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1、 昆明丹彤集團(tuán) 項(xiàng)目全程營銷計(jì)劃書 編制說明： 本計(jì)劃書為框架性工作計(jì)劃，主要對項(xiàng)目全程營銷設(shè)定階 段性工作目標(biāo)、方式和內(nèi)容； 本計(jì)劃書詳細(xì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)需與項(xiàng)目開發(fā)工作進(jìn)度聯(lián)動(dòng)，故未 做明確設(shè)定； 由于時(shí)間局促，我公司將另案提供項(xiàng)目案名建議、 項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目前期策劃報(bào)告、 項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告等全程營銷操作文件。 一、一、項(xiàng)目概況與基本判斷項(xiàng)目概況與基本判斷 （一）、星河溫泉?jiǎng)e墅莊項(xiàng)目 地塊規(guī)模與地理位置： 項(xiàng)目占地約 500 畝，位于昆明市尋甸回族彝族自治縣塘子鎮(zhèn)， 距昆明市區(qū)約 80 余公里，有高速公路連接，但高速公路正在修整。 自然資源條件優(yōu)勢： 項(xiàng)目所在地?fù)碛刑烊粶厝瑑α控S富，2、出水溫度約 75 攝氏度， 具有良好的康療價(jià)值，是極為難得的度假旅游資源。 項(xiàng)目地塊周邊自然景觀優(yōu)美，遠(yuǎn)山，草坡，一條自然水系貫穿 項(xiàng)目地塊。 項(xiàng)目所在地為主要為回族聚集地，民風(fēng)淳樸，特有的伊斯蘭文 化和民族風(fēng)情具有旅游開發(fā)的潛力。 產(chǎn)品概念基本定位建議； 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)上主要由溫泉浴場、酒店、配套商業(yè)、別墅構(gòu)成。 通過對項(xiàng)目地塊和周邊環(huán)境的考察，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的市場 定位方向?yàn)槁糜味燃傩臀飿I(yè)。 本項(xiàng)目在運(yùn)作上應(yīng)是建立在旅游資源基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目作為資源 整合的平臺，以旅游度假經(jīng)營為手段，以物業(yè)銷售為資本轉(zhuǎn)換的開 發(fā)體系。 營銷關(guān)鍵詞：度假、投資 如前說述，本項(xiàng)目的核心在于旅游資源的整合開發(fā)，項(xiàng)目周3、邊 所具備的溫泉、自然景觀和民族文化風(fēng)情不適用于觀光型旅游，而 應(yīng)定位于休閑度假型旅游。 強(qiáng)調(diào)： 距離城市距離較近，不超過 2 小時(shí)車程； 自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新； 具備良好的短期生活條件和相應(yīng)的生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施。 因此，我們將“度假”作為一個(gè)營銷關(guān)鍵詞，進(jìn)行項(xiàng)目推廣和 消費(fèi)引導(dǎo)，以及產(chǎn)品的優(yōu)化設(shè)計(jì)的一個(gè)方向。 從消費(fèi)者角度而言，本項(xiàng)目的只能作為第三居所度假居 所。從開發(fā)商的角度來看項(xiàng)目，可以簡單的視為一個(gè)開發(fā)行為，而 將相應(yīng)的長期經(jīng)營行為剝離，需要重視的是投資回報(bào)的大小和周 期，以及資金流運(yùn)轉(zhuǎn)的正常和良性。因此，要保證銷售，保證資金 的回籠，我們建議在項(xiàng)目“度假”屬性上再附加“投資”屬性，增 加項(xiàng)目對消費(fèi)者的吸引力。 營銷難點(diǎn)： 從項(xiàng)目營銷角度來看項(xiàng)目目前的素質(zhì)，區(qū)域不成熟、溫泉概念 知曉度低將成為項(xiàng)目營銷的難點(diǎn)。 區(qū)域不成熟是指項(xiàng)目周邊環(huán)境和資源在自然條件方面優(yōu)勢顯 著，而在相應(yīng)的生活