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1、石家莊棉三項目前期開發報建策劃目目錄錄一二三四五六七項目背景項目目標策劃項目前期組織策劃行政主管干系部門報建取證策劃市政配套情況簡介前期報建費用測算目標地塊廣安街商圈運河橋商圈省博物館（地鐵一號線站點）長安公園在建地鐵一號線常青園站（地鐵五號線站點）規劃地鐵五號線石家莊一環石家莊市政府交通節點距離（km）時間（分鐘）路況廣安街商圈0.5步行5良好長安公園1.3步行13良好省博物館（地鐵一號線）1.3步行13良好石家莊市政府39良好運河橋商圈39良好常青園站（規劃地鐵五號線）0.3步行3良好目標市場：石家莊市區及周邊縣，產品類型為改善型。一、項目背景項目區位 地塊基本信息占地總面積：283.812、8畝實用地：161.8畝（需摘牌）住宅：116.5畝商業：45.3畝道路用地：69.519畝公建用地：32.4畝（中學）綠化用地：14.45畝容積率：住宅：3.0 商業：5.5建筑密度：住宅25%，商業45%建筑限高：80m車位配比：住宅1+個/戶，商業100/0.8個是否符合土規：符合是否符合林規：不涉及是否符合城規：符合是否具備開工條件：具備目標地塊規劃路一、項目背景地塊信息一、項目背景整體規劃商業地塊指標住宅地塊指標二、項目目標策劃目標成本：40.47億資金回正周期：18個月凈利潤率：15.3%成就共享：/預售周期：8個月首期開放時間：2016年8月1日首期推貨量：住宅 18.3萬，其中3、地上14.5萬，地下3.8萬；商業4.5萬，其中地上3萬，地下1.5萬。貨值22.1億。首年去化率：70%。首年成本：20.17億。首年回款率：85%。首年銷售回款額：13.18億。項目總貨值：61.9億項目定位：勞斯萊斯土地獲利倍數：0.63注：1、土地成本按15億計算；2、項目住宅按分2期建設考慮，總體利潤率需靠后期房屋溢價實現。在推貨節奏既定的前提下，無法滿足集團成就共享政策。二、項目前期組織策劃集團領導區域領導項目前期工作組項目公司投資部人力資源部合約規劃部造價部財務部營銷部設計管理部投資、規劃設計方案、項目總體開發、運營等重大事項決策簽署投資協議、拿地收地、爭取優惠政策、前期政策咨詢4、前期方案比選、設計，方案本冊及施工圖設計，協助審批人力資源保障土方、樁基、監理、總包等單位的提前確定，招標清單編制前期造價支援，土方、樁基、臨水、臨電等工程造價預估目標成本、成就共享、同心共享、融資方案等測算市場調研、戶型戶配、推貨節奏、銷售測算整體開發組織協調，詳細政策了解，總體開發計劃制定、落實，行政部門對接，前期施工準備二、項目前期組織策劃項目前期矩陣對接人項目部部門姓名聯系方式項目負責人賀琨13933031878投資負責人王修濤13560299928項目開發報建吳凌15613319798項目工程楊世昌15632333963項目營銷楊帆13752437968投資對接人鄭健138226575、743區域職能部門部門姓名聯系方式區域辦公室田夏青13512992890區域設計部董軍15022189396區域招標部任志強13811558798區域采購部董成利18622076565區域財務部李紹輝-成控18610187574燕津-融資13682113338郭美強-測算13702156186區域人資部張祥雪13622084155區域工程技術部王輝18832526020區域法務部王亞東13752392393區域開發配套組朱毅立13011360844孫世英13662179361區域運營組牛慶昇18802007205區域客服部劉兵13516173179物業公司陳永13821877722三、行政主管6、干系部門招拍掛，成交確認書，宗地圖，土地承讓合同，國土證項目核準，投資計劃，節能備案，墻改基金，水泥基金市/區國土局修詳規審批，日照分析，工程規劃許可證市/區發改委監理、總包招標，合同備案，質監、安監備案，農民工工資保證金，文明施工措施費，施工許可證市規劃局資質證書，房屋預測繪，物業