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1、華發珠海智慧灣創新中心設計方案Design Proposal for Innovation Center of Huafa Group Zhuhai2019.1.18目錄01 整體設計概念02 項目背景03 規劃布局研究04 總體規劃05 單體設計06 設計說明Concept DesignProject BackgroundResearch of PlanningMasterplanArchitecture DesignTechnical NarrativeCONTENTS目錄01 設計理念02 項目背景03 規劃布局研究04 總體規劃05 單體設計Design VisionProject B2、ackgroundResearch of PlanningMasterplanArchitecture DesignCONTENTS設計理念01DESIGN VISION智慧灣創新中心打造珠三角創新街區標桿創新街區INNOVATION SQUARE龍頭企業初創企業行業先鋒鼓勵交流的室外空間開放的室外空間良好的商業生活設施加速器投資咖啡館眾創空間路演眾創空間科研辦公企業獨棟街區尺度空間露臺 屋頂花園 室外連廊廣場體育健康居住場所咖啡 餐飲零售創新街區InnovationSquare創新企業集聚辦公型公共空間社交型公共空間綠色-生態辦公之城效果圖 2綠色-生態辦公之城效果圖 1地標-顯著的識別性地3、標-顯著的識別性效果圖 3探索-激發創造力小場景 1共享-鼓勵交流文化共享-小尺度社區場所項目背景02PROJECT BACKGROUND80KM70KM85KM100KM50KM55KM120KM城市區位-珠三角中心位置城市區位CITY LOCATION往明珠站珠海站前山站唐家灣站珠三角環線高速港珠澳大橋珠海連接線SITE珠海北站城市區位CITY LOCATION高新區與珠海主城區的關系唐家灣科技創新海岸南圍SITE金峰北路廣澳高速珠海支線港灣大道廣澳高速金鳳路金峰西路珠海北站TOD新城核心區唐家灣科技創新海岸北圍區域定位REGIONAL ORIENTATION科技新城、TOD新城SITE一4、類工業用地M1一類工業、商業設施混合用地M1+B1+B2二類居住用地R2中小學用地A33行政辦公用地A1商業設施用地B1商業設施、公共交通設施用地B1+S3軌道交通線路用地S2珠海北站上位規劃MASTER PLANNING周邊用地屬性交通分析TRAFFIC ANALYSIS珠海北站SITE城市高速路城市主干道城市支路興中路新灣八路金峰北路新沙二路新沙三路鼎興路天星四路內環北路內環南路新沙五路天星一路興中路天星六路興南路天星五路金業西路天星三路天星二路新灣七路珠海北站金峰北路珠海市區車流來向珠海北站車流來向廣澳高速車流來向SITE興中路新灣八路金峰北路新沙二路新沙三路鼎興路天星四路內環北路內環南5、路新沙五路天星一路興中路天星六路興南路天星五路金業西路天星三路天星二路新灣七路交通分析TRAFFIC ANALYSISSITE基地現狀SURROUNDING STATUS規劃布局研究03RESEARCH OF PLANNING用地紅線地庫退界線用地面積：30000m2容積率：2.5限高：35米多層建筑退界線高層建筑退界線130m105m165m130m160m場地解讀LOCATION ANALYSIS灣八路場地解讀LOCATION ANALYSIS禁止機動車開口區域鼎 興 路新 沙 五 路禁止機動車開口區域珠海市區車流來向珠海北站車流來向廣澳高速北向車流來向用地面積：30000m2容積率：2.6、5限高：35米新場地解讀LOCATION ANALYSIS主要城市界面主 要 城 市 界 面灣八路鼎 興 路新 沙 五 路新用地面積：30000m2容積率：2.5限高：35米場地解讀LOCATION ANALYSIS高層建筑退界線高層退界后可建面積：18633m2高層可建密度為：62%建設用地面積：30000m2容積率：2.5計容建筑面積：75000m2建筑限高：35m辦公按4.2m層高，最大可做8層按建筑極限情況，滿鋪8層辦公體量，基底面積為75000/8=9375m2此時建筑密度為：9375/30000=31%25m25m20m10m10m在滿鋪8層的情況下，板式南北向布局（品質最好），37、1%=62%/2，板式高層進深與高層建筑間距一致（高層非住宅建筑平行布置的間距：南北向的，不小于南側建筑高度的0.3倍，且最小值為21米）場地解讀LOCATION