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1、華發(fā)珠海智慧灣創(chuàng)新中心設(shè)計(jì)方案Design Proposal for Innovation Center of Huafa Group Zhuhai2019.1.18目錄01 整體設(shè)計(jì)概念02 項(xiàng)目背景03 規(guī)劃布局研究04 總體規(guī)劃05 單體設(shè)計(jì)06 設(shè)計(jì)說(shuō)明Concept DesignProject BackgroundResearch of PlanningMasterplanArchitecture DesignTechnical NarrativeCONTENTS目錄01 設(shè)計(jì)理念02 項(xiàng)目背景03 規(guī)劃布局研究04 總體規(guī)劃05 單體設(shè)計(jì)Design VisionProject B2、ackgroundResearch of PlanningMasterplanArchitecture DesignCONTENTS設(shè)計(jì)理念01DESIGN VISION智慧灣創(chuàng)新中心打造珠三角創(chuàng)新街區(qū)標(biāo)桿創(chuàng)新街區(qū)INNOVATION SQUARE龍頭企業(yè)初創(chuàng)企業(yè)行業(yè)先鋒鼓勵(lì)交流的室外空間開放的室外空間良好的商業(yè)生活設(shè)施加速器投資咖啡館眾創(chuàng)空間路演眾創(chuàng)空間科研辦公企業(yè)獨(dú)棟街區(qū)尺度空間露臺(tái) 屋頂花園 室外連廊廣場(chǎng)體育健康居住場(chǎng)所咖啡 餐飲零售創(chuàng)新街區(qū)InnovationSquare創(chuàng)新企業(yè)集聚辦公型公共空間社交型公共空間綠色-生態(tài)辦公之城效果圖 2綠色-生態(tài)辦公之城效果圖 1地標(biāo)-顯著的識(shí)別性地3、標(biāo)-顯著的識(shí)別性效果圖 3探索-激發(fā)創(chuàng)造力小場(chǎng)景 1共享-鼓勵(lì)交流文化共享-小尺度社區(qū)場(chǎng)所項(xiàng)目背景02PROJECT BACKGROUND80KM70KM85KM100KM50KM55KM120KM城市區(qū)位-珠三角中心位置城市區(qū)位CITY LOCATION往明珠站珠海站前山站唐家灣站珠三角環(huán)線高速港珠澳大橋珠海連接線SITE珠海北站城市區(qū)位CITY LOCATION高新區(qū)與珠海主城區(qū)的關(guān)系唐家灣科技創(chuàng)新海岸南圍SITE金峰北路廣澳高速珠海支線港灣大道廣澳高速金鳳路金峰西路珠海北站TOD新城核心區(qū)唐家灣科技創(chuàng)新海岸北圍區(qū)域定位REGIONAL ORIENTATION科技新城、TOD新城SITE一4、類工業(yè)用地M1一類工業(yè)、商業(yè)設(shè)施混合用地M1+B1+B2二類居住用地R2中小學(xué)用地A33行政辦公用地A1商業(yè)設(shè)施用地B1商業(yè)設(shè)施、公共交通設(shè)施用地B1+S3軌道交通線路用地S2珠海北站上位規(guī)劃MASTER PLANNING周邊用地屬性交通分析TRAFFIC ANALYSIS珠海北站SITE城市高速路城市主干道城市支路興中路新灣八路金峰北路新沙二路新沙三路鼎興路天星四路內(nèi)環(huán)北路內(nèi)環(huán)南路新沙五路天星一路興中路天星六路興南路天星五路金業(yè)西路天星三路天星二路新灣七路珠海北站金峰北路珠海市區(qū)車流來(lái)向珠海北站車流來(lái)向廣澳高速車流來(lái)向SITE興中路新灣八路金峰北路新沙二路新沙三路鼎興路天星四路內(nèi)環(huán)北路內(nèi)環(huán)南5、路新沙五路天星一路興中路天星六路興南路天星五路金業(yè)西路天星三路天星二路新灣七路交通分析TRAFFIC ANALYSISSITE基地現(xiàn)狀SURROUNDING STATUS規(guī)劃布局研究03RESEARCH OF PLANNING用地紅線地庫(kù)退界線用地面積：30000m2容積率：2.5限高：35米多層建筑退界線高層建筑退界線130m105m165m130m160m場(chǎng)地解讀LOCATION ANALYSIS灣八路場(chǎng)地解讀LOCATION ANALYSIS禁止機(jī)動(dòng)車開口區(qū)域鼎 興 路新 沙 五 