備案，預售許可證市建設局消防設計審核（土建，精裝），消防驗收市房管局市消防支隊環評批復，環保驗收異地建設審批市環保局園林設計備案，園林驗收，樹木移植市人防辦防雷設計審核，防雷驗收市園林局信報箱驗收市氣象局渣土費，道路挖掘市郵政局市城管局公司核名，注冊市/區工商局市民政局三、行政主管干系部門人員信息單位業務處室姓名電7、話備注國土局土地出讓，地籍梁偉副局土地交易中心劉濤科員土地利用處候金勇處長地籍處任玉松科員規劃局用地規劃處江中秒副處建筑規劃處孫海濤處長市政規劃處張慧巧處長規劃監察處薛蕊副處發改委規定資產投資處李處處長墻改辦田主任副處建設局綜合處鞏炳輝處長質監站武杰站長安監站曾美副主任節能與墻改中心岳石柱主任勞務管理中心刁納主任招投標管理辦周分清主任城建檔案館李偉副館長單位業務處室姓名電話備注消防支隊市支隊李潔科長，設計審核長安大隊尹紅消防驗收環保局環保審批張智華副局環評處王建立處長園林局審批驗收高艾華處長人防辦審批科謝秀芳科長房管局市場建管處魏學寧 預售、資質產權登記處王玢合同備案、測繪管理物業管理處暫無物8、業招標備案住房保障處暫無保障房審批行政中心聯審武志凱副主任四、報建取證策劃預售前節點時間軸工商注冊用地規證修詳規土地證工規證施工證預售證2015.12.82016.1.262016.2.52016.4.222016.7.292017.3.172016.4.1一、常規方案（14個月）：工商注冊用地規證土地證修詳規工規證施工證預售證2015.12.162016.3.12016.3.182016.3.312016.5.102016.7.302016.3.8二、優化后方案（8個月）：主要優化措施：設計、規劃方案前置（摘地前與規劃形成初步一致意見）；施工前置（施工證前完成土方樁基工程）；尋求市場單位，壓9、縮單項時間，優化環節連接；工程實體進度搶工；做到內部制度與外部要求的協調統一。四、報建取證策劃前期工作投資協議公司章程公司注冊摘牌簽訂合同收地投資板塊投資板塊戶型戶配初步規劃方案指標測算總平確定單體方案與規劃部門溝通修詳規本冊設計（三家）設計板塊設計板塊場地規劃土方測算臨水、臨電物探、初勘土方、臨水、臨電，總包，監理單位前置確定工程板塊工程板塊定樁，圍墻，地上、地下附著物，重要樹木前置條件提供，如人防異地建設，保障房異地建設，規劃條件優化等及優惠政策的爭取四、報建取證策劃立項階段公司注冊公司注冊2015.12.812.16土地摘牌土地摘牌2015.12.25成交確認書成交確認書2015.12.10、26簽訂土地合同簽訂土地合同2015.12.2712.29繳納出讓金、契稅繳納出讓金、契稅2016.2.293.1辦理國土證辦理國土證2016.3.23.8編制可研、環評、能評報告編制可研、環評、能評報告2016.1.52016.1.29節能批復，環評批復節能批復，環評批復2016.2.152.23立項核準立項核準2016.2.242.26用地規劃許可證用地規劃許可證2016.2.293.11、在編制可研、能評、環評報告前，總平面及總體經濟技術指標應確定，以作為報告編制的依據；2、項目需要分成三塊用地，用地規劃許可證需要在修詳規審批后，各地塊指標確定的基礎上方能進行，影響用地規證和國土證的辦理11、時間。說明：說明：四、報建取證策劃規劃許可階段戶型戶配確定戶型戶配確定2015.11.2311.29單體方案單體方案2015.11.3012.14總平面確定（總平面確定（主席簽字）主席簽字）2015.12.1512.24規劃局溝通規劃局溝通2015.12.252016.1.4修詳規審批修詳規審批2016.3.143.18工程規劃許可證審批工程規劃許可證審批2016.3.213.31日照分析、交通評價日照分析、交通評價2016.1.52016.1.22修詳規本冊（三家）修詳規本冊（三家）2016.1.52016.2.5專家會專家會2016.2.152.26公證、公示公證、公示2016.2.29312、.111、規劃方案前置，同時溝通規劃局與集團審批，做到主席要求與規劃局要求的統一；2、規劃方案要求三家設計單位匯報三個方案，設計部及項目公司應提前確定三家單位進行方案設計，為加快溝通進度，主力方案最好由當地實力設計院承擔設計、匯報工作。