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1、南 通 市TZDKG(XT)-2013-16地 塊 產(chǎn) 業(yè) 小 鎮(zhèn) 概 念 方 案01 項目概況宏觀區(qū)位項目概況長江入海口長江上海蘇州無錫常熟南通通州14.1KM17.3KM87.5KM80.2KM38.9KM82.3KMSITE項目區(qū)位項目概況長江SITE南通市政府NANTONG MUNICIPAL GOVERNMENT通州區(qū)政府TONGZHOU DISTRICT GOVERNMENTNANTONG XINGDONG INTERNATIONAL AIRPORT南通興東國際機場NANTONG RAILWAY STATION南通站20 公里輻射范圍10 公里輻射范圍港閘西市北新城老城區(qū)新東區(qū)新城2、區(qū)五山中央創(chuàng)新區(qū)開發(fā)區(qū)中心蘇通科技園SITE 周邊交通項目概況楓香路通啟運河梧桐路G40 滬陜高速東方大道高架張江路沈海高速玉蘭路G345G15S336S223通啟運河NANTONG XINGDONG INTERNATIONAL AIRPORT南通興東國際機場NANTONG RAILWAY STATION南通站17.7 公里22.8 公里21 公里NANTONG BUS STATION南通客運站 交通條件項目概況SITEG345 高速地鐵四號線（遠期規(guī)劃）地鐵三號線（遠期規(guī)劃）紫薇路決民路楓楊路錫通大道玉蘭路川張線育才路楓香路楓香路規(guī)劃路（在建）沿海高速張江路S336G345黃福朝小學(xué)HUAN3、G FUCHAO PRIMARY SCHOOL3 公里輻射范圍5 公里輻射范圍SITE 周邊配套項目概況南通市錫通園區(qū)小學(xué)NANTONG XITONG PARK PRIMARY SCHOOL通州區(qū)張芝山小學(xué)ZHANG ZHISHAN PRIMARY SCHOOL薛沙小學(xué)XUESHA PRIMARY SCHOOL通海中學(xué)TONGHAI MIDDLE SCHOOL紅星幼兒園RED STAR KINDERGARTEN竹行中學(xué)ZHUHANG MIDDLE SCHOOL竹行小學(xué)ZHUHANG PRIMARY SCHOOL竹行中心幼兒園ZHUHANG CENTRAL KINDERGARTEN中心幼兒園CE4、NTRAL KINDERGARTEN天星公園TIANXING PARK星河幼兒園XINGHE KINDERGARTEN世茂廣場SHIMAO SQUARE通州第三人民醫(yī)院TONGZHOU THIRD PEOPLES HOSPITAL冠杰商廈GUANJIE COMMERCIAL BUILDING7 公里 周邊現(xiàn)狀1.恒大悅瓏灣3.紫薇路2.地塊內(nèi)4.玉蘭路項目概況SITE3241 地塊分析項目概況用地面積：44937（商業(yè)用地，其中居住面積不超過計容面積的40%）容積率：1.0-3.5（居住、商業(yè)功能各自計算）建筑密度：55%綠地率：25%限高：100米用地范圍：東至紫薇路，南至彩林路，西至玉蘭路5、，北至楓香路。282m99m98m277m多高層退界線用地范圍線15m15m10m10m4m02 規(guī)劃理念產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目位于錫通產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離主城區(qū)較遠，目前園區(qū)內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療等生活配套不夠成熟，項目想打造一個集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居 為一體的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。VISION產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)愿景VISION產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)愿景VISION產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)愿景VISION產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)愿景垂直城市通過多維度的立體交通，多平臺的打造，減少建筑高度，增加建筑密度，實現(xiàn)小空間，近距離的互動。