路禁止機(jī)動(dòng)車開口區(qū)域珠海市區(qū)車流來(lái)向珠海北站車流來(lái)向廣澳高速北向車流來(lái)向用地面積：30000m2容積率：2.6、5限高：35米新場(chǎng)地解讀LOCATION ANALYSIS主要城市界面主 要 城 市 界 面灣八路鼎 興 路新 沙 五 路新用地面積：30000m2容積率：2.5限高：35米場(chǎng)地解讀LOCATION ANALYSIS高層建筑退界線高層退界后可建面積：18633m2高層可建密度為：62%建設(shè)用地面積：30000m2容積率：2.5計(jì)容建筑面積：75000m2建筑限高：35m辦公按4.2m層高，最大可做8層按建筑極限情況，滿鋪8層辦公體量，基底面積為75000/8=9375m2此時(shí)建筑密度為：9375/30000=31%25m25m20m10m10m在滿鋪8層的情況下，板式南北向布局（品質(zhì)最好），37、1%=62%/2，板式高層進(jìn)深與高層建筑間距一致（高層非住宅建筑平行布置的間距：南北向的，不小于南側(cè)建筑高度的0.3倍，且最小值為21米）場(chǎng)地解讀LOCATION ANALYSIS21m21m21m21m21m21m21m21m辦公建筑進(jìn)深高層辦公間距50m60m70m35m本地塊限高35米情況下，由于容積率和退界的原因，極限全高層下的建筑形態(tài)和品質(zhì)不高，周邊地塊的現(xiàn)狀方案或控規(guī)高度在50-70米之間，建議調(diào)整本地塊限高至60米高層退界后可建面積：18633m2高層可建密度為：62%建設(shè)用地面積：30000m2容積率：2.5計(jì)容建筑面積：75000m2建筑限高：35m辦公按4.2m層高，最大可8、做8層按建筑極限情況，滿鋪8層辦公體量，基底面積為75000/8=9375m2此時(shí)建筑密度為：9375/30000=31%在滿鋪8層的情況下，板式南北向布局（品質(zhì)最好），31%=62%/2，板式高層進(jìn)深與高層建筑間距一致（高層非住宅建筑平行布置的間距：南北向的，不小于南側(cè)建筑高度的0.3倍，且最小值為21米）總體布局策略PLANNING STRATEGY灣八路鼎 興 路新30,000m2科研辦公塔樓占據(jù)主干道街角，形象最好13,000m2公寓+2,000m2商業(yè)配套位于北側(cè)次要界面，鄰近中小學(xué)及體育用地30,000m2花園辦公位于地塊內(nèi)部，品質(zhì)最高總體規(guī)劃04MASTERPLAN總圖&指標(biāo)MA9、STERPLAN&SUMMARY 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地性質(zhì)M1新型產(chǎn)業(yè)用地備注建設(shè)用地面積30,000m2計(jì)容建筑面積75,000m2總建筑面積101,600地上建筑面積75,000m2其中研發(fā)辦公30,000m2花園辦公30,000m2公寓13,000m2商業(yè)2,000m2地下建筑面積26,600m2其中機(jī)動(dòng)車庫(kù)25,700m2非機(jī)動(dòng)車庫(kù)900m2容積率2.5綠地率20%建筑占地面積10,500 m2建筑密度35%建筑限高60m指導(dǎo)性高度35m機(jī)動(dòng)車停車位750輛其中地面停車位20輛地下停車位730輛非機(jī)動(dòng)車停車位600輛其中地面停車位0輛地下停車位600輛功能示意圖MASTERPLAN&S10、UMMARY科研辦公人才公寓配套商業(yè)花園辦公功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS21.0m21.0m21.0m18.1m13.8m13.8m17.5m13.1m18.3m30.0m21.1m花園辦公A 共7棟標(biāo)準(zhǔn)層500-600，每棟3,700花園辦公B 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層600-700，每棟4,000產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公B 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層1200-1300，每棟14,000產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公A 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層1300-1400，每棟16,000公寓 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層900-1000，每棟13,000其中1-2層為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層900-1000，每棟2,000花園辦公(A+B)總面積30,000機(jī)動(dòng)車交通分析TRA11、FFIC ANALYSIS城市道路區(qū)內(nèi)道路地庫(kù)出入口機(jī)動(dòng)車出入口落客區(qū)落客區(qū)本案擬采用一條機(jī)動(dòng)車環(huán)道，為辦公人群提供便捷的車流交通體系，高效組織進(jìn)出地庫(kù)員工車流，并可沿街區(qū)外圍設(shè)置多個(gè)落客區(qū)，提升辦公品質(zhì)感。