3、規劃指標應預留一定的安全空間，防止施工圖階段容積率超標。說明：說明：四、報建取證策劃施工許可階段施工圖設計施工圖設計2016.2.153.6施工圖審查施工圖審查2016.3.74.1監理、總包單位招標監理、總包單位招標2016.4.45.3合同備案合同備案2016.5.4防雷設計審核防雷設計審核2016.4.14.14質監、安監備案質監、安監備案2016.513、.55.6節能備案節能備案2016.4.44.15消防設計審核消防設計審核2016.4.44.22人防異地建設審批人防異地建設審批2016.4.14.14施工許可證施工許可證2016.5.101、設計部應加大協調力度，尋求集團支持，保證圖紙按時提供；2、設計部門應注意指標統籌，保證立項、用地規證、工規證，施工證等登記數據在允許范圍內。3、應前置設計及施工，設計單位應注意圖紙的一致性，防止圖審、節能、消防、防雷等圖紙不一。4、圖審、招標尋求市場單位合作，前置辦理，壓縮時間。說明：說明：四、報建取證策劃預售許可階段房屋預測繪房屋預測繪2016.4.296.16前期物業備案前期物業備案2016.6.14、67.8形象進度達到三分之一形象進度達到三分之一工程實施工程實施60天天預售證預售證2016.7.107.301、以施工證前只進行土方及樁基施工為前提，施工證后開始基礎施工，按此計劃，5月10日前土方及樁基工程需85天凈工期，則2016年2月15日（初八）必須進場開挖；施工證后施工凈工期約60天，合理安排人機料。2、摘牌后開始臨水、臨電工程，1月底接通。說明：說明：四、報建取證策劃責任分解項目工作責任分解表項目主責部門配合部門責任人備注公司核名、注冊投資部開發部鄭健、吳凌資質證書開發部吳凌土地摘牌、成交、土地合同投資部項目公司王修濤用地規劃許可證開發部設計部吳凌提供方案數據國土證項目公司投資部15、吳凌、鄭健戶配確定營銷部設計部、項目公司賈璐、戚明智、賀琨單體方案設計部項目公司董軍內部總平確定設計部項目公司戚明智、董軍、賀琨與規劃局溝通方案開發部設計部吳凌、董軍詳規本冊（3家）設計部項目公司戚明智、吳凌修詳規審批開發部設計部吳凌、董軍施工圖設計設計部戚明智、董軍立項核準開發部吳凌含可研、環評等報告編制工程規劃許可證開發部設計部吳凌、董軍四、報建取證策劃責任分解項目工作責任分解表項目主責部門配合部門責任人備注消防審核開發部設計部吳凌、董軍人防審批開發部投資部吳凌、鄭健防雷審核開發部設計部吳凌、董軍施工圖審查開發部設計部吳凌、董軍監理、總包招標開發部合約部吳凌、張秀鳳合約部提供清單，內部招標16、完畢節能備案開發部設計部吳凌、董軍合同備案開發部監理、總包單位吳凌質監、安監備案開發部監理、總包單位吳凌施工許可證開發部吳凌房屋預測繪開發部設計部吳凌、董軍物業備案物業公司開發部陳永、吳凌預售證開發部營銷部，財務部吳凌、楊帆、于明飛營銷方案及定價，銀行監管協議臨水、臨電開發部工程部吳凌、楊世昌提前施工開發部、工程部投資部吳凌、楊世昌費用繳納開發部財務部吳凌、于明飛四、報建取證策劃風險分析識別分析歸類應對分解監控投資設計報建工程合約投資階段規劃階段施工階段銷售階段投資板塊序號板塊項目注意事項1前置條件土地利用總體規劃是否合規2城市利用總體規劃是否合規3土地分宗土地分宗及土地款支付情況4規劃條件規17、劃條件是否可調；條件要素是否明確；當地技術管理規定；日照、消防、停車等重點板塊要求。5現狀調研現狀（地塊內及周邊）地形圖（河道、重要樹木、市政線路），地下情況（管線，人防，文物），是否需要物探等。6市政配套情況市政現狀，是否滿足需求,初步方案（電力、排水、供暖為重點）。7優惠政策重點項目是否重點項目，何種級別。