ANALYSIS21m21m21m21m21m21m21m21m辦公建筑進深高層辦公間距50m60m70m35m本地塊限高35米情況下，由于容積率和退界的原因，極限全高層下的建筑形態和品質不高，周邊地塊的現狀方案或控規高度在50-70米之間，建議調整本地塊限高至60米高層退界后可建面積：18633m2高層可建密度為：62%建設用地面積：30000m2容積率：2.5計容建筑面積：75000m2建筑限高：35m辦公按4.2m層高，最大可8、做8層按建筑極限情況，滿鋪8層辦公體量，基底面積為75000/8=9375m2此時建筑密度為：9375/30000=31%在滿鋪8層的情況下，板式南北向布局（品質最好），31%=62%/2，板式高層進深與高層建筑間距一致（高層非住宅建筑平行布置的間距：南北向的，不小于南側建筑高度的0.3倍，且最小值為21米）總體布局策略PLANNING STRATEGY灣八路鼎 興 路新30,000m2科研辦公塔樓占據主干道街角，形象最好13,000m2公寓+2,000m2商業配套位于北側次要界面，鄰近中小學及體育用地30,000m2花園辦公位于地塊內部，品質最高總體規劃04MASTERPLAN總圖&指標MA9、STERPLAN&SUMMARY 經濟技術指標規劃用地性質M1新型產業用地備注建設用地面積30,000m2計容建筑面積75,000m2總建筑面積101,600地上建筑面積75,000m2其中研發辦公30,000m2花園辦公30,000m2公寓13,000m2商業2,000m2地下建筑面積26,600m2其中機動車庫25,700m2非機動車庫900m2容積率2.5綠地率20%建筑占地面積10,500 m2建筑密度35%建筑限高60m指導性高度35m機動車停車位750輛其中地面停車位20輛地下停車位730輛非機動車停車位600輛其中地面停車位0輛地下停車位600輛功能示意圖MASTERPLAN&S10、UMMARY科研辦公人才公寓配套商業花園辦公功能分析FUNCTIONAL ANALYSIS21.0m21.0m21.0m18.1m13.8m13.8m17.5m13.1m18.3m30.0m21.1m花園辦公A 共7棟標準層500-600，每棟3,700花園辦公B 共1棟標準層600-700，每棟4,000產業研發辦公B 共1棟標準層1200-1300，每棟14,000產業研發辦公A 共1棟標準層1300-1400，每棟16,000公寓 共1棟標準層900-1000，每棟13,000其中1-2層為商業標準層900-1000，每棟2,000花園辦公(A+B)總面積30,000機動車交通分析TRA11、FFIC ANALYSIS城市道路區內道路地庫出入口機動車出入口落客區落客區本案擬采用一條機動車環道，為辦公人群提供便捷的車流交通體系，高效組織進出地庫員工車流，并可沿街區外圍設置多個落客區，提升辦公品質感。街區內部廣場及開放空間則僅限人行使用，創造人性化和綠色的街區內部空間。落客區落客區消防環道及場地FIRE LANE ANALYSIS消防車道消防登高場地地庫出入口在項目外圍及次要廣場集中設置消防登高場地，滿足消防規范。在主人流通道及主廣場上不設置消防車道，以利于打造舒適的林蔭大道及廣場綠化體系。人流分析PEDESTRIAN FLOW ANALYSIS城市道路人行流線項目打造一個全開放式的辦12、公園區，項目內部采用人車分流，創造適合步行的健康環境。在人流動線上，創造不同尺度的林蔭大道，公共廣場，庭院空間。促進內部人群之間的交流互動。設計愿景：打造珠三角創新街區標桿創新街區的內涵界定：創新創業企業往新型創新街區集聚這個特殊現象，最核心的目的是通過吸引知識型員工(knowledge workers)來吸引高技術企業；努力推動知識型員工間的創業和思想交流；提供豐富多元的街區化城市生活。注重步行空間，強調密集型復合型發展。創新街區一般需要有以下幾個顯著特質：1,創新街區需要具備被著名學者薩森成為城市特質的特性，即：復雜性，高密度，怡人的街區尺度和環境。2,創新街區需要整合龍頭標桿企業，初創企13、業，教育機構，金融服務機構，消費性服務業等經濟活動要素。3,創新街區具備開放的公共空間，混合功能開發的空間要素。4,創新街區需要便利的交通和互聯網與外界溝通。創新街區案例良好的街區辦公環境為創新活動、思想共享、企業間合作和社會互動等新型活動創造新場所。紐約硅巷美國GOOGLE園區內紐約硅巷上海創智天地阿姆斯特丹ZUIDS創新街區INNOVATION SQUARE龍頭企業初創企業行業先鋒鼓勵交流的室外空間開放的室外空間良好的商業生活設施加速器投資咖啡館眾創空間路演眾創空間科研辦公企業獨棟街區尺度空間露臺 屋頂花園 室外連廊廣場體育健康居住場所咖啡 餐飲零售創新街區InnovationSquare14、創新企業集聚辦公型公共空間社交型公共空間創新企業集聚ENTERPRISE AGGLOMERATION科研辦公(150-200m）龍頭企業獨棟辦公(3,000-4,000m）行業先鋒眾創辦公(工位出租）初創企業 創新創業企業能獲得更多知識溢出，知識員工可以獲得更好的生活體驗，地方政府從而推動城區的更新并從街區復興中增加綜合效益。