慢生活軸打造時間-線創(chuàng)造實現(xiàn)-軸營造城市 -慢生活高層住宅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)宜居平臺多平臺垂直交通慢生活軸線視線通廊規(guī)劃愿景03 規(guī)劃方案鳥瞰圖沿街商業(yè)5F辦6、公一點透視住宅一點透視林中In the forest園區(qū)隱逸林中 創(chuàng)作場所精神林蔭路下沉庭院陽光連廊BoulevardSunken GardenSunshine Corridor水畔By the waterborne 再現(xiàn)巴黎塞納河的文藝氣息親水平臺濱水景觀輕社交圣地WaterborneplatformWaterfront landscape Communication space山間In the mountains 開辟空中生態(tài)院落的新天地空中院落私享視野空中氧吧Sky GardenPrivate view Air oxygen bar總平面圖產(chǎn)品分布商業(yè)一層分布-1.75 標(biāo)高車道-1.77、5 標(biāo)高非機動車停車區(qū)域（3289）機動車停車位（502 輛）車行流線回車場商業(yè)一層與地下車庫空間分析商業(yè)一層（-1.75 標(biāo)高）地下一層（-3.6 標(biāo)高）商業(yè)機動車停車位（502 輛）地下車庫入口商業(yè)一層與地庫連接坡道非機動車停車區(qū)域（-1.75 標(biāo)高）12121-1 剖面示意圖2-2 剖面示意圖景觀分析產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)社區(qū)大堂消防分析消防車道消防回車場場地出入口高層住宅高層住宅立面商業(yè)辦公商業(yè)辦公立面商業(yè)1平面一層平面圖二層平面圖商業(yè)1平面三層平面圖四層平面圖五層平面圖商業(yè)2平面商業(yè)2平面商業(yè)2平面商業(yè)2立面商業(yè)剖面圖2019南通市實施細(xì)則：2.4.1.2 中小型商業(yè)建筑底層層高不得超過5米，二層8、及以上層高不得超過4.5米，其主入口門廳、大堂、中庭局部挑空不宜超過該層建筑面積的15%。2.4.2 各地應(yīng)制定建筑層高的管理規(guī)定，層高超過規(guī)定一定幅度的，超過部分應(yīng)折算容積率。市范圍內(nèi)住宅、辦公、商業(yè)等建筑的層高應(yīng)該符合2.4.1至2.4.1.2的相關(guān)規(guī)定。超過規(guī)定（許可）層高小于、等于1米的，按照水平投影面積乘以2.0系數(shù)計入容積率控制指標(biāo)（屬于施工正常誤差的除外）;超過層高大于1米，小于2米的，按照水平投影面積乘以3.0系數(shù)計入容積率控制指標(biāo)；以此為基準(zhǔn)，建筑層高沒增加1米，增加1.0系數(shù)計容。2.0倍：層高規(guī)定層高+1米3.0倍：規(guī)定層高+1米層高規(guī)定層高+2米2.4.3.9 在核定容9、積率指標(biāo)時，其它可不計入容積率控制指標(biāo)范圍的情形：(8)建筑結(jié)構(gòu)頂部（含覆土層）高出室外地坪基準(zhǔn)標(biāo)高不超過1.2米的地面建筑水平投影范圍內(nèi)的地下室、半地下室。3.5.2 居住區(qū)綠地率不小于30%。居住區(qū)內(nèi)綠地，應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地，包括滿足當(dāng)?shù)刂参锞G化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地。3.5.2.1以下情況下的綠地不計入綠地率指標(biāo)：1、居民區(qū)內(nèi)底層住宅院落圍墻內(nèi)的綠地。2、底層架空層水平投影范圍內(nèi)的綠地。3、消防通道（含隱形消防通道）、消防登高面等消防用地范圍內(nèi)的綠地。4、地下室或半地下室頂部綠化覆土深度達不到0.6米的綠地。5、植草磚形式的綠地。商業(yè)1倍計容商業(yè)2倍計容（5.1M層高）車庫1倍計容商業(yè)1倍計容商業(yè)2倍計容（5.1M層高）車庫1倍計容商業(yè)剖面圖04 效果展示鳥瞰圖沿街商業(yè)5F辦公一點透視住宅一點透視THE END