街區(qū)內(nèi)部廣場(chǎng)及開放空間則僅限人行使用，創(chuàng)造人性化和綠色的街區(qū)內(nèi)部空間。落客區(qū)落客區(qū)消防環(huán)道及場(chǎng)地FIRE LANE ANALYSIS消防車道消防登高場(chǎng)地地庫(kù)出入口在項(xiàng)目外圍及次要廣場(chǎng)集中設(shè)置消防登高場(chǎng)地，滿足消防規(guī)范。在主人流通道及主廣場(chǎng)上不設(shè)置消防車道，以利于打造舒適的林蔭大道及廣場(chǎng)綠化體系。人流分析PEDESTRIAN FLOW ANALYSIS城市道路人行流線項(xiàng)目打造一個(gè)全開放式的辦12、公園區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部采用人車分流，創(chuàng)造適合步行的健康環(huán)境。在人流動(dòng)線上，創(chuàng)造不同尺度的林蔭大道，公共廣場(chǎng)，庭院空間。促進(jìn)內(nèi)部人群之間的交流互動(dòng)。設(shè)計(jì)愿景：打造珠三角創(chuàng)新街區(qū)標(biāo)桿創(chuàng)新街區(qū)的內(nèi)涵界定：創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)往新型創(chuàng)新街區(qū)集聚這個(gè)特殊現(xiàn)象，最核心的目的是通過(guò)吸引知識(shí)型員工(knowledge workers)來(lái)吸引高技術(shù)企業(yè)；努力推動(dòng)知識(shí)型員工間的創(chuàng)業(yè)和思想交流；提供豐富多元的街區(qū)化城市生活。注重步行空間，強(qiáng)調(diào)密集型復(fù)合型發(fā)展。創(chuàng)新街區(qū)一般需要有以下幾個(gè)顯著特質(zhì)：1,創(chuàng)新街區(qū)需要具備被著名學(xué)者薩森成為城市特質(zhì)的特性，即：復(fù)雜性，高密度，怡人的街區(qū)尺度和環(huán)境。2,創(chuàng)新街區(qū)需要整合龍頭標(biāo)桿企業(yè)，初創(chuàng)企13、業(yè)，教育機(jī)構(gòu)，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，消費(fèi)性服務(wù)業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要素。3,創(chuàng)新街區(qū)具備開放的公共空間，混合功能開發(fā)的空間要素。4,創(chuàng)新街區(qū)需要便利的交通和互聯(lián)網(wǎng)與外界溝通。創(chuàng)新街區(qū)案例良好的街區(qū)辦公環(huán)境為創(chuàng)新活動(dòng)、思想共享、企業(yè)間合作和社會(huì)互動(dòng)等新型活動(dòng)創(chuàng)造新場(chǎng)所。紐約硅巷美國(guó)GOOGLE園區(qū)內(nèi)紐約硅巷上海創(chuàng)智天地阿姆斯特丹ZUIDS創(chuàng)新街區(qū)INNOVATION SQUARE龍頭企業(yè)初創(chuàng)企業(yè)行業(yè)先鋒鼓勵(lì)交流的室外空間開放的室外空間良好的商業(yè)生活設(shè)施加速器投資咖啡館眾創(chuàng)空間路演眾創(chuàng)空間科研辦公企業(yè)獨(dú)棟街區(qū)尺度空間露臺(tái) 屋頂花園 室外連廊廣場(chǎng)體育健康居住場(chǎng)所咖啡 餐飲零售創(chuàng)新街區(qū)InnovationSquare14、創(chuàng)新企業(yè)集聚辦公型公共空間社交型公共空間創(chuàng)新企業(yè)集聚ENTERPRISE AGGLOMERATION科研辦公(150-200m）龍頭企業(yè)獨(dú)棟辦公(3,000-4,000m）行業(yè)先鋒眾創(chuàng)辦公(工位出租）初創(chuàng)企業(yè) 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)能獲得更多知識(shí)溢出，知識(shí)員工可以獲得更好的生活體驗(yàn)，地方政府從而推動(dòng)城區(qū)的更新并從街區(qū)復(fù)興中增加綜合效益。