8費用減免費用減免范圍及程度9人防建設是否異地，異地標準；非異地，級別標準10保障房建設是否異地，異地標準11收地糾紛是否存在糾紛，糾紛原因12圍墻能否順利圈地13地上情況地上是否完成清理，未完成如何解決14地下情況地下是否完成清理，未完成如何解決四、報建取證策劃風險識別開發板塊序號板塊18、項目注意事項1設計設計單位確定是否外判2總平確定內部總體方案提前確定3展示區選址結合外部條件及土地款支付節奏合理確定位置，是否臨建。4設計進度協調資源，保證設計成果按時交付。5設計質量熟悉當地規范及要求，保證圖紙質量，避免反復工作。6設計一致性保證各證登記數據一致，保證變更的系統性。7報建總體報建熟悉當地報建流程及常規進度，合理優化。8規劃前置內部確認后規劃部門能夠提前受理或溝通。9未批先建能否未批先建，先建的程度。10自行監理可否自行監理或掛靠。11環保審批當地環保對項目方案的具體要求。（污水處理、廢水利用深度）12節能審批當地節能的具體要求（重點為保溫及太陽能）13人防審批是否異地，如不是19、，具體設計條件；人防設計及圖審流程等。14消防審批具體消防設計審核要求，提前介入，壓縮時間。開發板塊序號板塊項目注意事項15報建招投標總包、監理招標要求，提前介入，壓縮時間。16農民工工資預儲具體要求，能否溝通。17臨水、臨電、臨排提前介入，保證工程需要。18質監、安監提前介入，保證工程需要。19合約內部招標前置總包、土方、樁基、臨水、臨電等前置確定。20工程三通一平合理制定需求（水、電負荷及需求節點）21場地規劃合理布置場地，能否使用周邊用地。22政策性停工對核心城區臨時性停工的預判及對策。23實體進度保證形象進度達到預售條件。四、報建取證策劃風險識別注：風險的識注：風險的識別應以項目特別應20、以項目特征特點為基礎，征特點為基礎，但本質是如何但本質是如何做到集團要求做到集團要求與項目特性的與項目特性的統一，包括標統一，包括標準化設計流程、準化設計流程、自行監理政策、自行監理政策、運營考核要求，運營考核要求，現金流考核政現金流考核政策等，是風險策等，是風險篩選的核心篩選的核心。投資階段風險序號風險因素風險說明針對措施責任部門節點需求1人防異地建設測算及方案按照異地建設進行，但根據初步咨詢，現階段人防申請異地建設有難度。從投資角度與政府及合作方溝通，明確人防建設方案。投資部開發部摘地前2保障房異地建設測算及方案按照異地建設進行，但無正式異地建設的支撐文件。從投資角度與政府及合作方溝通，明21、確保障房建設方案。投資部開發部摘地前3場內樹木地塊南側現有較多大樹，樹木移植、砍伐手續影響工期及成本。通過投資協議，明確樹木的處理方式。投資部開發部摘地前4地下附屬物地下情況復雜不明，對后期建設造成不確定風險，且不能提前進場物探。通過走訪調研，購置地下圖紙，積極了解地下情況，減少不利因素。簽署協議后進場物探。投資部項目部摘地后10天四、報建取證策劃風險應對發現發現應對應對排除排除設計風險序號板塊風險因素風險說明針對措施責任部門節點需求1設計規劃方案前置確定方案確定流程較長，方案及指標不確定，后續工作缺乏數據基礎，不能前置。施工圖不能開始設計。提前溝通規劃局及集團，形成一致意見，摘牌后即可啟動各22、報告的編制，日照分析、交通評價、規劃方案的報批及施工圖的設計工作。項目公司設計部1、摘牌前確定規劃方案（2015.12.15）；2、規證報批前完成施工圖藍圖（2016.2.5）2必要設計時間設計時間較短，需同時開展方案本冊，報建圖紙及施工圖的設計。施工圖設計時間僅21天。由設計部牽頭成立設計小組，協調設計資源，設計院給予重點支持，充分利用節假日時間。設計部項目公司1、方案本冊，2016.1.26；2、規證報建，2016.3.21,；3、施工圖，2016.3.6.3設計質量1、集團設計院中心城區報建經驗缺乏，出圖質量不高；2、石家莊實行電子報批制度，制圖有特定要求，集團設計院對石家莊市報批流程及23、要求不熟悉。1、集團設計院提前進駐項目，直接與規劃及圖審單位溝通，熟悉當地要求；2、委托當地設計院，尤其規劃方案階段。設計部項目公司4證載數據一致性前置辦理不能保證立項、總平、規證、圖審合格證各證登記數據一致，為后續手續埋下隱患。