機(jī)動(dòng)車停車位綠地面積為991.83 0.3=297.55合計(jì)綠地面積為18345.53，綠地率為36.50%普通13、綠化自行車停車場(chǎng)植草磚室外停車場(chǎng)植草磚地塊范圍地塊綠地率項(xiàng)目面積計(jì)算比例面積（）綠地率普通綠地17244.30100%17244.3034.31%停車位植草磚2688.9430%803.681.60%自行車位植草磚991.8330%297.550.59%總18345.5336.50%景觀分析高層區(qū)集中綠地景觀軸多層區(qū)散布景觀線日照分析濟(jì)南濟(jì)南市市日照分析日照分析管理規(guī)定管理規(guī)定第六條 城市舊區(qū)項(xiàng)目內(nèi)新建住宅每套應(yīng)當(dāng)至少有一個(gè)居住空間大寒日日照時(shí)間不低于1小時(shí)；城市新區(qū)項(xiàng)目內(nèi)新建住宅每套應(yīng)當(dāng)至少有一個(gè)居住空間大寒日日照時(shí)間不低于2小時(shí)。技術(shù)參數(shù)日照標(biāo)準(zhǔn)日大寒日冬至日有效日照時(shí)間帶（h）8:00-14、16:009:00-15:00計(jì)算點(diǎn)經(jīng)緯度濟(jì)南,北緯36度41分,東經(jīng)117度0分計(jì)算時(shí)間間隔不大于1分鐘采樣點(diǎn)間距不大于1米日照時(shí)間計(jì)算起點(diǎn)距室內(nèi)地坪0.9米高的外墻位置結(jié)論結(jié)論:根據(jù)設(shè)計(jì)地形標(biāo)高及建筑高度計(jì)算日根據(jù)設(shè)計(jì)地形標(biāo)高及建筑高度計(jì)算日照照,方案均滿足自身及周邊建筑的有效日照方案均滿足自身及周邊建筑的有效日照時(shí)間時(shí)間.單體 單體戶型 上疊面積：165下疊面積：165上疊面積：165戶型套內(nèi)建筑面積陽臺(tái)面積套數(shù)建筑面積使用系數(shù)總套內(nèi)總建筑面積總建筑面積含陽臺(tái)疊下155.466.262183.390.88 591.62 674.08694.7疊上140.354.052163.96三層平面15、四層平面下疊面積：185戶型套內(nèi)建筑面積陽臺(tái)面積套數(shù)建筑面積使用系數(shù)總套內(nèi)總建筑面積總建筑面積含陽臺(tái)疊下155.466.262183.390.88 591.62 674.08694.7疊上140.354.052163.96一層平面二層平面地下一層平面地下二層平面邊戶面積：140中間戶面積：120方案一套內(nèi)面積 半陽臺(tái)面積套數(shù)建筑面積套內(nèi)總面積單元建筑面積得房率 實(shí)得面積露臺(tái)面積飄窗面積設(shè)備面積半陽臺(tái)面積樓層面積A1113.01530141.2 12404.7 15448.20.80 141.2 09.7406.03511.94B95.582.78560121.8121.8 08.905.57C16、111.333.01530141.7141.7 09.7406.03單體示范區(qū)1123465城市界面停車場(chǎng)前區(qū)景觀前區(qū)廣場(chǎng)售樓處二樓樣板間23465沿街展示面人行出入口車行出入口售樓處意向售樓處意向售樓處意向售樓處意向意向立面意向新亞洲 立面意向新亞洲 立面意向新亞洲 立面意向新亞洲 立面意向現(xiàn)代立面意向現(xiàn)代立面意向現(xiàn)代斯特恩風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示1 密度:陽臺(tái)首層無陽臺(tái)，且未計(jì)密度。2 退界:現(xiàn)有基地南西北三側(cè)應(yīng)為城市綠線（退3m）還是道路紅線（退8m）。現(xiàn)按最不利退8m退界。3 消防車道:高層下采用盡端式消防車道(有大環(huán)通,無小環(huán)通)，是否可行需征詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門。4 人防停車:疊加下人防停車需人防設(shè)計(jì)院深化，復(fù)核停車有效性。5 敞開樓梯間:疊加北側(cè)樓梯為敞開樓梯間，計(jì)一半建筑面積，全部密度。且未計(jì)算間距。2.6m（1.2m）敞開樓梯未計(jì)算建筑間距6 疊加間距計(jì)算：【1.5（抬高地下室）+3.3（1F）+3（2F）+3.3（3F）+1.2（女兒墻）】*1.5=18.45，按18.8控。4F退3F4.5m（3*1.5建筑間距）。是否可行 長度大于3（H）*1.5（間距系數(shù)）=4.518.8（3層露臺(tái)間距）E n d