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1-9月土地市場研究（10頁）.doc

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上傳人：焦** 編號：74694 2021-03-26 10頁 279KB

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1、信心比黃金更珍貴信心比黃金更珍貴2009 年年 1-9 月土地市場研究月土地市場研究在過去的 20 個月，伴隨樓市起伏，土地市場也走出了一個過山車般的“V”字反轉，土地作為資產的高彈性特點全面顯現：（1）在行業景氣區間（2008 年 1 月2008 年 8 月），土地市場溢價水平在與商品房交易價格水平保持趨勢一致的基礎上，顯現出對即時商品房價格變動的一種擴大效應。即土地交易的溢價增速領先于商品房交易價格的增速。（2）在行業低迷區間（2008 年 9 月2009 年 3 月），土地市場則表現的更加低迷，所有地塊基本都底價成交甚至流拍現象普遍出現。與商品房交易價格的緩慢下行不同2、，土地市場幾乎是一步跌到谷底，且其復蘇也明顯滯后于商品房交易市場下面我們就詳細分析一下前三季度土地市場的轉變。 1 1北京土地市場三次轉折北京土地市場三次轉折圖圖 1 1：20082008 年年 1 1 月月20092009 年年 8 8 月北京土地市場市場階段劃分月北京土地市場市場階段劃分 1.11.1 20082008 年末年末20092009 年年 3 3 月月供應萎縮，流拍頻現供應萎縮，流拍頻現 2009 年初，北京土地市場延續了 08 年下半年的冷清景象。在第一季度這個傳統交易淡季里，北京住宅土地供應的緊縮勢頭更為明顯，工業用地成為這個階段土地供應的主角。除了控制供應， 3、推出小幅、市區四環內的優良住宅地塊也成為北京政府刺激土地成交的重要舉措。盡管政府采取了各種控制供給，刺激需求的措施，但開發企業尤其是品牌開發企業參與意愿仍然較低，一方面對未來的預期仍未好轉，另一方面也是受困于積壓存貨的巨大壓力，使得主流開發企業無心也無力參與土地競拍。此時，市場的主角基本多為中小型開發企業，這些企業土地儲備較少，銷售壓力較輕， “隨機應變”的戰略都使其無需考慮長遠經營而更多根據近期需要進行土地交易。圖圖 2 2：20082008 年年 1 1 月月20092009 年年 3 3 月北京土地市場供需圖月北京土地市場供需圖整體來看，09 年初北京商品房交易的回暖并未給當時的土地市場帶來信心的轉變，整個市場依舊處于“寒冬”之中。 1.21.2 20092009 年年 4 4 月月20092009 年年 5 5 月月放量供應，地王首現放量供應，地王首現進

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