社交型辦公空間SOCIAL SPACE良好的商業(yè)生活設(shè)施人才公寓體育健康配套商業(yè)咖啡 餐飲 知識(shí)工作者被更多更好的配套服務(wù)設(shè)施和步行街所吸引，為更多的多樣性和便利設(shè)施交換較少的生活空間，同時(shí)從更多更好的公共空間彌補(bǔ)私有空間減少的福利損失。開放的公共空間 大型廣場(chǎng)空間中央廣15、場(chǎng)街邊廣場(chǎng) 良好城市生活環(huán)境能有效地促進(jìn)創(chuàng)新活動(dòng)的展開，增加知識(shí)密集型企業(yè)的有效產(chǎn)出，進(jìn)而推動(dòng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)向具有良好生活環(huán)境的中心城區(qū)集聚。社交型辦公空間SOCIAL SPACE開放的公共空間 街區(qū)近人尺度空間 良好的街區(qū)生活辦工環(huán)境為創(chuàng)新活動(dòng)、思想共享、企業(yè)間合作和社會(huì)互動(dòng)等新興活動(dòng)創(chuàng)造新場(chǎng)所。社交型辦公空間SOCIAL SPACE社交型辦公空間LANDSCAPE ANALYSIS室外連廊室外露臺(tái)屋頂花園開放的公共空間 屋頂花園&空中連廊 良好的街區(qū)空間模糊了工作場(chǎng)所和社會(huì)空間之間的界限，促進(jìn)了知識(shí)工作者間的互動(dòng)和創(chuàng)新。辦公型公共空間OFFICE SPACE眾創(chuàng)空間報(bào)告廳教育機(jī)構(gòu)開放的公共空16、間 攀爬&空中創(chuàng)新高地 被用作代替工作場(chǎng)所，會(huì)議場(chǎng)所，社會(huì)互動(dòng)和網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)，這些活動(dòng)通過(guò)增加意見共享的機(jī)會(huì)，從而提高工作效率，為激活街區(qū)創(chuàng)新活力做出貢獻(xiàn)。金融服務(wù)開放的公共空間 攀爬&空中創(chuàng)新高地增加空間的探索性和趣味性建立立體三維的綠化生態(tài)環(huán)境創(chuàng)造獨(dú)具一格的建筑形象特征聯(lián)接創(chuàng)業(yè)者，龍頭企業(yè)，金融服務(wù)，教育機(jī)構(gòu)的平臺(tái)眾創(chuàng)空間金融服務(wù)路演 報(bào)告廳教育機(jī)構(gòu)在科研辦公裙房設(shè)置攀爬&空中創(chuàng)新高地眾創(chuàng)空間綠化平臺(tái)室外露臺(tái)金融服務(wù)教育機(jī)構(gòu)路演 報(bào)告廳開放的公共空間 攀爬&空中創(chuàng)新高地單體設(shè)計(jì)05ARCHITECTURE DESIGN平面圖PLANS一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖平面圖PLANS五層17、平面圖六層平面圖平面圖PLANS地下一層平面圖平面圖PLANS剖面圖SECTION1-1剖面圖3-3剖面圖2-2剖面圖121233花園辦公標(biāo)準(zhǔn)層平面圖GARDEN OFFICE PLANS花園辦公A 共7棟標(biāo)準(zhǔn)層500-600，每棟3,700花園辦公B 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層600-700，每棟4,000公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖APARTMENT PLANS公寓 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層900-1,000，每棟13,000其中1-2層為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層900-1,000，每棟2,000研發(fā)辦公標(biāo)準(zhǔn)層平面圖INDUSTRIAL OFFICE PLANS產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公B 