社交型辦公空間SOCIAL SPACE良好的商業生活設施人才公寓體育健康配套商業咖啡 餐飲 知識工作者被更多更好的配套服務設施和步行街所吸引，為更多的多樣性和便利設施交換較少的生活空間，同時從更多更好的公共空間彌補私有空間減少的福利損失。開放的公共空間 大型廣場空間中央廣15、場街邊廣場 良好城市生活環境能有效地促進創新活動的展開，增加知識密集型企業的有效產出，進而推動創新創業企業向具有良好生活環境的中心城區集聚。社交型辦公空間SOCIAL SPACE開放的公共空間 街區近人尺度空間 良好的街區生活辦工環境為創新活動、思想共享、企業間合作和社會互動等新興活動創造新場所。社交型辦公空間SOCIAL SPACE社交型辦公空間LANDSCAPE ANALYSIS室外連廊室外露臺屋頂花園開放的公共空間 屋頂花園&空中連廊 良好的街區空間模糊了工作場所和社會空間之間的界限，促進了知識工作者間的互動和創新。辦公型公共空間OFFICE SPACE眾創空間報告廳教育機構開放的公共空16、間 攀爬&空中創新高地 被用作代替工作場所，會議場所，社會互動和網絡活動，這些活動通過增加意見共享的機會，從而提高工作效率，為激活街區創新活力做出貢獻。金融服務開放的公共空間 攀爬&空中創新高地增加空間的探索性和趣味性建立立體三維的綠化生態環境創造獨具一格的建筑形象特征聯接創業者，龍頭企業，金融服務，教育機構的平臺眾創空間金融服務路演 報告廳教育機構在科研辦公裙房設置攀爬&空中創新高地眾創空間綠化平臺室外露臺金融服務教育機構路演 報告廳開放的公共空間 攀爬&空中創新高地單體設計05ARCHITECTURE DESIGN平面圖PLANS一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖平面圖PLANS五層17、平面圖六層平面圖平面圖PLANS地下一層平面圖平面圖PLANS剖面圖SECTION1-1剖面圖3-3剖面圖2-2剖面圖121233花園辦公標準層平面圖GARDEN OFFICE PLANS花園辦公A 共7棟標準層500-600，每棟3,700花園辦公B 共1棟標準層600-700，每棟4,000公寓標準層平面圖APARTMENT PLANS公寓 共1棟標準層900-1,000，每棟13,000其中1-2層為商業標準層900-1,000，每棟2,000研發辦公標準層平面圖INDUSTRIAL OFFICE PLANS產業研發辦公B 共1棟標準層1,200-1,300，每棟14,000產業研發辦公18、A 共1棟標準層1,300-1,400，每棟16,000立面圖ELEVATION南立面圖北立面圖東立面圖西立面圖59.80m49.80m31.20m49.80m59.80m56.00m31.20m59.80m31.20m56.00m59.80m49.80m31.20m56.00m 設計地塊位于珠海市高新區唐家灣科技創新海岸北圍智慧產業園片區，毗鄰TOD新城核心區。地塊東臨其他產業地塊，南臨鼎興路，南側地塊為大數據中心，西鄰新灣五路，西側地塊為中小學用地，北臨新沙五路，北側地塊為中以加速器項目。地塊周邊產學研相關配套成熟，規劃利好，發展潛力巨大，區位優勢明顯，擬打造成為智慧灣創新中心。方案設計的19、基本概念是圍繞如何打造高效的創新街區展開，在打造高品質的辦公環境的同時，如何通過良好的城市生活環境有效的促進創新活動的展開，增加知識密集型企業的有效產出，進而推動創新創業企業在智慧產業園片區的發展。利用公共空間將商業，人才公寓，科研辦公，花園辦公進行重組，形成促進科研交流，知識共享的新型辦公園區?？蒲修k公塔樓，低層以半開放的城市退臺公共空間穿插聯合眾創辦公，科研辦公，創業支持，商務洽談等反映創新辦公的新模式，高層以簡潔有力的建筑形象在主要道路的交叉口形成區域的地標形象。人才公寓與花園辦公形成街道尺度的公共空間，輔以底層的商業設施，打造地塊的商務休閑生活軸?；▓@辦公在地塊內部成組團布置，相互聯系20、又不互相干擾。公共空間的打造為本項目的亮點，打造多層次、多維度的開放空間。在水平維度分為三個層次：第一維度為中央廣場、街邊綠化廣場以及花園辦公之間的組團開放空間，向城市開放，鼓勵整個片區不同辦公人群之間的交流；第二維度為聯系創業活動的連續攀爬系統以及花園辦公的室外露臺，相互聯系的室外連廊，主要為辦公人群提供舒適的室外休閑空間；第三維度為屋頂花園空間，主要為花園辦公的企業提供更好的辦公環境。整個項目強調項目各單體的功能間互動，各功能聯系緊密，根據不同功能布局業態，實現綜合價值最大化。統一規劃布局，辦公、商業、人才公寓各種業態之間分區相對獨立又互相聯通，致力于創造可持續發展的辦公園區。打造與步行空間結合、層次豐富、功能多樣的整體項目，豐富的公共共享空間和綠色生態的辦公環境結合商業休閑活動空間，形成整個區域的創新街區。設計說明DESIGN INSTRUCTION智慧灣創新中心打造珠三角創新街區標桿