1、開發部成員加入設計小組，建立歷史數據臺賬，緊密溝通，做到最有利方案；2、設計預留數據安全空間，做到前證指標大于后證指標。設計部項目公司四、報建取證策劃風險應對報建板塊風險序號板塊風險因素風險說明針對措施責任部門節點需求1報建報建節奏過快計劃制定偏緊，增加后續計劃的落實難度，風險點數量過多，導致系統風險加大。向集團單獨申請項目開發計劃，考核期限。項目公司內部立項前224、未批先建1、施工證未辦理，不允許土方及樁基施工；2、質監不介入。1、爭取市重點項目資格，建立綠色審批通道；2、土方及樁基工程單獨辦理施工證；3、利用土方單位資源協調；4、最不利情況下，繳納罰款換取提前施工。開發部3自行監理政策不允許掛靠本地監理公司開發部開工前消防審核1、消防審核時間長，影響辦證進度；2、大型商業需進行性能化設計。1、提前確定消防施工單位，優先本地單位，充分利用其資源；2、住宅與商業分開辦理，避免住宅辦證受商業影響。開發部4招投標時間長，無法滿足辦證需求。1、提前確定消防施工單位，優先本地單位，充分利用其資源；2、住宅與商業分開辦理，避免住宅辦證受商業影響。開發部合約部5農民工25、工資預儲資金占用量大協調建設局，利用公司品牌減少預儲比例；總包單位承擔部分比例。項目公司6臨水、臨電、臨排工規證或施工證后方可接入提前介入，利用施工單位資源解決開發部工程部開工前四、報建取證策劃風險應對其它板塊風險序號板塊風險因素風險說明針對措施責任部門節點需求1合約內部招標前置進場前施工單位完畢內部提前招標合約部項目公司開工前2總包招標文件工程量清單及時出具提前編制合約部項目公司招標前3工程未批先建土方、樁基工程提前進場，避免工程準備工作影響實體進度提前進行土方樁基的施工準備工作，包括圖紙、施工單位等內容工程部項目公司開工前4政策性停工霧霾天氣、重大活動期間停止施工，工程實體進度受到影響。合26、理安排工期，提前籌劃，合理安排現場工種，減少不利影響工程部5實體進度工期緊，實體不能按時達到預售條件以預售為目標安排工程施工工作，協調人機料進行搶工，同時開發部配合協調適當放寬預售條件工程部開發部6其它展示區展示區初步設置在商業地塊，影響規劃方案審批及加大資金占用壓力調整展示區位置，或改展示區為臨時建筑項目公司方案內部確定時四、報建取證策劃風險應對五、市政配套情況管線現狀管線位置管徑備注雨水光華路2000*1800方溝和平路2000*2200方溝污水光華路2*1000和平路1200給水和平路500紡織街200熱力光華路920紡織街920燃氣光華路500和平路150電力光華路、和平路路徑/紡織站27、，北焦站，北道岔站五、市政配套情況需求分析市政配套情況一覽表專業需求是否具備條件主管單位聯系人備注臨水1*DN200是東方龍自來水公司，自來水監理所王科長：15027789939臨電1500KVA是市電力局孫釗：13363886721臨排是市排水監理所田磊：13315970750正式水4*DN200是東方龍自來水公司，自來水監理所王科長：15027789939正式電30000KVA,4回路是市電力局孫釗：13363886721雨水BN800是市排水監理所田磊：13315970750污水DN500是市排水監理所田磊：13315970750熱力是華電供熱公司王主任：137031161222017年28、新增負荷燃氣是新奧燃氣公司趙明：13930107874污水處理自建環保局王處：地下成套設備首期推貨首期推貨首期推貨首期推貨首期推貨首期推貨132首期推貨明細類型棟數戶數建筑面積（h h）地上面積地下面積住宅12190418.314.53.8商業3/4.531.5六、前期報建費用測算計劃首期推貨方案六、前期報建費用測算、關注重點費用：土地款、城市基礎配套費、保障房異地建設費、人防異地建設費、農民工工資預儲金，專項市政配套費等，提前籌劃，爭取優惠條件；、以預售為界點，合理安排費用支出，非必須費用盡量安排在回款以后，以控制資金占用峰值；、與融資部門充分溝通，配合融資要求，避免開發報建與銀行政策發生沖突。匯 報 完 畢