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層1,200-1,300，每棟14,000產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公18、A 共1棟標(biāo)準(zhǔn)層1,300-1,400，每棟16,000立面圖ELEVATION南立面圖北立面圖東立面圖西立面圖59.80m49.80m31.20m49.80m59.80m56.00m31.20m59.80m31.20m56.00m59.80m49.80m31.20m56.00m 設(shè)計(jì)地塊位于珠海市高新區(qū)唐家灣科技創(chuàng)新海岸北圍智慧產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，毗鄰TOD新城核心區(qū)。地塊東臨其他產(chǎn)業(yè)地塊，南臨鼎興路，南側(cè)地塊為大數(shù)據(jù)中心，西鄰新灣五路，西側(cè)地塊為中小學(xué)用地，北臨新沙五路，北側(cè)地塊為中以加速器項(xiàng)目。地塊周邊產(chǎn)學(xué)研相關(guān)配套成熟，規(guī)劃利好，發(fā)展?jié)摿薮螅瑓^(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，擬打造成為智慧灣創(chuàng)新中心。方案設(shè)計(jì)的19、基本概念是圍繞如何打造高效的創(chuàng)新街區(qū)展開，在打造高品質(zhì)的辦公環(huán)境的同時(shí)，如何通過(guò)良好的城市生活環(huán)境有效的促進(jìn)創(chuàng)新活動(dòng)的展開，增加知識(shí)密集型企業(yè)的有效產(chǎn)出，進(jìn)而推動(dòng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)在智慧產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的發(fā)展。利用公共空間將商業(yè)，人才公寓，科研辦公，花園辦公進(jìn)行重組，形成促進(jìn)科研交流，知識(shí)共享的新型辦公園區(qū)。科研辦公塔樓，低層以半開放的城市退臺(tái)公共空間穿插聯(lián)合眾創(chuàng)辦公，科研辦公，創(chuàng)業(yè)支持，商務(wù)洽談等反映創(chuàng)新辦公的新模式，高層以簡(jiǎn)潔有力的建筑形象在主要道路的交叉口形成區(qū)域的地標(biāo)形象。人才公寓與花園辦公形成街道尺度的公共空間，輔以底層的商業(yè)設(shè)施，打造地塊的商務(wù)休閑生活軸。花園辦公在地塊內(nèi)部成組團(tuán)布置，相互聯(lián)系20、又不互相干擾。公共空間的打造為本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，打造多層次、多維度的開放空間。在水平維度分為三個(gè)層次：第一維度為中央廣場(chǎng)、街邊綠化廣場(chǎng)以及花園辦公之間的組團(tuán)開放空間，向城市開放，鼓勵(lì)整個(gè)片區(qū)不同辦公人群之間的交流；第二維度為聯(lián)系創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的連續(xù)攀爬系統(tǒng)以及花園辦公的室外露臺(tái)，相互聯(lián)系的室外連廊，主要為辦公人群提供舒適的室外休閑空間；第三維度為屋頂花園空間，主要為花園辦公的企業(yè)提供更好的辦公環(huán)境。整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目各單體的功能間互動(dòng)，各功能聯(lián)系緊密，根據(jù)不同功能布局業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)綜合價(jià)值最大化。統(tǒng)一規(guī)劃布局，辦公、商業(yè)、人才公寓各種業(yè)態(tài)之間分區(qū)相對(duì)獨(dú)立又互相聯(lián)通，致力于創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的辦公園區(qū)。打造與步行空間結(jié)合、層次豐富、功能多樣的整體項(xiàng)目，豐富的公共共享空間和綠色生態(tài)的辦公環(huán)境結(jié)合商業(yè)休閑活動(dòng)空間，形成整個(gè)區(qū)域的創(chuàng)新街區(qū)。設(shè)計(jì)說(shuō)明DESIGN INSTRUCTION智慧灣創(chuàng)新中心打造珠三角創(chuàng)新街區(qū)標(biāo)桿